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1財務風險的內容

1.1償債方面的財務風險

當下，我國房地產企業的運行資金，一部分是自己籌劃或向其他企業借貸的，但大多數資金源于向各大銀行貸款。據不完全統計，中國房地產企業資產負債率如果全部平均能達到75%以上，已經遠高于60%的警戒線。多數房地產企業初期開發階段都以負債的形式進行。我國房企對銀行貸款依賴太重，利息包袱沉重，資金回旋幾乎沒有余地。而房地產企業在最后的商品利潤空間也有較多不確定因素。由此可見，我國房地產企業存在很大的財務風險。

1.2利率波動方面的財務風險

在我國負債經營的房地產企業，其發展受利率波動的影響很大，一旦銀行的貸款利率增加，將加大房地產企業生產運行的資金成本，減少預期收益。這會降低購買者的信心，造成房產市場需求銳減。例如，2007年，我國政府為遏制通貨膨脹、擠壓經濟泡沫，勒令銀行實施6次接連加息，房地產企業投資成本驟然增加，極大打擊了購買商品房者特別是按揭貸款的買房者的信心，給房地產企業的生產運行造成重大經濟損失。可見，利率波動也是房地產企業面臨的財務風險之一。

1.3籌資方面的財務風險

在我國，房地產企業的生產大部分靠銀行信貸進行，據不完全統計，目前房地產企業生產運營的資金半數源于銀行。由于房地產企業負債比率較高，對債權保證的力度就不斷降低。這給房地產企業籌措資金造成諸多困難。

2房地產企業財務風險形成的根本原因

2.1財務預算管理不善

房地產是標準的資金密集型行業，其生產運行投資巨大，而從生產到銷售資金回籠周期長，資金使用點多面廣，項目調整回旋力度差。部分房地產企業不能從成本、資金運作以及效益回報率的角度對其開發的整個工程項目作細致的財務預算分析，計劃不周，資金使用、管理缺乏理性，盲目借貸，使房地產企業財務風險險象環生。

2.2現金流量管理無章可循

房地產企業的生產運行周期長，建設程序繁雜，資金周轉期長，周轉率低，因此，必須加大對現金流量的管理力度。但眾多中國房地產企業缺少現金流量管理的概念，風險控制基本達不到可持續發展要求。

2.3資本結構、成本費用掌控方面存在問題

房地產企業自我資本和借貸資本“比例畸形”，導致財務風險產生。房地產企業生產運營程序繁雜，土地利用、拆遷、前期工程、基礎設施、設備、安裝工程、配套設施、開工建設以及竣工銷售等諸多環節都需要費用。其費用的時間節點不同、資金成本使用量和使用比例也不一樣，管理的方式也應隨之調整。然而部分房地產企業片面重視工期、進度以及質量，并不考量資金成本的管理，造成財務管理部門沒有資金成本管理的基本檔案資料，實際成本和財務預算的成本出入較大，從而使房地產企業效益下滑。

3房地產企業防范財務風險的措施

3.1完善財務管理預算

“工欲善其事，必先利其器”。房地產企業的開發經營也一樣，要完善財務管理預算。財務預算是企業項目投資能否成功的關鍵。財務管理部門要通盤考量總成本及其生產、經營諸多環節的所有費用。做出周密細致的整體預算，使資金需求有計劃、資金月度有分析、季度有報告、年度有總評。認真執行財務預算，真正發揮房地產企業財務預警的效能。

3.2完善資金管理

房地產企業開發項目達不到預期效果，到期不能交工，投入資金不能及時回籠，對開發商來說是致命傷。因此，資金管理就顯得異常重要?？茖W的資金安排、資金調度非常關鍵，財務部門要迅速收回賬款，緊縮存貨資金占用，提高支付力，控制經費支出，嚴禁費用超支，強化資金管控。

3.3合理配置資本結構

房地產企業的資金結構要合理，盡可能不負債生產，考量好本身的償債能力，拓寬籌集資金的渠道，走多元化融資道路。降低負債率，使資本結構趨于合理，規避財務風險。

4結語

房地產企業的財務風險是懸在其頭上一把利劍，要積極規避財務風險，提高對財務風險防范的重視程度，以使企業在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

作者：胡顯華 單位：重慶市陽謀房地產顧問有限公司