商業地產企業財務風險防控體系初探
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［摘要］立足新的發展時期，商業地產發展迅速，但是，也存在不盡如人意的地方，尤其是財務風險問題較為顯著。因此，要結合當前商業地產行業發展實際，從商業地產行業特征出發，分析財務管理中存在的問題與風險類型，構建行之有效的解決對策，形成全方位風險防控體系，切實提升商業地產企業財務風險管理能力，為企業穩定與可持續發展提供保障。
目前，商業地產行業發展飛速，但是，鑒于多方面因素的影響，尤其是土地以及金融等方面的制約，其發展道路并非一帆風順。商業地產以資金密集為主要特征，但是其回籠以及償債能力有限，導致其財務風險較高，加之外部環境的不斷變化，商業地產企業財務風險控制工作需要落到實處，加快防控體系構建，增強風險抵抗能力，為商業地產行業的健康發展營造更加優質的環境。
1深入剖析商業地產企業財務風險管理的問題
1.1資金回籠速度慢，財務風險因素增加
立足新時期的商業地產企業，比較突出的特征是資金流轉速度緩慢。縱觀其原因，主要源于漫長的開發過程。具體講，地產項目通常涉及四個時期，即征地、土地開發、房屋開發以及竣工銷售及物業，每個階段都需要大量資金的投入。基于此，更多商業地產企業為了加速資金回籠，采用預售方式，在項目的第三階段進行資金回籠處理，目的是促使資金能夠在更短時間內提前回籠，這與開發流程出現背離。在這種情況下，不可控因素增加，風險加大。
1.2財務杠桿使用缺乏科學性，債務償還風險加劇
對于商業地產企業，其資金凸顯嚴重不足，但是，項目的開發又離不開大額資金的投入。基于此，貸款模式受到重視，將其作為財務杠桿，推動項目的運行。這種財務杠桿存在利弊。從優點上看，即使在資金不足的前提下，仍能夠促使項目得以運作，稅盾效應增強。但是，不利之處是大大提升了資金流動性，一旦出現財務危機，償還能力薄弱，甚至出現無錢償債的現象，債務風險加劇，壓力巨大。
1.3行業特殊性增大了資金變現能力
縱觀當前商業地產企業，舉債經營的應用具有一定普遍性，這種方式的應用也不是肆無忌憚的，需要企業擁有突出的變現能力。在借款階段，資產與借款情況規模不匹配，資金籌措難度加大，短期資金不足很難避免。商業地產以存貨為主要流動資產形式。從類型上劃分，主要涉及開發產品與非開發產品兩種，前者主要指開發完成以及正在建設的項目，后者關注的是材料。因此，兩種形式的存貨都存在變現難的問題，拉低了企業資產的流動效率，在本質上加劇了償債壓力。
1.4企業資金投入高低不等，穩定性與均衡性不強
對于企業的發展，現金流是衡量其運作效率的重要因素。但是，在商業地產企業中，現金流凸顯不穩定性，高低不等。究其原因，主要是地產企業項目流程時間較長，借助資金的提前收取來加快資金回籠，預售方式得到落實。另外，企業投入的收入現金流也存在不均衡性的問題。基于此，如果企業現金流超高，就會造成現金冗余，而較低的時候，償債風險加大，威脅商業地產企業運行的可持續性。
1.5項目體系龐大，調整空間受限
針對商業地產項目，鑒于其較長的周期，管理工作也面對較大的挑戰，調整難度較大。另外，如需進行項目轉手，也深受多方面因素的制約，要求較高。在資金投入項目之后，如果出現失控現象，項目停滯很容易出現，資金鏈面臨斷裂的危險，影響企業正常運轉。
2加快商業地產企業財務風險防控體系構建
2.1拓寬資金渠道，調整資金結構，提升償債風險控制力
對于企業而言，償債風險隸屬財務風險范疇，主要原因是企業在經營過程中，在不良因素制約下，無法實現對債務的及時清償，從而形成風險。商業地產企業之所以擁有較高的負債率，與其償債風險息息相關。為了降低其影響力，企業需要重視對資金結構進行科學調整，尤其重視籌款渠道的拓展。另外，要控制好負債率，需要與償還能力相適應。
2.2優化流動性資產組合，千方百計增強資金流動性
鑒于商業地產企業資金流動風險的固有特性，流動資金與負債不匹配現象明顯。為實現這一問題的有效解決，需要合理進行資產負債的拆分，綜合考慮期限，掌握未來資金量走向，強化合理整合。基于此，商業地產企業需要發揮對沖法的作用，加大融資力度，以便有效縮減資金缺口。鑒于債務償債口的固定性，資金缺失尚未明確，也在一定程度上增大了兩者不匹配的概率，加劇了資金量不穩定對財務風險的影響。要重視現金流的控制，增強流動性，合理進行流動性資產的高效組合，為滿足資金需求提供保障。
2.3依托多元化的銷售手段，降低盈利風險影響
立足商業地產企業，其在運營過程中，一旦銷售業績不佳，利潤目標很難實現，企業抗風險能力勢必降低，盈利風險加劇，與成本的上升以及收入的降低關系緊密。首先，重視定價的合理性，尤其正視企業的變現能力與效率。具體講，在開發之后，需要結合商品房所處地區的實際，綜合分析品質、價格彈性、同行競爭力等因素，力求全面性與細致性，從而保障定價的合理性。鑒于商業地產的特殊性，銷售環節作用突出，因此，要對其給予充分重視，合理進行資金支持。
2.4構建獨立內審制度，不斷健全與完善
對于財務風險而言，其防控工作既要重視資金落實，又要做好內部控制，有效發揮防范作用。基于此，企業要優化與完善內審制度，保證其具有獨立性。另外，加強內審力度，一旦發現問題，及時進行改善。
2.5建立財務指標風險預警和評價體系
對于財務風險評價指標，其主要是財務管理中涉及的參數，如經營凈現金流量、資產負債率、流動比率等。一旦指標出現異常，代表企業財務風險超出設定限度，需要引起關注，構建針對性防控措施，促使異常指標回歸正常。借助財務報表以及財務指標，達到對企業經營運行情況的全面掌握，及時構建預警方案，加強與各個部門與機構的溝通，將防范工作落實到位，為企業決策提供可靠的信息支持，以便將財務風險降到最低。
2.6重視財務管理流程與制度建設，強化監督與防控
企業要加強財務管理制度與流程建設，對其進行不斷完善，保障權責明確，構建融投資、資金調度等多項內容于一體的決策機制，落實財產清查工作，提升風險適應性。只有深入研究財務管理環境，掌握發展方向，才能構建有效的應對模式，準確進行策略調整，切實增強抗風險能力。
2.7增強財務人員風險防范觀念，培養敏銳洞察力
對于商業地產企業，財務風險的管理離不開專業的財務人員，是風險有力的控制者。因此，要增強風險防范觀念，提升綜合素養，實現對關鍵點的掌握，培養敏銳的風險洞察力。立足企業管理實踐，財務人員需要積極參與其中，提升財務理念，重視多領域涉獵，構建科學決策模型，重視方案分析。財務人員要善于對風險進行識別與分析，準確判斷風險點。除此之外，財務人員要堅持與時俱進，結合業務類型，進行風險評估，以便給予科學處理。
3結論
綜上所述，立足新的發展時期，商業地產行業面臨新的發展環境，財務風險防控體系建設勢在必行，事關企業發展的穩定性與可持續性。基于此，要以商業地產企業為對象，正視其運營中存在的財務風險類型，掌握其具體特征，明確管控中存在的不足，從償債、資金流動、盈利等多角度進行分析，強化制度建設，落實監督作用，依托高素質的財務人員，構建科學高效的財務風險防控體系，最大限度降低經營風險，為企業發展營造更加優質的環境，推動整個行業實現快速與健康發展。
參考文獻:
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作者:韓園園 單位:凱德商用房產管理(上海)咨詢有限公司
