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摘要：隨著我國城鎮化建設的不斷推進，大量人口進入城市尋找生存空間與發展機遇，這為我國房地產行業的迅猛發展創造了條件，也帶來了房地產企業資產規模和管理半徑的不斷擴大。在房企迅速發展壯大的過程中，財務管理水平并未在短時間內隨著企業規模的擴大而得到明顯提升，部分房企更是因為財務管理水平跟不上企業擴張速度而帶來了一系列的財務風險。因此，提升企業財務管理水平對房地產企業未來長遠健康發展起著關鍵性作用，高水平的財務管理不僅能有效推進企業內部資金流動、優化現有資源分配，還可以最大程度規避企業經營過程中可能發生的財務風險。本文揭示了我國房地產行業存在企業核算制度不健全、資金管理不夠科學以及忽視稅收風險等財務管理現狀，同時提出了相應的解決建議。

關鍵詞：房地產企業;　財務核算　;資金管理　;稅務風險

一、房地產企業財務管理存在的主要問題

（一）資金占用大、周轉效率低，資金管理水平有待進一步提升

房地產行業作為資金密集型行業，會面臨巨額的地價和高額的工程開發建設投入，籌資壓力巨大；同時，因項目開發運營周期普遍較長，資金占用大，導致資金周轉效率低。房地產企業在發展過程中，難以完全依賴企業自有資金完成運作，需要通過銀行借款等方式進行負債融資。從近年的情況來看，幾乎每個房地產企業都有大額的負債，企業負債率普遍高于其他行業。在原本就面臨較大資金壓力的情況下，加之資金的無效占用無法得到有效解決，且盲目跟風投資使得資金未能以有效產出的形式流回企業，導致資金的利用率進一步降低。對于房地產企業而言，有效的資金預算和合理的資金規劃，是企業最大化利用資金，提升資金管理水平的有效方式。但從目前的實際情況來看，部分企業在資金預算和規劃上還存在著諸多的不足。

（二）房地產企業成本核算比較雜亂

房地產企業普遍采用新設立項目公司的方式進行新項目的開發，隨著開發項目的不斷增加，集團下屬子公司數量亦隨之增加，由此帶來了諸多財務管理問題。一方面是合并報表的難題。大部分房企不能形成月度的合并報表，對于規模較大的房企而言，季度和半年度的合并報表仍顯力不從心。缺乏集團層面的合并報表，管理層就無法全面地掌握企業運營和財務狀況。同時，半年度和年度的合并報表也不可避免地具有一定滯后性，管理層據此對集團的整體戰略和運營策略進行合理調整面臨時效性難題。另一方面，不同的房地產項目開發節奏和業態均有不同，既有成片開發，又有分期開發，產品形態包括多層、高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業地產、城市綜合體等。不同的項目公司根據對應項目的業態形成了適合自身特點的財務核算體系，在科目設置、收入確認方式、成本歸集方式等方面均存在個體差異，從集團層面來看，有待形成規范的、統一的財務管理模式。

（三）房地產企業的納稅行為多樣，涉及稅種繁多

房地產涉稅業務繁多，幾乎涉及國內所有稅種。拿地階段，有企業間收并購等復雜交易背景下的涉稅處理，有代建開發合作模式下的稅務風險防范；開發階段有建設工程外包的稅費承擔約定；銷售階段會涉及稅費的預繳；開發結束清算階段會涉及到增值稅、所得稅和土增稅的清繳。另外房地產項目業態的差異也會帶來完全不同的稅務處理手段和方式，持作出售的商品房、自持自用的固定資產、投資性房地產業務相關商業性物業涉及的稅種及納稅方式不盡相同。房地產業務的復雜性給房企的稅務管理帶來了極高難度的挑戰。目前仍有部分房地產企業對企業納稅統籌管理缺乏重視：在人員配置方面，大多數房地產企業都僅僅由會計工作人員處理相關的財務風險，而絕大多數的會計人員專于做賬，對企業稅務風險了解甚少，完全滿足不了企業對稅務風險管理的要求，這就會導致房地產企業因全面管控缺失而面臨較大的潛在稅務風險。近些年來，房地產行業涉稅政策不斷變動，房企財務人員普遍面臨繁重的日常工作壓力，大多缺乏通過統一培訓而更新稅務知識、掌握新稅法的機會，僅僅依賴個人經驗進行機械管理，這種狀況無疑大大增加了企業稅務風險。

二、房地產企業財務管理的對策和建議

（一）核算制度標準化，核算管理精細化

房地產開發企業應根據開發項目多少，項目規模大小及企業內部管理需要來規范成本核算，合理選用會計制度。首先在集團層面形成統一的財務核算管理制度，并根據實際需要及時更新。各項目對應的子公司在對內財務報告中采用統一的核算準則和核算政策，對固定的房地產業務形成標準化的核算管理辦法，可以具體到統一的會計分錄記賬方式。要求各子公司在限定周期內形成內部統一標準的財務報告，集團公司在此基礎上形成集團的合并報表，保證合并報表的效率和質量。其次，在不影響統一財務報告的前提下，房地產企業可以根據自身情況對會計核算進行自主增設、分拆、合并，對不存在的交易和事項可以不設置相關會計科目。根據不同的業態，細化核算維度，提高精細化質量，為管理層的決策提供詳實準確的數據基礎。

（二）做好資金預算，促進資金良性運轉

房地產行業是資金密集型行業，單筆業務的流水金額普遍較大。做好房地產企業的資金預算是必要的財務管理工作之一，也是資金管理的重要基礎環節，更是確保企業良性運轉的有效方式。第一，做好企業年度資金預算編制工作。根據集團公司整體的戰略規劃制作公司年度現金流平衡計劃，保持與業務部門的緊密聯系，在業務人員提供的年度業務數據基礎上預測企業年度經營性流入與流出，保證財務預測的經營性現金流水平盡可能貼近業務實際；根據集團年度投資計劃及投資節點預測年度投資資金需求；最后根據經營性現金流和投資性現金流情況，編制年度籌資計劃，深入研究資金市場動向，制定年度籌資性方案。第二，做好大額資金使用事先報備。公司大額資金流入流出提前報備資金管理部門，資金管理部門根據集團整體現金流情況提供合理化建議，避免因企業臨時性的大額支出引起突發性資金短缺。對于重大的投資方案，財務人員要主動參與其中，對投資方案的投入產出給出專業建議。加強對投資項目的可行性調查論證，項目評審秉持科學化、專業化的標準，在項目投資之初力爭將可控型風險發生的概率降到最低。第三，嚴格執行資金預算方案，以控制成本為核心，提高企業可運轉資金的使用效率。資金預算只是年初的一個計劃方案，在企業運營過程中會出現很多不可預估的因素，導致資金的周轉和利用受到影響，此時需要企業財務管理者嚴格依照合理規劃的處事標準作出新的資金決策，調整預算方案，實現企業資金的合理有效利用。第四，拓寬融資渠道，加強資金動態流向的監督力度。房地產企業應對企業資金使用情況進行定期及不定期的監督和核查，明確企業資金的動向。除了日常通過企業的報表全面了解資金動向外，還應當定時進行專項檢查，了解和知悉企業資金預算執行過程中可能存在的深層次問題，針對這些問題尋找深層次的解決方法。尤其是對于企業應收帳款、預付帳款、其他應收款等資金往來賬目的管理，應當做到逐筆跟蹤，強化監督。另外，由于房地產企業的資金支出數額普遍較大，且一般投資回收期較長，因此還需要持續拓展融資渠道，利用各種方式為企業籌集外部資金，避免因資金不足而錯失重要項目。

（三）梳理涉稅業務，加強稅企溝通

第一，控制房地產開發各階段涉稅風險。在實行“營改增”新政后，房地產企業要結合自身實際情況，對新的納稅政策和納稅環節進行分析，圍繞增值稅制定新的發展規劃，控制好涉稅風險。在遵守“營改增”后相關稅法的基礎上，預防企業涉稅活動中的各種稅務風險，對交易的真實性以及票據的真偽都必須嚴格管控，將各種風險降到最低。第二，定期梳理企業的交易活動。首先要定期對企業的涉稅業務進行梳理，從源頭上排查潛在稅務風險；如有必要，還應當對原涉稅活動方案提出稅收籌劃建議。其次要定期梳理交易單據，保證其完整性。由于開發商支付拆遷補償款的對象大多是個人，無法提供發票，而以收據替代，這種情況下要全面收集拆賠合同、個人身份證明文件、銀行轉賬單、簽收記錄等全套相關資料，以備查核。第三，加強與稅務部門的溝通。稅務工作在房地產企業的管理工作中占據著十分關鍵的位置。房地產企業除了從自身出發，時刻關注并研究稅務相關法規的更新，還應加強與當地稅務部門的溝通，避免對稅務法規的解讀出現重大偏差，這也是房地產企業規避稅務風險的重要手段。

參考文獻：

［1］鄭巍.房地產企業財務管理與內部控制體系的構建探討［J］.當代會計，2019（3）：50-51.

［2］杜華峰.對財務管理目標與企業財務核心能力的分析［J］.財會學習，2016（8）：56，58.

作者:劉愛珠 單位:山東高速新產業集團有限公司