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物業開發和物業管理是這些年來越來越熱門的新詞匯，它所反映的是一種新的經濟現象，相對應的是物業的市場導向和服務導向，這也是物業開發和物業管理的靈魂。

目前，物業存在誰投資、誰經營、誰收益的問題，高校對新校區的后勤物業基礎建設，一方面，政府進行強有力的干預，另一方面，高校決策層態度不統一和高校后勤經濟實力不均，使高校物業融入了殘酷的市場競爭，導致了物業公司的“無利繁華”?，F在高校后勤物業有三種管理、經營模式：一是經濟實力強的規模較大的后勤總公司，例如“浙江大學”、“浙江工業大學”等，在資產剝離、產權明晰、跨校聯合、規范經營等方面得到了重點突破，后勤物業建設由后勤總公司自己出資建設、經營；二是經濟實力一般、規模不大的后勤總公司，把部分后勤建設推出去，以出讓股份合作形式，爭取自己搞一點，讓社會企業承擔一點；三是自己沒有實力搞的后勤公司，完全由其他高校后勤公司或社會企業建設、經營、管理。這樣，高校后勤管理由一極向多極化轉變，后勤市場管理格局發生了深刻的變化。

市場格局的變化使高校物業公司靠智慧、技能、管理，為業主提供全方面的服務而生存、發展。在生存層面，高校物業公司靠高校業主的品評而生存，還未到靠專業水準和信譽去贏得優勢；在發展層面，高校物業公司要渡過初創階段向成長階段、成熟階段過渡，必須以卓越的服務實現物業的保值和增值，并贏得自身的生存和發展，并緊緊依托高校這一母體，和學校同呼吸、共命運，以業主滿意率為第一信號，練好服務基本功。勿庸置疑，高校物業的生存法則是服務法則，高校物業的黃金導向是服務導向，服務是否卓越直接決定著物業保值、增值和附加值的實現。物業是在消費領域的繼續，高校物業的市場化直接影響物業商品的市場化，隨著開發商品牌意識的提高，他們將逐步丟棄“自建自管”的觀念，把項目交給專業的物管公司，這給高校物業爭取社會市場提供了難得的機會。顯而易見，高校物業開發的黃金法則是市場法則，開發的黃金導向是市場導向！高校物業是否符合市場法則，直接決定物業能否在多大程度上實現“驚人的一躍”！

從以上市場導向和服務導向看來，現在高校物業的幾種模式都是因校制宜。不管是哪種模式，高校物業要生存發展，關鍵是如何發揮自己的優勢。目前，高校物業公司工作瑣碎繁雜，服務性強，接觸面廣，員工整體素質不高，存在不足很多。由于長期在計劃經濟體制下工作，“等、靠、要”思想嚴重，普遍缺乏危機感；不僅規模小，專業人員少且分散，人員負擔很重，發展后勁不足，競爭力不強。物業管理是風險小、利潤低的行業，管理的效益是廣種薄收，更有人認為，管理規模達到100萬平方米以上才能產生最佳效果。因此，高校物業必須在守住學校這塊“根據地”基礎上，參與競爭，對外擴張，力爭更多的地盤，實現規模效益。而當前物業市場競爭日趨激烈，高校物業要想生存和發展，必須改變現狀，不斷地加強自身建設，提高管理效率和員工素質，進行管理創新。在市場導向面前，評價物業公司業績，最終是市場占有率和利潤率。而業績的取得取決于物業公司硬件資源和軟體資源。硬件資源是物的因素，每個高校在資產剝離后，它的量是一定的，關鍵是如何進行有效地開發應用。軟體資源是人的因素，人是最積極的因素，是高校物業發展最缺又急切需要的資源。在服務導向面前，員工是公司的業主，這對物業公司來講是比較特別的一點，員工的態度往往是服務的關鍵。物業服務不僅要使業主滿意，還要讓員工滿意，公司必須正視這一點。因此，高校物業必須以人為本，注重育才，高校物業發展的障礙不是資本，而是人才及經驗，物業的實力不是資本，而是人才的實力。

高校物業要以校為本，一業為主，走多種經營相結合的發展之路。分析高校物業的特點，主要有以下優勢：一是長期從事高校后勤服務工作，始終以“三服務二育人”為宗旨，熟悉師生教學和生活規律，了解學校服務和后勤物業管理模式的特殊性。二是高校物業長期從事學校后勤服務工作，學校為其配備了許多設施和設備，為物業公司走向市場節省了部分成本。三是我國正處于教育專業高速發展階段，學校各方面投入較大，特別是高教園區建設、新校區啟用，為高校物業提供試驗田。四是高校物業從某種意義上講，要比社會物業的形成要早的多，高校后勤工作者從學校建立伊始，就從事著學校房產、學校環境、學校安全等各方面的管理，只不過那時沒有物業這一提法。高校物業始終伴隨著學校的發展而發展，它的管理服務體系適應學校要求，它比市場物業更有硬資源的基礎和軟資源的優勢。因此，它的市場導向是與高校物業同質市場，如機關事業單位、學校等。高校物業最終要立足于市場，還必須有它的優勢項目，有它的服務特色，這就要求高校物業全面推進，充分利用優勢，倡導一業為主。

物業產業是國民經濟中新興的、遲來的、成長性的專業，也是與國際接軌的開放性產業。從市場導向和服務導向來看，雖然我們做了一些專業的、資金的、技術的硬資源配備，但還沒做好體制的、觀念的、人才的軟資源配備，與發達國家、發達地區相比，我們還有很大差距。我們高校物業更是如此，我們必須臥薪嘗膽，虛心地向人家學習，在學習中獲得一點一滴的優勢結果、一點一滴的優勢擴張，從而能在開發中抓住市場導向，在經營中抓住服務導向，最后達到自身的崛起。