沃爾評分法房地產企業財務論文
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一、房地產企業的財務特點
房地產業是一個資金密集型行業，由于其投資大、回收慢、高風險、高回報的特點，房地產企業的財務運作模式具有一定的特殊性。1.財務風險的特點（1）房地產企業面臨現金流風險。由于房地產開發所需資金巨大，且所跨時間較長，現金流斷流是房地產企業必須要面對的首要問題，保持現金流的穩定，是房地產企業財務運作的重要內容。（2）房地產企業還存在銷售風險。由于房地產的存貨是以不動產的形式存在的，其變現能力較差。同時，房地產業易受到宏觀經濟的影響，當經濟不景氣時，易造成產品積壓，從而出現變現困難。2.資金管理的特點（1）房地產企業在資本結構上表現為債務資本占了較大比重，由于房地產項目投資巨大，房地產企業往往采取債務融資方式，對投資項目進行大規模注資，其融資渠道主要是銀行信貸，因而易受到貨幣政策的影響。（2）在開發產品竣工前，房地產企業一般會采用預售的方式取得銷售回款，并將其投入到后期的開發建設中，使得房地產企業期末預收賬款余額巨大，而貨幣資金則相對較少。
二、構建房地產企業財務績效評價指標體系
財務績效評價，是指在財務范疇內，應用財務指標體系對企業的經營績效做出評價，具體包括，盈利能力、營運能力、償債能力和成長能力4個方面的評價。對于房地產企業財務績效評價指標體系的構建，本文基于房地產企業的財務特點，選取財務績效評價指標，并運用層次分析法（AHP）對指標賦予權重。
1.評價指標的選取選取財務績效評價指標，應根據指標體系構建的一般原則。筆者從盈利能力、營運能力、償債能力、成長能力4個方面，選取房地產企業財務績效評價指標，并結合房地產企業的財務特點，在所選取的指標中強調了現金流量、存貨變現、資本結構等因素。（1）盈利能力指標。確定了凈資產收益率、總資產報酬率和盈余現金保障倍數指標。（2）營運能力指標。確定了總資產周轉率、應收賬款周轉率、存貨周轉率和資產現金回收率指標。（3）償債能力指標。確定了資產負債率、速動比率和現金流動負債比率指標。（4）成長能力指標。確定了營業利潤增長率、資本保值增長率和總資產增長率指標。
2.指標權重的確定房地產企業財務績效評價指標權重的確定，應建立在對房地產企業財務特點充分理解的基礎上，需要一定的職業判斷。因此，筆者運用層次分析法確定評價指標的權重。（1）向有關專家發放權重調查問卷，進而得到判斷矩陣。（2）運用AHP專業軟件ExpertChoice11.0，對回收的權重調查問卷逐份進行處理。該軟件可自動進行運算和一致性檢驗，如果運算結果不能通過一致性檢驗，則需對判斷矩陣進行調整，直到出現滿意的結果為止。（3）匯總上述步驟得出的權重結果，進行加權平均和歸一化處理，確定最終指標權重。
3.評價指標體系的確立根據以上對評價指標的選擇及指標權重的確定，最終完成了房地產企業財務績效評價指標體系的構建。
沃爾評分法，是由美國著名財務學家亞歷山大•沃爾（AlexanderWall）創造的一種評價企業綜合財務狀況的分析方法。與其他的財務績效評價方法相比，沃爾評分法簡明扼要、便于操作，其評價結果以得分數表示，易于與其他企業進行橫向比較。
1.沃爾評分法的基本思路（1）確定指標和權重。選定流動比率、產權比率、固定資產比率、存貨周轉率、應收賬款周轉率、固定資產周轉率和自有資金周轉率作為評價指標，并以百分制的形式分別賦予各指標權重。（2）計算各指標評分。以行業平均值作為各財務指標的標準值，然后，將企業實際值與標準值相比，得出相對比率，繼而將該相對比率與對應評價指標的權重相乘，得出該指標的得分。（3）求出財務績效綜合得分。將各指標的評分加總，最終得出綜合財務績效的得分。
2.對沃爾評分法的改進雖然沃爾評分法在實踐中被廣泛應用，但是仍存在著一定的局限：一是沃爾評分法對財務指標及其權重的確定具有較強的主觀性；二是其評分計算方法未考慮個別嚴重異常的指標會對財務績效綜合得分的影響。鑒于此，在本文的研究中，有必要對沃爾評分法進行一定的調整。（1）評價指標和權重的調整。以上文建立的房地產企業財務績效評價指標體系作為調整后的評價指標和權重，從而更符合房地產企業的財務特點。（2）計算方法和技術的調整。針對因某一指標嚴重異常而造成總評分不合邏輯這一缺陷，改進的辦法是，給各指標的得分分別設定上限值（標準評分值的1.5倍）和下限值（標準評分值的0.5倍）；同時，采用評分標準值與調整分之和作為綜合得分。若綜合得分介于上限得分和下限得分之間，則取綜合得分為最終得分。否則，則取上限得分或下限得分作為最終得分。具體計算過程為：綜合得分＝標準評分值+調整分，調整分＝（實際比率－標準比率）÷每分比率，每分比率＝（行業最優比率－標準比率）÷（最高評分－標準評分值）。
3.評價模型的建立經過上述調整，可使沃爾評分法得到較大程度的改進，使得評價結果更客觀合理。因此，本文以改進后的沃爾評分法作為房地產企業財務績效評價的評價模型。運用該評價模型可逐一算出各二級指標的最終得分，進而可求出相對應的一級指標得分∑Zi（i=1,2,3,4），最終算出綜合財務績效得分Z=∑Zi。改進后的沃爾評分法使得綜合財務績效標準總得分為100分，上限得分為150分，下限得分為50分。若得分在100～150分之間，則表示該企業財務績效高于行業平均水平，且得分越接近150分，表明該企業的財務績效越好；若得分在50～100分之間，則表示該企業財務績效低于行業平均水平，且得分越接近50分，表明該企業的財務績效越差。
四、結論與建議
1.結論對企業績效的評價是一項復雜的系統工程。筆者的研究著眼于財務的視角，根據沃爾評分法，構建了一個較為完整的房地產企業財務績效評價指標體系，并以萬科地產為對象，對構建的評價模型進行了實證分析。
2.建議筆者提出了幾點關于對房地產企業財務績效評價的建議，以期為我國房地產業的可持續發展提供借鑒。
（1）由于財務指標有時并不能完全客觀地反映企業的財務狀況，因此，在實踐應用中，對房地產企業財務績效的評價，要適當地結合非財務指標的使用，以非財務指標作為財務指標的重要補充。
（2）由于各財務績效評價方法的關注角度不同，因而評價結果也會有所差異。房地產企業應根據自身的財務狀況和評價目標，選擇適當的財務績效評價方法。
作者：陳超周朔單位：大連大學經濟管理學院
