前言：本站為你精心整理了住房抵押貸款金融范文，希望能為你的創作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

一、國外城區特征對商業銀行住房抵押貸款決策的影響機制

(一)城區特征對商業銀行住房抵押貸款決策影響機制的相關理論

國外關于城區特征對商業銀行住房抵押貸款決策影響機制的相關研究主要有違約理論、理性歧視理論、信息外部性理論和內部信息效應理論。其中，違約理論解釋哪些城區特征影響貸款風險；理性歧視理論解釋商業銀行根據城區特征進行貸款決策的合理性；信息外部性理論和內部信息效應理論解釋城區特征對商業銀行貸款決策的影響會導致中低收入城區貸款供給不足。信息外部性理論和內部信息效應理論的主要區別在于研究角度不同：前者認為，當前住房交易提供的城區信息使該城區的所有貸款者受益；后者認為，單個貸款者在從事住房抵押貸款業務過程中搜集到的某些城區信息只使該貸款者受益。

1.違約理論

住房抵押貸款違約理論有兩種：支付能力理論和權益理論，分別解釋被迫違約和理性違約。

支付能力理論的主要內容是：(1)當借款者無力支付月還款額時，違約就會發生。(2)影響借款者支付能力的因素有：觸發事件(triggerevents,包括失業、離婚和疾病等)、融資來源(Financialresources，包括收入和儲蓄等)、融資條款(Financialcommitments，包括住房抵押貸款的利率、期限和貸款價值率以及其它負債)和其它(包括戶主年齡和家庭里孩子的年齡與數量等)。

權益理論的主要內容是：(1)違約可視為住房抵押貸款所內含的看跌期權，即以不償還住房抵押貸款余額為條件而賣出住房的期權；即使借款者有能力支付月還款額也可能在一定條件下執行看跌期權(即違約)。(2)違約的必要條件是負權益(即住房價值小于貸款價值)，并且違約受交易成本和觸發事件的影響。(3)負權益的影響因素包括初始貸款價值率，住房價格波動率、已抵押年數、貸款期限和資金機會成本2；交易成本因素包括違約信用損失、尋找新住所的搜尋費用和搬遷費用等，它增加違約成本從而降低違約概率；觸發事件因素包括失業、離婚和遷移等，它將多期最優違約決策提前到現在3。

VonFurstenberg(1969)考慮了初始貸款期限、初始貸款價值率和被抵押的是新房還是舊房等因素，發現初始貸款價值率是影響違約率的重要因素，初始貸款價值率越高違約率越高。Wilson等(1995)采用1992-1995年加利福尼亞的數據估計了違約損失函數，發現城區住房價格波動是導致違約損失的最重要因素。Capozza等(1997)研究了交易成本和觸發事件對違約率的影響，他們用城區收入水平和年齡結構作為交易成本的變量，用城區失業率、離婚率和遷移率描述觸發事件，發現城區中位家庭收入水平與違約率高度負相關，城區失業率和離婚率與違約率高度正相關，其它變量不顯著。Boheim和Taylor(*)研究發現，孩子年齡小于六歲的家庭違約率較高；戶主年齡對違約率有顯著影響，在38歲以下，違約率隨戶主年齡遞增，在38歲以上，違約率隨戶主年齡遞減。由此可見，住房價格波動率、失業率或離婚率高以及中位家庭收入低的城區違約風險大。

2.理性歧視理論

19世紀70年代初，Phelps(1972)和Arrow(1973)提出勞動力市場的理性歧視理論，后來被應用到住房抵押貸款市場。該理論的主要內容是：(1)在單個貸款申請者和單個住房特征難以準確獲得的情況下，權衡收益和成本，貸款者根據貸款申請所屬城區的特征判斷違約風險更有利可圖。(2)某些城區的違約風險比其它城區高，如果高于貸款者的最大可承受風險，來自這些城區的貸款申請會被拒絕；如果低于貸款者的最大可承受風險則會被批準，但同時被要求較高的首付款比例。(3)因為理性歧視是有利可圖的，市場競爭不能使其消失。

Schill和Wachter(1993)發現，金融機構對低收入或少數民族城區比對其它城區的拒貸率高，但在控制了城區風險之后，拒貸率的城區差別消失，這表明理性歧視是存在的。Marschoun(*)發現，對住房價格波動率較大的城區，貸款者要求較高首付款比例的概率較大。

5.信息外部性理論

Lang和Nakamura(1993)提出信息外部性理論(informationexternalitiestheory)。該理論的主要內容是：(1)一方面，住房估價的精確性與近期的城區住房交易規模正相關，與城區預期住房價格波動率負相關；另一方面，如果住房估價不精確，貸款者為降低違約風險會要求較高的首付款比例或者拒貸：導致住房銷售難度增大；兩個方面相互影響，產生了一個動態的信息外部性。(2)在一個外部沖擊(例如住房交易稅提高)下，如果住房交易規模下降得較小，則信息外部性作用較小，住房抵押貸款市場能恢復到初始的穩態均衡點；如果住房交易規模下降得足夠大，則信息外部性作用會大到使該市場持續萎縮，甚至消失。(3)低收入城區的住房交易規模一般較小，而且首付款是對低收入家庭擁有住房所有權的一個重要門檻，所以信息外部性對低收入城區的影響較大。

Claem(1996)和Vermilyea(2005)等學者都發現，住房交易規模4與拒貸率顯著負相關，表明信息外部性是存在的。Harrison(2001)發現，信息外部性不僅存在于房地產市場衰退期也存在于房地產市場非衰退期；考慮了銀行差異性的信息外部性更顯著；在其它條件(例如城區預期住房價格波動率)不變情況下，一個標準差的近期住房交易規模增加使拒貸率降低2%。

4.內部信息效應理論

1999年，Avery等提出內部信息效應理論(internalinformationeffecttheory)。該理論的主要內容是：(1)單個貸款者在從事住房抵押貸款業務過程中搜集到的某些城區信息只使該貸款者受益，這些信息與該貸款者的抵押貸款業務規模正相關。(2)在低收入城區，購買住房的抵押貸款申請總量通常比較小，如果一個城區存在多個貸款者，可能沒有任何一個有足夠的業務規模以獲得足夠的城區信息，貸款風險或單位貸款成本會更高，從而首付款比例或拒貸率也更高。

Avery(1999)和Vermilyea(2005)都發現，單個貸款者的住房抵押貸款業務規模5與其拒貸率顯著負相關，表明內部信息效應是存在的。Avery(1999)還發現，內部信息效應在低收入城區比在中高收入城區大，可以解釋中低收入城區之間1／4的拒貸率差別。

(二)城區特征對商業銀行住房抵押貸款決策的影響機制

我們對上述國外的相關理論進行概括總結，發現城區特征對商業銀行住房抵押貸款決策的影響機制有以下三種：

1.違約理論和理性歧視理論：城區預期住房價格波動率↑、城區失業率↑、城區離婚率↑或城區中位家庭收入水平↓→違約風險↑→首付款比例↑或拒貸率↑

2.信息外部性理論：城區住房交易規模↓或城區預期住房價格波動率↑→住房估價精確性↑→違約風險↑→首付款比例↑或拒貸率↑

3.內部信息效應理論：貸款者收到的住房抵押貸款申請數量↓→該貸款者獲得的城區信息↓→違約風險↑→首付款比例↑或拒貸率↑

二、

城區特征是商業銀行住房抵押貸款決策的一個重要因素，它分為三類：(1)人口特征，包括中位家庭收入、離婚率、失業率、年齡結構和受教育水平等；(2)住房存量特征，包括住房交易規模、土地供給彈性、住房所有權比率、住房空置率、中位住房租金價格比、中位住房建筑周期和中位住房年齡等；(3)公共服務特征，包括接受公共住房支持的家庭比例，學校質量、治安狀況和拆遷改造等；(4)其它特征，包括經濟增長率和產業分散化程度等1。

城區特征或多或少以相同方式影響一個城區所有住房抵押貸款的風險。在單個貸款申請者特征和單個住房特征難以準確獲得的情況下，商業銀行可以根據城區特征判斷一個城區的住房抵押貸款違約風險，以確定該城區的最低首付款比例，甚至對整個城區拒貸，這一方面使商業銀行面臨的違約風險降低，另一方面可能使中低收入城區居民的住房融資難度加大。本文通過分析國外城區特征對商業銀行住房抵押貸款決策的影響機制，聯系我國實際情況，指出我國商業銀行根據城區特征進行住房抵押貸款決策具有合理性，建議商業銀行密切關注城區住房價格波動率，并且政府限制中低收入城區商業銀行的數量。

三、城區特征對我國商業銀行住房抵押貸款決策的影響現狀

城區特征對我國商業銀行住房抵押貸款決策的影響已經開始顯現，并導致中低收入城區居民的住房融資困難加大。

2004年下半年，上海多家銀行在二手房抵押貸款方面出臺了新的限制條件——城區和環線概念，停止了向奉賢、金山、南匯、川沙、崇明五個城區發放二手房抵押貸款；內環線以內的二手房抵押貸款首付款比例普遍增至3成，內外環之間的增至4成，外環線以外的增至5成6。另外，為防范金融風險，中國人民銀行規定，從2006年6月1日起，個人住房抵押貸款首付款比例不得低于30%，但考慮到中低收入者的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積在90平方米以下的仍執行最低首付款比例20%的規定。然而，在實踐中，商業銀行對住房抵押貸款申請者普遍執行的最低首付款比例是30%或30%以上，中低收入者沒有得到最低首收付款比例20%的好處。

四、啟示

1.商業銀行根據城區特征進行住房抵押貸款決策具有合理性。目前，我國個人信用查詢系統處于起步階段，尚不完善；住房估價技術的科學性、客觀性較差，并且委托問題使房價高估的現象比較突出。這導致商業銀行搜集單個貸款申請者特征和單個住房特征的成本高、準確性低。相對而言，城區特征的獲取成本較低、較準確。所以，商業銀行會根據城區特征判斷一個城區的住房抵押貸款違約風險，對違約風險較大的城區規定較高的最低首付款比例或者拒貸率較高。

2.商業銀行應該密切關注城區住房價格波動率。城區住房價格波動是導致違約損失的最重要因素。一個城區的住房價格波動性越大，則住房估價的精確性越低，進而住房抵押貸款的風險越大，因此商業銀行對該城區的貸款申請應該規定較高的最低首付款比例或者拒貸率較高。

3.政府應該限制中低收入城區的商業銀行數量。中低收入城區的住房交易規模通常較小，所以住房抵押貸款申請總量較小。如果一個中低收入城區的商業銀行多，則可能沒有任何一家能收到足夠的住房抵押貸款申請數量以獲得足夠的城區信息，貸款風險或單位貸款成本會比較高，從而首付款比例或拒貸率也比較高。因此，政府應該限制中低收入城區的商業銀行數量，或者幫助中低收入城區的商業銀行分支機構組成住房抵押貸款銀團，以使商業銀行獲得更多的城區信息，進而減小中低收入城區居民的住房融資難度。

摘要：城區特征通過多種途徑影響商業銀行的住房抵押貸款決策。商業銀行可以根據城區特征判斷一個城區的住房抵押貸款的違約風險，進而確定對該城區的最低首付款比例或拒貸率。本文通過分析國外城區特征對商業銀行住房抵押貸款決策的影響機制，聯系我國實際情況，指出我國商業銀行根據城區特征進行住房抵押貸款決策具有合理性，建議商業銀行密切關注城區住房價格波動率，并且政府應該限制中低收入城區商業銀行的數量。

關鍵詞：城區特征，住房抵押貸款決策，住房價格波動率，中低收入城區