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本文作者：吳朔樺作者單位：北京林業大學人文社會科學學院

我國物權法相關規定與解決方式

現實中的案例中住改商問題遠比上述列舉的侵害來得復雜。如濟南相鄰權第一案。濟南某小區9名業主將2層經營推拿店的業主告上法庭。該案中推拿店的客人往來人流量大，不僅樓道車位被占用、也帶來了環境衛生、社區出入安全及噪聲等一系列問題。最終法院判決9位業主勝訴，并判決該案推拿店負責人停止商業經營，拆除戶外廣告、與非法在陽將住宅改作經營性用房，損害了相鄰業臺上搭建的平房，恢復樓道墻面原有顏色。針對推拿店店主應當停止侵害，消除影響，給予居民權利損害補償的判決是對這些居民已損害的權利予以補救的方式，是對物上請求權的體現。正是基于《物權法》上的明文規定，保障遭受“住改商”侵害的利害關系人權利。根據物權法第七十七條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。另外，不僅是建筑物區分所有權上專有權與共有權的侵害問題，對其他住戶帶來的居住環境上的不便也表現出的近似于“相鄰關系”中的損害表現。不過，這樣的現象又不同于一般的“相鄰關系”，其涉及的相鄰關系與小區一般的相鄰關系相比是一種具有相對獨立性的，較為特殊的新型相鄰關系。相鄰住戶之間由于緊密連接，距離較短，各住戶之間很容易受到影響，而現代社會資源更加稀缺，不動產的價值昂貴，更換房產的可能性不大，如果以小區一般相鄰關系中的一般容忍義務來要求相鄰住戶，勢必影響其正常生活。同時，小區一般相鄰關系的范圍較小，多為少數周邊住戶的影響，個案的情況較多，但在“住改商”的問題中，其所影響波及的范圍較大，是從少數人到多數人，從個人到群體的范圍變化。因而這種類型下相鄰住戶之間的容忍義務相對于小區一般相鄰關系要有所縮小。這是一種建立在建筑物區分所有權基礎之上的相鄰關系，不同于現行法律上規定的“相鄰關系”。但可以根據《物權法》第83條的規定，請求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害和賠償損失。2007年《物權法》實施后，關于“住宅商用”規定在解決“住改商”投訴無門的問題上得到多方支持的同時，仍存在著爭議。對此，2009年5月最高人民法院出臺了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》中，第十條業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨礙、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。第十一條，業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑物區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。通過上述的司法解釋對“住改商”問題引發的糾紛立法上的解決進行了細化。結合2009年出臺的司法解釋，在一定程度上明確了利害關系人的范圍界定，是除變更“經營性用房”人之外的其他業主，是否可以從另一個角度上看是如果某人要將房屋改為“經營性用房”必須經過全體業主的同意，如若一人反對，則其無法更改為“經營性用房”？有媒體將這樣的規定標注為“一刀切”的行為，雖然法律沒有明文禁止“住宅商用”，如果房主“住宅商用”符合法律法規等規定，也經過全體利害關系人同意，是可以設立經營的，給予了欲“住改商”發展空間，但司法解釋中的這一規定在設立的條件上加大了“住宅商用”執行的難度，對于那些支持并實施“住改商”的人而言，絕望中看到了一絲希望，只不過希望之火如此渺茫。筆者認為，住改商問題應該在立法上嚴格予以規避。雖然存在著“住改商”有利說，如給居民生活帶來了便利，為人們就業提供了渠道等。但在實際發生的案例中，“住改商”政策的放開，是弊大于利的。“住改商”現象魚龍混珠，一個住宅區原有的功能不僅遭到損害，而且對于住戶的生活安寧的要求也將受到潛在的威脅。將住宅商化的做法也許取得暫時的便利，但從長遠的角度講，這是對居民們建筑物區分所有權的損害，因為你難以估計商化的住戶為了經營利益的需要而損害其他住戶的利益，造成精神或物質上的損失。若沒有嚴格限制，“住改商”問題的解決將難以落到實處。雖然立法上對于這一問題有作出限制性的表示，但仔細分析條文，我認為其中尚有不妥之處。在關于審理建筑物區分所有權糾紛案件的司法解釋中，將是否允許“住宅商用”的兩個條件，符合法律、法規、管理規約及經有利害關系人同意，最終的決定權拋給了全體利害關系人。這是否是一個合理的解決方式？將“住宅商用”的決定權交由利害關系人形式，看似尊重業主的權利，符合民法上平等、自愿原則體現，但實際中，多數居民對于《物權法》上對于他們對住改商問題享有否決權并不知情，很多情況下對于小區內的“住改商”是“被同意”的，當發現種種侵害問題后才察覺住改商問題嚴重性。同時，現實中，一些小區中業主與業主之間的關系并不太密切，有些業主長期在外、聯系不便，業主大會的實際權利的行使在有些情況下是落空。因而，能否在條文中增加禁止性規定，對“住宅商用”的性質明確分類？如，“住宅商用”不得對他人的生活環境造成影響，禁止與居民生活不相容的經營活動等。在立法上明確限制，一方面可以為地方性法規的具體規定制定一個規范，具有指導參考價值；另一方面也可以通過利害關系人同意的要件來保障居民的權利。此外，若在相關利害關系人中存在個別者，因自身對“住改商”業主不滿等個人原因，而投了反對票，如果其“住改商”已經過有關單位審批，確實不會造成他人權利侵害，對于這樣的兩方面相互矛盾的問題又該如何處理？是以一票否決還是少數服從多數？是根據業主的意思表示還是依據行政機關部門的審批？在這樣的特例中看我國物權法上的規定，有待商榷。

國外關于“住宅商用”解決方式比較

美國，針對住宅密集地，畫片經商。在住宅集中地段，一般會批準在街角處適當開設小型便利店、藥房等，這些店面不設在樓區之間，即使工作人員上下班，也不會打擾住戶。在劃片經商的制度下，將“住宅商用”的范圍明確，既保障了商業者的利益，為他們提供適當的就業機會，另一方面，在特定區域內的圈定，也不會對其他業主造成特定直接的不便。日本商用將喪失優先搶修權。日本禁止民宅商用，一旦發生意外事故和天災，救助部門首先關心的是搶救住宅區內的生命，但是對商業區的搶修在前，以便把損失降到最低。所以如果在住宅區內經商，就會失去這項優先權。不論是美國的劃定區域經營還是日本商用喪失優先救濟權，都有我國可以參考借鑒之處。是規而避之還是因勢利導？都是具體執行上的方法差別，但歸根到底都是對居民的專有權、共有權、相鄰權的保護。在行政機關、工商機關對于改變住房用途的審查與批準負有責任的同時，司法機關也應該就法律上關于居民物權的保護加大宣傳，提高居民通過法律武器保障自身權利的理念，對于侵權行為予以法律上的懲罰，保護自己權利。