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經濟全球化具體表現為貿易自由化、資本流動自由化、生產分工國際化，同時，經濟全球化也是一種世界性的制度安排，WTO、IMF、WorldBank作為世界經濟體系的三大支柱，其游戲規則體系構成了全球化的基本制度框架。

全球化必將對各國經濟產生廣泛的正外部效應。諸如，經濟全球化加速生產要素在全球范圍內的自由流動與合理配置，促進全球統一大市場的形成，促進全球生產力迅速提高和世界經濟的新發展，為各國經濟發展提供一個有利的外部環境；經濟全球化加劇全球市場的競爭，而這種競爭對“學習”和創新提供了最基本的刺激，促進國家競爭力的提高；貿易自由化有利于各國擴大對外貿易，從而帶動本國經濟增長；資本流動自由化，有利于各國通過利用外資而引進技術，促進本國的技術升級，獲得技術的外溢效應；生產分工國際化，使各國可以根據本國的資源稟賦和發展戰略，主動參與國際分工，實現資源互補和產業升級。但是，全球化是一把雙刃劍，難免帶來一些負外部效應。近年來，世界上產生較大影響的各種經濟危機，都與經濟全球化有關。

作為全球化進程的后來者，中國在融入全球化的過程中，必須確定符合本國實際的戰略和對策，加速形成產業競爭力和國家競爭優勢的制高點。在全球化框架下，中國面臨兩大主題：一是在今后若干年內加快體制轉型，迅速適應和融入WTO的規則體系，建立起完善的市場經濟體制；二是在經濟全球化浪潮中大力推進中國經濟融入世界經濟主流，使中國在經濟全球化過程中獲得更大的外溢效應。而這兩個方面的進展和已有的產業基礎是中國的產業競爭力和發展前景的決定性力量。目前，中國正處在走向成熟的經濟成長階段和融入全球化的進程中，出現了工業化、城市化、信息化、市場化、全球化齊頭并進的局面。這種格局對于中國的房地產業發展來說是十分有利的，必將獲得巨大的市場機會和發展空間。

房地產業：新一輪增長周期已經展開

近20年來，中國經歷了兩次房地產業的增長周期，第三次房地產業的增長周期已經展開。第一次是從1981年開始至80年代末，中國大陸初步形成房地產業和房地產市場。第二次是從1992年開始，房地產業高速發展，到1997年跌入谷底，1998年出現恢復性增長，1999年平穩增長。2000年，新一輪房地產業的增長周期啟動，2001年房地產業迅猛發展，預期這一輪增長周期仍將持續5年以上。從整體上來看，20世紀90年代，中國房地產業迅速進入成長期，并具備了高成長性產業的特征。1994～2001年，房地產開發投資年平均增長18.7%，2001年高達25.3%，2002年1～6月更高達32.9%。房地產開發投資占國內生產總值的比重已連續多年達到4～5%，2001年這一參數達到6.51%。1991～1999年房地產銷售面積年平均增長21.70%，1991～2001年，房地產銷售額年均增長34.55%。

與前兩次相比，新一輪房地產業增長周期的景氣時期必將持續更長時間，并具有一系列新的變化特征。這是因為：

(1)前兩次房地產業增長周期，基本上是在住房實物分配制度條件下完成的，房地產業的市場化程度很低，這種制度條件嚴重阻礙房地產業的發展；新一輪房地產業增長周期是在住房制度改革取得了突破性進展的基礎上展開的，大大削弱了房地產業發展的制度障礙。房地產業發展的制度條件初步形成且日趨完善，“制度至關重要”，制度效率提高支持中國房地產業高速發展。

(2)前兩次房地產業增長周期，是以集團消費、集團投資為主角，房地產市場需求受到抑制；這一輪房地產業增長周期，個人成為房地產消費和投資的主體，房地產正在成長為新的消費熱點和投資熱點，并具備了新經濟增長點的特征和條件。

根據亞洲新興工業化國家和地區消費品市場成長經驗，排浪式消費第一浪和第二浪之間要經歷7～10年的積蓄準備期，從消費結構變動周期的經驗波長和近幾年消費品市場的表現來看，近期資訊產品、住宅和轎車正在成為消費熱點。相對而言，住宅的收入需求彈性更大，又可以通過按揭貸款把未來的收入提前用于消費和投資，因而現階段比轎車更快形成了消費熱點。住宅價值量大，能保值、升值，在消費方面的特點是住宅消費在總消費支出中所占比例高，發達國家和地區達到20%～30%，而我國僅10%左右，隨著收入水平的進一步提高，人們將會把更多的支出用于住宅消費，近期全局性的住宅排浪式消費正在生成。這種住宅消費浪潮持續時間相對較長，使房地產業增長的景氣時期延長。

與此同時，私人投資需求能力的增強將對房地產業的長期發展產生強大的支持。在美國，私人投資的50%用于房地產投資。在高速經濟增長的條件下，中國私人儲蓄存款不斷增加，私人投資能力日趨增強，房地產投資熱點初步形成。

全球化過程中，中國作為新興市場經濟國家對外商、外資極具吸引力，外商、外資進入中國市場，特別是服務貿易業的迅速發展，將對國內房地產產生多樣化的市場需求。商務樓、酒店式公寓等高檔用房、娛樂等生活配套設施、倉儲設施及通用廠房的需求都因此而增長。由于跨國公司雇員實行輪流外派制度，普遍采用住房租賃消費方式，房地產租賃市場前景更加廣闊。

房地產消費需求和投資需求的增長，直接刺激其他相關產業市場需求的增長。因此，臺灣在工業化時期把房地產業稱之為“火車頭”工業。而處于工業化快速推進時期的中國大陸，在這一輪房地產業增長周期內，房地產在成長為新的消費熱點和投資熱點的同時，房地產業增長的乘數效應和關聯效應將對經濟增長產生直接拉動。

(3)新一輪房地產業增長周期發生在中國正走向成熟的經濟成長階段，城市化和再城市化快速發展，城市人口在總人口中的比重迅速上升，人均住房面積不斷擴大，必然支撐房地產業的高速發展。據統計，2001年城鎮人口在總人口中的比重為37.7%，城鎮人口為48064萬人。到2020年，城市人口在總人口中的比重將達60%，考慮到總人口變化的因素，城市人口將達9億人左右，城市人口的大幅度增加將產生相應的房地產需求。2000年，城市人均住房建筑面積為20.4平方米，預計2005年可達22平方米，2010年達25平方米。隨著人均居住面積不斷擴大，住宅需求將成倍增長，因而房地產潛在需求空間很大。因此，新一輪房地產業增長周期的景氣時期延展是由中國所處的走向成熟的經濟成長階段決定的。

(4)新一輪房地產業增長周期在WTO框架下延續，體制轉型和經濟全球化的進展將從根本上改變房地產業的成長環境，大大提升這一輪房地產業增長周期的景氣度和影響力。

全球化背景下房地產業的市場機會和發展空間

中國作為WTO的新成員，短期內難免受到一定的沖擊，特別是中國轉型期的經濟體制與WTO通行的游戲規則存在較大差距，以及中國的經濟國際化程度低和產業結構的檔次不高，將迫使其加速調整，因而要有一個適應和彌合期。但是，在中國本土企業面臨嚴峻挑戰的同時，也將促使本國的產業升級特別是新興產業的成長。從這個意義上說，全球化背景下中國的房地產業中長期內具有極好的發展機會。

第一，在WTO背景下，中國大陸的經濟增長效應和城市化的加速發展，將在中長期內創造出房地產業持續高成長的宏觀經濟條件。

未來20～30年，在全球化的制度框架下，中國經濟將呈現持續、穩定、高速增長態勢，年經濟增長率可達7%～8%。在這種宏觀經濟條件下，中國的城市化和再城市化進程必將取得顯著成效，因而將從需求和供給兩個層面拓展房地產業的景氣周期，使房地產業具備保持高成長性產業的市場條件。

由此可見，城市居民將從城市基礎設施建設和房地產業的高速成長中獲得更多實惠。城市高速交通框架的建設，如地鐵等軌道交通的發展，使居民可以享受十分便利的交通。進口轎車價格5年內下降1/3左右，國產轎車的價格戰勢必發生且降價幅度不會低于1/3，這必然刺激轎車消費，而轎車消費將大大縮小人們心理上的空間距離。這樣，人們可以用低于市中心1/3～1/2的價格，遠離城市中心去享受大面積、高品質的獨立住宅，如Townhouse、別墅等，呼吸新鮮空氣，欣賞山水風光。

第二，由于全球化條件下對產業升級的推動，促使房地產在成為消費熱點和投資熱點的基礎上，迅速成長為支柱產業。

在經濟全球化的過程中，世界產業升級的趨勢和高新技術產業的發展，勢必直接推動和影響中國的產業結構轉變和產業升級。在此背景下，中國服務業的產出和就業份額將快速上升，傳統服務業得到改造，現代服務業和新興服務業高速成長，而房地產業則在高速增長中成為支柱產業。有充足的理由相信，我們可以用30～40年時間，跨越式走完西方國家過去用50～70年才能走完的路程，進入大眾高消費時代。

第三，在中國房地產市場不斷開放的條件下，外商以直接投資方式進入大陸房地產市場，同時，與房地產業相關的產品和技術進口大幅度增長，將促進房地產業的技術進步和產品品質提高。

與國際水平比較，我國房地產業的發展水平較低，特別是房地產業的技術進步和產業現代化的水平過低，直接阻礙了房地產業的發展。根據測算，發達國家技術進步對經濟增長的貢獻份額在60%以上，我國這一比重在35%左右，而房地產業的技術進步貢獻份額僅為25.4%，還不及農業的水平（接近40%）。我國房地產業的技術水平落后，是由多種原因造成的，特別是由于長期推行住宅實物分配制度和實行房地產業對外開放的限制政策，制約了房地產業技術水平的提高，阻礙了房地產業的發展。

在全球化的框架下，由于大陸房地產市場存在巨大的市場機會和發展空間，大陸房地產市場對海外房地產發展商和海外資金具有極大的吸引力。發達國家和地區房地產業的工業化程度高，技術水平先進，生產效率高，因而外商直接投資大陸房地產業的增長，將促使中國房地產業獲得較大的技術和知識的外溢效應。隨著進口關稅的降低，海外房地產業的新技術、新材料、新設備、新理念、新的運作方式和服務內容都將更快進入中國大陸，大大提高房地產的科技集成度，縮短與發達國家和地區的差距，以至在新城開發中形成一定的后發優勢。在有效降低和控制房地產開發成本的條件下，大幅提升產品品質，極大地增強房地產的有效供給。這種供給必將產生房地產的需求創造效應，刺激房地產的消費需求和投資需求。同時，這也意味著購房者在購房成本不變或購房成本下降的條件下，可以得到更高品質的房地產產品。

第四，金融全球化的浪潮，促使中國加快金融業、保險業的全球化進程，這將給中國大陸房地產金融保險業的發展注入強大活力。

房地產業與銀行業、證券業、保險業具有天然的聯系，房地產是天生的信用擔保品，房地產業與銀行業、證券業、保險業的有效結合，在促進這些產業發展的同時，將帶動房地產金融保險業的發展。在金融全球化的推動下，中國金融業的開放，海外金融機構的進入，促使先進金融技術的引進，推進金融產品創新，增強金融業的競爭力，迅速提高金融業的服務質量。這將有效地拓展房地產金融保險業的市場空間，促進房地產證券化，并刺激房地產市場的需求，促使更多的居民通過向銀行按揭貸款實現住宅的超前消費和房地產投資。而且，房地產證券化的發展，使居民可以擁有更多的金融產品和投資工具，便于理財和投資組合，大大拓展房地產投資和房地產金融投資的渠道。

第五，海外房地產發展商進入中國大陸房地產業，必然推動大陸房地產業的企業重組，提高房地產業的市場集中度，增強房地產業的競爭力。

發達國家和地區的房地產業較為成熟，它們進入中國房地產市場，短期內雖然對中國大陸房地產企業產生較大沖擊，但也將導致大陸房地產企業的收購、兼并浪潮，促進資產重組和企業擴張，提高房地產業的市場集中度，促使房地產市場由低水平壟斷競爭格局逐步轉變為寡頭壟斷市場。這種房地產市場結構的變化，可以使某些房地產企業獲得相應的發展機會，增強中國大陸房地產業的競爭力。這種格局的形成，使中國國民不再需要面對成百上千的房地產發展商去選擇產品，魚目混珠的現象逐步消失，交易成本大幅度降低。

全球化過程中房地產業發展的本土對策

未來10～20年，房地產業是以新經濟的高速成長為發展背景的，IT產業和網絡經濟的發展，經濟全球化的推進，必將對房地產業產生滲透，也對房地產業提出更高的要求。房地產業所面臨的問題是，既要由一般產業迅速成長為支柱產業，又要全面融入新經濟的發展框架。也就是說，既要有效解決舊經濟條件下房地產業作為“火車頭工業”所遇到的難題，又要主動迎接新經濟發展的嚴峻挑戰，特別是要解決在房地產業的高速成長中東道國如何提高競爭力獲得更多利益的問題。因此，必須在房地產業的高速成長中促進現代化城市的發展和在經濟全球化過程中提高本土企業的核心競爭力并獲得較大的市場份額，以及建立房地產市場調控和管理體制。具體地說，要采取以下幾個對策：

1.嚴格進行開發項目的規劃審批，從美化城市景觀和構筑美好的城市天際線的角度突出加強片區的開發規劃，不僅要創造樓盤的個性，更要注重相鄰樓盤的統一性、協調性、整體性和區域性。

今后，中國將經歷一定時期集中的、大規模的新城開發和舊城再開發，這是一個徹底改善城市形象、重塑城市景觀的大好機會。必須及時制定和完善城市的片區開發景觀規劃，并排除權力干擾，切實付諸實施，既要有效保護歷史城區的價值，又要不斷增加和積累現代城市的文化價值。

房地產開發是應該突出項目的個性和特色的，但更要強調統一規劃與整體協調，使新開發的樓盤能與周圍的環境融為一體，不斷完善城市景觀。如果過分強調個體的特色而不顧及相鄰項目的特點，忽視片區的統一性、協調性、整體性和區域性，極易形成沖突與對立，破壞城市的整體景觀效果，變成城市開發的敗筆，不能給后人留下可以細細品味的文化財產。

2.真正樹立“雙贏”的理念引導房地產開發，以為業主創造價值、為社會創造財富、為后代創造文化的高度責任感，精心打造物業，貢獻房地產精品。

考察我國眾多大城市房地產開發和市場銷售的狀況，可以發現，短期內被市場認同、價格上漲、銷售火爆的項目較多，但真正經得起時間考驗、中長期不被市場淘汰、能夠保值增值的項目不多，大量的樓盤缺乏歷史文化價值和升值空間，甚至有的項目清盤以后，價格便開始大幅下跌，發展商賺了大錢而買房者卻陷了進去，對先前購房的投資者產生極大的打擊。這種“低開高走，先揚后抑”的房地產價格走向，勢必破壞投資者的市場信心，阻礙房地產業的長期發展。

因此，發展商亟待解決的難題是如何使產品創新不被歷史淘汰。解決這個問題的關鍵是要真正了解一個城市的歷史文化、建筑傳統和地方文脈，使新開發的樓盤能夠自然繼承、大膽揚棄和全面伸展這個城市的個性，同時，能夠適應城市現代化發展的要求。

3.切實調整房地產業的市場結構，制定合理的產業政策，降低發展商的退出壁壘，提高市場的進入門檻，實施大規模的企業購并和資產重組，不斷提高房地產業的市場集中度和產業競爭力。

從整體上來看，我國房地產市場目前處于一種壟斷競爭的市場格局，市場集中度低，甚至出現了低水平的過度競爭。令人擔憂的是，中國大陸根本沒有“地產大王”。全國現有房地產開發企業25000多家，一、二級資質的開發企業加起來不到14%；香港80%的物業由10大公司開發，內地70%的項目是由三級或三級以下資質的房產企業開發的，市場集中度很低。這種市場結構狀況已成為阻礙房地產業發展的主要因素之一。

因此，要通過多種途徑促進本土企業擴張，盡快提高市場集中度。一是推進房地產企業改制，實行產權結構多元化；二是爭取更多的房地產企業的股票上市，降低上市公司從事房地產開發的進入壁壘，增強發展商的資本實力；三是充分利用資本市場，通過收購、兼并，推進房地產企業的資產重組和企業擴張；四是在資本規模、技術實力、操作經驗、開發規模等方面提高房地產業的市場準入的條件，延遲銷售許可證的發放時間（如主體工程已封頂或準現房），征收土地閑置稅和房地產空置稅，促使無實力的項目公司退出市場，提高房地產業的市場進入壁壘。

4.健全和完善土地市場，促進土地產權流動，建立適應房地產業發展的土地產權制度。

目前，土地產權制度的改革和土地市場的發育，已經滯后于房地產業發展和要素市場發育的整體水平。土地市場是房地產市場體系的重要組成部分，土地市場發育遲緩必將制約房地產市場體系的完善。因此，必須在土地產權制度改革和土地市場培育上取得突破，全面盤活土地資產，建立健全土地批租市場，促進劃撥土地使用權進入市場。(1)對于新增的經營性土地使用權主要通過土地批租市場，實行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標、掛牌交易方式取代協議方式。(2)通過立法，明確存量不動產劃撥土地使用權的使用期限，根據不同用途和現有財產狀況把使用期限確定在20～30年以內。企業可以將這種土地產權當作法人財產權進行轉讓、出租、抵押等。當非經營性土地改變為經營性土地時，也應重新明確使用期限。(3)逐步提高存量不動產劃撥土地使用權的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當，從而促使存量不動產的土地批租。(4)放寬劃撥土地使用權進入市場的條件，政府原則上不限制劃撥土地使用權的轉讓、入股、出租、抵押等，但上述權利的行使不得超過規定的土地使用期限，同時要承擔繳納地租的義務。(5)培育土地二級市場，促進土地產權的有效配置。(6)不斷開拓土地等不動產金融業務，運用金融機制促進土地產權流動。

這種改革思路，允許劃撥土地使用權直接進入市場，將大大促進市場交易規模的擴張和土地市場的發展；在價格機制的作用下，土地就會自動流向效益最高的行業和企業，并實現不同用途土地的相互轉換，從而改善土地利用結構，提高土地資源配置效率；而且，通過明確土地使用期限、收取地租和土地入股等途徑，國有土地所有權在經濟上真正比過去得到更好的實現；與此同時，由于實際操作上簡便易行，必然會大幅度降低改革和發展中的交易成本。

5.改革房地產市場管理體制，加強房地產市場調控，避免房地產業大起大落，促進房地產市場的持續、穩定發展。

房地產市場的走勢，與經濟增長的趨勢和經濟波動緊密相關。20世紀90年代初發生的經濟過熱和房地產開發失控的局面，導致20世紀90年代中后期大量的房地產空置，客觀上對房地產市場和經濟增長帶來不利影響。1999年底，產權市場化的新型住宅制度的建立，為新一輪的房地產熱提供了關鍵的制度安排。近年來，我國房地產市場持續升溫。在此背景下，必須密切關注房地產市場的走勢，防止出現市場過熱和泡沫膨脹。房地產市場是經濟運行的“晴雨表”，對房地產市場實行有效調控，不僅有利于房地產業的發展，而且有利于國民經濟的穩定增長。在全球化背景下，經濟波動不僅決定于國內因素，而且直接受到國際因素的影響。

因此，必須根據WTO的法律框架，適應市場經濟體制發展的趨勢和房地產業發展的要求，建立健全房地產市場管理體制，實行房地產市場的有效調控，防范房地產市場的風險。(1)建立地政、房政統一管理體制，土地資源、資產雙重管理職能，實行房地產的價值化管理。(2)加強土地供應計劃管理，使土地供應計劃真正做到定量、定時、定位；通過有效控制土地投放量，合理調節房地產市場的走勢。(3)提高經濟適用房的品質，合理確定經濟適用房的投放量，在市場火爆時增加投放，在市場不景氣時減少投放。(4)加強城市規劃管理，城市規劃要能根據房地產市場的特點，適應市場變化的需要，具有一定彈性，但小規劃必須服從大規劃，引導房地產用途的變換和房地產產權流動。(5)實行房地產產權流動權屬登記制度，對權屬變更進行監督，并兼顧監察房地產數量、質量的動態變化，按照“認地不認人”的原則，與最后登記在冊的房地產產權主體發生契約責任關系。(6)運用房地產價格管制、房地產金融機制、房地產稅收杠桿等，對房地產市場實行宏觀調控。

【參考文獻】

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