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摘要從我國商品房的利潤來源分析入手，對我國商品房暴利形成的原因進行分析，認為是地方政府、商業銀行與房地產開發結成的利益聯盟的利益追求導致了房價狂漲。房地產暴利對我國社會政治、經濟造成了嚴重危害，帶來貧富分化加劇、社會矛盾加深、土地資源浪費、政府公信力下降等一系列問題。投資房價飆升以及房地產的暴利成為我國經濟中的奇特現象，引起了公眾關注和政府重視。

關鍵詞房地產市場暴利尋租土地產權

1房地產暴利的根源

先看商品房價格。上世紀90年代中期我國經濟出現過熱，通過治理于1996年實現“軟著陸”后，經濟開始進入緊縮期，加上受亞洲金融危機影響，我國出口貿易嚴重受阻，整個產品市場低迷，物價總水平一路下滑。商品房市場也不例外，空置率很高。為治理經濟緊縮，政府宏觀調控的總方針是擴大內需，并出臺一系列政策措施。為啟動房地產市場，政府采取了取消房地產開發中的部分收費并降低貸款條件，對購房戶發放個人住房貸款并實行首付按揭等優惠政策，刺激住房需求，收到了明顯效果，逐漸出現購銷兩旺的景象。然而，進入本世紀以來，房價上升已超出了需求等正常因素拉動的合理范圍，成幾倍的瘋漲，一路飆升到絕大多數城市居民不可能承受的程度。究其原因，歸納起來，就是地方政府、商業銀行與房地產開發商結成的利益聯盟的利益追求導致房價瘋漲。其中，地方政府的政績沖動和少數官員的“尋租”動機是最主要原因，它使房地產暴利行為披上“合法”的外衣；包括房地產商在內的投機性和投資群體是推動房價狂漲的核心力量，并成為暴利的主要獲得者；商業銀行是房價高位運行的支撐力量，它不僅向自購住房者提供了按揭貸款，而且為許多炒房者以綜合消費貸款等形式提供首付款，從而造成一個龐大的炒房族，在房市上興風作浪。

再看商品房成本費用。商品房開發成本，主要是建筑材料費用和土地購買費用。建筑材料購價是由市場供求關系決定的，承建商不太可能由此獲得很大好處。但是，土地這個基本要素卻使開發商大獲其利。在我國的土地產權制度中，除國家掌握一些國有土地外，絕大部分土地屬于農民集體所有，與家庭聯產承包責任制相聯系，農民個人只有使用權。長期以來，當國家建設項目需要征地時，就由市、縣、鄉政府出面，只與土地所有權的代表即村委會交涉，農民個人完全被排除在外。這一作法自然而然地被運用到房地產開發征地中，出于前面所述的原因，征地實際上就是開發商與地方政府之間的交易，由于部分官員“尋租”，土地價格被壓得很低，使開發商以較少的費用獲得了土地。四川省自貢市的紅旗鄉，從1992~1999年征用農民土地7700多畝，當時失地失業農民所得到的補償費用僅按每人8000元計發，這些以國家建設為名征用的土地又基本上轉手到一些政府官員主持的房地產開發公司，到2004年4月有一塊71畝的土地竟然以每畝60萬元的起價拍賣出去。由此例可以推斷，僅靠土地買賣，就有大筆財富流入開發商手中。而且征購土地的資金絕大部分不是開發商的自有資金，而是從商業銀行獲得的貸款，由于這種貸款的實際利率很低，又可以使開發商聚集一筆財富。有資料顯示，截止2004年4月，全國房地產開發投資約8800億元，其中銀行貸款7200億元，占投資總額的82%。拋開房價瘋漲不說，從2002年以來，我國通脹率約為4%，開發商貸款的銀行利率僅5%~6%，其實際利率還不到2%，這種資金成本是極低的。因此，每年就有幾十億、上百億的資金通過銀行轉移到開發商手中。總之，由于土地購價低和資金成本低，使得房地產開發總的成本費用較低，與商品房價格畸高形成鮮明的反差。在這種收益成本狀況下，房地產暴利的產生就容易理解了。

2房地產暴利的危害

首先，加劇了貧富分化和社會矛盾。一些房地產開發商進入房地產領域，多則十年少則幾年就成為百萬、千萬乃至億萬富翁。事實上他們原來并無多少資本，但為什么能在短期內暴富呢？有的學者歸納出一個“暴富流程圖”：制定圈地計劃→擺平土地批租方→最低首付資金→取得可套取銀行貸款的土地手續→用承建單位資金做到正負零→獲取銀行抵押貸款→預售期貨房→基本完成收益周期。正是在這個暴富流程中，開發商攝取大量社會財富，成為最富有的群體之一。在房地產商暴富的同時，社會有關群體的利益必然受到嚴重損害：一是失地農民，他們得到很少的補償費，其中少數人可能從事其他營生，而大多數人陷入貧困，因為失去了土地這個賴以生存的基礎；二是被拆遷的城市居民，他們得到的拆遷補償費遠遠不夠支付高房價，要么無限期租房過度“坐吃山空”，要么到遠郊購房受車馬勞頓之苦；三是現在住房條件很差急于購買新房的城市工薪階層，他們的收入有限，在高得離奇的房價下面臨兩難選擇，要么維持現狀望房興嘆，要么咬牙交納首付后在還本付息的重壓下過著節衣縮食的生活。

在中國，房地產被公認為是造就富人最多的暴利行業，也是引發民眾上訪最多、損害國家利益最多的行業。我國計劃經濟時推行的工農業產品價格的“剪刀差”，是一種以政權形式實行的不平等的國民收入再分配，但其目的是為了積累國家工業化建設資金，人民群眾能夠接受。但是，現階段住房與土地的價格“剪刀差”卻是貧富分化的一個重要原因，大量社會財富流入少數人手中，而失地農民以及城市自住購房居民與被拆遷居民則處于受掠奪的境地，這是當前社會矛盾激化的重要根源之一。近幾年群眾上訪集中的八個問題中就有農民失地和居民拆遷這兩個問題，群眾反映征地糾紛、違法占地等問題的占信訪接待部門受理總量的70%以上，國家信訪局2002年受理土地征用信訪4116件，大部分聚集在失地失業上。

其次，浪費土地資源，危及國家糧食安全。據新華記者2004年6月24日報道，全國人大常委會副委員長盛華仁向十屆人大常委會第十次會議報告常委會執法檢查組檢查土地管理法的實施情況時說，全國開發區多達6015個，規劃面積3.54萬平方公里，相當于5310多萬畝，其中相當數量是耕地，而且有的還是高產農田；開發區規劃面積已超過現有城鎮建成區面積的總和。截止2003年初，在建和擬建的大學城46個，占地面積超過40萬畝，到2004年6月在建和擬建的高爾夫球場306個，遍及全國26個省市，占地48.8萬畝，其中也占用了不少耕地，有的地方以建大學城和高爾夫球為名，大搞房地產開發。另據國土資源部統計，近幾年因建設用地、房地產開發和結構調整等共占用優質良田1300萬畝。這條消息，使筆者想到三個問題：一是真的需要那么多的大學城、高爾夫球場和商品房嗎？在目前我國中低收入人口占絕大多數的情況下，有多少人可以享受打高爾夫球這種奢侈消費？這不是在浪費資源嗎？二是我國以占世界耕地總面積9%的耕地養活了占世界總人數22%的人口，耕地資源十分緊缺，但卻有大片良田被無理占用，實在令人不解。我們就以1300萬畝來計算，至少造成1300萬農民失去土地，每年少產糧食品店130億斤，相當于3600萬人一年的口糧。如果任占田之風發展下去，那么，我國糧食還有安全可言嗎？三是包括房地產開發商在內的利益聯盟的逐利行為什么會毫無顧忌呢？據國土資源部有關資料顯示，從1999~2002年，每年平均有13.7萬件土地犯罪案件，不到一年工夫，2003年11月就上升到16.8萬件。但是，前4年中平均要有1512個，2003年要有1787個土地犯罪案件才有一個人受到刑事處分。也就是說，被作為刑事犯罪判決的概率還不到兩千分之一。這種收益很大而風險很小的勾當自然使那些暴利獲得者感到值得一搏。最后，降低了政府的公信力，致使經濟效率低下。經濟學家吳敬璉認為，市場經濟有好的市場經濟，也有壞的市場經濟，中國應當建好的市場經濟。市場經濟就是市場經濟，何來好壞之分？但實際上就是有好壞之分，拉美一些國家在經濟轉型中由于權力介入市場，導致腐敗盛行，貧富分化，經濟效率低下，經濟發展停滯，的確已經陷入壞的市場經濟。我國經濟正處在轉型期，由于執政的中國共產黨以及中央政府始終把握住建設社會主義市場經濟的大方向，并不斷強化對腐敗的懲治和對貧困群體的扶持，我國的市場化改革基本上在健康的發展。但是，有些地方政府尤其是一些市、縣、鄉政府的執政能力，的確令人堪憂。少數官員借用政府權力尋租，與一些不法商人結成利益集團對弱勢群眾進行掠奪。壞的市場經濟的本質就是掠奪經濟。我們已明顯地看到掠奪的跡象，近幾年大規模的圈地運動和大量國有企業低價出售致使農民失地和工人下崗等現象就說明社會財富和國有資產被少數人掠奪了。這種掠奪導致的主要結果，一是地方政府公信力下降，近幾年各地屢屢發生的群體抗爭事件和京城中信訪村的規模只增不減就是佐證；二是貧富分化加劇，使得經濟效率低下，發展到十分嚴重程度時可以摧毀經濟發展的基礎。近些年來，中央政府擴大內需的種種努力并未收到預期效果就從一個方面證明了這個問題。

3房地產暴利的治理

首先，完善國家調控政策，降低商品房出售價格。目前國家出臺的房價調控政策矛頭主要指向投機性炒房者，而不是房地產開發商，只注意到交易過程控制，而未管住兩端。因此，國家應制定商品房最高限價政策，以保護廣大消費者利益。在市場經濟條件下，為控制某種產品或勞務價格不合理上漲，政府采取限價政策是一種通常的做法。如二戰以后美國舊金山市政府就對房屋租金實行限價長達45年。至于最高限價如何確定，則要根據各地不同情況而定。總價格主要應該包括土地購置費、建安費用、政府規定的稅費與合理的利潤額。實施限價政策有兩個問題值得注意：一是要對開發及交易過程發生的費用進行嚴格審計和監督，否則定價又會過高，審計和監督成本應從開發商上繳稅費中列支，不應增加購房人的負擔；二是利潤率的確定要合理。房地產業的利潤率究竟有多高，一些開發商公開聲稱只有10~15%。但據新華社2005年5月25日報道，有的開發商自曝“實際利潤率都在25%以上”，并繼而坦言：“沒有高利潤，誰做房地產”。由此可見，說房地產暴利并非冤枉，可壓縮的利潤空間還很大。筆者認為，房地產業平均利潤率維持在10%比較合理，即當前房價下調15%是可行的。因為中國居民對商品房的潛在需求很大，降價后這種潛在需求就能變為現實需求，使市場出現購銷兩旺的局面。這樣一來，滿足了購房戶的需求，地方政府追求的GDP至少不會減少，開發商也可獲得正常的利潤回報。也就是說降低房價是一種明智的選擇，可以形成“多贏”局面。

其次，管住土地源頭，賦予農民土地所有權。房地產開發的基礎要素是土地，近些年房地產市場混亂，暴利得逞，首先是因為政府沒有管好土地這個源頭。由于土地尤其是耕地是極為稀缺不可再生的資源，所以要把土地管理作為整頓房地產市場的重中之重來抓。第一，要進一步嚴格建設用地的審批制度，一切必須建設的項目用地的審批權收歸國務院；第二，立即停止興建大學域、高爾夫球場，在建的下馬，擬建的取消。商品房建設原則上不再新征土地，尤其不準征購耕地，以改造老城區為主，而且不準破壞文化遺產和古城風貌；第三，進一步規范土地征購交易行為，賦予農民土地所有權。目前，城市市區和郊區的國有土地已基本上納入規范管理，土地批租已實行掛牌、招標、投標程序，因而比較公開透明和公正。但是，農村中歸農民使用土地，一旦被開發商看中，農民的合法權益就會喪失。究其根本原因，就是農民沒有土地所有權，土地由村官、鄉官們“代表”他們“處置”給開發商了。因此，要想保住農民的土地，或是要讓農民獲得合理的土地收益，必須賦予農民所有權。但是，這是涉及立法的重大問題，在學術界這也是一派之言，筆者傾向于這種觀點。

最后，追查“原罪”，徹底根除房地產市場“蛀蟲”。以上所講的是今后應該怎么辦，對近些年已經發生的少數官員貪贓枉法和一些開發商行賄拉干部下水的丑惡行徑應該怎么辦呢？是下不為例還是徹底清查，筆者認為應該追查“原罪”，絕不輕饒。其原因：一是若不這樣做對那些失地農民和被拆遷未得到妥善安置的城市居民就很不公平，是掠奪來的財富應該歸還被掠奪者，此乃天經地義；二是平息民怨，提升政府的公信力；三是消除賣方壟斷，重建公平有序的競爭市場，提高經濟效率。當前房市價格雖然漲幅下跌，買賣雙方都持觀望態度，就足以說明房市賣方壟斷十分頑固，利益集團對巨額壟斷利潤的追求，使他們敢于蔑視公眾的抱怨和對抗政府的政策。因此，若不追查“原罪”，依靠法律手段來打破這種賣方壟斷和利益聯盟，任何市場手段都是難以湊效的。當然，這樣做是有風險的，主要取決于各級政府對形勢的判斷和決心。

參考文獻

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