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摘要：近年來，隨著我國城鎮化建設規模的不斷擴大，極大地促進了房地產需求，房地產行業已成為國民經濟的支柱產業。目前我國的房地產企業數量高達9萬多家，其中90%以上為中小型企業。相較于經營規范的大型房企來說，中小房企在財務管理方面存在著管理觀念落后、人員素質不高、財務職能發揮不夠等問題。因此，全面分析中小房企財務管理面臨的問題并提出相應措施，用以指導企業的良性發展，具有較強的現實意義。本文對中小房地產企業財務管理存在的問題從企業層面、財務自身以及業務職能發揮等方面進行了分析，并提出相應措施，有助于相關企業提高財務管理能力。

關鍵詞：中小房地產企業；財務管理問題；應對措施

現代企業管理是一個由生產管理、營銷管理、財務管理、后勤管理等子系統構成的龐大系統工程，財務在其中處于核心位置。企業發展的健康與否，與財務管理有著密切的關系。

一、財務管理在房地產企業的作用

房地產行業與其他行業相比，主要的特點在于資金具有密集型（大量資金集中投入），開發具有計劃性（開竣工計劃有嚴格時間周期），業務具有統籌性（集合了設計、施工、營銷等各類專業）。而這之中，資金和計劃都與財務管理高度相關。它以現金流為核心點，串聯了土地獲取、開發建設、開盤銷售、竣工交房等主要節點，從成本控制、利潤規劃等方面發揮著中樞作用，引導著項目的開發。

二、中小房地產企業財務管理中面臨的問題

當前中小房地產企業在財務管理中普遍面臨著以下幾方面的問題：

（一）企業管理者意識不到位

中小房企大多為民營企業，管理者注重經營、追求利潤，而忽視財務管理工作。許多企業管理者對財務管理的認識仍然停留在舊時的“賬房先生”形象上，認為財務就是簡單地完成報銷、付款、編制報表等平常工作，不重視或不認可財務管理工作，致使財務管理職能無法發揮，財務部門和財務人員在企業的地位也因之而無法提高。

（二）財務人員自身素質不強

俗話說“打鐵還需自身硬”，財務人員的地位不高與自身素質不強也有著很大關系。部分財務人員自身知識面狹窄，又故步自封，不愿學習新知識；部分財務人員處理業務不嚴謹，沒有站在合法、合規、合理的角度去思考；部分財務人員高高在上，沒有服務意識，與業務部門不能良好互動溝通；部分財務人員缺乏風險意識，沒有長遠眼光，不能從財務角度為公司發展提供有用建議。

（三）財務職能發揮不夠

財務管理的職能源于企業資金運動及其所體現的經濟關系，具體包括財務預測和決策、財務計劃、財務控制、財務分析等。中小房企財務職能發揮不夠的問題主要包括：（1）投資預測和決策作用沒有有效發揮。房地產行業是一個資金密集的行業，也是一個高風險的行業。因此，財務預測的作用在企業的對外投資方面尤顯突出。對比一些大型房企在項目獲取前的測算程序來看，中小房企有這方面存在著較大差距。某上市房企針對土地項目獲取分別設定了拿地版、定位版、方案版、施工圖版等多種預測分析模板，以此來指導土地的摘牌和后期的開發。而多數中小房企在項目獲取方面僅僅只算大賬，或者拍腦袋決定，在進行項目投資決策時，很少通過進行詳細的財務可行性分析來進行。由于這樣的決策缺少財務預測數據的支持，如果在國家經濟形勢和政策法規發生改變的情況下，很容易造成決策失誤，從而給企業帶來災難。（2）財務制度體系缺失。由于中小房企大多屬于私營性質，所有者與經營者混為一體，個人資產與企業資產產權不明晰，企業的多數管理崗位與企業出資人有著親友關系，實行的是家長制的管理，決策和管理主觀隨意性大，企業運作多以管理者的個人意志為主，缺乏完善的資產管理制度、稽核制度、資金支付制度等基本的制度。（3）稅收籌劃手段運用不夠。房地產行業可以說是各個行業中稅負最重的行業。據統計，上市房企全年凈納稅額與凈利潤之比通常保持在1：1左右，相當于凈利潤的一半都要拿來交稅。依照當前稅制，涉及房地產開發企業的稅費包括：增值稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、企業所得稅、房產稅、土地使用稅、耕地占用稅、個人所得稅、印花稅和契稅等。因此，采用合理有效的手段降低稅負，是財務管理的一項重要職能。當前中小房企在稅收籌劃方面存在兩方面問題：一是顧忌多，不敢籌劃。由于對政策不熟悉、不了解，不敢進行籌劃；二是膽子大、偷漏稅。兩方面的問題都反映出了財務工作沒有到位。

三、促進中小房地產企業財務管理的有效措施

綜上分析可以看到，中小房企在財務管理方面存在諸多問題，為提高企業財務管理水平，促進企業更好發展，應采取如下措施：

（一）強化管理層財務意識

為確保財務管理工作的有效開展，應首先對企業高層財務管理意識加以強化，通過培訓、講座等向企業領導灌輸財務知識；通過投資測算、財務分析、稅收籌劃等手段彰顯財務的作用，使企業領導從根本上意識到實施財務管理的重要性。進而重視財務管理工作。

（二）提高財務人員素質

財務人員的專業能力決定了中小房地產企業的財務管理水平。財務管理要發揮更大作用，提升財務人員的專業水平是根本。首先要把好財務人員的選聘關，從品德、專業、學歷、工作經驗等方面進行嚴格篩選；其次是建立科學有效地考核機制，獎優罰劣，末位淘汰；再次是要定期對財務人員進行財務專業技能培訓，幫助財務人員掌握最新的財務制度和相關的財務管理方法。最后是要鼓勵財務人員積極參與企業管理，從財務角度為公司的經營發展多提合理化建議，對產生效益者可給予物質獎勵。

（三）發揮財務職能

財務管理工作是否突出，主要還是要看財務管理職能的發揮。（1）做好投資測算工作，發揮決策參謀作用。在項目投資可行性分析方面，財務工作要積極做好投資測算。首先要根據公司的實際情況，從開發節點、施工工期到現金流量、項目利潤以及稅收籌劃方案等方面入手，設計一套完整的測算表格，并對各業務部門進行培訓講解，以此來指導整個測算工作；其次是在測算過程中，財務要全面深入業務，了解行業政策，推動業務部門根據市場情況按測算編制要求及時提供基礎數據，以保證測算結果的準確性，發揮決策參謀作用。測算完成之后，要及時開展全面預算工作。將測算數據，進一步細分至各年、各月，通過預算控制，使得企業的經營目標轉化為各部門、各個崗位的具體行為目標，從根本上保證項目經營利潤的實現。（2）建立健全財務制度體系。健全的制度是企業規范運作的保證。中小房企在制訂制度時，應當立足企業現實，借鑒先進經驗，從采購、付款、收款、報銷、稽核等方面制訂相應的財務制度，將公司所有涉及財務收支的業務都納入到制度之中，通過制度流程的管控來解決解決財務管控過程中個人意志代替審批、授權不合理，過度集權或過度分權的問題。（3）切實發揮稅收籌劃職能。稅收籌劃是財務部門體現價值的最直接手段。一個好的籌劃方案，可以為企業節省大額的稅金支出，某些時候，稅收籌劃的效益甚至會超過項目自身的銷售利潤。因此，做好稅收籌劃工作，是財務管理的一項重點工作。財務人員要樹立依法納稅、合規籌劃的理念，要確?；I劃方案經得起稅務稽查。從拿地階段就開始進行籌劃，對拿地方式是招拍掛或是收購進行合理稅負測算；方案階段則要通過合理分期、產品搭配、能否精裝修等來均衡土地增值稅負；施工階段則要合理劃分成本對象，保證土增籌劃的實施；銷售階段則要關注代收費用、促銷方式等對稅收的影響。針對其他一些小稅種，也可以在日常工作中通過合理的方式進行籌劃，最大限度地降低企業稅負。

四、結語

綜上筆者對我國中小房地產企業財務管理問題進行了分析，為了更好地應對市場競爭，提高企業財務管理水平，中小房企應強化財務意識、提高人員素質、發揮財務管理職能，促進企業的持續健康發展。

參考文獻

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作者:韓春榮 單位:天地源股份有限公司