前言：本站為你精心整理了房地產行業經濟發展范文，希望能為你的創作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。

摘要：金融危機的襲來、貨幣政策的緊縮使得我國的房地產行業面臨嚴峻的挑戰。銀根緊縮、IPO融資條件變嚴格使得去年大量囤積土地的房產商更加被動。資金鏈的斷裂、房價大跌、消費者觀望的情緒都增加了整個社會經濟的不穩定因素。房產企業應在最近國家出臺的利好政策的下，努力做好自我調整。

關鍵詞：房地產行業；挑戰；金融危機；貨幣政策；人民幣增值

一、新形式下房地產行業所面臨的挑戰

(一)金融危機的影響

源于美國的金融危機愈演愈烈，已經發展為全球性的金融危機。對于資本市場比較開放的一些國家，嚴重影響了金融行業的穩定和投資者的信心，甚至使一個國家瀕臨破產(比如冰島)。本質上講，這次金融危機源自于房地產行業。由于歐美連年的房地產泡沫的爆裂，導致“次貸危機”爆發，進而影響到投資人的信心，并反過來進一步影響房價，最終導致的金融危機不斷深化。所以可以說房地產泡沫的爆裂是這次金融危機的“導火索和推手”。

房地產行業雖說是屬于第三產業，但是卻是屬于“資金密集型”行業，和金融行業關系密切。從過去幾年的“流動性過剩”可以看出，信貸在房地產行業的過度發放、外行業(特別是基金公司等投資公司)及股市融資大量進入房地產行業、外資過多的資本進入房地產行業、銀行給買房人的過度放貸等等，都是對整個房地產行業的過度發展起到了主要的“推波助瀾”的作用。而金融危機的發生使這些資金鏈都受到了不同程度的影響。

金融危機對房地產的具體影響表現在：

1、投資者喪失信心，消費者處于觀望狀態。金融危機使得大多投資者對資本市場產生了懷疑，資本市場的信用基礎出現了問題，股市一落千丈，房地產股價也一路殺跌，房價不斷回落，消費者一直處于觀望狀態。房價的不斷走低使得房產不能保值，好多消費者買房之后，發現不長時間內同一樓盤價格縮水，去向開發商索要價差一般都是未果，這在一定程度上打擊了消費者的消費欲望。

2、銀根緊縮，房地產資金鏈斷裂。房地產行業大部分都是負債率很高的企業，一般通過銀行借債進行資金周轉，并且借貸金額都是巨大的。金融危機使得金融系統也提高了警惕，為了保證金融行業自身的安全運轉，對其他行業特別是受政策性影響較大的房地產行業的放貸開始壓縮。這對房地產行業來說，無疑是雪上加霜。金融危機的影響不是短暫的，對房地產行業來說需要幾年的緩和期。

(二)人民幣增值的影響

從整體上和短期來看，人民幣升值對房地產行業的影響是有利的，但也得看到長期可能存在的不利影響。人民幣升值直接影響到我國的出口額，如果出口下降，再加上內需不足很容易導致經濟回落，這將對房地產市場產生重大影Ⅱ向。一方面，一些出口企業、外貿企業受人民幣升值影響，出口量減少，利潤出現下滑，效益不好了，也就會影響這些企業租用寫字樓，減少辦公場所的投資建設，這對商業地產市場會產生一定的沖擊；另一方面，人民幣大幅升值，房地產市場的投資需求過度，很容易產生房地產泡沫并進而影響國家經濟安全。從上個世紀韓國和日本的發展歷史來看，房價與幣值升值有一定正向關系，最初的貨幣升值使得外資對房地產的投資需求增加，投資過熱進而導致房價上漲，形成經濟泡沫，而在升值后期外資撤退，房價下跌，泡沫破裂。這在一定程度上影響了整個國家的經濟安全。

(三)國家宏觀調控政策的影響

房地產行業的特點是鏈條長，“裙帶關系”多，對整個國民經濟的影響較大，所以易受國家宏觀調控，特別是貨幣政策的調控。人民幣升值吸引國際游資的涌入和資產重估的熱潮帶來的房地產價格快速上漲，2005年開始房地產進入了蓬勃發展的全盛時期，2007年達到歷史高峰。面對這種形勢，國家開始相繼出臺相關的調控政策：緊縮信貸。嚴格限制土地供應等。房地產行業再次面臨嚴峻的挑戰。

2006年以來，尤其是去年的二三季度，由萬科、金地、保利等上市公司為首的主要房地產商大量儲備土地，掀起了一股囤地高潮。然而去年天價所獲得的地塊，現在正成為這些地產公司巨大的包袱。北辰在長沙92億元拍得得新河三角洲地塊，樓面地價為3090.58元/平萬米，按照此樓面價，成本至少6000元/平萬米以上，那么如果銷售價格達不到7000元/平萬米以上，北辰這個項目必將虧損。而目前在售周邊的項目，均價僅僅略高于5000元，平萬米。

不管房地產行業需求如何強勁，平均負債率超過70％的房地產企業，在金融杠桿調控前實在是脆弱得不堪一擊。相比行政手段，金融杠桿對房地產行業調控的效果要更明顯。銀根緊縮，首當其沖受到影響的就是對金融資本高度依賴的房地產行業，而最先被調整的，當然就是去年、前年極度囤積土地準備擴張的那些地產企業。二、當前房地產行業的應對策略

目前。我國房地產行業所面臨的挑戰，基本上來自于大環境的變化，不管是金融危機還是緊縮的貨幣政策，都是房地產行業所無法控制的，需要國家的相關調整來解決。投資者和市場對2008年的資金緊縮最為關注，不過資金緊縮不會是全面規模壓縮。再融資的緊縮主要體現為融資條件的提高和融資頻率的控制。比如，對公開增發的募集資金投向進行控制，要求土地證、用地規劃證的法律手續完備等，而對于解決同業競爭、提高上市公司競爭優勢和成長性的股權融資不會停止。

2008年的宏觀調控政策來看，降低流通環節稅費，促進房屋流通成為國家穩定房價的一個手段。財政部、國家稅務總局3月發出通知，個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅；廉租住房經營管理單位的租金收入，免征營業稅、房產稅；對個人出租住房取得的所得減征10％的個人所得稅，國家在對房地產交易環節稅收實行這些優惠政策，目的就是刺激內需。

從2008年5月以來，各地相繼出臺了促進房地產發展的“救市”政策，降低首付、降低按揭利率、降低購房支出在居民實際收入中的比重能真正提升房地產的交易。宏觀經濟減速、實際收入下降延長了房地產調整的時間；按揭利率降低可以減少實際房價，不過應用具有剛性；目前市場成交量來自于剛性的自住需求，只有房價的調整才能帶來成交量的上升，目前調整仍會繼續，房價仍然有內在調整的需要。由于一方面受制于中央嚴格的政策規定、另一方面受制于有限的地方財力，因此，力度和優惠程度均有限，沒有改變市場成交下滑的趨勢。其實宏觀政策的目標是保持經濟穩定增長，而不是救房價和救開發商。

房地產行業可以在能控制的范圍內從以下幾個方面采取策略：

1、價格策略

最近幾年城市化的不斷推進，使得城市房產需求具有一定的剛性。城市化首先表現為城市數量和地域的擴張，同時帶來城市人口的增長和對住宅的需求，我們以城市化每年增加的百分點數來測算每年所增加的城市人口及其所需要的住宅面積。我們發現，城市化所增加的人口每年將新增3，5—5.3萬平方米住宅的需求量，而這部分住宅需求基本上需要從商品房市場滿足。所以說房價具有一定的剛性，如果在目前大多消費者處于觀望狀態之際，再適當的對消費者進一步讓利，不但可以增強消費者欲望，也可以及時回籠資金，以增強企業的運營能力。在價格政策上，房地產商還需注意的一點是：同一樓盤或同一地段的房產價格不能在短時間內大幅跳水，這樣只會加重消費者的觀望情緒，誰也不愿去買不斷貶值的房產。

2、變換銷售策略。在目前房市低迷的情況下。商家應該變換營銷策略，比如，加大廣告力度，根據一般人的心理，人們更愿意為知名度比較高的東西買單，從心理上覺得“物有所值”；再比如，通過各種方式促銷，最近長沙有商家出奇招，只要通過該公司購買洗面奶、白酒等消費品，超過一定金額后，就可以送一平米的房子，買主可以將這一平米房子在網上再轉手，等湊齊幾十平米后就可以作為首付去找房產商要房子；還可以通過提高服務質量來增加銷售量。

3、優化住房供應結構。房產商可以提供多種形式和結構類型的房產，比如，增加國家政策范圍內的經濟適用房建設，同時增加雙限房和廉租房兩個種類，在目前經濟疲軟的現狀下，應該主要提供面向城市中低收入階層不同層次的基本住房。這也符合國家的兩分法的大政策，即把中低收入階層的住房需求從純粹由市場價格調節的商品住宅體系中分離H{來，通過由政府利用財政保障土地供應、開發資金、銷售對象等開發條件的供給，而占人口大多數的中高收入階層對商品房的居住、消費和投資功能則通過依靠市場調節的市場化住宅體系來滿足。當然，面向中低收入者的住房開發利潤空間不是很大，但國家也給了房產商相應的優惠政策，在目前低迷的樓市狀況下，也不失為一種較好的策略。

4、管理策略。一要加強與客戶關系的管理，房子雖然也是一種商品，但它畢竟不同于普通商品，因為其價值高并且不可移動，每位房主都是公司的客戶，做好售后服務，適當做些售后調查，既可以為公司帶來更多的客戶，又可以發現房產的潛在問題，為鞏固公司的長期業務打下基礎；二要加強公司內部管理，各部門之間加強合作，房地產開發的產業鏈很長，從前期策劃分析、征地、拆遷、規劃、設計、施工，預銷售、產權登記發證到物業管理，所以要分項目進行責任管理，各項目負責人具體負責自己項目的前期準備階段、建筑施工階段、經營階段的各項工作。

三、結束語

房地產交易和投資一直是國家政策和社會各界關注的焦點。提升房地產交易和投資量是保障經濟增長、平衡各方的有效方法，影響房地產交易的核心是房價的穩定。房地產的發展離不開宏觀調控，分析我國房產的發展階段可以看出呈明顯的周期性。2008年特殊的經濟形勢使房地產行業面臨著新的挑戰，但由于房產行業對經濟影響的特殊性，使得國家及各級政府紛紛出臺“救房市”政策。不過金融危機的影響是長期的，房地產行業應在國家政策利好的前提下，努力進行自我調整，度過這個特殊的寒冬。