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住房制度市場化變革為房地產中介服務業帶來了春天，但春天畢竟是耕耘的季節，需要付出艱辛的勞動。隨著房改的深入，尤其是切斷實物分房，推行貨幣化分房，住房市場出現多元（樣）化，、梯度化、集約化的趨勢，這就既為房地產中介服務業帶來了機遇，又向其提出了更高的要求，因此，必須采取對策精心培育。筆者認為，一方面要建立以中介服務為主的服務體系，一方面要建立一支符合“六化”（即職業化、正規化；社會化、網絡化；專業化、現代化）要求的中介服務隊伍。尤如苗輔中的花木，房地產中介服務業既需要自身充分發育，又需要園丁辛勤培育。近幾年，我國房地產中介服務業有一定的發展，但仍沒有得到較好的發育，因此必須精心地培育。國外的經驗告訴我們，活躍的住房市場必然要求有一個活躍的房地產中介服務業為其服務。可以說，房地產中介服務業的住房市場乃至房地產市場發展的“助力器”和“催化劑”，其發展水平又是衡量整個房地產市場的“晴雨表”。因此，我們在繼續推行住房制度市場化變革的同時，應在規范、健康的前提下，下氣力培育和發展房地產中介服務業。筆者認為應從以下幾方面入手：

1.從游擊散漫型走向職業化、正規化

近幾年來我國的房地產中介服務如雨后春筍，其從業的機構和人員不斷增加，業務量也不斷擴大。但是從整體上看，這支隊伍還是“散兵游勇”，行業信譽不佳，社會地位不高。一方面少數“害群之馬”侵害服務對象利益敗壞行業名聲，導致客戶“談中介色變”、“謝絕中介”的現象經常發生；另一方面其執業及應得的正當利益又得不到保護。因此，這一行業一直停留于低水平運作。由于經營得不到發展，無法通過資產增值達到做大做強的目的，因而也就難以形成職業化、正規化的隊伍。要改變這一狀況，必須采取以下措施：

（1）加強法制建設。目前，我國房地產中介服務業方面的法律法規正處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是較高級別的法律政策文件僅有《城市房地產法》和《城市房地產中介服務管理規定》，規定過于原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關系的調整還難以涵蓋。因此，我們應加大立法力度，通過法律法規形式確立房地產中介服務的職業地位，提出正規化執業的具體化要求，包括職業界定、業務范圍、市場準入、培訓、考試、考核、執業、再教育、運作方式、程序、行規行約、合同、收費等方面的規定，為房地產中介服務機構和執業人員依法從業提供法律依據。同時，政府有關部門及行業協會要依法從嚴管理，保護正當經營和合法收益，打擊非法經營，建立政黨的執業環境。

（2）確定行業地位。國外房地產中介服務業是一個獨立的并有一定社會地位的職業，而我國房地產中介服務業社會地位和勞動價值尚未得到全社會的認可。買賣雙方拒不接受中介服務以及提供中介服務拿不到報酬的事時有發生。由此可見，對房地產中介服務業的保護和支持顯得特別重要。首先，政府要運用各種手段倡導和引導開發商逐步實行產銷分離，尤其通過政策導向構建專業化房地產流通企業，讓其專門從事咨詢、評估、項目策劃、營銷及銷售服務。其次要從關心愛護及培育的角度出發，在揮輿論監督作用的同時，注意適度暴露問題。要把握輿論工作的主旋律，加大正面宣傳的力度，為房地產中介服務業提供寬松的輿論環境。再次要適當提高擁金率，嚴格規定傭金支付方式，維護中介服務合同的嚴肅性，確保從業機構和人員的勞動價值得以實現。

（3）嚴格市場準入。要本著寧缺勿濫的原則，通過立法對從業機構和人員分別實行嚴格的準入標準。在機構資質管理方面，對注冊資金、經營場所、業務人員等要設定更高一些的“門坎”，并劃分不同等級資質的標準，規定其相應承接不同標的、不同價值量和不同復雜程序的業務。在人員資格管理方面要創設執業資格制度，并嚴格標準，對學歷、實務年限、專業知識、犯罪記錄限定等要求再提升一個檔次。要通過審，逐步淘汰不合格者，以確保中介機構及執業人員的綜合素質和業務水準不斷提高。

（4）堅持從嚴整治。美國各個州的房地產委員會一般都有一個調查機構，可以在任何時候到任何一個房地產中介機構檢查他們的業務記錄，發現問題及時報告，由房地產委員會講座決定是否向法院控告，同時，各地都有專門的部門負責處理此類案件，他們接到控告后立即去調查，問題嚴重的將處以暫停營業或吊銷執照。在發達國家或地區，中介服務人員只要違規或違反職業道德就會因情節不同而受到不同程度的處罰。實際上一旦發生此類事情被公分開查處后，中介執業人員聲名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也無法再從事這一職業。當前我國在這方面違規或違反職業道德現象比較嚴重，如有的拿“回扣”，搞低價格惡性競爭，迎合委托方對標的進行夸大宣傳或虛假評估，甚至欺詐客戶，這種非正當經營的中介商頗有市場。根據美國、香港等地的經驗，要提高該行業的地位，必須從嚴整治、扶正祛邪。首先，房地產管理部門和工商管理部門要統一立法，密切配合，加強管理。要克服互不照應的做法，聯起手來，將執照、資質和資格三方面的管理融為一體，落到實處。其次，要加大查處力度，以儆效尤，純潔中介隊伍，凈化市場環境。除了每年要對中介機構檢查一次以決定是否通過年檢外，還必須經常檢查中介機構及人員的執業情況，并建立舉報制度，發現問題及時調查處理，清除“害群之馬”，取締無資質（格）經營，處罰并淘汰一批違法違規操作、信譽差的房地產中介機構和執業人員。與此相配套，各級人民法院應積極受理和審判房地產中介案件，既維護合法經營者，又打擊非法經營者。

2.從零星分散型走向社會化、系統化

目前，我國的房地產中介服務機構的分布呈如下特點：一是各自孤軍作戰；二是橫向分布無序；三是縱向分布沒有梯度，無法延伸；四是相互之間和上下之間都缺乏聯系，不能形成網絡，這種狀況不能適應住房市場梯度化的需求。尤其是住房的消費需求出現多方位、多層次、大眾化、存量化的趨勢，這就要求房地產中介服務業調整結構與布局，以優良的服務面向社會，面向社區，面向市民。

（1）建立服務全社會的機構網絡當前，為活躍中國住房市場，滿足百姓對住房服務的需求，應該大力發展交易網點，并且要從實際需要出發，因地制宜地構筑點線面相結合的中介服務網絡。點，即市一級交易中心；線，即與市交易中心相連的若干區域中心；面，即遍布全市各街道、社區的服務網點，可以是緊密型的，也可以是加盟連鎖店。總之服務的機構要形成網絡，讓老百姓通過網點，享受便利的中介服務。

（2）建立溝通全社會的信息網絡。國外房地產中介服務業靠信息運作，信息的集中儲存與分別享用都有固定的渠道。在這方面我們尚未形成氣候，信息基本上是分散且又為各自壟斷，沒有形成統一的大容量的信息儲存，因而信息共享就是一句空話。這就必然形成分割的市場，分散的運作，零星的成交，交易的人氣不旺，市場紅火不起來。為此，我們應借鑒外的做法，結合本地實際建立各種信息網絡。首先，可利用專業手冊、新聞媒體、局域網等載體建立中介信息、文選信息、價格信息、房地產交易登記信息等，有的可對外或公示，有的可對外開放供查詢。其次，可利用聯網這一高新技術，建立房地產公眾信息網絡，充分運用網絡信息全、容量大、時效快等優點為市民提供全天候、全方位的信息服務。

（3）提高服務水平。發達國家和地區的房地產中服務機構一般都能提供深層次、高附加值的服務，能滿足客戶高難度的服務需求。而我國房地產中介服務基本上是淺層次的，要改變這一現狀，首先要拓展服務領域，提升服務水準。使服務領域從項目后期擴展到前期，為發展商提供高品位的策劃書、項目包裝、廣告及服務，為購房者提供以人為本的高質量的住宅產品設計模式以及高水平的顧問服務。還要突破傳統業務的限定，將服務向更寬的領域延展，開拓新的服務市場，如房屋置換、房屋吞吐、房屋銀行、置業擔保、電子商務、物業管理、裝飾裝修等。其次，要借鑒國外經驗，探索帶有中國特色的服務方式，逐步形成各項業務的程式化。

（4）加強行業自律。我國的房地產中介服務的執行業行為有很大的自由度，其職業道德和形象欠佳。因此，必須采取切實可行的措施。一是要從上至下成立行業協會，由協會制定職業道德規范，加強對付員的管理，對違規違約的會員，可給予處分甚至開除出協會。二是要普及建設部組織166家房地產中介機構承諾提供“放心中介”的做法，以公開辦事程序的收費標準，規定服務時限和服務質量，違者受罰為內容，向全社會作出鄭重承諾，接受全社會監督。三是建立中介機構法人責任制和業務失誤賠償制。四是建立財務會計制度，建立會計賬簿，繪制財務報表，嚴格執行國家財務和收費規定。五是建立業務記錄，設立業務臺帳，以備管理部門和協會檢查。

3.從傳統粗放型走向專業化、現代化

目前，我國房地產中介服務業機構規模偏小，專業人才結構人合理，科技含量低，掌握信息少，專業性不強，難以形成規模經營。為此，必須采取措施，全面提升房地產中介服務業的水準，使其走向專業化、現代化，以形成集約化經營的產業。

（1）提高業務素質。國外房地產中介服務執業人員除了精通房地產業務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業務，職業技能比較全面。為此，我們必須從房地產中介服務業的隊伍建設著手，全面提升其業務素質。

一是要完善專業體系，具體應設立包含策劃師、經紀人、估價師、工程師、房地產專職律師、會計師、審計師、造價師等在內的職稱系列，并使人才劃分等級合理搭配。如策劃、經紀、估價執業資格均應分高、中、初三個等級。

二是要優化執業隊伍，即規定房地產中介服務機構應具有各類專業人員的結構標準，逐步淘汰低層次人才，吸納中、高級人才，使中介機構通過吐故納新，形成一支專業齊全、人才薈萃、技能較高的隊伍。同時，還要加強對現有人員的專業培訓。

（2）實行規范運作。目前我們的房地產中介服務運作方式原始，程序簡單，運作水平不高，其主要原因是沒有相應的規范。為此，我們必須針對目前市場最常見的運作方式以及一般的業務程序制定業務規范。在運作方式上，對每一種方式的辦定及其業務范圍、相關當事人的權利義務、操作方法，尤其堅價格、合同、結算以及違約責任等做出限定。在運作程序上，美國中介商帶有共性特征且比較科學的規定，可以直接為我所用。

（3）加大科技含量。加大硬件和軟件的投入。

（4）推選集約化經營。我國的房地產中介服務業由于起步晚、規模小、素質差、不規范且處于粗放式經營，因而從總體上看還屬于幼稚行業，像“美國二十一世紀不動產”這樣的公司在國內尚無一家。一旦加入WTO，我們的房地產中介服務業就處于弱勢，會受到較大沖擊，甚至難以生存。因此，我們一定要樹立危機感，充分利用WTO的市場準入條款及其入世后的緩沖期，對房地產中介服務業進行調和改造，以提高其競爭能力。

首先，要創造條件切斷房地產中介服務業與其母體？開發商之間的臍帶，加速產銷分離。如，房地產開發公司的中介機構和人員從事自己開發建設項目的中介業務，在有些城市認為是合法的，但這樣做既分割了市場又攪亂了市場，最終將阻礙房地產中介服務業的發展。只有讓開發公司從營銷中逐步退出，才有房地產中介服務業的生存發展空間，集約化經營才有適宜的外部環境。

其次，政府和協會要制定政策，加快機關事業單位所屬房地產中介服務機構的脫鉤改制工作。因為政府機關及其有行政職能事業單位所辦的房地產中介服務機構，在市場培育初期，曾對該產業的發展起到了示范與推動作用，其規模相對較大，信譽較好。隨著建立現代企業制度的深入，將這些較大的“艦艇”推下海，讓他們成為獨立的投資主體和自主經營的實體，并以其為骨干發展成為“航空母艦”。與此同時，針對房地產只是企業規模小、零量分散的狀況，還應采取一系列措施，對全社會的房地產中介服務機構進行整合，對規模較大，信譽較好的企業進行扶持，并以其為骨干組建一批行業中的“大哥大”，引導其走資本營運和連鎖經營的道路，促使其通過規模經營，獲取規模效益，加速資本擴張。通過幾年努力，發展一批類似“美國二十一世紀”的房地產中介服務企業集團。

再次，要改善經營管理。在機構上規模的基礎上，走規模經的道路，如從事高級形態和高回報的銷售和，發展連鎖銷售和大項目的全方位策劃與營銷。通過角逐高難度、高附加值的中介業務，提高企業經營效益，將企業做大做強。