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一、土地一級開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制

1.土地一級開發(fā)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)的管控

在融資渠道的拓展方面，隨著房地產(chǎn)整體行業(yè)信貸政策的不斷收緊，企業(yè)應(yīng)該采取措施，積極拓展融資渠道，緩解企業(yè)所面臨的極大的融資壓力。企業(yè)可以將資金的籌集向信托、債券等債務(wù)融資渠道和發(fā)行優(yōu)先股、普通股等股權(quán)融資渠道轉(zhuǎn)移。通過融資渠道不斷被拓寬，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)得以不斷被分散，轉(zhuǎn)而也會降低通過其他渠道來獲取資金的成本。在股權(quán)融資方面，以北京城建投資發(fā)展股份有限公司為例，該公司于2009年通過非公開發(fā)行股票來募集資金以進(jìn)行危改和項(xiàng)目一級土地開發(fā)。通過發(fā)行股票募集到的資金，使得開發(fā)及運(yùn)營階段所需要的大量資金得以滿足，增加了公司的資本實(shí)力，提高了公司的凈資產(chǎn)，一定程度上降低了公司的資產(chǎn)負(fù)債率，償債風(fēng)險(xiǎn)得以減輕，公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力得到加強(qiáng)。通過此次的非公開募股使得公司的財(cái)務(wù)狀況極大改善，在增強(qiáng)公司盈利能力的同時，公司的發(fā)展勢頭也越來越強(qiáng)勁。面對資金成本高的問題，通過信貸等金融機(jī)構(gòu)來獲取資金是不錯的選擇。土地一級開發(fā)企業(yè)通過設(shè)立信托計(jì)劃，向受益人募集項(xiàng)目所需的資金，在取得資金后，可以有效補(bǔ)充土地一級開發(fā)企業(yè)的資金需求，并通過項(xiàng)目信托計(jì)劃與信托受益人分享項(xiàng)目收益。在創(chuàng)新型融資層面，資產(chǎn)證券化是值得考慮的內(nèi)容，土地一級開發(fā)企業(yè)可以通過土地證券化的相關(guān)收益作為擔(dān)保發(fā)行證券，這樣既使得土地一級開發(fā)企業(yè)能夠擁有土地的使用權(quán)，又能將未來的收益轉(zhuǎn)化成當(dāng)前可以使用的資金。面對債務(wù)期限的問題，土地一級開發(fā)企業(yè)應(yīng)該做長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，制定長期的資金使用計(jì)劃，為進(jìn)一步資金的募集和使用預(yù)留出富余的時間，使得貸款期限與土地一級開發(fā)資金運(yùn)用的時間和期限相匹配，確保土地一級開發(fā)資金鏈的完整。

2.土地一級開發(fā)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的管控投資風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中日益凸顯，土地一級開發(fā)項(xiàng)目的成本中，被拆遷企業(yè)的成本主要發(fā)生在補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)中，可以通過制定相關(guān)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)來對該項(xiàng)成本的發(fā)生予以適當(dāng)控制。首先，應(yīng)該明確被拆遷房屋的性質(zhì)與用途，針對不同的性質(zhì)與用途的房屋，細(xì)化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格執(zhí)行；其次，應(yīng)該考慮拆遷過程中的時效性問題，針對在較短時間內(nèi)完成拆遷工作的團(tuán)隊(duì)或者項(xiàng)目組建立獎勵機(jī)制。在土地價(jià)格變動層面，應(yīng)與政府或者土地受讓方簽訂協(xié)議，以最為合適的價(jià)格鎖定價(jià)格變動所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

3.土地一級開發(fā)企業(yè)資金回籠的管控

在資金回籠層面，一方面要努力縮短一級土地的開發(fā)周期，通過與土地儲備機(jī)構(gòu)簽訂協(xié)議等方式，使得一級土地在滿足土地出讓的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)以后，盡快完成土地出讓交易，回籠開發(fā)成本。另一方面，土地一級開發(fā)的成本核算工作應(yīng)該積極落實(shí)，通過成本核算來確定土地出讓的合適價(jià)格，在不影響資金回籠的情況下，使得土地開發(fā)的增值收益達(dá)到最大。

二、結(jié)論

受到房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)整體大環(huán)境的影響，土地一級開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)日益擴(kuò)大，在財(cái)務(wù)層面的壓力更大。土地一級開發(fā)企業(yè)應(yīng)該將融資、投資和資金回籠層面的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入分析，并有針對性地采取措施。只有這樣才能保證土地一級開發(fā)企業(yè)在不利的產(chǎn)業(yè)背景下做到財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)整體可控，企業(yè)運(yùn)營良好。

作者：毛棟杰單位：河南國土開發(fā)建設(shè)有限公司