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摘要：以資產抵押來融通資金是金融業的重要業務之一。隨著我國社會主義市場經濟的發展，我國各類專業銀行正向商業銀行轉變，而以往對國有企業的信用貸款也逐步向抵押貸款過渡。因此，對抵押資產價值的正確評估，以及抵押資產產權的確認，將是資金提供者普遍關心的問題。文章對抵押貸款評估的風險防范問題進行了探討。

關鍵詞：抵押貸款評估；資產產權；風險防范

一、待估資產產權的風險防范

資產評估機構接受委托方的資產評估業務后，首先要確定待估資產的產權，待估的資產均應取得相應的產權證明文件。與其他的目的的資產評估一樣，抵押貸款資產評估產權問題至關重要。在確定了評估范圍之后，評估人員必須對抵押資產的產權進行仔細、謹慎和嚴格的界定。

1．抵押人的名稱必須與產權證書上的所有權人的名稱一致。如有差異，必究；共原因，弄清來龍去脈并予以說明。

2．在抵押人最終產權文件尚未辦妥之前，必須提供相應的替代文件。所有替代文件上的權益人必須與抵押人一致。如在房產證尚未辦妥之前，必須要有建設項目證、建設工程規劃證、建筑工程施工許可證及土地證等，以證明此項房地產或在建工程的產權所有者。

3．評估人員在驗證抵押人的產權證書時，還要親自驗證產權證書原件并在復印件上簽字注明“復印件與原件相符”字樣，以示負責。以避免抵押人將資產重復抵押貸款而增加風險。

4．如果抵押人的產權是從別人手中轉讓的，但產權證書卻沒有過戶，此時除了要驗證轉讓合同及付款憑證之外，一定要在產權證書原件上進行抵押登記和保留產權轉讓合同的原件，以防止產權的重復抵押和虛假合同，最大限度減少風險。

抵押貸款中，最常見的就是機器設備和房地產評估，對房地產評估時，要求委托方提供的資料有：（1）房屋所有權證、國有土地使用證或房地產證；（2）建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設用地批準書、國有土地使用權出讓合同、紅線圖、土地轉讓合同、補償合同協議、建筑物報建批文、竣工驗收等用以申領產權證的相差文件資料；（3）經鑒證的商品房預售契約。對于較大、較復雜的建筑工程（特別是工業建筑）還需準備建筑安裝工程預決算資料、建筑施工圖和設備基礎圖、企業入賬會計憑證等。

對設備評估時，要求委托方提供的資料有：（1）設備原值的會計資料；（2）大型設備或高精尖設備的有關資料，如：購買合同、融資租賃合同；購買發票；設備說明書、運行記錄，事故記錄，大修理、技術發行記錄；（3）電梯、壓力容器年檢報告，以及相關資料；（4）進口設備的進口批文、進口報關單，商檢鑒定書等文件；（5）機動車行駛證等。

對于產權尚未界定清晰的資產，應要求資產占有單位辦妥產權界定的有關手續，取得產權歸屬證明，方能進行評估。防范權證不齊，產權不清的風險。

二、評估方法的風險防范

眾所周知，重置成本法用于持續使用假設前提下資產的評估，不宜評估非續用狀態下的資產。而在我國抵押貸款評估中，評估總是以持續使用為前提，采用重置成本對抵押物進行評估。所謂資產的抵押，實際上是資產產權的抵押，而并非資產本身的抵押。抵押期間，抵押資產的產權仍歸借款人，抵押人只是賦予抵押權人（貸款人）在不能近期還款的情況下處理其資產的權力，以保證貸款的收回。因此，在抵押期間產權人雖然可以正常的使用其所有的資產，但無處置權。換言之，其產權雖然沒有轉移，但實際已牌凍結狀態。借款人將其擁有的資產處置權轉變為借貸雙方約定的抵押有效期的一權換一權。借款人在合同規定的期限內若能償還貸款本息，則將收回其資產處置權，反之，不能如期歸還貸款本息，產權將可能發生轉移，而形成最終的產權變動。該特殊目的下資產的評估價值，應該是該財產實現變現時的價值。因為至債務人履行債務前，銀行實際上擁有該資產的處置權和收益權。當債務人不履行債務時，銀行只通過拍賣或變賣方式行使處置權和收益權，不會該資產進“持續經營”。由此看來，在該評估目的下，采用重置成本法的前提“持續經營”是不存在的，在以抵押貸款為目的評估中，根據具體抵押資產的情況，評估人員必須考慮每一種適用于抵押貸款評估的方法，從而決定哪種方法最適合。如考慮市場快速變現因素，可采用市場折扣法。

成為抵押物的資產除本身因有的特點外，又產生一些新的特點，因此對其估價也有著不同點。

1．注重預期風險。資產抵押價值評估業務一般估價時點為當前的某一日期，而抵押期限一般會有一年以上的時間，一旦發生處置清償，需實現抵押權時，是在未來的某一時點，因此，應側重對預期可能產生的風險因素考慮，而對預期不確定的收益或升值因素，較少或不予考慮，采用保守性原則選擇估價的參數。

2．抵押貸款資產的風險性。無論抵押貸款的風險是多少，資金的提供者總是希望抵押人能如期償還貸款，而不是希望看到抵押人無力還貸而最終發生產權的轉移。作為金融機構而言，是以經營資金為主的，當然希望貸款人能如期還本付息，而達到經營資金盈利的目的。但能否收回使用價值和流通價值一致的現金，正是金融機構的風險所在，一旦不能如期收回貸款，處理抵押資產則存在相當的市場風險，還需付出相應的處理費用。3．抵押貸款資產一般價值相對較大。從我國目前情況來看，絕大部分企業是以房地產作抵押，少數在房地產抵押的同時，也加以機器設備等固定資產作抵押。這都是因為抵押資產的價值必須與貸款的額數相匹配，而企業的各類資產中往往以房屋土地或在建工程等固定資產投資金額世大，能滿足抵押貸款的要求。價值相對較低的一些其他資產一般不用來作為抵押資產。

4．分析市場變現能力。由于抵押資產存在最終變賣的可能，抵押權人一般要考慮其在市場上的流動性，根據目前市場狀況，房地產潛在收益能力使其在市場上有一定的流動性。而不象有些無形資產雖然其價值很高（如許多商標品牌評估價值都很高），但目前在我國市場上的流動性卻十分有限，因此不宜用為抵押資產。

抵押貸款的資產評估是各類不同目的的資產評估的一種，它理應遵循資產評估的普遍原則，即遵循獨立性、客觀性和科學性工作原則之外，還要遵循資產持續經營原則、替代性原則和公開市場原則等操作原則。還要遵循主要權利益體變動原則，即以被評估資產的產權利益主體變動為前提或假設前提，確定被評估資產在評估基準日時點上的市場公平價值。

除上述普遍原則之外，抵押貸款的資產評估業務根據自身的特點，還應遵循以下原則：

1．安全性原則。由于被抵押的資產在貸款全部還清以前具有物質保證的功能，所以評估時要特別注意其安全性，以防止在抵押期間抵押資產的非正常貶損甚至消失。因此評估時，除了現時公平市場價值的考慮之外，對資產的使用、經濟壽命、適用性和其他因素的未來情況都要進行預測。如對于附屬主體建筑的簡易倉庫、車庫、臨時建筑，或在合法建筑上增建的違章建筑等，雖有其現行價值，但不宜列入評估范圍。或雖然進行了評估卻須予以特別說明。以防抵押期間這部分資產價值損失。

2．真實性原則。由于抵押期間被抵押資產產權的未來不確定性，所在評估時務必核實抵押人產權的真實性。排除任何不真實的因素，以保證抵押權人的合法權益。對于產權不清晰或不完整的情況應予以詳細調查，并在評估報告中說明。而對不能提供任何產權證明和可以辨別的虛假情況，不能認可其資產權屬，不能評估其價值。

3．保守性原則。由于抵押貸款的自身特性，我們對抵押資產的未來收益或市場狀況不應予以樂觀的估計。盡管統計數據或經驗表明抵押資產（如房地產）價值可能上升。但在評估時仍以當時的市場價格為評估值，對未來的升值不予考慮。然而對未來可能的減值則應給予充分的重視。

針對不同的資產抵押，應采用不同的評估方法。房地產情況復雜，價值較大，在評估時稍有疏忽就會嚴重影響評估結果。為此，必要時最好選用兩種或兩種以上方法評估，相互驗證后確定評估值。因采用的評估方法不同，選用的數據、參數都會有所不同，所以評估結果也會有不小的差別。評估時應從資產評估的效率和相對合理角度，按各種評估方法的特點，明確其最適宜發揮作用的范圍選用好評估方法，將有利于提高資產評估的質量和效率，免除因評估方法選用不當形成的風險。如整體商品房（辦理土地使用權出讓，具有完全產權）作為抵押物進行抵押價值評估，可采用市場比較法和收益法；行政劃撥土地上房產作為抵押物進行抵押評估時，可采用房產與土地開發費用（征地或拆遷安置補償費及前期費用）分別估價再綜合的方法，可用成本法和市場比較法或收益法進行估價，從得出的估價額減去土地出讓金的方法；部分（局部）房產作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法；鄉鎮企業用房作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或收益法；在建工程已完工部分作為抵押物進行抵押價值評估時，估價方法可選用成本法、市場比較法或假設開發法。在評估中，評估人員一般應注意到某些特定的、特別目的和特別設計的資產，因其特有的性質、特殊的用途或限于特定的使用者，所以，在不作為企業經營活動的一部分時，這種資產很少在公開的市場上出售，因而在價值上受到嚴格的限制或沒有市場價值。如專門的煉油廠、發電廠或特殊生產企業中的一些專有資產，在抵押時不能按照市場價值定義評估，而應采用重置成本折余法評估。某些市場價值極有限的專用資產，一般不宜單獨作抵押。

抵押貸款，銀行注重的是資金的收回，其目的并不是得到抵押物，對于抵押貸款評估來說，其一般在企業出現經營失敗，貸款難以收回時加大，對此，評估師應保持應有的職業道德和職業謹慎，充分關注企業的經營能力，可采用市場調查、同行業咨詢、借助于專家幫助等，采取有效的方法來防范風險。

參考文獻

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