廉租房評估制度
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[論文摘要]本文通過對國內(nèi)外廉租房研究文獻的回顧，歸納出現(xiàn)存廉租房評估制度的研究狀況，重點從三個維度對廉租房評估制度進行比較，即準入制度、監(jiān)督制度和退出制度。
廉租房評估制度是廉租房制度的最后一個環(huán)節(jié)，是把廉租房交付給真正需要幫助的人手中，也是整個廉租房制度效果評估的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其主要包括準入制度、監(jiān)督制度和退出制度。
一、準入制度
準入制度主要涉及到廉租房的申請資格和配租形式。美國，收入占美國家庭平均收入37％以下的家庭被視為最低收入家庭，可以由政府直接提供廉租房；其他低收入家庭可以享受政府租金補貼，但必須租住符合政府規(guī)定要求的住房，同時將家庭收入25％到30％支付房租，其余部分由政府補充。在法國，廉租房租金的確定：租金分為還貸和物業(yè)管理費兩部分，HLM（企業(yè)聯(lián)合體）租房的租金為家庭收入的10％，購買HLM提供的房屋，可獲得由它提供的低息貸款。（文林峰，2007：228）對于香港，在香港公屋制度里，港府建立了完善的公房分配制度，即按照家庭收入、家庭結(jié)構(gòu)等因素形成公房輪候排隊制度，申請家庭需要在公屋輪候冊上登記，并接受申請人年齡、家庭人數(shù)、收入、資產(chǎn)以及在港居住年限等方面的審查。中國大陸主要采用的是現(xiàn)金補貼為主的方式，不同于其他國家。以現(xiàn)金補貼為主廉租房制度，客觀上要求必須有發(fā)達的廉租市場，這樣才能確保這一措施的效果；而現(xiàn)實房屋的租賃市場并不能提供低租房屋，市區(qū)的房屋租賃價格往往超越了廉租對象的承受能力，郊區(qū)的房屋租賃雖部分可以解決廉租對象住房問題，但隨之而來的交通成本、工作成本等的升高，迫使廉租對象在解決居住之后的又重新面臨新的貧困，這也是于廉租房政策初衷相違背的。因此，實物配租應(yīng)該占據(jù)主要位置，現(xiàn)金補貼應(yīng)該為輔。
在這方面上，香港的租金標準和租金減免可以借鑒。香港公屋租金包括管理人員工資和管理費，由于政府免費撥地和向房委會注資，所以租金一直保持在較低的水平。房委會提供不同類型和租金的房屋，給不同家庭申請人住。公屋租金滿三年才能調(diào)整，調(diào)整租金后的“租金與入息比例中位數(shù)”平均值不能超過10％。房委會的租金援助計劃，以減少租金的方式，援租有暫時經(jīng)濟困難的租住房屋及中轉(zhuǎn)房屋住戶。符合條件的減免住戶可以寬減一般租金，房委會每年重新檢查他們的資格，以決定是否重新減租。住戶在接受援租三年后，如仍需援租，便須搬遷到同區(qū)有獨立設(shè)備但租金較低的公屋，搬遷可以獲得搬遷津貼和免租一個月。如住戶拒絕搬遷，他們可留居原址，但將不再享受援租。對于孤寡老人、殘疾人，則可留居原址，并于獲準延續(xù)后繼續(xù)接受援租。（劉穎，2007：85）
二、監(jiān)督制度
在廉租房監(jiān)督制度里，香港嚴格的審查制度，美國的“控租”機制、荷蘭“租金管制”。方法比較具有特點。在香港，廉租房有有嚴格的監(jiān)督制度。香港房委會每年檢查輪候冊家庭收入及資產(chǎn)限額，對收入和凈資產(chǎn)超過規(guī)定上限或不申報收入和凈資產(chǎn)的用戶，按照市值征收租金并要求其在一年內(nèi)遷出所在公屋。若住戶虛報資料，房委會會終止其租約，并根據(jù)法律規(guī)定予以檢控。根據(jù)房屋條例規(guī)定，任何人士故意向房屋委員會虛報資料，即屬違法，一經(jīng)定罪，可判罰款20000港幣以及6個月監(jiān)禁。在公屋準入和退出制度上進行法律保障，這樣確保真正有需要的人獲得公屋租住資格。（王坤、王澤森，2005）在美國，其“控租”政策收效顯著，美國的控租就是由政府通過立法限制公屋租金。另外，它采用多種形式的房租補貼：“磚頭”補貼，主要由聯(lián)邦政府直接給開發(fā)商建屋補貼，補貼額為租戶收入的25％與市場租金的差額；房東補貼，聯(lián)邦政府向房東補貼，補貼額為市場租金與貧窮家庭收入一定比例差額；住房券計劃，住房券是用于領(lǐng)取住房補貼的憑證，只能用來支付房租，個人不能向政府兌取現(xiàn)金，持券人能自由選擇居住地，地方當局按議定的“合理”房租給予補貼，但受益家庭必須按照家庭收入的30%繳納房租，同時承擔單獨議定的房租超出部分，這種補貼方式促進了窮人與富人的居住融合，分散城區(qū)“貧民窟”日益嚴重的現(xiàn)象，減少社會隱患，消除種族歧視促進作用。不同于香港，類似于美國，荷蘭政府采取租金管制方法，租金管制類似“控租”，是通過立法對各類租房，特別是抵擋租房的租金加以限制的方法，它是西方資本主義國家解決低收入階層住房問題的重要政策之一。控制的方法是：在業(yè)主和租客簽訂租約、議定房租時，必須以政府有關(guān)法規(guī)規(guī)定的管制租金為基本依據(jù)。根據(jù)荷蘭法律，每年房租的增長率是一個定數(shù)，這個住房租金平均增長率是發(fā)放出租住房補助津貼的基礎(chǔ)，也是發(fā)放人頭補貼額定租金的基礎(chǔ)，而且還是出租者和承租人用來判定租金是否合理的標準。（林文峰，2007：259）三、退出制度
在廉租房的退出制度上，中國大陸和美國比較具有特色。在中國大陸，上海的廉租房退出制度具體，它把退出廉租住房對象范圍的家庭劃分三種情況：一是不再享受最低生活保障金的家庭；二是現(xiàn)有住宅已被列入動拆遷范圍內(nèi)的家庭；三是人口情況發(fā)生變化的家庭。對于自愿退出的家庭，政府給予6個月的過渡期，即前三個月享受原租金補貼的80%，后三個月租金補貼減至原標準的50%。在退出制度里，還由一個申訴機制，廉租住房申請人（區(qū)別于廉租對象）對房地產(chǎn)行政主管部門的審核結(jié)果、輪候結(jié)果和配租結(jié)果有異議的，可以向本級人民政府或者上一級房地產(chǎn)行政主管部門申訴。這不僅體現(xiàn)了對相關(guān)行政部門的一種群眾監(jiān)督制度，更是對弱勢群體話語權(quán)的一種尊重，體現(xiàn)了廉租房制度的公正、公平以及效率的政策傾向。不同于中國的廉租房退出制度，美國政府為了避免出現(xiàn)鼓勵居民懶惰或鉆政府福利空子的現(xiàn)象，它一方面嚴格規(guī)定住房補貼的申請資格和“按收入交房租，按人口分住房”的補貼標準，另一方面鼓勵低收入家庭購房方面采取了多種稅收優(yōu)惠措施。這些措施包括：第一，對利用抵押貸款購建自己房屋的家庭，可以在征收個人所得稅之前減免抵押貸款的利息支出；第二，對各種發(fā)行的支持居民購房的抵押債券利息不征收投資者的個人所得說，而這一資金的使用者根據(jù)規(guī)定主要是第一次購房的低收入家庭；第三，需要購房的低收入家庭可以向州和地方政府申請抵押信貸證書，擁有這一證書的低收入者由于獲得了稅收的折扣，并提高了歸還貸款的能力，從而能獲得更多的購房貸款支持。因此，當受益家庭收入增加到用收入的30％交房租不如買房劃算時，會促使他們主動考慮退出。
參考文獻
[1]文林峰，城鎮(zhèn)住房保障，北京：中國發(fā)展出版社，2007年4月，P234
[2]劉穎，中國廉租住房制度創(chuàng)新的經(jīng)濟學(xué)分析，上海：上海人民出版社，2007
