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編者按：本論文主要從中房指數(shù)的編制方法；國(guó)房指數(shù)的編制方法；樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性等進(jìn)行講述，包括了中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)、采用固定權(quán)數(shù)的拉氏方法，降低了指數(shù)的橫向可比性、調(diào)查數(shù)據(jù)的可靠性問(wèn)題國(guó)房指數(shù)采樣由各級(jí)統(tǒng)計(jì)部門采用統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度、詳細(xì)把握各具體區(qū)域，具體物業(yè)的價(jià)格及其變化等，具體資料請(qǐng)見(jiàn)：

內(nèi)容摘要：在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)指數(shù)對(duì)于投資者，消費(fèi)者和政府來(lái)說(shuō)都是一種很重要的市場(chǎng)信息。文章以“中房指數(shù)”“國(guó)房指數(shù)”為例，對(duì)其編制方法進(jìn)行評(píng)述，分析了我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)指數(shù)存在的缺陷，并提出完善的若干建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)指數(shù)編制方法缺陷

我國(guó)當(dāng)前幾種主要的全國(guó)性房地產(chǎn)指數(shù)編制方法

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)公布的各類房地產(chǎn)指數(shù)有10多個(gè)，其中，既有全國(guó)性的，也有地方性的；既有政府主辦的，也有企業(yè)主辦的，還有官方和民間合辦的。這里，以目前房地產(chǎn)市場(chǎng)較具代表性的中房指數(shù)和國(guó)房指數(shù)為例，來(lái)介紹我國(guó)目前房地產(chǎn)指數(shù)的編制方法和特點(diǎn)。

中房指數(shù)的編制方法

“中房指數(shù)”是“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)”的簡(jiǎn)稱，是一套以價(jià)格指數(shù)形式反映全國(guó)各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化軌跡和當(dāng)前房?jī)r(jià)變動(dòng)狀況的指標(biāo)體系，是我國(guó)最早研究，編制并公布的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)。“中房指數(shù)”以1994年11月北京物業(yè)的比較價(jià)格為基值，按用途分為四大類：即住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)用房、辦公用房和廠房倉(cāng)庫(kù)；將各城市的四類物業(yè)以其銷售價(jià)格為依據(jù)，分別分為高、中、低三檔，以各類各檔次物業(yè)的銷售量為權(quán)數(shù)計(jì)算四類物業(yè)的平均價(jià)格，最后將這四類物業(yè)的平均價(jià)格以竣工量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價(jià)格，作為各城市的物業(yè)比較價(jià)格。

關(guān)于中房指數(shù)編制方法的幾點(diǎn)說(shuō)明：

中房指數(shù)是一種修正的拉氏指數(shù)，實(shí)際操作中以1994年11月為基期，以基期商品房比較價(jià)格為基值，基期指數(shù)定為1000點(diǎn)，屬于定期指數(shù)；計(jì)算時(shí)采用加權(quán)平均方法，權(quán)數(shù)采用基期時(shí)各類物業(yè)的規(guī)模比重。基期與權(quán)數(shù)在一定時(shí)段內(nèi)固定，在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有了較大變化時(shí)，調(diào)整基期與權(quán)數(shù)。由于權(quán)數(shù)固定，中房指數(shù)在計(jì)算時(shí)可以消除權(quán)數(shù)變化對(duì)指數(shù)的影響，可以更純粹地反映“同類同質(zhì)商品”的價(jià)格變動(dòng)情況。

中房指數(shù)采用了抽樣調(diào)查方法，在對(duì)市場(chǎng)商品房項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對(duì)樣本進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的跟蹤調(diào)查。中房指數(shù)樣本數(shù)據(jù)直接來(lái)源于市場(chǎng)，對(duì)市場(chǎng)反映及時(shí)、靈敏，保證了中房指數(shù)系統(tǒng)對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確把握。

由于中房指數(shù)屬于定基指數(shù)，不同時(shí)期指數(shù)值都可以直接對(duì)比，具有比較好的歷史可比性，可以采用圖表形式直觀表現(xiàn)。采用這一表現(xiàn)方法，可以直觀地表示出市場(chǎng)周期發(fā)展?fàn)顩r以及目前市場(chǎng)形勢(shì)，趨勢(shì)和幅度。

國(guó)房指數(shù)的編制方法

“國(guó)家景氣指數(shù)”的編制方法是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計(jì)算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時(shí)具備的土地、資金和市場(chǎng)需要三個(gè)基本條件出發(fā)，選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資，資金來(lái)源，土地轉(zhuǎn)讓收入，土地開發(fā)面積，新開工面積，竣工面積，空置面積，商品房銷售價(jià)格等8個(gè)具有代表性的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分類指數(shù)測(cè)算，再以1995年3月為基期對(duì)比計(jì)算出的綜合指數(shù)體系。國(guó)房景氣指數(shù)的測(cè)算分為八個(gè)部分：一是確定指標(biāo)體系；二是建立原始指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)；三是消除量綱的影響；四是確定權(quán)數(shù)；五是確定基準(zhǔn)對(duì)比時(shí)期；六是消除季節(jié)，價(jià)格因素的影響；七是建立分類指數(shù)和國(guó)房景氣指數(shù)計(jì)算數(shù)學(xué)模型；八是國(guó)房景氣指數(shù)計(jì)算結(jié)果的分析報(bào)告。

中房指數(shù)和國(guó)房指數(shù)缺陷分析

中房指數(shù)缺陷分析

中房指數(shù)雖然開創(chuàng)了中國(guó)大陸現(xiàn)行房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制之先例，有許多值得推行之處，但仍存在以下缺陷：

采用固定權(quán)數(shù)的拉氏方法，降低了指數(shù)的橫向可比性由于采用了固定權(quán)數(shù)的拉氏方法，在市場(chǎng)發(fā)展迅速，結(jié)構(gòu)變化較快的情況下，反映基期市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的權(quán)數(shù)會(huì)逐漸與現(xiàn)期市場(chǎng)結(jié)構(gòu)脫節(jié)。這樣一來(lái)，指數(shù)雖然還能夠反映市場(chǎng)房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)，可是會(huì)與市場(chǎng)實(shí)際結(jié)構(gòu)與價(jià)格產(chǎn)生距離，降低指數(shù)的可比性，尤其橫向可比性會(huì)受到較大影響。

指數(shù)測(cè)算方法不夠完善

現(xiàn)實(shí)應(yīng)用的公式未考慮物業(yè)結(jié)構(gòu)類型的變動(dòng)，公式所選用的權(quán)重是報(bào)告期的物業(yè)面積，而原始公式所用的權(quán)重是固定(即基期)的物業(yè)面積。原始公式的優(yōu)點(diǎn)在于剔除了因物業(yè)結(jié)構(gòu)變化所引起的指數(shù)變動(dòng)，使得指數(shù)變動(dòng)完全表現(xiàn)為物業(yè)價(jià)格的變化。現(xiàn)實(shí)應(yīng)用的公式則操作簡(jiǎn)便，實(shí)施費(fèi)用降低，但如果完全按照加權(quán)平均法的樣本選擇方式，則會(huì)在指數(shù)中包含非價(jià)格變化因素。

樣本數(shù)據(jù)缺乏代表性

樣本數(shù)據(jù)是編制指數(shù)的最基本的資料，為保證指數(shù)的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，首先應(yīng)保證足夠的樣本量均勻的樣本區(qū)城和物業(yè)類型分布、樣本數(shù)據(jù)的及時(shí)更新、樣本數(shù)據(jù)的真實(shí)性和連續(xù)性等。目前中房指數(shù)在編制過(guò)程中，存在樣本規(guī)模小、樣本區(qū)域和物業(yè)類型分布不合理、樣本數(shù)據(jù)缺乏時(shí)效性、連續(xù)性、真實(shí)性等問(wèn)題。

指數(shù)的應(yīng)用受限制

目前中房指數(shù)在應(yīng)用上尚顯稚嫩。一方面，由于指數(shù)本身不完善、質(zhì)量不高、指數(shù)的變動(dòng)與市場(chǎng)的實(shí)際變化趨勢(shì)可能并不相符，從而影響了指數(shù)的應(yīng)用。例如中房指數(shù)公布的往往是上一月、上一季度、年度的數(shù)據(jù)，這在很大程度上只是對(duì)市場(chǎng)發(fā)展的歷史軌跡的一種描述，而開發(fā)商，投資者則往往更加關(guān)心市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)。這種房地產(chǎn)指數(shù)的滯后性就影響了房地產(chǎn)指數(shù)的推廣和應(yīng)用。另一方面，囿于國(guó)內(nèi)目前關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)價(jià)格、房地產(chǎn)指數(shù)的理論研究深度的限制，以及房地產(chǎn)實(shí)際從業(yè)者對(duì)市場(chǎng)研究工作的輕視甚至忽視等原因，房地產(chǎn)指數(shù)的作用遠(yuǎn)未得到充分發(fā)揮。包括中房指數(shù)在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)指數(shù)定期的公布報(bào)告、市場(chǎng)分析報(bào)告等也大都存在著內(nèi)容少、信息量不足、分析深度不夠，以及就指數(shù)論指數(shù)、只是進(jìn)行一些簡(jiǎn)單的說(shuō)明和膚淺的分析等問(wèn)題。

國(guó)房指數(shù)缺陷分析

國(guó)房指數(shù)忽視了指數(shù)的橫向與縱向可比性國(guó)房指數(shù)由于是環(huán)比指數(shù)且為合成指數(shù)，該指數(shù)包容了大量市場(chǎng)信息，但缺少縱橫比較的能力。若要進(jìn)行縱向比較，則必須經(jīng)過(guò)逐級(jí)換算，工作量大。

不同指標(biāo)變化對(duì)指數(shù)造成的影響不能清晰反映國(guó)房指數(shù)綜合了多種信息資料，可經(jīng)綜合地反映市場(chǎng)狀況，但先行、同步、滯后等不同指標(biāo)變化指數(shù)造成的影響卻不能清晰反映，需要單獨(dú)說(shuō)明。

調(diào)查數(shù)據(jù)的可靠性問(wèn)題國(guó)房指數(shù)采樣由各級(jí)統(tǒng)計(jì)部門采用統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度。統(tǒng)計(jì)部門沿用舊的習(xí)慣，在設(shè)計(jì)指標(biāo)后，下發(fā)到相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司，由后者填寫后進(jìn)行上報(bào)。房地產(chǎn)開發(fā)公司出于各種顧慮，或由于對(duì)編制房地產(chǎn)指數(shù)的意義認(rèn)識(shí)不足，很難填報(bào)客觀、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。

完善我國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)的若干建議

根據(jù)我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)，筆者就進(jìn)一步完善房地產(chǎn)指數(shù)提出如下建議：

在基期確定問(wèn)題上，宜采用可變基期和環(huán)比指數(shù)來(lái)反映房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)。房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)是反映兩個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)指標(biāo)，這里所說(shuō)的兩個(gè)時(shí)期是指基期和報(bào)告期。由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性決定了房地產(chǎn)的品質(zhì)易發(fā)生變化，如果采用固定基期更使對(duì)比缺乏可比性，因此，采用可比基期和環(huán)比指數(shù)來(lái)反映房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)更具操作性。

宜用特征價(jià)格理論作為編制房地產(chǎn)指數(shù)的理論依據(jù)。特征價(jià)格理論已成為國(guó)外編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)最主要的理論基礎(chǔ)之一，但目前我國(guó)各地大多采用分層抽樣的方法來(lái)編制房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，缺乏應(yīng)有的理論依據(jù)。但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，在市場(chǎng)體制較完善的地區(qū)和城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷規(guī)范和成熟，市場(chǎng)交易案例逐步增多，已初步具備了應(yīng)用特征價(jià)格理論的現(xiàn)實(shí)可行性，大量的交易案例和實(shí)際價(jià)格數(shù)據(jù)使得房地產(chǎn)各屬性與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的測(cè)算成為可能。就目前而言，上海、北京、廣州和深圳等城市的房地產(chǎn)指數(shù)可以考慮嘗試應(yīng)用特征價(jià)格理論進(jìn)行測(cè)算。

由政府部門與民間合作共同編制房地產(chǎn)指數(shù)。政府部門主辦的房地產(chǎn)指數(shù)其優(yōu)勢(shì)在于：有一套自下而上完整的信息來(lái)源系統(tǒng)，能夠保證數(shù)據(jù)來(lái)源的穩(wěn)定性，完整性和及時(shí)性。就數(shù)據(jù)來(lái)源而言，官辦的房地產(chǎn)指數(shù)具有民辦房地產(chǎn)指數(shù)所不能比擬的便捷和時(shí)效性。此外，政府部門在國(guó)家政策走向上具有明顯的優(yōu)勢(shì)，在指數(shù)的分析和應(yīng)用上可能會(huì)更加成熟和更具有指導(dǎo)意義，并容易取得社會(huì)的信任。民辦房地產(chǎn)指數(shù)的優(yōu)勢(shì)在于：民辦機(jī)構(gòu)本身往往就是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或咨詢公司，正在或者曾經(jīng)過(guò)很多樓盤，掌握著市場(chǎng)上很多樓盤從開發(fā)到銷售全過(guò)程的詳細(xì)資料，甚至了解每個(gè)單元的銷售價(jià)格，付款方式等，可以以較為全面的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，供需資料為基礎(chǔ)，詳細(xì)把握各具體區(qū)域，具體物業(yè)的價(jià)格及其變化。也就是說(shuō)，民辦房地產(chǎn)指數(shù)的分析可能更加微觀和具體，對(duì)開發(fā)商的指導(dǎo)意義會(huì)更強(qiáng)一些。因此，應(yīng)充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，讓政府部門與房地產(chǎn)企業(yè)（民間）合作共同編制房地產(chǎn)指數(shù)。