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內容摘要:在正確看待房地產業宏觀調控的市場背景的基礎上,理性分析宏觀調控的效應及其對房地產企業的影響,然后提出房地產企業應對調控政策的策略。

關鍵詞:宏觀調控房地產企業策略

目前房地產業過熱跡象逐漸顯露,為了房地產業的可持續發展,政府宏觀調控的兩記“重拳”——控制土地和控制信貸,正擊中了整個房地產業的要害,房地產企業必將在調控中不斷地進行自身調整。正確看待宏觀調控,便成為房地產企業應對宏觀調控的關鍵。

正確對待宏觀調控的市場背景

目前房地產市場基本呈持續健康發展態勢,但也出現了局部房價上漲過快、投資過熱等問題,已引發了新一輪的房地產過熱。主要表現在:

房地產投資增長過猛

近年來房價連年上漲,吸引大量資本的涌入,導致房地產業的投資幾乎是以大爆炸的方式急劇增長。1998～2003年每年投資增長的環比分別為13.7%、13.5%、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%,平均年增幅為21.7%。2004年第一季度固定投資增長過快,尤其是房地產項目的開發投資增長高達41%。

房地產供求結構嚴重失衡

目前我國各地高收入家庭只占極小的部分(約占10%),而中低收入家庭才是社會的主要組成部分。在房地產開發建設過程中,各地應該多開發建設低價位的經濟適用住房才能滿足廣大中低收入家庭的需要。但是現實情況是供給結構暫時性失衡,集中表現在高檔房、花園別墅過多,中低價住房、特別是動遷用房短缺,導致住房平均價格上漲過快。

房地產價格上漲過快

商品住房價格與家庭收入的比例,是居民支付能力的標志。房價收入的比值越小,居民買房能力越強。上海2001-2003年商品房價格平均漲幅分別為1.8%、

8.2%、24.2%,呈一路上升態勢,三年漲幅累計達到34.2%,成為房價增長最快的省市,這一增長速度遠遠超過上海居民的收入增長幅度。

房地產貸款比重過高

房地產融資渠道單一,對銀行依賴度過高。銀行由于有實物抵押認為房地產抵押貸款是非常安全的,從而增加貸款額度。在這種機制作用下,銀行貸款余額中30%以上的貸款都流向了房地產領域。隨著房地產價格的上漲,金融風險會相應增加,甚至會引起巨大的金融危機。

房地產企業盲目圈地

自2001年以來,各路開發商對房地產業的發展充滿著預期希望,于是一股規模巨大、聲勢不小的征地運動正在全國各大中城市掀起。

房地產投資客增多

近年來城市居民的收入大幅增長,而投資渠道卻十分狹窄。為了降低投資風險,提高收益,許多投資者紛紛將目光投向房地產市場,導致虛假的需求現象。由于開發投資量和竣工面積的增長速度明顯高于同期商品房銷售的增長,使我國商品房空置面積大幅度增加,空置面積增長幅度為9.2%。至2004年9月全國空置房面積增加到1.25億平方米,空置率估計為26%,已遠遠超過國際公認的10%～15%的警戒線。

理性看待目前的宏觀調控

理性看待調控的力度

回顧這些年房地產業發展的歷程,我國房地產業經歷了兩次房地產過熱的調控,其中,1993年大規模的對局部地區“過熱”的宏觀調控。90年代房地產增長是在一個房地產投資與消費的低潮期起步的,過高的投資沒有消費市場的支撐,而現在的房地產投資增長是在連續多年的高速增長水平上,有較高的住房需求的基礎;90年代房地產投資增長是以國有資產,特別是財政資金與銀行貸款投資為主的增長和以國有資金為主的消費,而現在的房地產市場是以非國有投資為主和以個人消費為主的市場。所以,當前宏觀調控的市場背景與以前的調控有著根本的不同,不會采用一刀切的行政干預辦法,企業不必對市場發展喪失信心。

我國政府宏觀調控能力不斷增強,調控手段日趨成熟,經濟運行趨于平穩。宏觀調控的手段堅持市場化的方向,沒有采取緊急剎車政策,而是從土地、金融政策上加以調控。從已經出臺的政策看,絕大部分的政策還是采用經濟的手段、市場的手段,不會對中國的經濟和中國的房地產造成致命的傷害,只會使它健康發展。

理性看待調控政策的效應

2003年至今調控政策不斷出臺。2003年2月央行《貨幣政策執行報告》,3月治理整頓土地市場秩序,5月公布《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》,6月121號文件和8月18號文件,9月實行第一部《物業管理條例》。2004年4月25日實行差別準備金率,并上調存款準備金率0.5個百分點,4月底,國務院下發通知,將房地產業開發固定資產投資項目資本金比例從20%提高到35%以上。同時地方政府從加大土地市場調控、優化住房供應結構、完善市場交易法規、建立預警預報機制、健全住房保障體系等五大配套措施調控房地產市場。

土地政策的效應分析國土資源部的11號令、國務院的45號文,是清理整頓土地市場的一個武器。經營型土地的招標、拍賣和掛牌方式供應使得土地的實際供應者變成了市或者縣單一主體,這樣政府可主動介入市場,控制總量與供給結構,能夠避免開發商盲目儲備土地,造成土地資源的浪費,從而提升對土地的調控能力。土地市場的供求關系更加穩定,波動會更小。同時,開發商獲得土地的方式以及過程都更為簡單明了,獲得土地的環節也減少了,有利于土地獲得的價格的穩定或者穩中有升。土地供應的市場化程度會有比較大的提高,各路開發商能夠以公平競爭方式獲得土地,偶然性的暴利機會減少,有利于促進整個行業平均利潤的形成和防止盲目追求效益的投資過度。

金融政策的效應分析從2003年121號文件到國務院出臺提高資本金政策的一系列金融調控措施,首先有利于通過利率、貸款期限、貸款投放時間和規模等信貸政策,使房地產信用規模保持合理水平和內部結構。其次有利于規范銀行對房地產的信貸業務,對防范金融風險有積極的影響;同時大幅度提高開發商自有資金比率,有利于降低房地產市場的供給風險。再次,央行房貸政策要求嚴格控制土地儲備貸款的發放,就是通過金融杠桿作用平衡土地的需求量,同時,又是在理順金融業與房地產業的關系。最后,央行緊縮銀根政策,避免資金過量涌入,避免企業超負債能力超計劃規模的開發項目,避免借用信貸資金進行商品房投機買賣行為的大量出現。這些都更加有利于整個市場的調整,使市場更加規范,更加穩定。

調控政策對房地產企業的影響政府土地、金融調控措施必將對房地產業的發展產生深遠的影響,這些影響主要有:調控政策規范市場,有助于為房地產企業創造一個公平的市場競爭環境。調控措施將帶來的資金壓力,特別是中小開發企業瀕臨困境,將迫使一些開發企業轉變開發方向和開發計劃。同時,調控勢必有可能把更多的投機性開發商逐出市場,企業將回歸理性和本分。調控措施將有助于促進企業的優勝劣汰,在此過程中實力較弱、企圖投機的開發商將會面臨較大壓力甚至被淘汰出局。經過優勝劣汰后生存下來的,必將是優質企業,其抗風險能力也將大為提高。調控措施在限制高檔住房和商業用房消費的同時,中低價住房消費由于事實上的提高預售門檻,也會受到一定的影響。部分消費者可能從原來的持幣購房變為對價格下降產生預期,持幣觀望、延遲購房,削弱市場的活力和動力,必將影響房地產企業市場發展的信心。

房地產企業應對宏觀調控政策的策略

正確看待房地產業的發展前景

正確看待房地產市場需求目前房地產市場的發展是由實實在在的需求所支撐的。從今后的發展來看,黨的十六大提出的全面建設小康社會的奮斗目標要求,2020年國內生產總值比2000年翻兩翻,即每年平均增長7%以上。經濟的快速增長必然帶來對房地產的大量需求。房地產需求將保持穩定、旺盛的狀態,主要包括提高居住水平需求、城市化需求、舊區改造拆遷需求、外來購房需求四個方面。例如,根據上海的需求分析,每年商品住宅的需求達到2000萬平方米。按此要求,房地產業在這20年里必須持續地以高于國民經濟的發展速度向前發展。

正確看待房地產企業利潤房地產市場處于均衡狀態時,房地產資金利潤率水平,一般應當為社會平均利潤率。雖然房地產企業資金投入量大、周期長、環節多、風險也較高,在正常操作情況下,房地產利潤率稍高一些,也應視為正常。但它歸根到底會受到社會平均利潤率的制約。隨著土地供應的市場化程度的提高和房地產市場公平競爭環境的形成,房地產開發獲得暴利的時代總體上已過去,平均利潤的時代已經到來。

房地產企業應對調控政策的策略

投資決策理性化投資規模理性化,不可盲目做大。根據企業自身的資金實力,認真進行市場調研,正確進行目標市場定位,合理安排投資規模。投資結構理性化。認真接受政府指導,吃準市場趨向,適應中低收入者需求,多開發中低價位住房。投資領域理性化,積極參與城市建設用地的拓展和全面整理。土地開發、土地拓展、土地整理,在地產業上是一個非常值得探索的領域。投資區域多樣化,不要盲目集中城區。城市化進程中小城鎮建設,對于房地產企業是一個可開拓的新市場。

經營管理科學化管理出效率,要求開發商練好內功,做好自己的產品。練內功主要著重大力提高管理人員素質,努力提高資金經營效率,合理安排建設周期。

注重品牌戰略在市場經濟條件下,企業的市場行為往往成為決定企業命運的關鍵因素。企業應當承擔一定的社會責任,對消費者負責,遵紀守法,照章納稅,以規范的市場行為建立良好的公眾形象,從而贏得市場。房地產業已進入品牌競爭的時代。在品牌創業階段,競爭的重心以從單個樓盤間的較量,變成企業間實力的比拼。品牌是一種無形資產,更是一個整體概念,除有形產品外,還包括附加產品,即消費者購房所得到的附加服務和附加利益。只有那些具有品牌優勢并且經驗豐富的房地產企業,才會贏得更大的發展機遇。

多元化融資渠道銀根收緊和房地產企業的資金門檻提高,無疑對中小型房地產企業的打擊和影響最大。房地產開發企業可以轉向尋求其它融資途徑,運用兼并重組、聯合、股東置換、利用民間資本或外資參股等形式資本運作,盤活現有資產,做大做強房地產開發企業,為新一輪的發展打下堅實的基礎。

不斷創新產品與服務單位和家庭由于經濟實力的不同而對房地產包括住宅具有不同層次的需求,同時隨著人們收入水平的提高、生活水平的改善,人們消費需求也在發生變化。因此適應不同層次人的要求,適應不同層次人水平提高了以后對住房的需求,就要求房地產企業不斷推出的新產品、新形態、新種類,以滿足市場的需求。只要有變化就是新的賣點,就可以推動房地產開發向一個新層次、新的高度發展。

參考資料:

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