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摘要：二十世紀末，在我國中止福利分房的背景下，商品房走進了人民的日常生活，我國城鎮居民開端購置真正屬于本人的房子。房價也從最初的幾百元每平方米曾經瘋漲到如今的幾千元每平方米，一線城市以至曾經瘋漲到幾萬元每平方米。選擇投資房產也成了最佳的理財方式；而廣闊沒有房子的城鎮居民只能望房興嘆，貸款買房者的日常購置力也被嚴重擠壓。房價的瘋漲已嚴重影響了我國國民經濟的正常開展和我國國民經濟開展方式的轉型。

關鍵詞：房產房價房產稅土地增值稅

從2003年到如今的七年間，我國各地城市的房價呈現出普遍且持續快速上漲的勢頭，特別是一線城市和大局部二、三線城市房價瘋漲。一邊是大量的老百姓在高房價壓榨下面臨“買不起房”的窘境，另一邊以“溫州炒房團”為代表的投機者不時推高房價并形成大量房屋空置，糜費了大量的社會資源，扭曲了房屋的市場供求關系。在“房價永遠上漲”的神話深化民意之際，“全民炒房”曾經成為中國樓市一幅共同的現象。房價的瘋漲對我國國民經濟的各個環節形成嚴重負面影響，以至是毀壞了我國國民經濟開展的良好次序，曾經嚴重影響了我國國民經濟的正常開展和我國國民經濟開展方式的轉型。清華大學區域與城市開展研討中心主任施祖麟則指出：“住房分配目前曾經不只是一個經濟問題，而應從政治的角度停止考慮。他表示，由于我國的土地是國有或集體一切，因而，寓居條件的取得是一個人人都應該具有的權益，而不是說你有錢才能夠，沒錢就不行的問題”。住房問題是重要的民生問題。黨中央、國務院高度注重處理城市居民住房問題，一直把改善大眾寓居條件作為城市住房制度變革和房地產業開展的基本目的。總理屢次強調要控制房價的瘋漲，維持房價的穩定?？梢?，抑止炒房群體和投資性購房群體的過度投機或投資行為，控制房價的瘋漲，擠去泡沫，維持房價的穩定，已成為政府工作的重要任務。

一、我國房價瘋漲的緣由

1、供應途徑單一

二十世紀末，在我國中止福利分房后，絕大局部企事業單位也隨之中止建房，只要一小局部有土地的企事業單位依然集資建房，大量沒房的城鎮居民只能參加到購房大軍中，大量的購房需求在短期內集中釋放出來，形成了過去幾年內樓市一時供不應求的場面，從而推進了房價的持續快速上漲。是多年的住房需求積聚形成的，也是我國所特有的一個歷史緣由，這是形成我國房價瘋漲的主要客觀緣由之一。

2、壟斷形成瘋漲

我國住房的供應途徑很少，住房的市場供應簡直完整被開發商所壟斷，開發商建造房屋是一種商業行為，拿地建房的目的是為了獲取利潤。為了獲取更多的利潤，房地產開發商結合起來操控價錢，在漲價上堅持高度默契，壟斷使房產開發商追求暴利，置社會調和、穩定于不顧。面對這種場面，購房者不得不拿出超出本身接受才能的資金來購置房屋，從而在一定水平上助推了房價的瘋漲。這也是形成房價瘋漲的主要緣由之一。

3、歹意積存土地

不斷以來，對商品房漲價的一個說法是土地供給缺乏，可疆土部前不久一次就曝光全國閑置土地16.95萬畝，聽說被查出來的數字只是冰山一角，不少開發商囤地不建，坐等土地升值，闡明土地和樓市被遺漏的監管黑洞不知還有幾。正是這些黑洞的存在，才使各種糜爛和投機炒作盛行，市場次序紊亂，房價居高不下。房價不斷在上漲，有些開發商從政府手中拍到土地后不積極開發，而是等候土地升值后轉手賣掉；或是圍起開挖個坑等著房價上漲到本人稱心的價錢后再行開發；以至有些開發商在樓盤建好后捂盤惜售，使有效的土地供應沒有及時轉化成有效的房屋供應。以上幾種行為嚴重擾亂了房地產市場的正常次序，毀壞了安康可持續開展的市場環境。這也是形成房價瘋漲的主要緣由之一。

4、寬松的貨幣政策

錢不時升值招致出口產業利潤率降低，為了堅持經濟繼續穩定較快增長，我國政府實行了積極的財政政策和相對寬松的貨幣政策。大量社會資金在實體經濟缺乏投資時機和房價永遠上漲神話的刺激下涌向房地產，房價地價進入猖獗上漲階段，房價泡沫疾速收縮。這也是形成房價瘋漲的主要緣由之一。

5、我國處于高速城市化階段

隨著變革開放的不時深化開展，國民經濟總量持續快速增長，我國城鎮居民收入程度也不時進步。目前，我國已進入城市化加速開展時期，這就意味著有更多的居民要到城市里寓居，由此帶來的購房需求是如今購房群體中的重要組成局部之一。這也是形成房價瘋漲的主要客觀緣由之一。

6、住房的剛性需求

最根本的住房需求能夠以為是住房的剛性需求。剛性需求，主要是指人們買房自住的需求。其中既包括初次購房，也包括以改善住房條件為目的購置的二套房。隨著人們生死水平的進步，住房的剛性需求也越來越多。這也是形成房價瘋漲的主要客觀緣由之一。

7、不明智搶購形成漲價、游資炒房形成漲價

投機性和投資性群體的大面積炒作，是住房價錢上漲過快的中心力氣。住房價錢不只由其消費本錢決議，而且還在更大的水平上決議于有支付才能的需求關系，購房者的不明智搶購行為，推進房價高漲。購房者面對連續攀升的樓價，搶購完整處于無法。客觀上形成地產火爆繁榮的虛假場面，地產商以供不應求為理由，趁機大肆抬價。消費者、投資者自覺追漲的從眾心態，令大局部民間資本投向房地產范疇，在各地猖獗搶購，乘機兜售牟取暴利，或者出租以賺取租金，從而招致房價瘋漲。因而，我們能夠說消費者、投資者的不明智搶購是招致房價瘋漲的最重要緣由之一。

8、過低的存貸款利率和銀行貸款形成漲價

多年來的農產品等物價上漲，正在不時增強老百姓的通脹預期。持續負利率誘發樓市升溫，面對存款負利率，買房保值方面的需求不可防止。分期付款讓很多一時無力購房者完成了有房的幻想，同時也給房地產開發商提供了操作房價的時機。不要看富人很多，但比起工薪價層來說，真實太少了，在每個城市購房的主要人群仍是普通工薪階級。固然常說供求關系決議市場價錢，消費才能決議市場。但是由于銀行的介入這種規律被突破，消費者的購置力被放大數倍，以至是數十倍。房地產開發商不用擔憂購置者買不起房子，沒錢能夠貸款，由于銀行分期付款政策的存在，簡直人人都能夠買房，所以房地產開發商自然不會有任何后顧之憂，定價時，把購房者得數十年收入作為重要的定價參考要素，這樣制定出的房價自然會遠遠高于建筑本錢。這也是形成房價瘋漲的主要緣由之一。

9、專家預測形成漲價

媒體不時報道專家預測房屋漲價的新聞，提供片面信息，誤導消費者。專家的預測結果對房價形成了一定影響，很多人置信專家這個金字招牌，擔憂日后房價升的更高，匆匆參加到購房隊伍。大家都在搶購，地產商自然進步價錢，最終房屋漲價的結果完整與專家的預測吻合。有些所謂“專家”成了地產商的喉舌，在利益差遣之下，學術與科學的嚴謹都不再重要，出賣良知與靈魂成了必選標題，何樂不為被商業利益所應用，其預測的結果成為地產商漲價的重要根據。也有些魚目混珠的專家，其預測行為僅僅是地產商炒做造勢的手段。這也是形成房價瘋漲的主要緣由之一。

10、土地財政形成漲價

土地財政，是指一些中央政府依托出讓土地運用權的收入來維持中央財政支出，屬于預算外收入，又叫第二財政。我國的“土地財政”主要是依托增量土地發明財政收入，也就是說經過賣地的土地出讓金來滿足財政需求。我國是土地國有制，常常憑仗公權利和專政機關力氣強行征地拆遷，低價收買別人的土地運用權，并不是公平買賣，以此牟取暴利，據國務院開展研討中心的一份調研報土地財政告顯現，在一些中央，土地直接稅收及城市擴張帶來的間接稅收占中央預算內收入的40%，而土地出讓金凈收入占政府預算外收入的60%以上。中央政府的財政收入之命脈在于土地出讓收入，由于這種形式，推高了地價并造出了一個個地王，同時又反作用房價，構成新的房地產泡沫。遠超出實體經濟開展速度的房地產泡沫對整個中國的經濟和金融都或將產生致命毒害。

二、抑止我國房價瘋漲的措施

1、加供應途徑

住房供給市場簡直被政府與開發商壟斷，住房需求被迫涌向商品房市場，這就是人為形成的供給缺乏。為了改動目前這種單一的供應的場面，就必需增加供應渠道，因而，需求鼓舞社會上各個單位經過多種不同途徑拿地，經過集資建房來處理本單位職工的根本住房問題。鼓舞各種社會力氣參加到建房中去。同時倡議要盡快處理小產權房的產權問題，處理小產權房的正常買賣。目前，我國鄉村、城郊居民的住宅數量和面積遠遠多于城鎮居民的商品房數量和面積，而產權性質卻不同，許多鄉村、城郊居民的住宅已有上百年、以至數百年的歷史，由于種種緣由，如今這局部居民的住宅的性質被定義為小產權房。這一情況既有歷史緣由又有理想緣由，如今我們要有勇氣面對這一事實，腳踏實地突破法律瓶頸，供認小產權房，處理小產權房“轉正”的問題，在統一規劃下，允許并鼓舞在集體一切制土地上蓋小產權房。增加供應途徑，滿足廣闊人民大眾的根本寓居請求。

2、大廉租房和經濟適用房的建立和管理

目前，我國向中低收入家庭提供的廉租房和經濟適用房的數量還比擬少，廉租房和申購經濟適用房所掩蓋人群還很小，而且，騙購現象也很嚴重。所以要加大廉租房和經濟適用房的建立力度，嚴厲檢查申請廉租房和申購經濟適用房的申請人群、申請流程，增強廉租房和經濟適用房的后期管理，確保只要契合條件的城市低收入住房艱難家庭才干申請到廉租房或申購到經濟適用房。詳細政策措施倡議如下：

在普通商品住房項目中配建廉租住房和經濟適用住房的面積不得低于地上總住宅建筑面積的30%，單套建筑面積不低于30平方米，不高于65平方米，房屋構造平安，滿足工程建立強迫性規范請求，建立規范同本小區普通商品住房項目分歧；增強廉租房和經濟適用房的后期管理，根絕廉租住房和經濟適用房的出租，永世制止經濟適用房上市買賣，經濟適用房的購置者只要寓居權，無權出賣或出租，產權歸政府一切，不需用時購置者只能退售給政府住房保證部門。政府住房保證部門退還其原房款，并補償一定利息，利息總金額不大于同期銀行定期存款利息。

3、加有效的土地供應和完善土地及商品房市場監管機制要控制房價瘋漲，真正去掉高房價泡沫，到達樓市調控目的，最直接最有效的辦法是盡快增加市場有效供應。只要增加土地供應，才干向市場提供更多的房屋。為了避免開發商歹意積存土地，倡議政府在掛拍土地時嚴厲規則房屋建好并開端銷售的日期，關于未按時建好并開端銷售者給予重罰，同時，制止倒買倒賣土地，一旦發現，沒收土地，取消開發商在全國范圍內再次拍地的資歷。

4、當調整貨幣政策

隨著通脹的加劇，面對存款負利率，買房保值方面的需求不可防止。過低的利息已嚴重影響了國民經濟的安康開展，加息勢在必行。

政府要增強對進入房地產范疇貸款的控制。降低房地產向銀行貸款抵押比例；樹立貸款追蹤體系，貸款進入股市或其他范疇時，借款人將進入黑名單，中止向其貸款，并立刻收回全部貸款；開發商融資時，請求抵押物首先必需是有產權的建筑物而非土地。被疆土資源部或建立主管部門查實的確存在囤地行為的企業，商業銀行要樹立警示名單并不能為其新增貸款，同時要對剩余貸款停止保全政策。

5、快中小城鎮開展和建立

目前，我國城市化程度較低，小城鎮建立與開展嚴重滯后，由于小城鎮建立遲緩，招致城市化率低下，鄉村大量剩余勞動力地轉移到大中城市，加大了大中城市活動人口的壓力，一局部富有農民開端在大中城市安家，加大了大中城市住房需求。我國大局部人口寓居和生活在中小城市、城鎮和鄉村，因而加快推進中小城鎮和鄉村開展、建立，才是處理我國城市化開展的主要途徑。同時，我國東部地域快速開展的理論也曾經證明，地域社會經濟的開展，也離不開小城鎮的建立與開展；小城鎮建立與開展，不只有利于鄉鎮企業的開展，更大范圍地轉移鄉村剩余勞動力，減輕大中城市活動人口的壓力，也有利于進步農民素質，改善農民生活質量。而且也更有利于擴展內需，促進區域經濟、社會的可持續開展和完成現代化進程中的構造變化與制度變化。我國不能只片面地走大城市開展的道路，而要走城鄉統籌、以城帶鄉，加快開展中小城市和村鎮化建立道路。

6、征房產稅和房產買賣土地增值稅、嚴厲執行個人轉讓住房停業稅

在增加供應和調整貨幣政策的同時還要以必要的稅收手腕，增加炒房者的持有本錢和買賣本錢，來降低炒房者的收益，抑止炒房群體和投資性購房群體的過度投機或投資行為，并引導其盡快兜售持有的投機性和投資性房產。詳細政策措施倡議如下：

房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅根據，向產權一切人征收的一種財富稅。開征房產稅是為了增加炒房者的持有本錢，降低其炒房收益。詳細政策措施倡議如下：以家庭人均面積作為權衡能否征收房產稅的重要根據，關于普通家庭按整個家庭人口核定一個免征面積，家庭成員名下在我國大陸范圍內的全部房產總面積不超免征面積的家庭不予征收，關于超越免征面積的家庭征收懲罰性房產稅。對超標的家庭每超越一個免征面積加征100％稅率，即對其超越一個免征面積的，未超越二個免征面積的局部按100%稅率征收；對其超越二個免征面積的，未超越三個免征面積的局部按200%稅率征收；對其超越三個免征面積的，未超越四個免征面積的局部按300%稅率征收直至稅額到達房屋價值的50%為止，從而引導炒房者盡快向市場兜售住房。讓住房真正回歸到民生性和寓居性的功用上。

土地增值稅是以單位和個人轉讓國有土地運用權、地上的建筑物及其附著物（簡稱房地產）所獲得的增值額為計稅根據，按照規則稅率征收的一種稅。開征房產買賣土地增值稅是為了增加炒房者的買賣本錢，降低其炒房收益。由于開征房產買賣土地增值稅的目的是為了抑止炒房群體和投資性購房群體的過度投機或投資行為，所以并不是對一切房屋買賣都需求征收此稅，詳細政策措施倡議如下：以家庭成員名下我國各地（指我國大陸范圍內）的全部房產套數權衡能否征收房產買賣土地增值稅的重要根據，聯名購房者將分別按每人均有一套房產,關于外籍人士按其在其原籍國有一套房產計算。關于普通家庭轉讓自用10年（現行5年年限偏短，倡議延長到10年）以上并且是家庭獨一生活用房獲得的賣房所得，免征房產買賣土地增值稅；關于家庭成員名下的全部房產超越一套的家庭在買賣時征收懲罰性房產買賣土地增值稅。對超標的家庭每超越一套加征100％稅率，即在買賣時，對其第二套房產按200％的稅率征收房產買賣土地增值稅；對其第三套房產按的300%稅率征收房產買賣土地增值稅；對其第四套房產按的400%稅率征收房產買賣土地增值稅直至征稅金額到達房屋價值增值額的100%為止。

嚴厲執行個人轉讓住房停業稅征收政策，對普通家庭轉讓自用缺乏10年并且是家庭獨一生活用房的，按其銷售收入全額征收停業稅；關于家庭成員名下的全部房產超越一套的家庭在買賣時征收二倍停業稅。

經過以上三項嚴厲的稅收政策，能夠完成對炒房群體和投資性購房群體的準確打擊，引導其盡快向市場兜售多余住房，從而到達抑止房地產價錢過快上漲的目的。

7、嚴厲區別化看待二套房是目前抑止房價瘋漲的最有效手腕之一

在嚴厲執行新的二套房認定規范（認房又認貸即“有房”或者“有貸款記載”兩者只需契合一條的，再次購房就被認定為二套房，）的同時，還要對第二套購房貸款首付比例、利率和年限停止區別化看待。目前的二手房市場的確存在很多的炒房者，他們應用低首付帶來的杠桿效應，增加了購房的套數和炒房的收益。所以進步二套房的購房門檻和中止第三套及以上者購房貸款是十分有必要的。詳細政策措施倡議如下：

樹立全國住房查詢網，能查詢任何購房者的房產狀況。在我國大陸范圍內任何一地有第一套，無論其在何地再次購房均視為購置第二套，聯名購房的按其中有房數最多的一人的房數計算，關于外籍人士在我國各地購房第一套房均視為第二套房。

降低貸款比例，進步第二套購房貸款首付比例，加大炒房族首付壓力。第二套購房貸款首付比例由現行的首付60%進步到80%且對總額要加以限制。

進步貸款利率，降低炒房收益，實行差異利率，第二套購房貸款利率進步到第一套購房貸款利率的1.5倍。

縮短貸款期限，第二套購房貸款的最高年限由三十年降低為十年。

公積金與商業貸款的二套房斷定規范完整分歧，有房或有貸都算二套房，曾經用過住房公積金者不得再次運用公積金，政策執行也同上。

同時，對目前全國范內住房貸款停止嚴厲檢查，對現存三套房及更多套住房貸款施行高利率，進步到第一套購房貸款利率的2倍。同時，公積金貸款利率也為第一套購房貸款利率的2倍。

經過以上幾項嚴厲的房貸政策，能夠有效引導炒房者盡快向市場兜售住房，遏制應用貸款停止炒房和投資性購房群體的投資行為。

8、土地收入上繳國庫

一方面，在現行的房地產稅費政策下，中央政府是最大的受益者之一，這種宏大的利益誘惑，必然大大刺激中央政府的賣地激動；

另一方面，“土地財政”對抬高房價有火上澆油的作用，地價的不時攀升和房地產稅費過高都在一定水平上助推了房價的飆升，而房地產稅費最終會轉化為商品房本錢，由購房者買單。

要從基本上處理土地財政困局，改動單純依托土地出讓金和房地產稅收為主要收入的財政現狀，首先應該盡快開征房產稅，房產稅收入歸中央政府；其次把中央政府拍賣土地的收入上繳國庫，國度把一些其他稅種收入劃歸中央政府。

經過以上一系列有針對性的調控措施的施行，各地房價會逐步回歸到合理價位。一個國度的住房制度，應該首先保證國民的安居，只要安居才干樂業。而一個依托住房猖獗掠取國民財富的住房制度，是不可能讓國民享用到社會開展帶來的幸福快樂的，這與我國房改的根本目的也是南轅北轍的。