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摘要：根據遼寧省2000—2018年相關數據，依據多元統計回歸分析方法，對遼寧省區域房地產價格的影響因素進行了深入研究。結果表明，提高房屋租賃數量可對沖房地產價格的不斷上升，抑制房地產價格的過快上漲。同時，遼寧省城市每十萬高等教育人數對房地產價格影響較大，使其呈現出快速增長態勢，GDP對房地產價格的貢獻率緊隨其后，但遼寧省城市人口規模與房地產價格呈現負向變化，說明其對遼寧省區域房地產價格貢獻不理想。研究結果清楚表明提高房屋租賃比例可達到遼寧省房地產的均衡化發展目標。

關鍵詞：房地產價格；租售；均衡

房地產作為一種商品，除具備一般商品的屬性外，即其價值決定于社會必要勞動時間，受到供求關系的影響，還具有單位價值高、不可移動性、有限性的屬性。房地產的這些固有屬性，決定了其在國民經濟發展中的基礎性和支柱性，成為左右整體經濟發展的關鍵行業。2020年突發的疫情，令各國人員流動出現停滯，房地產經濟出現冰霜期，也令整體經濟呈現負增長趨勢。隨著國內疫情的逐步緩和，經濟已經全面恢復，而經濟的不斷發展，市場熱度的持續升高，房地產市場亦迎來新的增長趨勢。就遼寧省區域房地產發展來看，房價總體呈現基本穩定狀態，但其增長速度高于GDP的增長率，從2000年至2018年，房地產價格的增長率為7.09%。為保持房地產的穩定，促進房地產業的可持續性，遼寧省政府出臺了一系列保穩促產的房地產發展的措施，提高其發展的潛力。本文以區域房地產可持續發展為目標，以房地產市場穩定發展為切入點，破解房地產發展的瓶頸，以達到促進整體經濟發展之態勢。

一、文獻綜述

房地產業與國民經濟的其它行業關聯性較強，這意味著房地產業對整體經濟的促進作用無可替代。同時，其單位價值大、增幅快，突顯了其投資價值。為了最大限度發揮房地產業對整體經濟的促進作用，滿足居民住房需求，政府相關部門做了大量的工作，同時相關學者也進行了深入的研究。對房地產價格影響因素的研究，主要集中于以下三個方面：（1）房地產供給結構失衡，其價格處于不穩定狀態。安輝等[1]提出應針對不同房地產的需求，提供相應產品，保持房地產市場的穩定。修晶[2]認為解決房地產穩定發展的基本之策，在于供給側的改革，從而滿足不同消費者對產品的需求。孔慶山等[3]對我國不同區域房地產發展進行了研究，得出不同區域之間，房地產供給結構存在一定差異，應注重房地產長效機制建設，保持行業的可持續性。（2）投機性需求形成市場紊亂。劉軒等[4]確認房地產市場的投機行為，開發商“捂盤惜售”、投機客炒房、倒房，加重了房地產市場的短缺化趨勢，形成市場紊亂。謝寶峰[5]認為房地產市場投機行為，加重了房地產的供需矛盾，形成其穩定性較弱。（3）城市化進程，加劇區域房地產市場失衡。王家庭[6]則從城市化角度，分析指出城市進程加速了房地產泡沫化。通過對房地產問題研究文獻的梳理分析，基于房地產租售問題的研究還有待于不斷深化，深挖細究房地產供需之間矛盾的關鍵點，化解房地產發展中的瓶頸。本文以遼寧省區域房屋市場租售問題為切入點，尋求遼寧省區域房地產供需之間的平衡之策，力爭化解遼寧省區域房地產發展面臨的困境。

二、研究設計

（一）數據。借鑒房地產相關研究成果[7-8]，建立能夠真實反映遼寧省房地產穩定發展的指標體系。數據來源主要根據遼寧省統計年鑒及遼寧經濟年鑒獲取。面對房價的不斷上揚，消費者卻依然情緒高漲，購房需求持續增長，雖然因疫情原因，今年個別月份有所回落，但疫情相對穩定后的暴發式增長，撬動了短暫休眠的房地產市場，增加了其穩定發展的難度。其中原因有多種，但有兩點不可忽視：（1）租賃市場建設相對滯后，難以滿足居民的多種需求。（2）租賃配套政策欠缺，形成租賃需求疲軟。圖1展現了遼寧省商品房價格與房屋租賃比例之間所存在的對應關系，從圖中可看出兩者有一定的負相關傾向。

（二）模型構建。為了更深入了解遼寧省房地產租賃對商品房價格所產生的影響，利用最小二乘模型建立模型，研究兩者之間存在的定量關系。最小二乘回歸模型如下：yp=a0+a1xren+aixi+„+ε（1）其中：yp為遼寧省商品房地產價格；xren為遼寧省房屋租賃比例；xi為影響遼寧省商品房價格變化的相關因素，主要包括人均GDP、人口規模、受教育程度、居民消費價格指數等；ε為回歸模型的誤差。模型中的變量及其涵義如表1所示。

三、實證分析

（一）變量的描述性統計分析。根據表2，遼寧省商品房的平均價格為4690.78元／m2。另據國家統計局網站，2018年城鎮非私營單位就業人員月平均工資為6871.75元。遼寧省居民平均收入為房地產價格的1.5倍，國際上普遍認為居民收入為房地產價格的3－6倍左右為佳，從遼寧省居民收入與房地產價格來看，還與此比值存在一定差距。就遼寧省區域房地產發展差異性來看，其正負偏差在2000元上下，說明遼寧省各個不同城市之間房地產發展差異性較大，各地房地產發展呈現出多元化趨勢。

（二）變量回歸分析。表3展示了遼寧省區域商品房價格回歸結果，從結果來看，遼寧省商品房價格與住房出租數量之間具有負相關關系，即隨著遼寧省住房出租數量的增加，遼寧省商品房價格出現下降趨勢，這表明提高遼寧省住房出租數量可一定程度上抑制其商品房價格的過快增長，對房地產行業起到均衡發展的作用。從回歸結果可知，遼寧省住房每提高一個單位的租賃數量，房價變化率為0.21，說明房屋租賃對房價的控制作用較明顯，也預示著提高房屋租賃比例可成為房地產穩定發展的一劑良藥，起到一種均衡器的作用。在影響遼寧省商品房價格的因素中，人均國內生產總值、每十萬高等教育人數、居民消費價格指數對其呈現正向關系，即隨著這些因素數值的增大，遼寧省商品房價格也隨之上漲。在影響遼寧省商品房價格因素中，每十萬高等教育人數對其上漲影響最顯著，是首要因素，其表明遼寧省區域教育與其他地區相比，有著一定的優勢，在規模上呈現出良好的發展勢頭，但在發展中還應注重內涵建設，不斷提高教育教學質量。其次為GDP對房價的發展貢獻。一定時期內，GDP仍是產業發展的助推器，在經濟不斷發展的過程中，無疑也助長了房地產價格的上漲。而從人口因素對房地產所產生的影響變化來看，人口因素對房地產的上漲呈現出負向變化趨勢，說明近年來，遼寧省區域人口規模總體有一定的下滑趨勢，人口凈流出對房地產業的貢獻呈現負向增長趨勢，這也印證了近年來，學者對遼寧省人口的研究，即東三省的人口規模總體呈現出下降的發展態勢。從這一點來看，遼寧省應加強人口政策的調整，突出人才引進政策對產業的發展作用。

四、結論

突如其來的疫情令房地產業面臨著諸多困難，使其發展受到嚴重沖擊。為了不斷推進遼寧省房地產穩定發展，需完善遼寧省區域房地產住房結構，加快區域房屋租賃市場的發展，實行“租售并舉”之策，創新房屋租賃市場的建設機制。利用回歸方程，通過對遼寧省房地產影響因素的研究，可得出：（1）遼寧省區域房地產租賃市場還需不斷完善。經歷多年的發展，遼寧省房地產業已有相當規模，2019年遼寧省商品房銷售額338.0億元，比上年增長23.7%。但發展中，用于租賃房屋的建設還存在缺陷，據資料，2018年遼寧省出租房屋所占比例僅為0.89%，對房地產商品房的影響較弱，需下大氣力，補齊短板，促進遼寧省房地產發展平穩有序。為了不斷促進區域房地產業的發展，實行差異化租房地產租賃政策，穩定遼寧省區域房地產業的發展。根據數據，遼寧省區域房地產主要歸為兩大類，一類是沈陽、大連；另一類為遼寧省其它十二個地級市。在一類房地產發展熱點地區，實施房屋租賃建設機制，有序促進房地產的租賃業務開展。同時積極引導房地產的良性消費，實施房屋租賃傾斜機制。在其它房地產發展地區，實施房屋租賃扶持建設機制，有效提升房屋租賃的比例，滿足不同人群的需求。（2）“租售并舉”，注重遼寧省區域房屋租賃建設，保證區域房地產發展的均衡性。房地產的健康發展取決于其穩定的供給與需求，通過提高房屋的出租數量，可緩解房地產供給壓力，提高房地產供給數量，保證房地產的需求，維持房地產的供需平衡。同時，房地產出租數量的增加，可有效抑制遼寧省商品價格的異常波動，使其保持相對穩定性，防止房地產由于價格的過快上揚或下降發生崩盤，可以講“租售并舉”不失為穩定房地產經濟發展的有力舉措。（3）充分發揮教育在遼寧省區域發展中優勢地位，促進房地產業的積極向好。近年來，遼寧省加大了在教育的上的投入，不斷促進教育的發展壯大。通過分析，遼寧省在教育行業發展中有著巨大的優勢，與其它省份比，規模大，人數多，競爭強，而與其它行業比，教育對房地產的貢獻率較高，居于前列。有鑒于此，在房地產業的發展中應借力于教育產業發展，使之在遼寧省區域內實現均衡化發展，避免地區間教育資源差異化。著手加強遼寧省區域教育產業的公平化，均衡教育發展，使其資源得以優化利用，并以此為契機，帶動房地產業的均衡化發展。

作者:袁建林 袁景 單位:遼寧工業大學經濟管理學院 中國農業銀行天津軟件開發中心