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一、

煙臺五區地產基本情況

目前煙臺地產區域市場均價由高到低依次為：芝罘區、萊山區、開發區、福山區、牟平區，這也反映出了各區域所處位置及城市性質、空間功能與開發潛力。具體分析如下：

（一）、芝罘區

芝罘區作為城市中心，是煙臺的經濟、文化和交通的中心，經濟發達、交通便利、人口眾多，加之市中心土地越來越少，所以芝罘區的平均房價目前在市區中是最高的，均價已在7000元/平方米左右。

但是芝罘區的高價房主要集中在中心區內，特別是濱海廣場附近及南大街沿線，已成為高檔公寓和寫字樓的集中區域，世茂海灣1號以15000元/平米的價格推出，更是樹立了煙臺頂級地產項目的標桿。

而南部以及幸福一帶，因為受到交通不便或周邊環境的限制，影響了房子的價格，所以使得房價與市里有著不小的差距。但是隨著交通狀況的不斷改善，城市基礎設施的建設，這一情況正在慢慢得到改變。

（二）、萊山區

萊山區有著得天獨厚的海景優勢，位于濱海路一線的海景豪宅（如：御園、金海岸花園、東上·海賦、銀河怡海山莊等）價格昂貴，拉高了萊山區的整體價格。其次，煙臺市政府以及其它一些政府機構的落戶使萊山成為煙臺新的城市中心，行政、文化、商業、體育、金融等方面的配套日益健全完善，對萊山區的房地產市場產生了很大影響，很多人都看好萊山區的發展潛力，因而選擇在煙臺未來的城市中心安家落戶。

但目前市府區域開發項目扎堆，且體量巨大，相互產生競爭壓力，除促使開發商提高項目品質，完善營銷思路外，對價格攀升也產生了一定的抑制作用。

（三）、本文章共2頁，當前在第1頁[1][2]下一頁本文章共2頁，當前在第2頁上一頁[1][2]開發區

開發區近幾年發展迅速，集中了煙臺絕大部分的工廠企業，轄區內人口眾多，特別是外來工作人員不斷增加，為開發區的房地產市場帶來了巨大的發展潛力和購房市場，進而吸引眾多的房地產投資商越來越關注開發區的房地產市場，并在此投資。

開發區房價的增長比例是市區當中最大的，均價現已達到每平米五千左右，特別是西

部近期一系列靠近金沙灘的高品質海景住宅投入市場，如維亞灣、天馬相城等，更是激發了開發區房地產價格的快速增長。

（四）、福山區

福山區因為與芝罘區較遠，自身大型的商業圈也沒有形成，又沒有開發區靠海的優勢，因此住宅的價格相對較低，所以就成為了許多工薪階層購房者和不少在開發區上班的購房者的第一選擇。

正是由于沒有外在的優勢，因此福山區的樓盤多以低價格、高品質來贏得消費者的青睞。但是隨著整個市場的價格上漲，福山的房價也隨之快速走高，目前均價已達3700元/平米左右。當價格優勢在慢慢減弱，提高住宅品質，正成為福山區樓盤沖出重圍的重要出路。

（五）、牟平區

牟平區作為距離煙臺市中心最遠的一個區，前幾年在房地產開發方面一直處于默默無聞的角色，價格更是長期處于低谷。從今年開始，牟平地產開始發力，大量地產項目頻繁推出，主要是由于煙臺主城區的不斷東拓，萊山城市新中心地位的確立，牟平基礎設施的不斷完善以及與主城區不斷高攀的房價之間形成的低洼吸引力。

目前牟平區樓盤均價還沒有超過3000元，在煙臺市區明顯處于低洼地帶，甚至還不及蓬萊，未來升值空間可謂巨大。隨著土地放量的加大和新樓盤的加快推出，勢必快速提升牟平區樓盤的銷售價格，預計08年均價突破3000元，應是在情理之中。

二、總論

煙臺房地產市場起步較晚，但是發展潛力巨大。近幾年，整個煙臺地區的房價一直處于穩步攀升的狀態。煙臺的房地產市場正在從三個方面進行融合，首先是各個區樓盤的價格在慢慢接近；其次是樓盤的品質越來越接近，建設高品質樓盤漸漸成為一種共識；最后是煙臺房地產市場的地域界限在淡化，原來相對比較獨立的各個區域，現在正一步步朝著“大煙臺”的方向邁進，在不遠的將來，煙臺房地產將會融合成為一個大的完整的市場。

三、煙臺地產近幾年價格市場分析

作為國民經濟支柱產業的房地產，近年來日益成為和諧社會中的民生問題，為許多人所詬病，也為許多人所追捧。其中，在當今社會里,地產價格不但關乎著國家市場經濟發展走勢，更是被全社會普羅大眾所深切關注。房價作為房地產市場的一個重要指標，不僅僅在于它的敏感性，更重要的是房價也是一個區域的經濟體現，是一個關系到民生大計的問題。

2004年，煙臺房的價是3372元/平方米，可是經過短短的3年，就迅速提升到5000余元/平方米（不包含牟平區），住宅項目的最高均價也由2004年的5600元/平方米提升到現在的15000元/平方米，價差擴大可謂迅如猛虎。從開發周期的角度看，這樣的價差也形成了目前煙臺中高端房地產價格的構成區間。

考察2007年煙臺高檔住宅的市場態勢，我發現，高檔住宅的主力單價大都集中在6000-9000元/平方米，這部分物業是煙臺高檔住宅的主力軍。

（一）、推動煙臺房地產價格的因素

1、首先，市場供需因素。供需狀況，是任何產品價格的最終決定因素，房地產也不例外。房地產作為房產、地產的統一體，以前因為中國土地的價格長期處于雙軌制，市場競爭還未形成，但是隨著土地供應的市場化，地價適度上揚，實際上是土地價格的市場復位。因此，我認為，現今煙臺房價的上揚，帶有市場化合理調配的因素，當然在土地的執行中還存在諸多問題，例如一些開發商屯地現象，以及政府地價本身過高，也相當程度推動了煙臺地產的價格。關于這些問題，如果通過政府的強有力的調控，相信會得到良好的解決。

2、其次，價格適度上揚符合市場經濟規律。一方面，作為市場特殊產品，隨著時間的推移，房屋本身在折舊中不斷貶值，另一方面，土地由于位置的固定性、資源的稀缺性等因素，絕對供應量必然日益稀少，所謂物以稀為貴，土地的稀缺性推動房價的上漲，是完全符合市場經濟規律的。

3、再次，房價上升，也有商品房經營和銷售因素。事實上，前一段煙臺市場房地產的價格上揚，主因還是市場大環境的供需現狀，也有許多小區整體品質的提高的原因，這都給上揚的價格找到一個有力的支撐點。但是也不排除相當一部分的純概念炒作和渾水摸魚。在地產市場日益火熱的今天，不少房地產商被受利益驅動，在土地價格不變的情況下，不注重提升項目整體居住品質，而是狂炒概念，不遺余力推動房價上漲。

4、經濟基礎決定上層建筑。煙臺經濟的快速發展有目共睹，經濟的迅猛增長同時，居民收入也大幅提高，從而促使整個社會追逐更高的生活居住品質，推動了住房新需求，房價因此隨之上升。

5、人民幣的升值，以及外資對中國市場的持續看好，也或多或少影響到煙臺房地產的市場價格。

總之，市場的供需狀況是煙臺近幾年房價上漲的主因，煙臺本身經濟的迅猛發展是這價格上揚的有力基礎。當然政府的調控力度以及房地產的行業規范也日益關系到房價變動的方向。

（二）、支撐煙臺房地產價格的因素

1、煙臺自然狀況

（1）全市土地面積13745.95平方公里，其中市區面積2643.60平方公里；

%26#8226;全市人口647萬，市區人口176萬；

%26#8226;全市海岸線曲長702.5公里（也有909公里的統計，在此不做重點探討）；

%26#8226;支柱產業：機械、食品加工、電子、黃金、汽車、建材、水果、葡萄酒、水產養殖；

%26#8226;2004年煙臺榮獲“中國十佳魅力城市”稱號；

%26#8226;2005年煙臺榮獲“長安杯”全國社會治安綜合管理優秀城市；

%26#8226;2005年煙臺榮獲“全國文明城市”稱號；

%26#8226;2005年煙臺榮獲“聯合國人居獎”；

%26#8226;2006年煙臺榮獲“中國投資金牌城市獎”。

2、煙臺gdp總值山東省第二

（1）經濟的發展是推動房地產發展的主要力量。

%26#8226;2005年煙臺以17.6%的高經濟增長率，超越青島的16.9%位居山東省第一。

%26#8226;2006年全市生產總值完成2402億元，煙臺以17%的高經濟增長率再次超越濟南和青島的15.7%。

%26#8226;2006年煙臺市地方財政收入完成112.4億元，增長29.2%。城市居民人均可支配收入14374元，農民人均純收入6072元，分別增長15.4%和13.6%。

（2）良好的氣候和宜居的環境使煙臺成為“魅力城市”，塑造了煙臺金色名片，吸引了外埠投資，各方合力為煙臺的房價提升創造了堅實的落腳點。

%26#8226;2006年煙臺市房地產開發投資增長較快，全年完成房地產開發投資143.64億元，增長30.7%，其中住宅投資104.78億元，增長30.8%，占整個房地產開發投資的72.9%。

%26#8226;2006年全市房屋銷售價格上漲5.5%，其中住宅商品房銷售價格上漲6.5%。城市居民人均現住房總建筑面積達到25.63平方米。

3、煙臺的住房剛性需求為房價提供了拓展空間

%26#8226;煙臺規劃2010年總人口730萬，城市化水平63%，2020年總人口820萬，城市化水平76%；

%26#8226;截至2007年11月，煙臺目前市內市區房地產平均價格約為5000元/平方米(不包含牟平區)；

%26#8226;價格提升尺度:2005-2006年----500元/平方米.年

2006-2007年----800元/平方米.年。

4、中高檔項目在市場中孕育產生，價格提升較快

如：南山世紀城，5300元/平方米

天馬相城，5600元/平方米

廣源天際，5700元/平方米

西海岸，6000元/平方米

紫郡城，7000元/平方米

維亞灣，8200元/平方米

陽光100，8800元/平方米

東上海賦，12000元/平方米

天鴻凱旋城，13000元/平方米

世茂海灣1號，15000元/平方米

項目所處地段、景觀及項目品質是決定上述住宅2008年能否成為市場主流的核心因素。

%26#8226;居住投資傾向：到煙臺投資的富有階層中，75%的人們傾向于到居住在海邊。

%26#8226;中高檔房銷售率：83％（以取得銷售手續，一年期為基準），銷售中人為的銷控因素較多。

%26#8226;房型特點：主要以三室二廳為主，提倡主臥室和衛生間的寬敞舒適以及房間功能性的滿足，講究舒適和景觀效果，新材料、新型設備開始在建筑設計中應用。

上述項目是目前市場中的熱點區域、熱點樓盤，是市場中絕對的焦點。另外煙臺市中心的土地稀缺使中心區域價格過高，這將壓迫部分需求轉向周邊區域，未來開發區的海邊和萊山區的市政府商圈，以及黃務周邊市場將是未來居住房產的發展重點，而福山區的住宅價格經過長時間的醞釀也將有一個突破過程。而未來上述區域的項目如“維亞灣”、“南山世紀城”等依舊是2008年關注的重點。

（三）、未來煙臺地產發展走向

“東擴”：過去煙臺人眼中的“東郊”，顯然已不是一般意義的郊區了，正好相反，憑借優越的自然環境和政策支持，這個以前的“東郊”已普遍成為人人羨慕的豪宅“大本營”。依然火熱的東部地產市場，經過幾年的地產開發，該區域已經沒有大規模的土地供應。稀缺的海岸線、市政府的東遷、產業的升級以及區域板塊的崛起，都在為煙臺“東擴”吹足了陣勢。而整個東部的地產發展，都在圍繞市政府及迎春大街擴散開來，這是東部的重中之重，云集了東部近幾年大多數的地產項目。

“西展”：國民經濟是支撐開發區發展的主要因素。作為全國最具活力開發區之一的煙臺開發區，在各級政府大力扶持下，國內外大型企業紛紛進駐，與此同時，帶給西部的不僅僅是高而優的經濟增速，也帶來了日益龐大的居住人口，人口的聚集，產業的升級換代，西部的地產春天才有因此如此長盛不衰。在煙臺煙臺五區中，開發區的房價漲幅是最快的，住房需求與項目開發都在急速增長。2002年9月煙臺開發區擴區到228平方公里，擴區為煙臺開發區的西部發展提供了廣闊的天地。如火如荼的開發區房地產，“維亞灣”是高檔海景住宅的典型代表，是煙臺開發區的標志性住宅項目。它的出現，不但為到煙臺投資發展的人提供舒適宜居的生活空間，也昭示了煙臺西部地產品質更上一層樓。

“南重點”：這兩年，一直默默無聞的南部區域終于爆發了，這個板塊顯然已經無法忍受被人遺忘的待遇，作為銜接五區與機場連接紐帶，黃務板塊的長期低估確實造成了煙臺地產的典型洼地，因此近兩年的異軍突起不是無源之水，只是市場價格的合理回歸。但是房價從3000到4000左右，南部只用了不到兩年時間，難免會給人虛熱之感。其中，有的項目是品質的使然，但是相當一部分也有水分的存在。可以預想，5區連接路的形成讓南部成為煙臺的交通核心，也將給南部地產價格上揚注入一劑有效的“強心針”。

四、綜述

從市場的角度結合近幾年煙臺房地產的發展態勢，預測煙臺住宅類房地產市場的均價2008年將達到6000元/平方米左右。另外2008年住宅類房地產市場的開發項目將開始分化，目前眾多項目百花齊放的格局將改變，伴隨07年12月5日政府金融市場緊縮政策的實施，一些項目將因為銷售速度跟不上而面臨困境。市場去化將遇到難題，有實力的開發商將領舞煙臺房地產市場，一些小的地產商將面臨被淘汰的初期困境。

內容提要：

本次論文撰寫的前提是在參考大量數據資料，以及經過嚴謹的科學考察完成的。本著虛心學習和嚴肅治學的原則，不斷接近學術真理，以求獲得最大的論文價值性。

通過本人的觀察研究發現，煙臺房地產市場起步較晚，但是發展潛力巨大。近幾年，整個煙臺地區的房價一直處于穩步攀升的狀態。煙臺的房地產市場正在

從三個方面進行融合，首先是各個區樓盤的價格在慢慢接近；其次是樓盤的品質越來越接近，建設高品質樓盤漸漸成為一種共識；最后是煙臺房地產市場的地域界限在淡化，原來相對比較獨立的各個區域，現在正一步步朝著“大煙臺”的方向邁進，在不遠的將來，煙臺房地產將會融合成為一個大的完整的市場。目前煙臺地產區域市場均價由高到低依次為：芝罘區、萊山區、開發區、福山區、牟平區，這也反映出了各區域所處位置及城市性質、空間功能與開發潛力。截至2007年11月份煙臺（市區）的房地產平均價格已經超過了5000元/平方米（不包含牟平區），價格增長迅速。

從市場的角度考量，并結合近幾年煙臺房地產的發展態勢，預測煙臺住宅類房地產市場的均價2008年將達到6000元/平方米左右。另外2008年住宅類房地產市場的開發項目將開始分化，目前眾多項目百花齊放的格局將改變，伴隨12月5日政府金融市場緊縮政策的實施，一些項目將因為銷售速度跟不上而面臨困境。市場去化將遇到難題，有實力的開發商將領舞煙臺房地產市場，一些小的地產商將面臨被淘汰的初期困境。因此可以肯定，2008煙臺地產市場日趨成熟，市場將持續看好，但是地產商洗牌在所難免。