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近年來，房地產行業發展起起伏伏，金融風險與泡沫接連出現，導致房地產市場經濟動蕩不安。采取何種措施來規避房地產金融風險、保持其持續穩定的發展成為社會上的焦點話題。由于房地產估價與房地產金融存在很大的相關性，并作為房地產金融活動開展的前提條件，所以從房地產估價方面著手來采取有效措施規避房地產金融風險是一個有效的手段。

一、房地產估價概述

（一）房地產估價的含義

房地產估價就是專業的估價人員按照一定的估價目的，遵守被普遍認同的估價原則，嚴格依照估價程序，采用恰當的、科學的估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎之上，對房地產在估價時點的價值進行估算和判定的活動。房地產估價是一個旨在揭示、表達客觀存在的房地產價值的動態過程。

（二）房地產估價應該遵循的原則

在進行房地產估價的時候，必須遵循以下原則：第一、合法原則。在房地產估價的過程中，應該以房地產的合法使用、合法處分作為前提條件進行估價，遵循合法原則。第二、最佳最高使用原則。進行估價的時候，要充分考慮房地產的最佳最高使用因素，以此為基礎進行估價。第三、替代原則。對于房地產價格應該合理進行評估，其結果不應與類似房地產在同等條件下的正常價格差異過大。第四、估價時點原則。遵循估價時點原則，這就要求房地產的估價結果必須是在其估價時點的客觀、合理價格或價值。第五、應該遵循公平原則。第六、要堅持謹慎原則。

（三）房地產估價的方法

到目前為止，我國房地產估價方法應用比較廣泛的就是市場法、成本法以及收益法。

1.市場法。

市場法也被稱為市場比較法，就是比較估價房地產和估價時點近期交易過的類似房地產，改正類似房地產的已知價格，進而估算所估價房地產的合理價值或價格的一種方法。

2.成本法。

成本法就是以估價房地產的重新購建價格為基礎，估算所要估價房地產的價值的一種方法。

3.收益法。

收益法又叫收益還原法，這是一種通過所要估價房地產的未來收益，來估算其現在價值的估價方法，也就是預測所估價房地產的未來收益，然后將其轉化成相應的價值，進而估算所估價房地產現有的客觀價值。

二、房地產估價引發的金融風險

（一）影響金融機構

一部分國外同行以及投資者對我國銀行公布的不良資產率保持懷疑，這是因為不良資產率的計算需要比較房地產抵押價值和貸款，由于房地產的抵押價值是通過房地產估價機構來進行評估的，所以一旦房地產評估結果虛高，就會導致金融機構的優良資產不斷減少，而且形成一種賬面上的不良資產率保持在合理范圍的假象。如果房地產抵押貸款逐漸增加，所占的商業銀行余額的比例增高，出現金融波動后，金融機構就會因為資金短缺而導致經濟危機的發生。

（二）影響資本市場

股票市場也會受到房地產估價行業的影響，一旦后者出現問題，股票市場也會產生動蕩。上市企業通常都有較大規模的不動產，在企業年報中對于不動產的資產評估都是讓專業的房地產估價機構來處理。所以一旦股民懷疑房地產估價行業的合理性、正確性，對企業的財務就會產生信任危機，進而大大降低投資企業股票的信心。就目前的情況來看，國內的股民對于內地上市公司的股票沒有足夠的信心，究其原因就是對企業股票的含金量持懷疑態度。

（三）影響抵押貸款

房地產估價與房地產金融最直接的聯系形式就是房地產抵押貸款。當前房地產融資的最主要手段就是借助銀行的抵押貸款，渠道相對比較單一。進行房地產抵押首先就要做好房地產估價，這是銀行放貸的主要依據。但是實際估價受到諸多因素的影響，評估價格普遍偏高，一旦這種情況持續發展，很容易就會引發銀行的金融風險。

三、規避金融風險的措施

（一）加強房地產估價人才隊伍建設

規避房地產估價引發的金融風險，首先應該加強房地產估價人員的職業技能以及道德水平的培養，打造一支技術過硬、職業素質高的房地產估價人才隊伍。房地產估價是經驗、科學還有藝術三者的結合體，因此在進行估價的時候會有較多的不確定因素，而且其靈活性非常大。房地產估價師要想做好房地產估價的工作，首先就要全面掌握正確的關于房地產市場的認識，而且可以準確判斷制度、社會、經濟等因素對房地產價值的影響，從而利用自己的估價技能準確進行房地產估價。培養房地產估價師的職業技能和道德素養，就要加強對其的后期教育，并且進行定期考核。在后期教育中，要重視培養房地產估價人員的職業道德教育和專業技能教育，加強對其敬業、勤業精神的教育，強化房地產估價人員的風險意識和責任意識，促進其職業道德素質的發展。除此之外，還要組織房地產人員進行定期的專業知識技能培訓，將處于行業領先水平的估價技術以及相關理論知識進行傳授，組織學習最新的房地產行業方面的法律法規，全面提高房地產估價人員的專業知識技能。

（二）規范市場行為，嚴禁壟斷現象發生

規范房地產市場行為，嚴禁壟斷行為的發生，形成公平競爭，促進市場的健康發展，這就要求必須加大金融機構制度建設的力度，避免指定評估的現象發生，讓客戶可以根據自己的意愿選擇估價機構。金融機構和客戶不可以對估價機構的相關業務加以干涉，保證估價機構公正性、客觀性以及獨立性。估價機構的主管部門應該定期抽查估價機構，避免出現不規范的行為。估價行業協會要組織各估價機構開展評比，備案出現的違規記錄并給予警告，屢教不改的直接取消其執業資格。此外，還要建立估價機構和估價人員信用檔案，對于良好行為和違規行為都記錄在案，在社會上進行公示。同時，要構建一套行之有效的客戶反饋投訴體系，加強客戶以及社會人員對估價機構和估價人員的監督。

（三）建立市場信息數據庫，搭建信息共享平臺

房地產估價行業協會應該加快建立二手房交易市場的信息數據庫，搭建起市場信息的共享平臺，指導房地產估價行業的規范發展，并提供相應的服務。建立市場信息數據庫，可以促進房地產估價的科學化、信息化，實現估價機構間的資源共享，從而有效的提升房地產估價的質量。房地產行業協會應該加強與估價機構之間的合作，完善房地產交易市場的信息預警制度，避免一些交易風險，促進經濟的發展。同時，搭建互聯網信息交流平臺，做到信息互通有無，形成信貸風險信息系統，避免由于信息缺失而出現的管理漏洞、損失貸款等問題，規避金融風險，保證信貸安全。預警相關產業狀況、信貸風險等，收集法律法規信息，充分掌握最新的抵押擔保方面的司法解釋，向社會定期公布有關信息，加強金融機構對信貸風險的控制力。

四、結束語

總而言之，房地產估價在金融機構、資本市場、抵押貸款等方面都可能引發嚴重的金融風險，因此，加強房地產估價管理，對規避房地產金融風險有十分重要的意義。所以，要加強房地產估價人員的職業技能以及道德水平的培養，打造一支技術過硬且專業素質高的房地產估價人才隊伍，還要規范房地產市場行為，杜絕壟斷行為，促進公平競爭，對房地產估價進行信息化、科學化建設，通過這些措施加強房地產估價行業的發展，進而有效規避房地產金融風險的發生，促進房地產健康、穩定的發展。

作者：羅玉 單位：云南弘力房地產土地評估有限公司