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論文關鍵詞：房地產；價格；利潤率；“暴利合理論”

論文摘要：房地產行業(yè)“暴利合理論”認為，房地產行業(yè)的利潤率雖然遠遠高出絕大部分行業(yè)，但也低于某些行業(yè)，因此無可指責。實際上，住房具有生活必需品特性，非住房類房地產具有基本生產資料特性，所以不能將房地產行業(yè)的高利潤率與少數行業(yè)的高利潤率進行簡單類比。而且，房價因房地產開發(fā)商追逐高額壟斷利潤而不斷上升，達到畸高的程度，將嚴重危害經濟社會發(fā)展。由此可見，房地產行業(yè)“暴利合理論”是完全錯誤的。

近幾年來，全國城鎮(zhèn)特別是大中城市房價的持續(xù)高漲，引發(fā)了關于我國房地產行業(yè)的高利潤率是否合理的爭論。正確認識該問題，是準確判斷房地產市場形勢、樹立科學房地產發(fā)展觀的前提，因此有必要對該問題進行深入研究。

1.房地產行業(yè)的利潤率及“暴利合理論”

財政部的抽樣調查顯示，2005年房地產開發(fā)企業(yè)的平均利潤率高達26.79％。學術界普遍認為，該數據仍然是被低估的。另據2005年福州市物價局測算，該市房地產開發(fā)商的平均利潤率為50％，利潤率最高的超過90％。[1]統(tǒng)計表明，南京房地產開發(fā)商平均從每套住房獲利（從每個買房家庭賺取）16萬元，北京房地產開發(fā)行業(yè)平均每兩天的利潤就能打造一個億萬富翁。[2]

新聞界、房地產業(yè)內人士披露的部分樓盤的利潤率，更是令人震驚。上?！吧杲麍@”前期工程的房價為6000元/平方米，后期工程漲到24000元/平方米。[3]2005年初上海某樓盤的開發(fā)商預期價格是7000~8000元/平方米，而實際售價漲至17000~18000元/平方米。[4]2006年上半年，北京萬城華府TOWNHOUSE的銷售價格高達30000元/平方米，是最初開發(fā)商預期價格的兩倍。[5]

據統(tǒng)計，在我國，房地產以外絕大多數行業(yè)的平均利潤率低于10％，集中于7％~8％這一區(qū)間。[1]由此可見，房地產行業(yè)的平均利潤率遠遠高于其它行業(yè)。

面對社會上關于房地產開發(fā)商哄抬房價、牟取暴利的批評，有房地產開發(fā)商公開說：“房產品牌就應該是具有暴利的?！盵6]還有人（包括建設部門的官員）將房地產的利潤率同奢侈品（如化妝品）的利潤率相比，證明房地產行業(yè)的利潤率不算高，即使房地產行業(yè)的利潤高也是合理的。他們聲稱，既然利潤率超過500%的部分化妝品都沒有遭到聲討，那么平均利潤率低于30%的房地產行業(yè)根本不值一哂。[7]

房地產行業(yè)的利潤率遠遠高出絕大部分行業(yè)，同時低于少數行業(yè)，這種狀態(tài)是合理的嗎？

2.房地產是一種特殊商品

房地產對個人生活、企業(yè)生產的重要性是一般商品不能比擬的。對人類而言，住房是生活必需品。人們常說的“衣食住行”概括了人類生活的基本需要，其中衣服、糧食和住房是最基本的生活必需品。從人類生活的基本需求層次來說，住房名列第三位，僅次于糧食、衣服。人們在對食物和衣服的需求得到滿足之后，就會自然轉向對住房的需求。許多人甚至會選擇長期壓縮食物和衣服方面的消費支出，以求盡快改善居住條件。對絕大多數企業(yè)而言，房屋是最基本的生產資料之一，是開展生產的場所。在很多情況下，擴大生產規(guī)模的過程伴隨著擴大生產場所的面積。

房地產的總價很高。住房是目前絕大多數中國家庭最昂貴的財產。據國家統(tǒng)計局公報，2006年5月全國城鎮(zhèn)商品住宅平均銷售價格為3199元/平方米，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5997元。如果三口之家購買一套90平方米的新房，那么住房的總價約28.8萬元；假定家庭儲蓄率為60％，則購房要花費13.3年的家庭儲蓄總額。在同等條件下，商業(yè)地產的單位面積價格高于住房。一項工業(yè)地產、旅游地產的總面積遠遠大于一套家庭住房，因此前者的總價也遠遠大于后者。

奢侈品不是個人生活必需品，也不是企業(yè)的基本生產資料，因此奢侈品對個人生活、企業(yè)生產的重要性遠遠不及房地產。而且，一般使用的某些種類的奢侈品（如化妝品）的總價，與住房的總價相差懸殊。所以，將化妝品等奢侈品的高利潤率與房地產的高利潤率進行簡單類比，顯然是不正確的。

3.房地產行業(yè)利潤過高嚴重危害經濟社會發(fā)展

房價因房地產開發(fā)企業(yè)追逐高額壟斷利潤而不斷上升，達到畸高的程度，對經濟社會發(fā)展會產生多種負面效應。主要表現(xiàn)為：

3.1降低中、低收入階層的生活水平。他們或者因無力買房而不能實現(xiàn)改善居住條件的愿望，或者因買房而背負沉重的債務并產生嚴重的心理壓力。

2006年的《中國房地產金融安全評估報告》稱，東部地區(qū)的商品住房均價約為4000元/平方米，房價收入比約為13，由此推斷7成城市居民沒有購房的經濟能力。[8]據央行統(tǒng)計，在2005年10月末，上海、北京居民的平均房地產月供收入比分別為45%、42%。[9]兩市購房者的月供收入比接近銀監(jiān)會規(guī)定的50%的警戒線，高于國際通行的1/3的警戒線。

在“一天不工作，就會被世界拋棄”的精神重壓下，房奴的生活質量大幅度下降：不敢輕易更換工作，更害怕失業(yè)，擔心自己生病、銀行加息，盡量減少各種開支。

3.2擴大社會貧富差距。高房價使廣大自住房屋購買者的財富加速向房地產開發(fā)商、炒房人集聚，房地產開發(fā)與投機活動放大了“馬太效應”。

一方面，上千萬普通市民為了購買價格畸高的住房，不僅耗盡了自己甚至先輩多年辛苦積攢的家底，還透支了未來十幾年甚至幾十年的收入。據統(tǒng)計，當前我國70％的購房者使用了銀行貸款，而在北京該比例高達90％。[10]

另一方面，占全國人口極小比例的房地產開發(fā)商、炒房人在極短時間內積累巨額財富，成為百萬、千萬、億萬富翁。例如，2002年和2003年上半年，姚康達先后向上海某支行申請了7141萬元的個人住房按揭貸款，并用這些資金先后購買了128套住房進行炒作，從中獲得了巨額利潤。[11]

3.3限制與房地產無關的行業(yè)（在生產、銷售方面與房地產業(yè)沒有直接或間接聯(lián)系的行業(yè)）增加投資、擴大生產規(guī)模。

房地產相關貸款在金融機構貸款總額中所占比例不斷提高，相當于擠占了其它行業(yè)的資金。從1998~2005年的7年間，房貸總額增長了115倍以上。其中，2005年房地產開發(fā)貸款、商業(yè)性個人住房貸款余額合計占金融機構人民幣各項貸款余額的比例接近1/4，與GDP的比值超過1/4。[12]各種金融機構的資金過度投入房地產，這種局面增大了與房地產無關行業(yè)的融資難度。

房地產業(yè)的利潤率遠遠高出其它行業(yè)，不僅誘使其它行業(yè)的部分資金流向房地產業(yè)，還誘使其它行業(yè)的部分企業(yè)紛紛介入甚至完全轉向房地產開發(fā)。某些在國內享有盛名、在國際上擁有較高知名度的高新技術企業(yè)，如海爾、聯(lián)想、TCL等也相繼兼營房地產開發(fā)業(yè)務。2003年初的統(tǒng)計顯示，有300多家國內上市公司介入房地產開發(fā)業(yè)務，占當時上市公司總數的25％以上。[13]經過四年多的房地產擴張，估計這個比例已經大幅度攀升。

當前，我國正處于產業(yè)結構調整與升級的關鍵時期，新技術、新設備、新材料的研發(fā)與引進需要大量資金，特別是自主創(chuàng)新需要雄厚的風險投資支持。房地產業(yè)過度吸收資金的現(xiàn)狀，不利于這些重大戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。

3.4壓縮與房地產無關行業(yè)的有效需求。高房價削弱了國民對住房以外產品的消費能力，是近年來我國總需求不足的原因之一。在購買住房之后，絕大多數市民不得不竭力節(jié)省開支，推遲甚至取消對其它產品的初次消費或更新消費。于是，飲食、服裝市場的需求相對減少，家用車、電腦的普及率較低，家用電器消費的更新?lián)Q代速度較慢，旅游仍然是少數人的奢侈享受。高房價從資本供給與有效需求兩個方面打擊了與房地產無關的行業(yè)，必然遲滯這些行業(yè)的發(fā)展，最終影響國民經濟整體素質的提高、綜合國力的增強。

3.5增大國民經濟運行的金融風險。

在房價快速增長的情況下，房地產的預期收益良好，因此房地產作為信貸抵押品的價值被高估。一旦房價下跌，債務人無力或拒絕償債，銀行只能強制收回作為信貸抵押品的房地產，結果必然導致銀行的資產負債狀況惡化。同時，商業(yè)銀行將房地產開發(fā)企業(yè)、購房者視為優(yōu)質客戶，為擴大貸款業(yè)務而放松對房地產開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款的審批監(jiān)管。這一方面誘發(fā)偽造合同套取銀行貸款的行為，造成銀行資產嚴重流失；另一方面導致金融機構的資金過度介入房地產，使國家金融安全嚴重受制于房地產業(yè)的發(fā)展狀況。

房價增長過快會誘發(fā)國內外游資的投機炒作，并引發(fā)消費者的群體性恐慌心理。投機性需求不斷膨脹，自住性、自用性需求被嚴重放大，各種需求之間相互影響。各方的購房行為產生疊加效應，使房地產的價格上升到嚴重偏離其價值的高度。隨著房地產泡沫不斷膨脹，爆發(fā)金融危機乃至經濟危機的風險日益增大。[14]

3.6危害房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

在房價快速增長的過程中，房地產開發(fā)商擁有突出的賣方優(yōu)勢，會降低對服務質量、生產技術含量的重視程度，削減有關投入。這將影響開發(fā)商競爭力的后續(xù)發(fā)展。

房價的持續(xù)性大幅度增長促使大量自住性、自用性需求提前尋求滿足，結果在一段時期內房地產市場出現(xiàn)了高度集中性消費。即使不發(fā)生房地產危機，隨后整個行業(yè)將面臨有效需求長期不足的局面。而一旦發(fā)生房地產危機，該行業(yè)的大量企業(yè)將破產，整個行業(yè)陷入長期蕭條。

3.7影響總體物價水平的穩(wěn)定。高房價直接帶動房地產開發(fā)投資熱潮，間接帶動與房地產相關的457種生產要素漲價。[15]鋼材、電力等房地產行業(yè)大量使用的生產要素，對房價增長尤為敏感。

3.8妨礙投資規(guī)模的適度控制。行業(yè)投資規(guī)模過大會造成產能過剩，嚴重浪費經濟資源。高房價間接帶動與房地產相關的生產要素漲價，進而促使這些要素市場出現(xiàn)投資熱潮。結果，整個國民經濟陷入投資過熱的困境。

3.9降低城市競爭力。高房價增加了居民的生活成本、企業(yè)的經營成本，這不僅可能導致部分外地人才、外地企業(yè)放棄來該市創(chuàng)業(yè)的機會，還可能引發(fā)本地人才外流、本地企業(yè)外遷的現(xiàn)象。

3.10阻滯農村剩余勞動力的轉移。高房價及其帶動的物價上漲，提高了城市的生存成本。對農民工（建筑行業(yè)除外）而言，他們在城市謀生的難度加大了。這將縮小農村剩余勞動力進入城市的規(guī)模，擴大城鄉(xiāng)差距。

綜上所述，房地產行業(yè)“暴利合理論”根本沒有考慮住房的生活必需品特性、非住房類房地產的基本生產資料特性，也沒有考慮房價畸高對社會和諧、經濟發(fā)展的嚴重危害性，因此是完全錯誤的。

參考文獻：

[1]鄭言成.開發(fā)商隱瞞利潤，26.79％算不算暴利.中國產經新聞,2006-11-9.

[2]丁建臣.高房價彰顯中國人力資源貶值[N].中國經濟時報,2006-08-04.

[3]銀行已遭到房地產挾持,央行力挺房價不跌!./msn/news/2006-11-03/252048.html,2006-11-03.

[4]開發(fā)商利潤率到底有多高,房地產行業(yè)揭秘[N].京華時報,2006-04-14.

[5]洛濤.高價樓盤拉動京房價狂飆,調控需求成未來關鍵?[N].經濟參考報,2006-05-15.

[6]王紅茹.利潤率55％是房地產底線?[J].中國經濟周刊,2005-11-28.

[7]王紅茹.房地產開發(fā)商為何成過街老鼠[J].中國經濟周刊,.

[8]七成城市居民無力買新房,高房價導致購房萎縮[N].北京青年報,2006-04-16.

[9]張麗錦.北京、上海等城市居民月收入近一半用來還房貸[N].法制晚報,2006-06-02.

[10]鐘偉.房奴論背后的經濟學分析[N].第一財經日報,2006-06-06.

[11]一人買110套房.6.5億貸款來源成謎.中國新聞網,2006-04-30.

[12]徐思佳.央行副行長吳曉靈：住房金融體系已不能適應現(xiàn)狀[N].中華工商時報,2006-04-26.

[13]袁劍.房地產套牢中國.

[14]汪貴順.謹防房市股市泡沫聯(lián)動[N].經濟參考報,2007-01-15.

[15]王曉然.國家工商總局:中國“無照”房地產商泛濫[N].北京現(xiàn)代商報,2006-04-20.