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一、土地抵押中存在的金融風險

1.土地使用權存在權利瑕疵而抵押的金融風險。

1.1土地使用權不在該人手中，卻從該人手中取得了土地使用權的抵押，這種抵押將視為無效。如開發區管委會對國有土地使用權進行轉讓，則是無效的，這是由于管委會不是國家法定土地管理部門，因此沒有權利對國有土地使用權進行處理。

1.2國有土地使用權沒有按照法律規定進行開發建設，而進行的抵押，抵押無效。國有土地使用權采取出讓的方式進行，而轉讓房地產時，其投資開發沒有依據出讓合同約定，房地產的房屋建設工程部分的開發投資總額，出讓人和受讓人未完成的百分之二十五以上，則視出讓土地使用權合同為無效。

1.3歸屬于村民的一些荒山、荒丘、荒灘、荒溝等，沒有土地所有人的書面同意而提供的抵押無效。國家鼓勵進行開發荒廢的土地，并將“四荒”作為允許的特例進行，而這必須要土地所有人進行抵押書面承諾的簽訂。

1.4集體土地的使用權抵押，土地上的農村物抵押，則集體土地的使用權抵押無效。由《擔保法》規定，歸屬于集體所有的土地使用權不可抵押，而農作物可以進行抵押。

1.5國有土地使用權已經被監管、扣押或查封，則抵押無效。有關權利機關依法查處的土地使用權，已經缺少了完整的土地使用權利，不能再作為抵押物進行抵押權的行使。

1.6土地使用權存在爭議或權利不明確，堅決不作借款抵押物。對國有土地使用權的權屬審查抵押過程中，存在爭議的土地，為降低實現抵押權的成本和權利爭議等，堅決不作借款抵押物。

2.土地使用權抵押過程中，登記操作存在的金融風險

依法辦理土地登記手續進行土地使用權抵押的設立、變更、消滅，也只有辦理土地登記手續才能讓土地使用權抵押合同生效，否則不受法律保護。

2.1以土地使用權登記為基礎，堅持登記機關一致原則進行土地使用權的抵押登記。登記機關一致要求土地使用權發證機關和抵押登記機關保持一致。異地土地使用權抵押辦理必須到土地使用權發證機關進行抵押手續辦理。

2.2《土地他項權利證明書》是土地使用權進行抵押登記的合法憑證，而其他的如《國有土地使用證》、《集體土地使用證》、《集體土地所有證》等都不具備充當抵押權的法律憑證。抵押權人扣押的土地證書可視為無效，因為土地使用人可以去相關機關申請原有的土地證書作廢，從而辦理新證。

2.3土地使用權和房地產沒有同時進行抵押登記手續辦理，則在未來處理抵押物時，沒有辦理登記的部分將不會受償，造成風險。

3.土地使用權分割抵押中的金融風險

國有土地使用權進行分割抵押時，存在的主要問題有：抵押人與抵押權人、抵押物評估人，在擔保貸款的一定額度上進行土地所有權抵押的分割，而造成土地抵押面積的分割。但《土地使用權他項權利證書》對抵押土地的規定只有土地的價值和方位，沒有對抵押物的具體位置進行明確。很容易由于操作不規范引起后續抵押障礙。法律上允許對分割抵押后的土地上剩余的土地使用權或存在較大價值的土地使用權再次進行抵押，且建立在科學評估土地抵押價值基礎上實施，并通過土地管理部門對抵押部分的土地進行面積和界線劃分，充分實現土地抵押的全部價值，確保信貸的資產安全。

二、土地抵押造成金融風險的原因

1.土地抵押市場不完善，較弱的監管力量

土地抵押涉及多個環節，其中最重要的是地價評估、銀行放貸、土地交易等環節。而現階段我國土地抵押市場并不完善，監管力量較為薄弱，不利于土地抵押的順利發展，推動了金融風險的形成。

1.1土地抵押市場發展不完善，信息披露不全面。我國土地使用“雙軌制”，而土地資產又存在多種的處理方式，導致土地市場的土地使用權存在多種不同性質權能的使用權。銀行放貸時對市場上的土地抵押貸款，很難準確識別各類土地存在的風險。

1.2信息披露不全面，特別是各土地、房產登記機關之間、金融機構之間和機關與金融之間的信息溝通不全面，土地抵押信息沒有實現共享，容易造成土地的重復抵押或超值抵押等，擴大了金融風險。1.3土地價值評估不規范，沒有有效的監管機制。價值評估人員以權謀私，為滿足貸款人多貸款的目的而對土地價值評估給出市場價數倍的價格，又缺乏監管機制進行約束，造成加大的金融風險。

2.不完善的銀行風險管理體制。

2.1土地抵押在現階段是相對較好的一種抵押擔保品，各金融機構競爭激烈，常常降低考核標準進行土地和房產的抵押貸款，降低了風險防范意識，且一定程度的提高了貸款抵押率，特別是一些儲備土地的抵押。

2.2銀行內部沒有實施動態監測，缺少對土地抵押風險的敏感性。沒有有效監管抵押土地的實際使用情況、價格變化情況等，也不能有效防范一些土地的投機行為。

3.土地抵押的法律、法規制定落后

現行的土地抵押法律法規已不滿足日益發展的市場經濟，缺乏有效規范和約束土地抵押中出現的問題，擴大了金融風險。

3.1沒有有效的規范約束和技術指導抵押貸款的發放工作，尤其是一些空地的抵押規范、按揭抵押、在建工程的抵押、不同性質土地的使用權抵押等問題。

3.2沒有明確規定抵押客體的范圍，將導致銀行等金融機構、登記機關在進行抵押貸款辦理時面臨較大的政策風險。

3.3沒有明確規定當事人的權利、職責，如借款人、中介機構、金融機構和登記機關等。

三、防范我國土地抵押金融風險的措施

1.完善土地抵押的法律制度。

1.1對現行的土地抵押登記法律制度進行完善，并建立具有較強操作性的土地抵押貸款制度，明確并細化抵押登記的內容、效力，土地抵押過程中當事人的權利、職責，抵押的客體范圍和貸款額度等。

1.2嚴格土地抵押規范，確保土地的足額抵押，對一些不具備抵押效力的土地使用權進行明確列出，避免無效抵押。

1.3通過劃撥方式取得的土地使用權進行抵押時，要特別注意土地估值時要去掉土地出讓金，才能進行抵押率的計算。

2.健全銀行風險管理

銀行要及時、準確了解國家的經濟政策變動情況，并分析和預測經濟形勢走向，特別是一些地區經濟形勢的走向分析，全面把握宏觀經濟形勢，加強防范抵押的各種風險。面對土地抵押貸款時，首先進行土地價格的變化預期，后對各類土地的貸款抵押率進行適當選擇；貸款成功后，建立動態監測系統實時監測土地抵押動態，并跟蹤監管抵押土地的使用情況，及時預警抵押土地的投機行為，降低外部風險。同時加強銀行內部的自我監管，內部責任分配，防止內外聯手進行的一些違規操作。

3.加強政府改革。

3.1政府改革形成多元化的公共投資機制，服務于市場，逐步規范土地出讓機制，宏觀調控市場土地的供應現狀，避免快速緊縮、膨脹等引起信貸危機。

3.2政府完善公共財政體制，減少城市發展依靠土地擴張和土地抵押狀況。

4.規范化市場建設。

4.1建立資產評估機構，克服土地交易的虛假情況。銀行加強資產評估中的抵押物和非抵押物的評估區分。

4.2規范評估市場，并推進土地一、二級市場發展，加強土地抵押信息的登記和，建立土地抵押信息平臺。特別是一些土地使用權的扣押、查封等信息的，方便貸款銀行等的查詢，從而降低信貸風險。

4.3制定合理的貸款抵押比率。貸款擔保管理辦法中明確對房地產抵押、機械設備抵押、小額存單質押等有明確規定，但這不是固定執行標準，銀行應根據實際情況進行貸款抵押比率的合理調整，以適應市場情況。如城市內的房地產可以制定的比規定70%高些，鄉村的房地產則較規定低些，從而降低金融風險。

作者：趙一單位：廣安控股有限公司