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摘要：房地產(chǎn)向金融行業(yè)借貸可以建造更多的住宅為企業(yè)帶來一定的經(jīng)濟效益，金融行業(yè)向房地產(chǎn)企業(yè)放貸也是一種為銀行創(chuàng)造利潤的手段，但現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場異常，很多城市房價偏離正常價格，房地產(chǎn)信貸隨之迅速擴張，使房地產(chǎn)面臨極大風(fēng)險，部分金融企業(yè)為將風(fēng)險降到最低，已經(jīng)停止向房地產(chǎn)企業(yè)放貸，使我國房地產(chǎn)面臨一定風(fēng)險。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)　金融　風(fēng)險

隨著國民經(jīng)濟增長，人們生活水平日益提高，對于住房的要求也逐漸提高。拉動我國國民經(jīng)濟增長的重要產(chǎn)業(yè)應(yīng)屬房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)被譽為國民經(jīng)濟發(fā)展的先導(dǎo)。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，具有投資周期長、規(guī)模大，商品價值高的特點，因其具有這樣的特點也就決定了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要有金融行業(yè)為其提供資金支持。

一、概述我國房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀

1.資金的來源。

據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要有銀行信貸、自籌資金以及其他資金。其中銀行信貸貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的始終。在房地產(chǎn)企業(yè)取得一定手續(xù)以后，就可以向商業(yè)銀行提出貸款申請，在商品房建設(shè)期間，施工單位要先將施工工資墊付或繳納一定的工程抵押金，銀行貸款才能通過施工單位間接的進入商品房開發(fā)，在商品房正式建成，房地產(chǎn)企業(yè)又獲得商品房銷售權(quán)益以后，房地產(chǎn)企業(yè)才能對商品房開展預(yù)售，房地產(chǎn)企業(yè)在商品房中所帶獲得的收益基本來自于購房者的銀行貸款。房地產(chǎn)企業(yè)與銀行在貸款上存在著資金循環(huán)關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)得到銀行貸款許可以后，企業(yè)就具備了購買土地的能力，同時也使銀行具備了回收土地儲備中心的土地開發(fā)貸款創(chuàng)造了條件。房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)商品房需要施工單位參與建設(shè)，施工單位也需要向銀行貸款，銀行要向施工單位放貸，就要等到將房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)放貸款回收。如果房地產(chǎn)行業(yè)需要銀行再次放貸，就要等銀行將售房款收回才能進行。由此可見，銀行在房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)著重要地位。

2.融資的方式。

房地產(chǎn)企業(yè)要建設(shè)商品房除了向銀行貸款以外，還可以通過融資方式獲得資金支持，如股權(quán)融資、信托融資以及債券融資。股權(quán)融資始于1994年，是國家為抑制房地產(chǎn)開發(fā)而出臺的政策。1995年，證監(jiān)會指出，對于用于高檔別墅、寫字樓或四星級以上賓館飯店等建設(shè)的募集資金行為不給予批準。一直到2006年，房地產(chǎn)企業(yè)的上市公司在股權(quán)融資上主要是通過增發(fā)、發(fā)行債券展開融資活動。由于信托資金投向的不同，房地產(chǎn)信托主要有信托貸款類、股權(quán)投資類以及混合類。房地產(chǎn)信托計劃中的信托貸款的主要用途是為房地產(chǎn)項目提供貸款，股權(quán)投資主要用途是為房地產(chǎn)提供股票及權(quán)益投資，混合類募集資金主要是為以上兩者提供資金支持。在我國，房地產(chǎn)所需要的信托業(yè)務(wù)要通過信托投資公司辦理。為規(guī)范信托投資公司，國家也出臺了一系列管理辦法，如《信托法》等，使我國房地產(chǎn)行業(yè)的信托業(yè)務(wù)得到了保障。

3.房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的廣泛開展。

2002年下半年起，我國信托公司開始按照國家出臺的政策開始房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2003年我國推出商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計劃，這一計劃的推出地點位于北京，它是中國房地產(chǎn)信托基金的開始。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年與2011年的房地產(chǎn)在資金信托上的余額基本持平。近年來，房地產(chǎn)信托規(guī)模在逐年增長，但要向滿足整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求，目前來看還有一定難度。到2012年年底來看，房地產(chǎn)行業(yè)的信托越占總信托資金的9.85%。究其原因，主要是由于2010年和2011年的房地產(chǎn)信托發(fā)展較為迅猛，使2012年和2013年的房地產(chǎn)信托開始了新的發(fā)展高潮，這種高潮通常被稱為兌付高潮，如華奧信托所發(fā)生的“實德事件”，這是房地產(chǎn)風(fēng)險事件的典型事件，但從全局來看，房地產(chǎn)信托兌付情況還是十分平穩(wěn)的。

4.私募房地產(chǎn)投資基金的出現(xiàn)。

自從銀行逐漸減少了房地產(chǎn)行業(yè)放貸，房地產(chǎn)企業(yè)為了謀求生存，不得不開辟新的融資渠道，私募房地產(chǎn)投資基金就是在這種情況下出現(xiàn)的。現(xiàn)階段私募房地產(chǎn)投資基金在我國正處于初級發(fā)展階段，政府對其監(jiān)管較少，因此，私募投資的募集和投資方式都很靈活。根據(jù)《中國房地產(chǎn)金融報告》顯示，在2010年時，房地產(chǎn)基金就已經(jīng)進入蓬勃發(fā)展期，募集基金數(shù)量已達41支，隨著近些年的發(fā)展，截至到2012年為止，我國房地產(chǎn)基金的募集數(shù)量已經(jīng)上升到94支。隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)也推出了新的金融產(chǎn)品，如證券化抵押貸款、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金等，但到現(xiàn)在為止，這些產(chǎn)品都處于試點研發(fā)階段，要促使其進一步發(fā)展，還需要進一步研究。

二、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險存在的問題

1.貸款集中。

房地產(chǎn)行業(yè)對于銀行發(fā)展來說有較大的吸引，主要是由于房地產(chǎn)本身所具有的回報率較高，銀行本身也需要發(fā)展，這樣一來就使銀行愿意向房地產(chǎn)企業(yè)放貸。房地產(chǎn)企業(yè)從商品房的開發(fā)到銷售耗時較長，整個過程都需要銀行給企業(yè)提供必要的信貸支持，由此可見，房地產(chǎn)向銀行借貸是與房地產(chǎn)市場發(fā)展步調(diào)是一致的，兩者是此增彼漲的關(guān)系。在銀行貸款的眾多企業(yè)中，按照行業(yè)屬性劃分，房地產(chǎn)行業(yè)所占貸款比例最高。但由于我國央行對信貸制約方式較少，對于房地產(chǎn)信貸市場也沒有進行科學(xué)有效性的指導(dǎo)和監(jiān)管，這樣一來，就使房地產(chǎn)信貸在市場虛熱的影響下呈現(xiàn)出非理性增長，由此也使房地產(chǎn)泡沫逐漸膨脹，同樣也加劇了房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。現(xiàn)階段，在銀行眾多貸款中，房地產(chǎn)開發(fā)所產(chǎn)生的貸款以及個人住房所產(chǎn)生的住房貸款所占比重在20%以上，與美國相比還有較大差距。但美國的抵押二級市場較為發(fā)達，其銀行可以借助二級市場出售房地產(chǎn)住房抵押貸款，將銀行所承擔(dān)的信貸風(fēng)險分散開。房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險主要集中在銀行方面，其所具有的金融風(fēng)險也在于銀行方面。房地產(chǎn)貸款時間周期長，屬于銀行貸款中比重最高的行業(yè)，這樣一來就使銀行所需流動資金減少，在銀行負債業(yè)務(wù)中，如果活期業(yè)務(wù)占有較大比重，這時銀行又缺乏一定的融入現(xiàn)金方式或渠道，當(dāng)客戶要提取現(xiàn)金時，不能滿足客戶需求，就會出現(xiàn)流動資金不足，以致于出現(xiàn)流動性風(fēng)險。

2.房地產(chǎn)的不良貨款引發(fā)資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險。

如果將投資性購房資金套牢，就會對房地產(chǎn)信貸安全帶來一定威脅，并為房地產(chǎn)貸款留下不良貸款隱患。不良貸款會給銀行帶來壞賬的危險，會影響到銀行作為金融機構(gòu)的整體質(zhì)量，不僅增加了金融機構(gòu)因壞賬帶來的經(jīng)濟損失，還使金融機構(gòu)由于優(yōu)良資產(chǎn)的匱乏以致于不能獲得經(jīng)濟效益，從而不能滿足客戶的提款需求，并不能按期償還企業(yè)債務(wù)，最終導(dǎo)致金融機構(gòu)存在一定的經(jīng)營風(fēng)險。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012年年底我國房地產(chǎn)行業(yè)所產(chǎn)生的不良貸款余額在279億人民幣，即便是這樣巨額的數(shù)字，與年初相比下降了至少74億元，按概率算，不良概率下降了0.71個百分點，因此，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險依然是現(xiàn)階段關(guān)注重點。2011年，我國政府對樓市進行了升級調(diào)控，政府相關(guān)監(jiān)管部門也要求以銀行為首的金融機構(gòu)要嚴防房地產(chǎn)貸款風(fēng)險。由此可見，房地產(chǎn)不良貸款率依然是不能忽視的重點。有關(guān)國際經(jīng)驗認為，風(fēng)險暴露期通常是在貸款放出后的兩年到三年內(nèi)發(fā)生，并由于中小銀行為了自身發(fā)展，經(jīng)常會對房地產(chǎn)企業(yè)開展集中放貸活動，這樣一來使本身就存在的房地產(chǎn)不良貸款風(fēng)險又上升到新的高度。

3.房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險愈演愈烈。

截至到2013年，我國房地產(chǎn)企業(yè)所具有的資產(chǎn)負債率一直保持在70%左右，并處于居高不下的狀態(tài)。從國際方面看，國際公認的企業(yè)資產(chǎn)負債率要控制在50%以下，但我國房地產(chǎn)企業(yè)所具有的資產(chǎn)負債率卻遠遠高于現(xiàn)階段的發(fā)展水平，如果出現(xiàn)風(fēng)險就會給我國企業(yè)和銀行造成巨大經(jīng)濟損失，因此，我國房地產(chǎn)企業(yè)所建設(shè)的商品房質(zhì)量十分令人擔(dān)心。這種現(xiàn)象的存在引起了國家的高度重視，因此，我國政府逐漸加大對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管調(diào)控力度，逐漸提升了房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻，這樣的舉措?yún)s使很多房地產(chǎn)企業(yè)陷入高難度運營，企業(yè)信用風(fēng)險也日益暴露出來。近年來，越來越多的銀行考慮到房地產(chǎn)企業(yè)存在風(fēng)險較大，對于房地產(chǎn)貸款審批程序日趨嚴格，并將原有的優(yōu)惠房貸利率取消掉。此外，部分銀行已經(jīng)停止向房地產(chǎn)企業(yè)放貸，如興業(yè)銀行就是典型代表，國有銀行幾乎也停止了房地產(chǎn)企業(yè)房貸業(yè)務(wù)。現(xiàn)階段很多銀行表示對于房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)資金已經(jīng)產(chǎn)生一定難度，不排除會與房地產(chǎn)企業(yè)斷裂資金供應(yīng)。綜合種種原因，銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)商的要求逐漸提升，同時也提升了貸款機率，放貸比原來更加謹慎。

三、針對風(fēng)險的應(yīng)對之策

1.穩(wěn)定房價。

現(xiàn)階段，投資性需求是導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場供大于求的重要原因。為解決這一問題，我國政府可以通過稅收政策以及信貸政策抑制投資行為的發(fā)生，從而將我國房價從偏高水平拉倒正常水平。

1.1積極調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策。

首先，在房地產(chǎn)信貸政策上，對那些已經(jīng)擁有兩套住房的，有要購買第三套住房的消費者，要通過提升貸款利率、降低抵押貸款成數(shù)等方式限制消費者購房。對于已在市區(qū)購買住房的非城市常住人口，在其購買第二、三套住房時，要求本地銀行不對其放貸，以此來遏制投機炒房行為。

1.2優(yōu)化稅收政策。

在稅收政策上，如果發(fā)現(xiàn)有人在短時間頻繁倒賣房屋，就要提升倒房者的個人所得稅以及營業(yè)稅。此外，對于空置的房屋，國家可以征收房屋空置費。以上辦法不僅能提升投機者的購房成本和持有房屋成本，還能有效更好的滿足真正購房者的購房需求，逐漸平穩(wěn)我國房價。另外，導(dǎo)致我國房價居高不下的另一重要原因就是地價較高，針對這種情況，最有效措施就是完善土地儲備制度。這就要求政府建立土地儲備庫，根據(jù)實際需求進行土地規(guī)劃，根據(jù)市場實際需求決定土地供應(yīng)數(shù)量，減少政府壟斷土地情況。

2.穩(wěn)妥處理不良資產(chǎn)。

落實存款保險制度是現(xiàn)階段穩(wěn)妥處理不良資產(chǎn)的主要方式。存款保險資金主要來自金融機構(gòu)在投保時所繳納的費用。舉例說明，一家商業(yè)銀行在運營中因風(fēng)險控制不到位導(dǎo)致銀行運營出現(xiàn)問題，只要該銀行參與了投保存款保險，即便該銀行出現(xiàn)支付困難，那么該銀行的存款客戶的利益也能受到保護。存款保險能夠?qū)L(fēng)險完全控制在商業(yè)銀行中，不僅能有效抑制房地產(chǎn)金融風(fēng)險擴散，還能使整個金融體系處于平穩(wěn)發(fā)展狀態(tài)。針對銀行所產(chǎn)生的不良資產(chǎn)，國家將四大銀行處理不良資產(chǎn)的方法作為榜樣，成立金融資產(chǎn)管理公司，以此來將各銀行中的不良資產(chǎn)分離出來，確保銀行健康發(fā)展。

3.強化銀行對信用風(fēng)險的力度。

首先，完善個人征信機制。要完成個人信息調(diào)查工作，要將政府作為先導(dǎo)，其余相關(guān)部門進行配合，并利用銀行聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，調(diào)查個人信用體系。銀行還可以與個人信用評估公司構(gòu)建聯(lián)系，根據(jù)個人各種消費信息對消費者展開信用評估。在保證消費者權(quán)益不受侵害的同時，最好建立全國聯(lián)網(wǎng)式的個人信用檔案，方便消費者在全國范圍內(nèi)辦理各種業(yè)務(wù)。同時，政府還應(yīng)加快相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)，使我國人民的信譽也會受到法律保護。其次，建立健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的征信機制。對于需要貸款的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的信用開放貸款，對于信用度較好的企業(yè)可以適當(dāng)給予優(yōu)惠，對于信用度較差的企業(yè)要停止放貸，對于信用度極差的企業(yè)，銀行要將其拉近銀行貸款黑名單，不再為該企業(yè)提過貸款服務(wù)。最后，嚴格管控抵押物機制缺口。客戶在銀行辦理房地產(chǎn)貸款時，會被要求將其房屋進行抵押，并根據(jù)所提供房屋在市場上的價格提供抵押物的參考價值。在這期間經(jīng)常會發(fā)現(xiàn)客戶提供的抵押物降價幅度較大，常常不能滿足擔(dān)保需求，這時，可以要求客戶提供追加抵押物或進行貸款擔(dān)保以此來彌補抵押物價值缺口，或銀行可以提前收回貸款，以便降低風(fēng)險。

4.實現(xiàn)多方面融資渠道，完善法律法規(guī)。

4.1構(gòu)建多層次融資渠道。

要減弱企業(yè)風(fēng)險存在可以通過自主融資創(chuàng)新，為企業(yè)提供多種融資渠道，如作為中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以通過與資金雄厚的集團合作，壯大企業(yè)發(fā)展。很多城市要開發(fā)的土地基本都歸中小房地產(chǎn)所有，大集團要擴大自身經(jīng)驗范圍就要進行多元化經(jīng)營，以此將風(fēng)險分散掉。這樣不能解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺問題，還能使大集團發(fā)展實現(xiàn)多元化經(jīng)營，并創(chuàng)設(shè)出新的贏利點。由于我國房地產(chǎn)市場受到金融市場的限制，門檻準入條件較高，很多房地產(chǎn)市場的融資還是要依靠銀行信貸，解除房地產(chǎn)金融風(fēng)險的最有效方式就是轉(zhuǎn)變單一銀行融資方式，實現(xiàn)多種融資方式并行。此外，還要擴大住房公積金貸款額度，促進房地產(chǎn)信托和基金業(yè)務(wù)的發(fā)展，使我國住房資產(chǎn)逐漸實現(xiàn)證券化。同時，還要放寬其他日融資機構(gòu)在我國進行房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)的限制條件，讓更多資金通過合法形式進入我國房地產(chǎn)企業(yè)。

4.2完善相關(guān)法律制度。

由于我國在房地產(chǎn)金融市場方面的法律法規(guī)還不夠完善，就要求我國政府積極建立健全金融法律體系，防范金融風(fēng)險出現(xiàn)。首先，建立房地產(chǎn)金融市場法制體系，進一步完善政府監(jiān)管模式。要做好這一工作就要求我國政府相關(guān)部門出臺一系列與個人信用、住房儲蓄、房地產(chǎn)金融市場運營等領(lǐng)域相關(guān)的法律法規(guī)，使我國房地長市場逐漸呈現(xiàn)規(guī)范化，確保房地產(chǎn)金融市場參與者的合法權(quán)益不受侵犯。其次，強化風(fēng)險控制體系建設(shè)，以便完成對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，并時刻了解市場需求及其市場結(jié)構(gòu)變化。同時，還要建立房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警機制，根據(jù)市場變化調(diào)整貸款投向。

四、結(jié)語

近年來房地產(chǎn)發(fā)展較為迅猛，已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟重要增長點和人民消費熱點。但繁榮的背后總會帶有風(fēng)險，這樣就使房地產(chǎn)市場面臨一定風(fēng)險，一旦這些風(fēng)險得不到有效處理就會給國家經(jīng)濟發(fā)展帶來嚴重影響，甚至引發(fā)經(jīng)濟危機。因此，提高警惕，提升防范風(fēng)險意識，采取適當(dāng)措施將風(fēng)險規(guī)避掉，才能使國家經(jīng)濟不受破壞。本文通過研究我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀，并分析了我國房地產(chǎn)金融情況，提出了解決房地產(chǎn)風(fēng)險的建議，但由于本人學(xué)識有限，還有很多地方不夠完善，希望有關(guān)專家及導(dǎo)師多給予指點。

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作者：王淵 單位：渤海大學(xué)金融與商貿(mào)學(xué)院