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[摘要]當前房地產企業開展全過程跟蹤審計十分必要，事后審計向事前、事中審計轉變，是企業內部審計發展的必然趨勢，就房地產企業實施項目全過程跟蹤審計的審計內容、審計思路及關鍵環節的審計展開探討。

[關鍵詞]房地產項目全過程跟蹤審計

近年來，我國房地產業從“支柱產業”逐漸淪落為宏觀調控的重點對象，去除泡沫、穩定房價、壓縮房地產商利潤空間成為政府的政策導向，房地產業將很快會告別暴利時代，行業利潤將會理性回歸，行業的競爭將趨于白熱化，只有那些極少數具備卓越的精細化管理優勢，擁有強大資本和暢通的融資渠道，擁有先進管理理念的地產商才會脫穎而出，做強做大。在這樣的大背景下，房地產企業的內部審計部門作為企業內部獨立評價機構，應積極創新審計思路，通過有效的審計監督和診斷，提高企業管理水平，為企業增加價值。

一、開展項目全過程跟蹤審計的必要性

開發項目具有周期長、投資額大、控制環節多等特點，建設過程中的投資決策、設計、銷售、采購、招標、施工、監理等任何一個環節出現漏洞，都可能導致無法挽回的損失，直接影響項目的投資效益。因此有必要對項目進行全過程、全方位的監控。

長期以來，開發企業對項目的全程審計不很重視，審計部門的精力主要停留在工程竣工結算的審核以及項目終結后效益的分析考核上，這樣做往往是亡羊補牢。這種事后審計，對于審計發現的問題有的已無法整改，或不具備整改的條件；有的整改起來比較被動，通過開展全過程跟蹤審計就可以及時發現項目實施過程中出現的問題，及時提出整改方案和措施，實現項目效益的最大化。

二、對項目全過程審計的內容及審計思路

開發項目全過程跟蹤審計根據項目開發流程和工作特點，可劃分為三個階段，投資決策及設計階段、項目實施階段、項目終結階段。

（一）項目投資決策及設計階段的審計。

1．開發項目可行性分析是項目投資前期工作的核心和重點，也是項目決策的重要依據，審計中應對可行性分析報告進行全面的審查，重點關注以下內容：

（1）結合企業的戰略發展要求分析項目的投資環境、項目定位、市場前景、資金運作、經濟效益、社會效益、面臨的風險及防范措施等關鍵內容。

（2）復核可研報告中的基礎數據、相關參數、經濟指標等，確定項目建設在經濟上的效益性和經濟性。

2．設計階段是開發項目成本管理的重點環節，據有關研究表明，設計對工程造價的影響程度達到75%以上，顯而易見，優良的設計是有效控制工程造價的關鍵，項目的工期、質量能否保證，投資能否節約，在很大程度上也取決于設計質量的優劣。該階段審計應關注：（1）是否建立完善的擇優機制選擇設計單位；（2）審查是否采用了“限額設計”法，各專業指標是否分解到位，是否設立了較強的設計審查小組，是否有相應的獎罰機制來確保設計質量；（3）分析設計方案是否運用了價值工程進行優化，設計選用的材料設備是否符合項目定位。

（二）項目實施階段的審計

項目進入實施階段，審計的思路就是依據項目目標，定期審查項目階段性目標完成情況，分析項目執行是否偏離目標，針對存在的問題提出改進措施，具體來講，應圍繞以下幾方面開展審計工作。

1．審查項目目標。項目開發的目標大體分為：銷售目標、進度目標、成本控制目標、質量目標、融資目標、費用控制目標。審計中應對項目目標的編制深度、目標的可落實性、可考查性，可行性進行審查，從而形成項目實施過程審計的目標評價體系。

2．實施有效的評估。分階段對各項目標完成情況進行評估，審計中應主要集中于分析實際績效與目標的偏差，分析產生偏差的原因。審計的內容分兩個方面：一是量化的目標完成效果，這方面的審查比較客觀；二是審查責任人對偏差產生后的應對措施，以及糾正行動方案的合理性，即評估責任人應對變化的能力。

3．發現偏差，立刻督促項目管理組織予以糾正。在定期的項目管理審計中，若發現當前的工作可能影響階段目標的完成，從而影響到項目總體目標，就必須立刻督促項目管理組織提出糾正行動方案。

4．對項目目標調整的審查應是項目實施過程中審計的重點。既要允許項目管理組織根據實際情況，在必要的情況下調整工作目標，又要防止項目組夸大客觀事實、隨意調整項目目標。在審計工作中，要重點把握調整目標的程序性、出現偏差與目標的關聯性以及項目責任人員的主觀努力性。（三）項目終結階段的審計

項目終結后，要集中審查項目的實際結果和決策目標是否一致、偏差是否合理；對項目的投資決策、實施過程等環節進行事后審查，以全新的角度審計項目的全過程。

1．重新審查項目投資決策的科學性，尤其要審查投資決策的預見性。對項目實施中出現的新情況必須認真分析，哪些是應該能夠預見的，哪些是無法預見的。

2．重新審查對預見的風險因素采取措施的科學性、合理性。即審查企業的變化管理中的防范風險的能力。

3．重新審查企業的項目管理能力。審查項目責任人在項目實施中職責履行情況，項目完成情況與項目決策目標的偏差，項目績效指標與房地產行業平均水平的偏差。

三、對開發項目關鍵環節的審計

眾所周知，開發項目投資構成中，建安投資占的比重很大，在建安環節中，盡管節約投資的可能性已經很小，但浪費投資的可能性卻很大。因而要對建安環節進行重點監控。在審計中，側重把握以下三個方面。

（一）工程招投標的審計。應當注重審查工程建設項目在勘察、施工、供貨、監理等合作單位的選定時，是否實行了招投標制，是否按照“公開、公平、公正”的原則進行招投標。審計應重點審查招投標程序的合法性及操作的規范性，審查投標單位資質和條件的有效性，審查招標小組評標辦法的合理性，審查工程標底的合理性。通過實施項目招投標的審計，從源頭上降低工程造價，提高項目的投資效益。

（二）項目合同的審計。建設合同是明確雙方當事人權利義務的有效依據，也是確保工程質量、進度、造價的關鍵文件，因此審計應重點關注項目工程建設是否遵守“先訂合同，后施工”原則，有無無合同施工的現象，合同是否響應招投標文件，合同條款是否齊全嚴謹，如定額套用、費用計取、材料供應、工期進度等主要條款是否明確等。

（三）工程造價控制的審計。應當注重審查工程建設項目工程造價的控制情況，主要包括審查合同的執行情況；現場簽證及設計變更等引起的索賠情況；工程的竣工結算和財務竣工決算情況；以及總體造價的控制及構成等。審計中應重點審查工程造價超控的情況，如設計概算超可行性研究估算、施工圖預算超設計概算、工程竣工決算超施工圖預算等問題。

參考文獻

[1]尹貽林主編，建設工程項目價值管理[M]，天津，天津人民出版社，2006

[2]李海風譯，管理審計職能[M]，北京，清華大學出版社，2004

[3]時現、朱恒金，建設項目審計[M]，北京，北京大學出版社，2002