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編者按：本論文主要從住房倒按揭簡介；在我國實施住房倒按揭的意義；現階段我國實施住房倒按揭的困難及原因；推進我國住房倒按揭業務順利開展的對策等進行講述，包括了住房倒按揭作為社會保障體系的有力補充，有利于維護社會穩定、住房倒按揭有利于商業銀行拓寬利潤來源，增加利潤增長點等，具體資料請見：

內容摘要：隨著經濟發展水平的提高和人們養老觀念的改變，倒按揭這一新生事物逐漸為人們熟悉和接受。本文通過分析在我國實施住房倒按揭的意義、在我國遇到的困難及其原因，提出了在我國保障住房倒按揭順利實施的對策，進而指出住房倒按揭在我國的前景。

關鍵詞：倒按揭以房養老原因對策

住房倒按揭簡介

所謂住房倒按揭，即反向住房抵押貸款，就是指房屋產權擁有者，把自有產權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，經過一定的年限，每月給房主一筆固定的錢，房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世。當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權人所有。由此可見，倒按揭實質上是住房養老財務證券化模式之一，是財務融資手段，在美國被稱為“住房現金計劃”，目的是把老人手中的房屋變為可以流動和消費的貨幣，通俗的說就是“以房養老”。

住房倒按揭業務起源于荷蘭，成熟于美國。20世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行率先在美國推出此業務，之后遍及全美，成為一種成熟的貸款方式，在加拿大、新加坡、日本等發達國家日趨興旺，成為這些國家老年人改變生活方式，過更積極生活的重要途徑。

倒按揭主要有兩種模式：美國模式和新加坡模式。美國模式的放貸對象是有住房的老人。一般來說，借款人以其自有住房作抵押向銀行貸款。在規定時期，借款人以出售自有住房的收入或其它資產還貸。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負債也相應增加，自有資產則逐步減少。房主無需即時出售房產或放棄產權，即可獲得穩定的收入，從而改善老人的消費能力。新加坡模式的操作方式是由60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，這個機構一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處分，房價減去已支付的養老金的余額，歸老人的繼承人所有。

倒按揭具有以下特點：在倒按揭中，借款人的終極目標是獲得資金用于滿足生活需要，住房則作為擔保獲得資金的手段，貸款人的目標是獲得住房上的利益并最終實現盈利；貸款分期發放，借款人一次歸還。由于是一種風險貸款，債務人所欠利息都要加到本金上去，在計算復利的情況下，隨著時間的延長，債務人需歸還的利息會隨著本金的增加而不斷增加；倒按揭由于借款人壽命的影響，借款人的債務總量不確定；倒按揭的利率可采用固定利率或浮動利率；貸款期限可以是有期限的，也可以是無期限的；倒按揭由于受到貸款期限不確定，抵押資產價值變化，利率不穩定、預付款的風險、房屋維修以及不可抗力致房屋毀損等方面的影響，存在著一定的市場風險。

在我國實施住房倒按揭的意義

住房倒按揭作為社會保障體系的有力補充，有利于維護社會穩定，由于歷史原因，我國人口老齡化趨勢嚴重，我國的社保體系不健全，養老金賬戶空賬達8000億元，許多民眾的微薄養老金不足以支撐生活所需。倒按揭這種采用財務金融手段來配置生命—時間資源的社會保障市場化運作方式則可以有效的提高擁有住房的老人的收入水平，改善生活質量，減輕社保體系的壓力，維護社會穩定。

住房倒按揭可以拉動內需，刺激消費，從而拉動國民經濟。我國經濟的增長并未使國民的生活水平獲得同步提高。在拉動經濟增長的“三駕馬車”中，消費未得到應有重視。倒按揭使消費能力較差的老人持續獲得一筆穩定的收入，有利于提高其消費能力。同時，老人通過倒按揭解決了自身生活費問題，有利于減輕子女負擔，從而提高了子女一代的消費能力，進而拉動整個國民經濟增長。

住房倒按揭有利于盤活資產存量。倒按揭的實施可以活躍房地產二級市場，增加二手房的市場供應量，提高住房的利用效率，緩解住房供需矛盾，抑制房地產投資過熱和房價上漲，促進房地產市場健康穩定發展。

住房倒按揭有利于商業銀行拓寬利潤來源，增加利潤增長點。目前我國銀行業貸款質量不高，風險較高。倒按揭貸款有利于拓寬銀行盈利空間，只要經營得當，可以增加銀行利潤，并且由于有資產做抵押，風險相對較低，有利于在貸款的動態增長中改善不良貸款比例，降低金融風險。

住房倒按揭有利于形成適應市場經濟體制的新型代際關系。擁有住房的老人通過倒按揭將房產抵押給銀行，而不由子女繼承，且養老不依賴子女，將兩代人之間過渡以來的關系轉變為相對獨立的關系。

現階段我國實施住房倒按揭的困難及原因

住房倒按揭自推出以來，在西方發達國家已相當成熟，這幾年倒按揭在我國也已成為一個熱門話題。南京湯山“溫泉留園”已推出了“以房養老”的倒按揭性質的舉措，其具體措施是老人將房產抵押給銀行后免費入住養老院，身故后房產歸養老院所有。這種住房倒按揭的舉措實施后至今經營冷淡。具體說來，現時期我國實施住房倒按揭的困難和原因主要體現在以下幾個方面：

傳統觀念障礙。中國人的傳統是“但存方寸地，留予子孫耕”，且心里上有一種房產和土地崇拜，老人將自己的房子抵押給銀行，而不留給后輩，家庭觀念較重的國人恐怕一時還難以接受。目前只有特殊情況家庭才可能選擇住房倒按揭模式進行養老，如孤寡家庭、空巢家庭、突發事件家庭。

經濟法律環境不健全不規范。倒按揭需要透明、公正的法制環境，它牽涉到房地產業、金融業、社會保障、保險業及相關政府部門，對這些領域的運作質量要求相當高。住房倒按揭發展成熟的國家無一例外都是經濟發達、法制健全、國民信用度較高的國家。而我國的市場經濟體制還不健全，經濟法律環境還不規范，倒按揭的配套措施還不到位，制約了倒按揭業務的開展。

房地產市場自身存在嚴重缺陷。倒按揭實施的一個前提是房價維持堅挺，否則老人的可借款金額相當少，對以房養老意義不大。這幾年我國房價上漲過快，持續高位運行，遠遠超過了居民的購買能力，帶來巨大的房地產泡沫風險，政府也采取了一系列宏觀調控措施。后市房價走勢如何尚不明朗，而一旦房價劇烈下跌，就會影響到倒按揭的實施；根據目前的地權制度，產權所有人對住宅的使用權只有70年。土地使用權到期后需續期必須重新批準，否則土地使用權及其附著的建筑物都將被政府無償收回；實施倒按揭的房屋產權必須無糾紛，但由于歷史原因，目前我國居民的住房類型較多，如商品房、集資房、經濟適用房等等，不少房屋產權尚不清晰。

銀行積極性不高。第一，由于確定倒按揭率涉及到房地產市場走勢、人均預期壽命等因素，只有在獲得大量穩定可靠的數據后，經過精算才能確定。因此銀行確定倒按揭率的難度很大，過高，借款人不接受，過低，銀行可能要虧損；由于倒按揭隨著時間推移，風險不斷增大，銀行控制風險的難度也較大；國內大部分銀行對經營部門的業績考核是按年度進行的，倒按揭業務要獲利需經過較長時間，因此盡管倒按揭能拓寬銀行的利潤空間，但在任的經營者不會對后任期間產生效益的貸款品種產生興趣。

推進我國住房倒按揭業務順利開展的對策

住房倒按揭業務日益受到有關部門的重視，建設部已委托一家保險公司研究“倒按揭”課題，北京農行正考慮適時推出倒按揭服務。為克服上述障礙，順利開展倒按揭業務，有必要采取以下措施：

國家要大力宣傳和鼓勵倒按揭業務，倡導現代養老新模式，培養正確的養老觀念。由于現實條件的制約，我國的社會保障只能為養老提供基本的生活保障，老人想提高生活質量或應付突發事件，必須另覓資金渠道。住房倒按揭既能有效解決老人生活資金緊張的困境，又不會增加子女負擔。國家應加強住房倒按揭的宣傳工作，通過輿論導向逐漸改變人們的思想觀念。隨著時代進步，傳統的倫理觀念的障礙將會被突破，倒按揭會成為大多數人接受的一種融通資金，改善晚年生活的新方式。

分步實施逐步推廣，成立專業公司運作倒按揭業務。住房倒按揭作為新生事物，為人所接受需要一個過程，因此要分步實施。首先選擇經濟發展水平高，金融等服務業相對成熟的大城市如北京、上海、廣州進行試點，待時機成熟后再在全國推廣。同時為降低銀行風險，提高倒按揭業務的效率，進行專業分工，應成立專業的房屋租賃信貸公司，專業負責倒按揭前房屋的評估，倒按揭中的經紀業務及房主去世后房屋的維護、租賃、處理等等。只有銀行與專業房屋租賃信貸公司密切合作，住房倒按揭業務才能順利開展。

建立財政金融配套措施，保證住房倒按揭的順利實施。住房倒按揭業務牽涉面廣，涉及到稅務、銀行、保險等財政金融部門。為推進倒按揭業務的發展，可以在以上領域進行制度創新。對房主住房倒按揭的貸款收入予以免稅。這樣有利于鼓勵老人選擇倒按揭而不是自行出租房屋，提高倒按揭住房的房源質量，還有利于專業住房租賃信貸公司進行管理；對銀行開展倒按揭業務獲得的房產增值收益免稅，提高銀行開展倒按揭業務的積極性；創新保險品種，開展倒按揭保險業務，分散銀行風險。保險業要積極介入到倒按揭業務中去，開發一系列相關的險種，提高老人的支付能力和償還能力，增強銀行的抗風險能力，降低銀行風險；加快社會征信體系建設，便于銀行對借款人進行區別對待，降低貸款銀行面臨的道德風險和違約風險；改變銀行的考核方式，建立長效的倒按揭業績考核評價指標體系。

完善房地產制度，建立建全倒按揭的相關法律制度。完善物權法，修改《城市房地產管理法》，允許土地使用權到期后自動續期直至房屋自然毀損；統一各類住房制度，允許非商品房在補交一定的差價后，取得商品房的各類權益，允許其上市交易，為住房倒按揭的實施提供充足的房源；為保障債權人的利益，建立倒按揭登記制度和公示制度；建立健全銀行倒按揭業務審查和資金發放程序，嚴格資金管理；加大對借款人違約責任的處罰力度和執行力度。

住房倒按揭業務不但提高了老人晚年生活質量，增強了其應付突發事件的能力，而且豐富了金融市場的品種和功能，拓寬了銀行的盈利空間，還能完善社會保障體系，刺激經濟增長，因此是一個能帶來多贏效果的新的金融產品。所以從長遠看，經過各方共同努力，開展住房倒按揭業務在我國是大勢所趨，倒按揭業務將獲得長足發展。