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論文關鍵詞：房地產投機；物業稅；一級級差稅；人民幣升值

論文提要我國現在的房地產業是一個非常讓人關注的問題，有必要總結過去幾年我國房地產業發展中存在的問題，以便更好地促進我國房地產業健康發展。

改革開放以來，中國房地產業經過30年的發展，已經成為了中國國民經濟的重要支柱產業。它對社會和經濟發展發揮著越來越重要的作用，主要體現在以下幾個方面：1、直接帶動GDP的增長，根據權威統計資料顯示，房地產業對國內生產總值的貢獻年率2005年達到了14%～18%；2、帶動相關產業的發展，房地產業對國民經濟的其他眾多行業拉動作用明顯，每100元的房地產投資，能帶來其他經濟部門約286元的產出；3、能夠提供大量的就業機會，按保守估計房地產每投資1億元能直接提供2，500個就業機會，按2005年房地產投資約1萬億元計算，則能提供2，500萬人的就業機會，這還不包括由于帶動其他有關產業而增加的就業。由此可見，房地產業的健康發展對國民經濟的重要性。房地產業在帶動經濟增長，促進就業的同時，還對有效地維持社會穩定有重要作用。然而，事實上房地產業在30年來的發展中經歷過幾個大起大落。尤其最近幾年，我國房地產的價格直線上升，很多地方的房地產價格遠遠超過了普通市民的承受能力。其中，很大一部分房地產價格的上漲不是因為普通市民對住房的需求造成的，而是由于房地產投機導致的。這對我國經濟的長遠發展帶來了很多不良影響。房地產投機的主要資金集中在外資和熱錢中。但是，這些外資和熱錢的大量涌入對我國房地產業的發展很不利。一方面進一步推動了房地產價格上漲；另一方面不僅不能改變反而會加劇中國房地產市場供應的不合理結構，同時還會產生擠出效應。對我國經濟產生不良影響。

一、韓國房地產業情況及其經驗借鑒

我國的鄰國——韓國也都曾經經歷過類似的事情。韓國在處理房地產投機情況的措施取得了比較好的成效。因此，我們可以從韓國針對房地產的政策措施中得到一些啟發。

韓國政府和專家們分析，造成房價連年飆升有四個主要原因：一是地少人多加上國民經濟持續發展，是房價持續上漲的基礎性因素；二是大量投機者涌入房地產市場，是房價飆升最直接、最重要的原因；三是媒體對房地產投機津津樂道的輿論“力量”，產生了一定推波助瀾的作用；四是政府對投機活動的“不作為”，則是問題的關鍵所在。

韓國整治房地產投機的主要舉措：

1、態度鮮明地宣布政府要直接“整治”房地產投機。

2、大造輿論，形成強大的輿論攻勢。

3、采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。2006年對出售第二套或第三套房產的賣主征收30%的資本收益稅，從2007年起，將改為對出售第二套房產的賣主征收資本50%收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。同時，調整房地產所有稅（一種財產稅），2006年已把房地產所有稅的起征點，由過去的9億韓元下調到6億韓元，計劃從2008年起，每年以5%的速度提高房地產所有稅的稅率，直到提升到適當的稅率為止。

4、有壓有保。在打擊投機的同時，要大力幫助無房戶和低收入者解決住房問題。對無房戶購買住房，把銀行的貸款利率由現行的5.2%下調到4.5%。對年收入在2萬美元以下的貧困戶購房，可貸給占房價70%的貸款，利率也下調到4.5%。而對于已經擁有住宅的居民如要貸款再買房，一要把利率調到5.2%以上；二要降低貸款占房價的比例。這樣的辦法，體現了區別對待的政策。

5、加快公寓住宅建設。

6、對整治成果的預期。

二、對我國房地產業投機的思考

我國的房地產業與韓國的情況有一些相似，因此可以借鑒韓國的經驗，同時還要根據我國的實際國情。

1、我國房地產業發展很大程度上受到地方政府的影響。現在我國地方政府出的政績很大一部分就是靠搞房地產。在1994年稅制改革以后，地方稅制體系還不是很完善，還沒有自己的主體稅種的稅收收入，而在中央政府的轉移支付不完善的情況下，地方政府的財政收入是遠遠不能滿足其發展需要的。而現在我國的地方政府解決財政收入問題的一個主要辦法就是賣地。賣地的錢是不交中央政府的，只交一點稅，大部分是歸地方政府。所以，我國的房地產不是中央在支援，而是地方政府必須要賣地，賣地之后的收入維持省、市、縣一級地方政府的運轉，那樣他們才出政績。正是由于地方政府大量的賣地，而地方政府的辦事效率又是不敢恭維的，他們在進行過程中又沒有很好的監督機制的制約，難免出現“權力尋租”的現象。而且在前一段時間，有報道稱，中國房地產業的利潤有40%進入了政府部門。這主要是通過很多的收費、人情、交際等形式進入政府部門的。

2、我國之前房地產業很火的一個大背景是現在的人民幣升值的壓力。由于我國現在外匯儲備過大，而且還是持續不斷的有國際貿易順差，人民幣不斷受到外界要求升值的壓力。在這種情況下，有大量的國外資金涌入我國。而這些外資進入我國的一個主要目的是賭人民幣升值。賭人民幣升值的投機性外匯流入主要奔的是房地產，因為其他投資工具尚未對外資完全開放。房地產成了外資賭人民幣升值的最重要的投機載體。于是，國內和海外的購房者在我國某些城市展開了一場“先下手為強”的購房競爭，彼此都認為“我買后你再買，我就升值”。這是典型的泡沫經濟的前奏。這些地區房價的飛漲促進了當地GDP的增長，也給當地財政帶來了豐厚的收入，使其他地區甚為眼紅。在地方政府各種形式的參與或支持下，許多地區刮起了一股房地產開發風。針對我國房地產業內投機現狀，我國學者提出了各種各樣的辦法，主要有：（1）開征不動產稅（物業稅）。（2）開征一級級差稅。（3）限制外資進入我國。（4）建立完善的金融制度和稅收制度，規避金融風險。（5）完善政府制度，加快政府制度改革。加快地方稅收立法和對地方政府的監督機制。

筆者認為，在我國現在的條件下，除了上述辦法以外，還要考慮一下其他的方法，畢竟在現在條件下，我國房地產投機的情況也是比較嚴峻的，有必要實行“重錘”政策。比如，盡快在房地產業內實行限價政策。雖然，對于現代市場經濟來說，政府不應該對市場進行太多的干預，但是我國現在的房地產的情況其實并不是想像中的那么好，并不是供過于求了，而且是由于大量的投機行為造成的，而還是有相當多的市民沒有能力買房。畢竟對于國民來說，房子雖然重要，但它不是全部，不能把國民所有的儲蓄都花在房子上。國民經濟要健康發展，各個行業的全面發展才是必要的。在美國，國民花在住房上的消費才占國民生產凈值的50%～60%。如果，把國民生產凈值的大部分都消費在房地產上，國民經濟就會畸形發展，是不利于國民經濟健康發展的。

在房地產業實行限價政策，不能只是簡單的一個文件。首先，價格的設計要考慮充分。雖然價格的制定是一個比較困難的問題，但是在我國現在情況下，考慮過多的因素，倒不如采用簡單的成本加基本法定利潤的方法。（1）這里面還有一個問題就是成本價的確定，在對房地產限價的同時，對建筑材料和建筑人員工資、管理費用等的價格管理也要同步進行。否則，開發商、建筑商就會通過提高建筑材料的價格等成本上升來提高最終的房價。（2）在考慮成本的時候，要把現在可以通過某些途徑進入政府部門的40%的利潤直接取消。要堅決執行，杜絕地方政府通過收費等其他手段插手房地產市場，進而獲取收入的行為。不給地方政府以任何可乘之機。其次，政策制定以后，要嚴格執行。中央在制定了政策后，要有專門的部門來嚴格執行和監管全國的執行情況。只有政策和執行雙管齊下，才能取得比較好的效果。

參考文獻：

[1]包宗華.《韓國“整治”房地產投機的啟示》.中國房地信息.2006.(01).

[2]包宗華.《韓國這樣整治房地產投機》.城鄉建設.2006.(01).

[3]沈悅，劉洪玉.《房地產價格與宏觀經濟指標關系的研究》.價格理論與實踐.2002.(08).