住房需求影響因素研究
前言：本站為你精心整理了住房需求影響因素研究范文，希望能為你的創作提供參考價值，我們的客服老師可以幫助你提供個性化的參考范文，歡迎咨詢。
編者按：本論文主要從影響武漢住房需求的因素；實證分析等進行講述，包括了自住房需求的影響因素、住房投資需求的影響因素、變量選擇、ADF檢驗、模型解釋、住房銷售的預測、房價因素的系數很小，這說明其對自住者和投機者的影響都很小、投資者自有資金等，具體資料請見：
摘要：近二十年來，房地產市場的快速發展受到全社會的廣泛關注，它直接影響到國民經濟的健康發展和人們的社會生活。根據武漢數據分析各種因素對住房銷售的影響程度，并預測武漢住房銷售的趨勢。
關鍵詞：住房需求；影響因素；貨幣政策
1影響武漢住房需求的因素
1.1自住房需求的影響因素
（1）房價因素。根據微觀經濟學的理論，商品的價格彈性越小，需求的相對變化越少。根據美國經濟學家李奧(F.deleeuw)的研究，住宅需求的收入彈性為0.6一0.9，小于l，說明住宅是一種必需品，缺乏彈性，一旦人們需要住房，價格的影響作用較小，且人們購房后在短期內一般不會有購房需求。
（2）消費者的收入水平。一般來說消費者的收入水平與自住房時一種正相關關系。根據2002年的數據顯示，城鎮居民的購房占購房總數的84%，可以說城鎮居民是住房的主要消費群體，而收入又是制約人們購買能力的主要因素。武漢市的城鎮居民的年人均可支配收入從1991年的2130元上升到2006年的12360元的，這與住房的銷售的主趨勢一致的。
（3）主要消費者的數量。也就是具有購買意愿和購買能力城鎮人口的群體。從人口的年齡結構上分析住宅的需求，對住房有需求主要是青年人口(25一39歲)，這類人群的特點是年富力強，收人較高，負擔較輕，正是成家立業和后代誕生的時候。當這類人群數量增加時，對住房需求是一種拉動作用。從1991年到2006年的25歲到39歲的人口數據中，我們可以發現從1994年到1996年有個較大的增長，其他時期都是保持一個相對穩定的狀態。
（4）央行的各項政策。
五年以上貸款利率從1991年到1995年是上升5個百分點，而從1995到2002年下降了8個百分點，2002年到2007年利率增長幅度不大，變化范圍大概在一個百分點左右。由此可見貸款利率和住房需求呈現負相關的趨勢。
2008年1月25日我國的法定存款準備金率達到了15%。法定準備金的提高意味著銀行的可貸資金的減少，貨幣的乘數效益減弱。
央行的這些政策從兩個方面影響住房銷售，一方面影響居民的購房或投資需求；另一方面增加了房地產行業獲得資金的難度，增加開發成本，從而影響住房的價格和銷售量。
1.2住房投資需求的影響因素
投資需求的影響因素取決于以下三個方面：
一是投資者自有資金。當投資者的自有資金越多，購買的數量越多。
二是房貸政策。房貸政策越寬松，少量的支出就可產生較大的杠桿效益，所導致的投資需求越多。
三是房價預期。當房價預期上揚，投機者越活躍。
2實證分析
2.1變量選擇
本文選擇了來自《武漢統計年鑒》1990-2007的數據進行分析，以驗證住房需求是否如上文理論所分析那樣。依據上文的分析，以及根據數據的可得性，本文選擇如下變量：
被解釋變量Y——武漢的對個人住房的實際銷售面積（平方米）
解釋變量X1——武漢城鎮居民的年人均可支配收入（元/人）（根據武漢城鎮居民的月可支配收入得到）；
X2——武漢市的年均房價（元/平方米）（根據武漢住房的銷售額和銷售面積得到）；
X3——武漢市25歲到39歲的人口數；
X4——利率水平（五年以上貸款款利率的加權平均數）；
2.2ADF檢驗
通過檢驗發現五個變量是不平穩的，因此要對數據進行調整。先對武漢城鎮居民的年人均可支配收入和武漢市的年均房價以1997年的價格指數為基準，剔除了通貨膨脹的影響；然后對變量取對數，得到含有包含截距項的滯后兩期的ADF檢驗結果。
從回歸結果可以看出，模型的解釋能力較強，擬合程度達到了94.71%，而且模型的顯著性水平較高。D•W•檢驗值為2.7755，可以確定誤差項之間基本不存在序列相關。各變量系數符號均符合假設前提，經濟意義正確，四個解釋變量足以解釋住房需求量的變動。
3結語
3.1模型解釋
武漢城鎮居民的年人均可支配收入的系數為3.2764，是模型中最大的系數，這說明城鎮居民的年收入水平對住房需求的影響是很大的。這種現象可以用收入預期理論來說明：人們會用現在的收入去衡量未來時期的收入，從而確定自己是否具有購買能力。即當經濟形勢穩定，人們的收入提高時，就會把未來的預期收入挪到即期來用，增加即期購買。
房價因素的系數很小，這說明其對自住者和投機者的影響都很小。因為，對自住者來說住房是一種必需品；對投機者而言，房價的預期與即期的價格差才是決定購買與否出售的關鍵。根據理性預期理論，若大部分居民偏愛房價上漲的消息，那么不管是自住者還是投機者都會選擇即期購買，就比較容易形成房地產價格上漲的預期，從而也推動房價和銷售的上升。
青壯年人口數量（25-39歲的人數）對住房需求的影響系數是2.2723，說明具有購買能力和購買愿望的人群對住房需求的影響還是很大的。這也說明住房是一種必需品的性質。
貸款利率的系數是-0.0135，表明貸款利率對住房需求的影響不大，這也充分說明了住房是生活必需品的性質，系數為負，既說明貸款利率的上升，會導致銷售面積的減少，這與事實也是一致的；又意味著利率上升對投機者來說投機成本上升，風險增大，可以使部分不成熟的投機者退出。
3.2住房銷售的預測
2008年金融業不斷的降息，武漢城鎮居民的人均可支配收入和25歲到39歲人口的不斷的增加，這些對住房銷售都具有正面的積極的作用。
但是，我國現在的房價面臨一個低谷期，人們現在偏好較低的房價，這又會減少人們即期購買的積極性。
到底武漢的住房銷售的趨勢如何，還要取決于正面和負面因素的彈性系數。這也意味著在人們收入和人口數量變化不會很大的情況下，積極地的貨幣政策會促進住房的銷售。
