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一、外部風(fēng)險

1.政策風(fēng)險房地產(chǎn)投資對政策反應(yīng)比較敏感，受到諸如金融、房地產(chǎn)管理、稅費(fèi)等多種政策因素的影響和制約。如不處理好投資與政策之間的關(guān)系，將會影響到實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資的收益目標(biāo)，進(jìn)而給投資者帶來風(fēng)險，并可能最終使銀行產(chǎn)生大量的不良資產(chǎn)。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，選擇符合政府導(dǎo)向、收益穩(wěn)定的或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資才是避免政策法律風(fēng)險最有效的方法。而對商業(yè)銀行來說，不但要全面詳細(xì)地了解國家的政策法規(guī)的規(guī)定，而且還要對政策法規(guī)的變化趨勢進(jìn)行分析和判斷，并貫徹到貸款的決策與日常的管理中，方能避免政策法規(guī)風(fēng)險。由于目前房地產(chǎn)行業(yè)的政策不斷創(chuàng)新、快速變化使得房地產(chǎn)經(jīng)營處于動態(tài)變化環(huán)境中，如果不能適應(yīng)這種變化，將導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)營和商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸遭遇風(fēng)險。商業(yè)銀行需要準(zhǔn)確把握政策脈搏不斷動態(tài)調(diào)控自己的信貸政策，才能保證企業(yè)既不會因?yàn)楹驼邔?dǎo)向違背，導(dǎo)致信貸流失損失，又不會因?yàn)榕袛嗍д`，過于縮小房地產(chǎn)信貸，造成房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)利潤下降的風(fēng)險。

2.市場風(fēng)險房地產(chǎn)市場變化的，不確定性給房地產(chǎn)開發(fā)投資、貸款帶來的風(fēng)險就是市場風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，具有不可移動的屬性，一旦投資開發(fā)建設(shè)，狀態(tài)就難以調(diào)整或改變，因此投資者需要對市場的供求現(xiàn)狀和趨勢作認(rèn)真的分析，對房地產(chǎn)乃至經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期做出預(yù)測和判斷，采取相應(yīng)的應(yīng)對策略，以減少由于對市場狀況的錯誤判斷而造成的損失。就其影響程度來看，運(yùn)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險主要受某一單一客戶自身原因影響，故其影響面并不大；政策風(fēng)險和市場風(fēng)險由于影響的全局性和長遠(yuǎn)性，對商業(yè)銀行的貸款沖擊非常大。此外，政府政策的調(diào)整對市場性風(fēng)險因素也有很大程度上的影響，當(dāng)市場性風(fēng)險和政策法規(guī)風(fēng)險同時作用于房地產(chǎn)時，很難對兩者加以區(qū)分。但不論怎樣，最終的表現(xiàn)形式都是市場性風(fēng)險。因此，市場風(fēng)險對貸款質(zhì)量沖擊最大，影響更深遠(yuǎn)。對于貸款銀行來說，只有充分研究和準(zhǔn)確把握國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的走勢、宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期，直至房地產(chǎn)行業(yè)的供需趨勢，才能有效防范這種風(fēng)險、確保房地產(chǎn)貸款質(zhì)量。

二、內(nèi)部風(fēng)險

1.信貸評審制度的內(nèi)部管理風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從申請到發(fā)放貸款需要長時間的業(yè)務(wù)處理周期，根本無法滿足市場競爭的需要。造成目前我國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場行為轉(zhuǎn)換無法獲取足夠及時的資金支持，從而對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸造成了風(fēng)險。另外，銀行業(yè)務(wù)職能部門往往會根據(jù)自己的需求設(shè)置自己的流程或制度，缺乏與其他部門的溝通與銜接，導(dǎo)致部門之間操作流程存在重復(fù)或沖突。比如說，目前我國社會信用體系建設(shè)還處于初級階段，很多銀行部門為方便搜集信息，都有自己的信息平臺，各自的信息相互獨(dú)立，不能實(shí)現(xiàn)共享，造成資源的浪費(fèi)和信息孤島現(xiàn)象。再如，多數(shù)部門的業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)也不統(tǒng)一，造成大量人力的浪費(fèi)，也給管理造成混亂。此外，大量的信息依靠手工計算并填報匯總，占用了基層行大量的時間和精力，也容易造成數(shù)據(jù)的誤差。銀行在設(shè)計和整合流程時，如果不能加強(qiáng)總體規(guī)劃，使流程之間相互協(xié)調(diào)、降低摩擦，減少內(nèi)耗，則使得銀行面對房地產(chǎn)信貸這種量大而復(fù)雜的信貸業(yè)務(wù)就會陷入混亂的管理，從而導(dǎo)致潛在的風(fēng)險越來越大。信息不對稱風(fēng)險雖然我國已逐步開始建立社會信用體系，并將個人信用記錄登記在個人征信系統(tǒng)上，但較發(fā)達(dá)國家來比，我國信用體系還不健全。在信貸活動中，銀行對借款人的信用質(zhì)量、風(fēng)險類型和資金償還概率的判斷與借款人真實(shí)情況比較會出現(xiàn)偏差，于是，依托偏差的判斷得出的的風(fēng)險管理策略一定也會偏差。隨著信息不對稱缺口的擴(kuò)大，會致使銀行對借款人出現(xiàn)篩選和監(jiān)督失誤，從而使銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量趨于惡化。

2.流動性風(fēng)險目前，我國商業(yè)銀行整體上流動性風(fēng)險處于可控狀態(tài)，房地產(chǎn)貸款總額并不大，但受央行數(shù)次上調(diào)準(zhǔn)備金率影響，我國商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動性逐年下降，使得流動性風(fēng)險不斷增加。我國商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款總量占全部信貸資產(chǎn)的比例已經(jīng)達(dá)到18.3%，按現(xiàn)在的增長速度，很快就會達(dá)到30%。現(xiàn)階段，我國商業(yè)銀行主要依靠隱含的政府對存款的擔(dān)保支持和居民的高儲蓄率支撐自身的流動性和安全性，但長期保持如此之高的儲蓄率都是不可能的，一旦儲蓄率出現(xiàn)下降趨勢，商業(yè)銀行的流動性壓力將會凸顯。我國房地產(chǎn)貸款發(fā)展較早的城市，商業(yè)銀行流動性風(fēng)險已開始初步顯現(xiàn)，部分中小金融機(jī)構(gòu)資不抵債，流動性風(fēng)險突出，個別城市商業(yè)銀行和城市信用社還相繼發(fā)生了擠兌事件。

三、結(jié)語

由此可見，在目前我國房地產(chǎn)投資迅猛增長的同時，由于開發(fā)企業(yè)融資渠道單一導(dǎo)致過多依賴于銀行信貸資金，銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款成為開發(fā)企業(yè)籌集資金和彌補(bǔ)資金缺口的主要手段，加之銀行在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)方面的管理制度不完善導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險轉(zhuǎn)變成為銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，而開發(fā)企業(yè)從風(fēng)險中逐步分離的現(xiàn)狀使得房地產(chǎn)開發(fā)對他們來說成為了一種投資少、風(fēng)險小、效益高的產(chǎn)業(yè)，加上地方政府的行政行為更加助長了這種趨勢的蔓延，引起房地產(chǎn)投機(jī)行為的大量產(chǎn)生，又進(jìn)一步加劇了銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險。中國各主要商業(yè)銀行的信貸依然主要偏重于房地產(chǎn)行業(yè)，而且房地產(chǎn)信貸規(guī)模還將進(jìn)一步擴(kuò)大。這是由國內(nèi)金融市場結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)營模式和資金周轉(zhuǎn)特點(diǎn)決定的。雖然這種融資結(jié)構(gòu)并不必然導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，但是房地產(chǎn)融資過分依賴于銀行，在發(fā)生金融危機(jī)時會給予金融系統(tǒng)沉重的打擊。商業(yè)銀行要高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及其危害性，增強(qiáng)防范信貸風(fēng)險的意識。

作者：張潔單位：河南經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院