房地產價格策略
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[論文摘要]2008年下半年以來，在國內國際因素共同作用下，我國大部分地區房地產市場已先后步入調整與轉型期，價格調整已不可避免，要考慮到國內外經濟環境、顧客消費心理、貸款銀行、前期購房客戶等因素，制定恰當的價格策略以適應轉型期的房地產市場。
根據廣州市房地產官方網站陽光家緣的統計數字，我們可以很清楚的看到，房地產的調整已經發生，正在深化。從一手房的交易宗數來看，由2006年的83793宗到2007年的69348，減少20.8%，2008年比2007年下更大，降幅達到36.5%；從一手房的交易面積來看，由2006年924萬平方米到2007年的801萬平方米，下降15%，2008年相對于2007年的降幅更是達到47%；交易金額2007年比2006年增加15%，而2008年比2007年下降31%；均價增幅回落，2007年比2006年增加26.6%，而2008年比2007年增幅回落到10.9%。
從廣州市一手房年度交易數據來看，交易面積和宗數在2007年達到峰值，2008年回落的幅度很大；而交易的均價在2008年達到峰值；2008年是由價升量降到價量齊降的轉折年。對于當前樓市出現的調整行為，應該理性和辯證地看待。從房地產市場本身規律來分析，一些地方經過十幾年快速發展后，自身也進入了調整期。同時過高的房價在超出購房者的承受能力后，有泡沫的地方遲早要擠掉泡沫。
從2005-2007年，房地產商采用撇油的高價策略，即以高價賣給愿意接受高價的少數人，如對價格不很敏感富有者或預期價格上漲的投機者；房地產商利用網絡、報紙等媒體，宣傳土地緊張，房地產資源稀缺，并利用奧運造勢，一路推高房價，在人們買漲不買跌的心態下，漲價潮一浪高過一浪。這段過程從2005年延續到2008年，房價漲了將近2倍，基本把有剛性需求并有能力承擔高房價的顧客引出來了。這種高價策略使房地產公司獲得了豐厚的利潤，使其能繼續維持一段時間的高價，但由于銷售量迅速下降，資金回收慢，造成資金鏈緊張。
聯合國1993年對世界107個國家進行了全面研究得出的房價收入比標準是3-6倍。即購買一套房子時，總房款(包括裝修費)與家庭稅后收入之比如果為3-6倍，則說明這種房價在你的支付能力內。以2007年的廣州市一手房均價8599元/平方米、每套90平方米計算，總價為773910元，即使按2007年廣州市高收入戶年家庭平均總輸入45451.57元計算出來的房價收入比也達到17倍[2]。遠遠超出3-6倍的范圍。另一個參數是住房按揭月供款與家庭每月可支配收入比(要把利率風險考慮進去)，這個比一般在28%-35%.如果超過35%，則家庭負擔過重，擠壓家庭其他消費，降低家庭的生活質量，目前很多家庭超過了這個比例。
截至2008年8月底，全國商品房空置面積已經創紀錄的達到了1.3億平方米[3]。在供應相對過剩的市場環境下，雖然降價是房地產企業的必經之路，但降價的阻力很大。阻力來自以下幾方面，一是前期購房者(特別是近幾個月的購房者)鬧退房或要求補差價，例如萬科的退房風波；二是銀行的壓力，如果降價幅度過大，前期所購房屋可能資不抵債，引發房貸斷供潮，特別是房產投機者在資金鏈斷裂的情況下斷供；三是地方政府的壓力，地方政府為了本地的經濟平穩發展以及財政收入的穩定，極力反對大幅降價；四是來自市場的壓力，買漲不買跌是市場的普遍心態，降價策略不對，不僅不能起到促銷的目的，反而會加重觀望的氛圍。房地產企業的降價策略必須有效應對這些阻力。
對于前期購房者和銀行的壓力，房地產企業采取的策略是拖時間，即保持房價格基本穩定甚至提價，營造房價堅挺的假象，讓時間撫平前期購房者的后悔感和不公平感；拉長時間也可讓銀行收回更多房貸，減少斷供的風險。拉長時間也可以引出部分有剛性需求并有承受能力的潛在購房者。對于資金緊張的房地產企業，采用暗降的方法促銷，如送家電等物品，或送一定期限的物業管理費等等。但萬科公開降價行為打破了僵局，暗降已基本失去效力。地方政府與房地產企業是利益共同體，他們都希望房價上漲，至少維持穩定，房地產降價會降低土地出讓的價格，減少房地產交易的稅收，減少地方財政收入，地方政府通過減少土地供應來穩定土地出讓的價格，從而減緩房價下跌。
從消費心理學角度分析，買漲不買跌是顧客的普遍心態，前期購房者因房價下跌而后悔當初的購買決策和購買行為，房價越降，后悔感越強，在親朋好友之間傳播，加強了未購房者的幸運感，加重了觀望的氛圍。價格策略要打破已購房者的后悔感越來越強、未購房者幸運感越來越強的惡性循環；而應形成已購房者的幸運感越來越強，未購房者后悔感越來越強的良性循環。
怎樣形成良性循環?降價必須一步到位，打破觀望的氛圍，并形成房價逐步上漲的趨勢。采用成本導向定價法，根據供求狀況，顧客的承受能力，樓盤的特點，確定合理價位，先把綜合條件較差的單元以顧客可接受的價格推向市場，形成價格底部，逐漸以不斷提高的價格銷售綜合條件好的單元。近幾年的土地通過拍賣、掛牌或招標方式成交，土地的價格公開、透明，基建等費用也不再是秘密，人們對房產的總建筑成本已經心中有數；采用成本加成定價法，即將產品的成本（含稅金）加上預期利潤作為房地產價格的定價方法，容易等到消費者的認可。
當前的僵持的市場狀況，主動權還在房地產企業手中，從長遠來看，人口紅利、城市化、住房消費升級這些推動房地產需求增長的主要動力并沒有衰減。只要房地產企業調整營銷策略，特別把價格調整到居民可以承受的范圍，在巨大的剛性需求下，市場就可能活躍起來。
可以預見，在全球經濟增長放緩甚至衰退，石油、煤炭等能源價格回落，土地價格下降的形勢下，國內房價將進一步回歸理性。經過2008年僵持，在穩定前期顧客心理，解除退房風波，降低銀行斷供風險后，房價將加速回歸理性，這樣才能激活廣大工薪階層的有效需求，活躍房地產市場。
參考文獻
[1]數據來源：中國廣州政府陽光家緣
[2]廣州年鑒
[3]新華網
