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本文作者：于華蘭作者單位：煙臺銀行金泉支行

隨著經濟的發展和住房制度的不斷改革，個人購買商品住房的欲望越來越強烈，但是不斷上漲的房價導致很多人無法承擔，同時住房市場中供給和當前有效需求不足，這兩者之間的矛盾使得按揭買房的形式產生。雖然按揭買房對于買房人比較有利，但是各個商業銀行卻來自商品房開發供應鏈兩頭的強大風險壓力。針對此種現狀，如何抵御存在的風險，值得我們深深地思考。

一、商業銀行個人住房信貸的歷史及發展

在我國，商業銀行個人住房信貸業務大致經歷了三個歷史階段：20世紀80年代中期到90年代中期，我國住房消費信貸業務開始摸索嘗試階段，這時候有些金融機構開始給城鎮居民發放住房貸款；1997年開始到1999年，我國開始了個人住房信貸業務試點工作，中國銀行頒布《人人住房擔保貸款管理試行辦法》，1999年頒布《關于開展個人消費信貸的指導意見》，各大商業銀行開始面向廣大城市居民推廣個人住房信貸業務；2000年之后，我國個人住房消費信貸業務發展迅速，同時也成為各大銀行一個主要的業務品種，其競爭激烈。

根據中國城鎮人口的發展速度2020年將達到7億多，城市化水平將達到55%，不斷增加的城鎮人口導致住房需求的不斷擴大，建房速度也不斷增加。未來時期，我國個人住房需求將會越來越旺盛，個人住房信貸業務將會扮演至關重要的作用。但隨之而來，其引起的風險越隨之增加。

二、商業銀行個人住房信貸存在的風險

關于商業銀行個人住房信貸所存在的風險，歸納總結，主要有以下幾個方面：

第一，市場方面存在的風險。市場方面的風險導致住房信貸危機是比較常見的一個因素。其中包括三大風險：首先是因通貨膨脹出現，因為一旦爆發通貨膨脹，就會導致物價上漲，貨幣貶值，居民的購買能力下降，那么借貸人不能按時還款的話，借貸銀行也會受到很大很大損失；其次就是機會成本導致的風險，這種情況主要表現為當其他金融投資的報酬高于住房貸款的時候，貸款人就會把融資資金投入到其他投資中，從而收益就會變得減少。

第二，利潤方面的風險。主要是貸款利率風險和存款利率風險。因為在金融借貸市場，資金的供應關系是隨經濟和政府的變化而變化，住房貸款利率不變，市場利率增大的話，貸款的人利息收入就會減少，導致損失；內外部環境的變化引起存款利率的變化，如果利率上升的話，那么融資成本就會增加，存款利率增加的話，貸款人要是按照原合同的約定來提供借款人的資金，那樣就會導致利潤大大降低。

第三，信用方面的風險。這方面主要主要是借款人和開發商兩部分的信用風險。借款人信用方面的風險包括提前還款和不還款兩種情形，借貸人當然希望能及早還清銀行貸款，但是作為銀行來說，如果借貸人提前還款，銀行利息就會降低，同時閑置資金就會增加，的投資壓力和風險也會加大，而且銀行必須對原還款合同的內容進行重新的計算和修正，這樣無形之中就會增加銀行的成本；提前還款對銀行不利，但是不還款的話，風險更大，有些情況下是由于借款人被迫不還，比如借款人喪失勞動能力、下崗或者其他情形，貸款人對這種情況無法預測和監控，但有些情況下是借貸人蓄意不還，這種人一般都是基于私人利益。但不論是借貸人故意還是被迫都是會導致銀行的風險加大。

第四，銀行自身的管理引發的風險。銀行方面的風險主要是以下幾個方面導致的：借貸前沒有詳細調查，因為在實際的操作中，到銀行來借貸人比較多，這就可能導致銀行的監管不嚴，對很多情況調查不到位，那么就會引發威脅；對個人信貸的審批不嚴謹貸后的管理又不是很到位，雖然銀行對每筆借貸業務都要求定期檢查報告，但是如果數量達到一定程度的時候，就無法逐筆檢查；對抵押物的評估不準確，尤其是對房價的評估高于實際價值的時候，就會引發借貸風險。

第五，法律方面的風險。根據法律規定，我們必須對借款人的借款資格和借款的用途進行審查，但是在實際借貸過程中，很多時候銀行容易忽視對借款人的主體資格審查，而且有些人會打著房貸的名義將借貸來的資金用于非法活動，那么這樣的貸款往往會很難收回。

三、如何防范個人住房信貸存在的風險

針對以上個人住房信貸方面存在的各種風險，我們通過以下幾個方面來加以控制和改善：

1、將貸款的發放方式采取利率可變性。我們可以根據市場利率的變化來對利率做周期性調整，這樣的話會幫助改善銀行存貸款期限方面的匹配狀況，將銀行利率風險和借款人直接進行轉嫁，利率上升時，銀行承擔的風險轉嫁給借款人，下降時，借款人承擔的風險轉嫁給銀行。

2、加大銀行在貸款審批前的審查力度和監控水平。銀行在批借貸前，必須對借款人的信用狀況和現有能力進行嚴格把控，對不同還貸能力的借貸人采取不同還貸計劃安排，并且在整個還款期間進行有效的管控，如果發現有違反協議的人，必須采取相應的措施來進行處理。

3、重視網絡技術與銀行借貸業務之間的有效結合。因為隨著銀行借貸業務量的不斷增大，單純依靠人工手段的，不但成本較高、而且出錯的幾率也會比較大，所以我們必須將科技手段融入銀行借貸業務中來，這樣的話，才能保證銀行個人住房信貸操作方面的規范化，降低銀行借貸方面的風險，這也是未來銀行業務手段的必經之路。