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一、目前蘇北房地產估價業中存在的主要問題

（一）房地產估價機構數量少，規模小房地產估價機構數量少是目前蘇北多數城市面對的共同問題，如徐州截至2003年底，房地產估價機構不足15家。房地產估價機構數量與全市人口相比明顯不足。部分縣區甚至沒有一家獨立的房地產估價機構。除了估價機構數量少，規模小也是蘇北乃至全國估價行業存在的問題。目前房地產估價機構的來源主要有脫鉤改制后的房地產估價機構和民營機構，這些估價機構人員大多在10人左右，其中房地產估價師約占70％，有的企業是房地產估價師兼會計和內勤。甚至有個別外地房地產估價機構在徐州建立的分公司中，注冊房地產估價師僅有1人，連外業調查員和會計共計4人，房地產估價機構規模很小。在這種情況下很難想象一旦國外有經驗、有實力的房地產估價機構進入如何應對。

（二）房地產估價從業人員素質參差不齊，高學歷比重不高據清華大學房地產研究所對北京、上海、西安、天津和重慶的部分一級房地產估價機構進行的調查表明，被調查的33家估價機構的學歷構成比例是：專科人員28％，本科53％，本科以上19％。據筆者所了解，徐州、蘇遷等地目前從事房地產估價行業的人員中，多數為專科及以下學歷人員，本科從業人員比例較低，本科以上從業人員基本沒有。由于在我國房地產估價行業發展較晚，從業人員嚴重不足，因此國家對該行業估價師資格準入設置的門檻較低，最低至沒有相應學歷但通過國家經濟專業初級資格考試并取得相應資格，具有若干年的工作經驗可以參加房地產估價師職業資格考試。這一方面擴大了房地產估價師的選拔范圍，另一方面不可避免的是房地產從業人員素質參差不齊。而蘇北作為江蘇經濟不發達的地區，對人才的吸引力一直較弱，從業人員學歷低的現象尤其突出，高學歷從業人員明顯不足。

（三）房地產估價師繼續教育未能發揮應有作用由于房地產估價從事的是價值較大的商品評估，并且房地產商品具有唯一性、質量差異性等特點，不同的房地產商品往往具有不同的價格。甚至同一幢樓統一單元的相鄰商品房都會因為朝向、采光等不同價格不同。房地產估價結果直接影響到當事人的利益。正是因為房地產估價的極端重要性，2001年建設部的100號令規定“房地產估價師必須在注冊有效期內參加中國房地產估價師學會或其指定機構的一定學時估價業務培訓，取得繼續教育合格證明”。但由于不少估價師對繼續教育的重要性認識不足，多數繼續教育僅僅是走過場，估價師們很少利用繼續教育的機會加強與同行之間的交流，獲取信息的渠道較少。繼續教育未能發揮其應有的作用。

（四）房地產估價機構競爭不當由于部分房地產估價機構是從原政府部門脫鉤改制分離出來的，與管理部門有著較多的聯系，所以很多時候管理部門有意識的對其傾斜，比如指定房地產估價機構來進行與政府有關的業務。這樣很容易就形成了個別估價機構業務量爆滿排隊等候的現象，而其他估價機構門可羅雀，業務量明顯不足。為了在爭奪市場，部分房地產估價機構通過采取降低估價費用、給予回扣等不正當手段進行競爭。如某公司在與客戶談判時，將估價費用降低至國家規定費用的40％，雖然最終贏得了這筆業務，但由于成本所限，很難保證估價的質量。正如一位較有遠見的老總說：房地產估價市場就像一個大蛋糕，每年的市場份額是一定的，但如果進行不正當競爭的話，實際上是估價機構自己減小這塊蛋糕，最終受損的是整個估價市場。所以對于估價機構來說，最重要的不是與別人爭奪這塊蛋糕，而是學會自己去制作蛋糕。

（五）房地產估價業行業自律欠缺按照相關文件規定，各地應盡可能加快成立房地產估價師學會，以促進估價行業的自律，加強對估價行業的指導。但由于各種各樣的原因，例如徐州市至今尚未成立區域性的房地產估價師學會組織。估價機構及估價師之間的交流只能盲目自發的進行，這種信息的流動是不對稱的、缺乏較強的規律性，對房地產的行業約束行業協會沒有發揮作用。政府的機構承擔了在其他城市中應由估價師學會承擔的責任，難免有點手忙腳亂。這也與徐州市作為蘇北乃至淮海經濟區較為發達的大城市的經濟地位不相協調。

（六）部分估價機構業務范圍不明確，影響估價質量對于房地產中介估價機構到底應從事什么樣的業務范圍能夠更加有效的促進此行業的健康發展，業內專家和學者的看法有所不同。有的學者認為，由于房地產估價機構從事估價的需要，估價師們必須對區域性的房地產市場有比較深的了解，對房地產市場的發展規律和預測把握得較為準確，因此如果估價機構兼營房地產咨詢、可行性分析等業務并不需要投入額外更多的成本，卻可以獲得更多的產出。另一部分學者則認為，由于房地產估價是一門“高度藝術化的科學”，不僅要求估價人員具有精深的專業知識、對市場的準確把握，還需要高度的精力投入，房地產估價機構如果兼營其他業務，必然會影響到估價的專業性，進而影響估價的質量。但不管怎么說，一個獨立的房地產估價機構應當依據自身特色，有明確的業務范圍。但在實際中，部分估價機構業務范圍不明確，有些估價師一肩數職，倒真有點雜貨鋪的味道。這種競爭本身就是低層次的，做出的估價報告質量如何，讓人猜測。

（七）估價業務來源比較單一，估價市場并未真正成熟由于房地產估價市場是基于房地產市場基礎上存在的后繼市場，估價市場發展的成熟度大多取決于房地產市場的成熟度。徐州市房地產市場發展的整個趨勢較好，房地產的價格穩中有升，并且與國民經濟的發展較為協調，整個房地產市場供求基本平衡。但房地產估價市場作為其繼發市場，市場發育尚未成熟。雖然徐州市估價市場也存在較為激烈的競爭，但這種競爭是低層次的，是以損害整個行業成長環境為代價的競爭。判斷一個市場是否成熟的標志，不能僅僅看其是否存在競爭及競爭是否激烈，而應看其競爭的層次是否為高層次競爭，客戶的消費心理是否成熟、業務來源是否合理等因素。由于房地產估價費用是基于商品價值的比率費用，房地產商品的價值來能夠較大，加上目前大多消費者消費心理不成熟，所以很少有客戶能夠意識到估價的重要性而自發的委托估價，大多數消費者認為房地產交易時花費的估價費用是不必要的浪費。所以估價業務來源比較單一，大多是受政府機構和銀行等行業委托的房地產納稅、拆遷估價或抵押估價，估價市場并未真正成熟。

二、幾點建議針對上述存在的問題，認為要想使得房地產估價機構具有較強的競爭力，房地產估價市場成熟有序發展，應著重從以下方面入手：

（一）建立健全房地產估價相關法律法規，完善估價市場環境房地產市場運作的成功與否，除了與整個經濟的大環境相適應外，更易受到地方政策的影響，目前徐州對房地產估價人員、估價機構及估價市場的規范主要依靠國家頒布的一些政策法規，一些地方性規章已明顯不能適應現有的經濟環境。因此應在完善現有的房地產估價相關法規的基礎之上，建立健全其他法規，以便建立一套系統完善的規章制度指導估價機構規范運作，完善整個市場環境。

（二）加快成立區域性估價師學會，加強行業自律政府的職能是明確的，權力也是受到限制的，現在的情況是一些本部應該用政府承擔的責任政府機構擔了起來，其結果必然混淆了政府的職能，同時其效果也由于政府公共管理的特點受到限制。徐州市目前尚未成立區域性房地產估價師學會，一些行業性自律文件和估價的具體要求無法建立。因此，應加快成立區域性估價師學會，盡快承擔起應盡的責任。

（三）加大人才培養力度，建立房地產的本科教育制度從1999年教育部對全國的本科層次高等教育進行規范以來，我國取消了房地產經營與管理的本科專業。目前房地產專業只有專科層次的教育，本科層次的房地產專業教育一般是依附于土地資源管理或工商管理的方向下。實際上認為，專業的設置應主要面向市場需求。隨著房地產市場的進一步發展，我國房地產人才的缺口一直較大。目前房地產估價從業人員中，大多為工民建專業或經濟、管理專業，真正在學校階段接收系統房地產教育的人很少，這必然會影響其專業性。因此筆者認為建立設置房地產的本科專業，建立房地產本科教育制度可以明顯促進房地產估價人才培養力度，解決估價人員所學專業不對口、接受知識不系統的不足，提高從業人員的受教育層次。

（四）建立房地產估價師預科班制度僅僅建立房地產的本科教育制度還是不夠的，由于房地產估價不僅要求估價人員具有較高的專業素養、扎實的理論知識，還需要估價人員具有敏銳的洞察力和豐富的經驗，對區域性房地產市場很熟悉。“房地產估價不僅是一門科學，更是一門藝術，是一門高度藝術化的科學”，雖然國家對于要求估價人員在取得估價師資格之前應具有一定年限的工作經驗，但對于工作經驗的要求不易把關，并且即使估價人員具有一定年限工作經驗，他對于房地產的知識把握并不系統，甚至個別地方有可能存在漏洞。當面對一些較為復雜的估價案例時，就可能因為掌握知識不夠全面估價出的結果有較大的偏差。因此如果能夠建立房地產估價師預科班制度，強制性的要求那些有意從事估價工作的人員接受一定學時的系統培訓，并要求其具有一定時間的工作經驗可以有效的避免因為掌握知識不夠系統而引起的成果失誤。當然對于部分在本科階段已經學習的某些課程，可以采取免修制直接取得學分。

（五）鼓勵高等院校科研院所的專業人才從事兼職估價工作高等院校科研院所的專業人才往往具有較高的學歷，把握本學科的前沿領域，并且具有較高的道德水平。在從事房地產估價工作時，更容易緊跟現行的法規政策、采用先進的估價理論，客觀公正的進行估價。通過鼓勵高等院校科研院所的專業人才從事兼職估價工作還可以在一定程度上降低不正當競爭的程度。這之中最關鍵的問題是通過吸引高校科研機構專業人才可以及時地把房地產估價的先進理論應用到實踐，從而降低因獲取信息過于陳舊影響估價質量的情況。部分地區不僅不鼓勵高等校科研專業人才從事兼職估價工作，而且對其加以限制，筆者認為是不妥的，這至少不利于先進技術及時地轉化為生產力。

（六）加快完成估價機構的脫鉤改制工作，營造公平競爭的市場氛圍有些房地產估價機構雖然表面上完成脫鉤改制工作，實際上是一套班子、兩個牌子，有些雖然從人員、資金等方面完成改制工作，但在獲取政府指定業務方面，政府部門仍然刻意的向其傾斜，以免傷害其感情。筆者認為，政府部門應該一視同仁，如果有意識的照顧某些企業，首先就損害了市場經濟的公平競爭環境。其次從長遠來看，這些接受地方保護的估價機構在面對國外有競爭力的企業時根本無法與之抗衡。因此筆者認為，應盡快完成估價機構的脫鉤改制工作，并從根本上切斷政府機構對這部分企業的照顧，使其真正的加入激烈的市場競爭中去，以利于優秀企業的脫穎而出，并最終實現整個行業的健康快速發展。

隨著中國加入WTO，距離國外房地產估價機構進入我國估價市場日期的日益逼近，中國房地產估價市場日益成熟，筆者認為作為政府有責任為估價機構創造更為有利的環境，以促進和引導房地產估價機構照著正確的方向發展，作為房地產估價機構也應當明確自身的責任，合理發展和經營企業，從而在激烈的競爭中立于不敗之地。