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編者按：本論文主要從社會總需求增加導致房價上漲；開發成本導致房價上漲；分析房價居高的根本原因等進行講述，包括了城鎮化速度加快導致總需求增加、居民收入水平大幅度提高導致總需求增加、人口結構變化促使總需求增加、土地價格的持續上漲、房屋建造成本分析、建造成本上升、土地成本分析等，具體資料請見：

【摘要】本文從房地產價格影響因素角度分析了城市化進程、居民收入、人口結構、房地產投機、開發成本等各因素,通過收集國內外房地產市場的相關資料,并列舉大量數據進行論證分析,指出導致目前房地產價格持續上漲的關鍵因素是開發成本因素,并且得出房地產開發成本中的土地成本上漲是直接導致房地產價格上漲的核心因素這一結論。

【關鍵詞】房地產價格土地價格人口結構收入水平總需求

近幾年房地產價格持續上漲,讓一些普通百姓明顯感覺商品房價格已越來越難以接受。房價收入比是綜合衡量房地產價格水平的一項重要指標。從消費者購買能力和房地產市場價格水平兩方面說明房地產價格的合理性,通常認為房價收入比在4—6之間是合理的。由于房地產銷售價格統計口徑不同,我們得到的房價收入比與發達國家相比相對偏小。而在我國,這一數字則大大超標,很多地區購買一套80平米的住宅,房價收入比高達13。可以說房地產商開發的商品房主要是面向城市有中等偏上收入的家庭。

一、社會總需求增加導致房價上漲

1、城鎮化速度加快導致總需求增加

對中國來說,無論是解決農村問題,還是加快區域發展步伐,城市化似乎都已是必走的道路。研究表明,城市人口增長對房地產市場的推動作用遠大于居民收入增長。城市化本質上是一種包括人口結構、產業結構和需求結構在內的整個社會經濟結構的變化過程。在這一過程中,農業人口比重逐漸下降,工業和服務業人口比重逐漸上升,人口和產業向城鎮集聚,生產方式、交換方式和生活方式向規模化、集約化、市場化和社會化方向轉換,從而會對房地產業帶來不可估量的影響(見表1)。

城市化的進程改變的是人口結構。城市化水平表明的就是城市非農業人口與總人口之比。城市經濟發展與就業機會的增加,吸引著大批農村人口涌向城市,城市人口比重的擴大是經濟全球化的一種趨勢。如今每年都會有500萬左右的農村青少年通過上大學等方式進入城市,這些人在幾年后走上工作崗位,自然就成為城市人口。除此之外,不少城市為了本地的經濟、城市建設,都在以給予落戶等優惠措施吸引本地農村富裕人口向城區轉移。中國城市化水平由1975年的17.5%上升到2006年的43.9%。

2、居民收入水平大幅度提高導致總需求增加

近年來,我國城鎮居民快速增收,2006年可支配收入達11759元(見表2)。

首先,收入提高增強了居民購買的能力,廣大居民改善居住條件的愿望加強;其次,綠色住宅、健康住宅、生態住宅、可持續住宅等正在興起,商品房檔次明顯提高,有效需求很旺盛;再次,拆遷安置增加了房地產市場的整體需求,且這部分需求將持穩定的增長;最后,1998年以來政府為刺激經濟增長,選擇房地產消費作為切入點的“政策慣性”作用,以及受“入世”、“申奧”和“申博”等利好消息影響所形成的房價必然上揚的“預期”,刺激了房地產消費需求和投資需求。此外,受人民幣升值預期的影響,大量的國際熱錢和游資涌入國內,進入高檔房地產領域,加大了市場投機需求成分。

3、人口結構變化促使總需求增加

由于20多年前開始的嚴厲國策,對房子需求最強烈的那部分人口結構,正在發生著變化。有數據顯示,因計劃生育政策的實施,到2008年左右,中國25—34年齡段人口的數量會驟降到30%左右。但與上世紀80年代較低的人口出生率對應的是,在上世紀70年代,中國的人口卻處于快速增長期。到了上世紀90年代末,這些快速增長期內出生的人們,基本上都到了購房置業的年齡。正是在這個時候,中國開始正式啟動了房地產市場的建設,在某種程度上,中國房地產市場啟動至今的蓬勃發展,與這個年齡段的購買消費有著密切的關系。

二、開發成本導致房價上漲

1、土地價格的持續上漲

很多人都知道房價目前很高,價格漲幅也很大,卻不知地價漲速比房價快近一倍,如國家統計局數據表明,2007年的一至三季度,全國70個大中城市土地交易價格上漲較快,累計平均上漲12.8%。2000—2006年土地價格交易指數(見表3)。

那么是什么原因導致地價上漲的呢?首先,近幾年全國土地供應量相對減少。2001—2004年期間,全國土地供應呈現快速增長趨勢,但增幅逐漸減小;自2005年起,全國土地出讓面積呈下降態勢,2006年同比減少3.7%。導致土地供應面積下滑的主要原因是從2004年開始的緊縮“地根”的調控政策。在土地供應減少的同時,全國房地產需求卻在持續增長,開發商紛紛高價競地。

其次,囤地現象突出,致使存量土地不能及時轉化為房產供應。2001年全國房地產開發面積占購置面積比重為67%,2003年為56%;2005年為54%,這一比重呈逐年下降趨勢,由此證明房地產項目開發周期總體在拉長,很多開發企業土地儲備增加,其中有囤地行為者絕不在少數。

2、建造成本上升

建筑行業需要消耗大量的鐵礦、煤炭、木材、水泥等資源,而這些資源有其自然增長率,超量的需求會引起它們價格的暴漲。建筑行業是能源消耗的主要行業,對房地產行業來說每年以20億平方米速度遞增,其資源和能源的消耗更可想而知。近幾年世界能源價格高速上調,我國能源與建材價格也隨之上漲(見表4),必然會對開發成本帶來相當的影響。

2008年2月18日,日本新日鐵公司和韓國浦項公司宣布,已和三大鐵礦石供應商之一的巴西淡水河谷(VALE)達成協議,同意Itavira粉礦價格上漲至每噸78.90美元,4月1日起執行,漲幅為65%,對于高品位的卡拉加斯粉礦每噸漲幅達到71%。受此事件連鎖影響,寶鋼2月25日出臺的二季度普碳鋼價格政策,主要產品熱軋、冷軋均上調800元/噸,上調幅度分別為21%和17%。全國鋼廠出廠價漲成一片,現在每噸建筑用鋼的價格已經上漲了1000元左右,漲幅之大,只有2004年的那次鋼價狂漲方可比擬。建材和人工費漲價也直接導致了房屋建造成本的上升,據估計本輪建材價格的上漲導致房地產的開發成本上漲2%~3%。

三、分析房價居高的根本原因

前文分析了影響房價上升的主要因素,除此之外,如股市的不穩定性會使資金流入流出房地產投資市場、房地產投機、政府的稅收、金融政策也會對房價產生影響。但是作為城市化進程、居民收入水平、人口結構變化因素來說,促進房地產價格上漲是歷史發展的必然,是無法通過政府政策來改變的,否則社會只有倒退。產品的成本是決定產品價格的基礎,那么就要分析一下土地成本和建造成本對于房地產價格的影響,從中得到近年導致房地產價格直線上升的主導因素,并分析今后房地產政策應當針對的側重點。

1、房屋建造成本分析

住宅造價就全國來看,從2000年每平方米700元左右上漲為2008年的900元左右,但同期住宅銷售價格增長了一倍,從2000年的1900元每平米上漲為2007年的3500元每平米。可見建造成本上升是房地產價格上漲的重要因素。住宅建造成本逐年上升主要是兩個因素作用的結果:一是能源、原材料價格和勞動力價格上漲;二是近年來住宅建造結構的變化,由轉混結構為主變為鋼筋混凝土結構為主,從而增加了工程的造價。

2、土地成本分析

通過表5可以看到土地價格同房屋銷售價格同步上漲,而且土地價格的漲幅高于銷售價格。

那么土地價格是否是房價上升的主因素呢?我們看兩個例子的對比,太原市2000年左右土地出讓價格基本在20—30萬元每畝,如果土地的規劃容積率為2.5,那么新建住宅的樓面地價約為180元每平方米(建筑面積),建造成本為700元每平方米(建筑面積),考慮各類市政費用、開發商利潤、稅費和其他相關費用,2000年左右住宅銷售價格約為1000—1500元每平方米(建筑面積)。2007年,太原市市區很多土地的價格約為400—500萬元,參照上例的參數,樓面地價為3000元每平方米,建造成本約為800—1200元每平方米,那么市場價格基本處于4500—6000元左右,由此可知,地價的上漲是房價上漲的根本原因。