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摘要：房地產投資是房地產業生產經營活動的重要一環。文章闡述了房地產投資風險的意義、特點及種類，對避免房地產投資風險，減少投資風險對投資效益的侵蝕，提高房地產投資者決策水平提出了一些建議。

關鍵詞：房地產投資風險管控策略

一、房地產投資風險概念及種類

1.房地產投資風險的含義。

房地產投資風險是指在客觀情況下，在特定的期間內，某房地產項目投資的預期結果與未來實際結果間的變動程度，變動程度越大，風險越大；變動程度越小，風險越小。從房地產投資的角度來說，房地產投資風險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經營階段后，房地產經營者就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。當實際收益超出預期收益時，就稱投資有增加收益的潛力；實際收益低于預期收益時，就稱投資面臨著風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務融資進行投資的時候，較預期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。

2.房地產投資的特點及風險種類。

（1）房產投資的特點。同一般投資相比，房地產投資具有以下特征：一是房地產投資對象的固定性和不可移動性。房地產投資對象是不動產，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動性，這一特點給房地產供給和需求帶來重大影響，如果投資失誤會給投資者和城市建設造成嚴重后果，所以投資決策對房地產投資更為重要。二是高投入和高成本性。房地產業是一個資金高度密集的行業，投資一宗房地產，需要大量資金，這主要是由房地產本身的特點和經濟運行過程決定的。三是回收期長和長周期性，整個房地產投資的實際操作，就是房地產整個開發過程，對每一個房地產投資項目而言，它的開發階段一直會持續到項目結束，投入和使用的建設開發期是相當漫長的。四是房地產投資具有高風險性。由于房地產投資占用資金多，資金周轉期又長，而市場是瞬息萬變的，因此投資的風險因素也將增多。（2）房地產投資的風險。在房地產投資過程中，投資風險種類繁多并且復雜，其中主要有以下幾種：一是市場競爭風險。是指由于房地產市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給房地產投資者帶來的推廣成本的提高或樓盤滯銷的風險。市場風險的出現主要是由于開發者對市場調查分析不足所引起的，是對市場把握能力的不足，其中銷售風險是市場競爭的主要風險。二是購買力風險。是指由于物價總水平的上升使得人們的購買力下降。在收入水平一定及購買力水平普遍下降的情況下，人們會降低對房地產商品的消費需求，這樣導致房地產投資者的出售或出租收入減少，從而使其遭受一定的損失。三是流動性和變現性風險。首先，由于房地產是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有權或是使用權的轉移，而其實體是不能移動的。其次，由于房地產價值量大、占用資金多，決定了房地產交易的完成需要一個相當長的過程。這些都影響了房地產的流動性和變現性，也就是房地產投資者在急需現金的時候卻無法將手中的房地產盡快脫手，即使脫手也難達到合理的價格，從而大大影響其投資收益，所以給房地產投資者帶來了變現收益上的風險。四是利率風險，是指利率的變化給房地產投資者帶來損失的可能性。利率的變化對房地產投資者主要有兩方面的影響：其一是對房地產實際價值的影響，如果采用高利率折現會影響房地產的凈現值收益。其二是對房地產債務資金成本的影響，如果貸款利率上升，會直接增加投資者的開發成本，加重其債務負擔。五是經營性風險。是指由于經營上的不善或失誤所造成的實際經營結果與期望值背離的可能性，產生經營性風險主要有3種情況：（1）由于投資者得不到準確充分的市場信息而可能導致經營決策的失誤。（2）由于投資者對房地產的交易所涉及的法律條文、城市規劃條例及稅負規定等不甚了解造成的投資或交易失敗。（3）因企業管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以至使其空置率過高，經營費用增加，利潤低于期望值等。六是財務風險。是指由于房地產投資主體財務狀況惡化而使房地產投資者面臨著不能按期或無法收回其投資報酬的可能性。產生財務風險的主要原因有：其一是購房者因種種原因未能在約定的期限內支付購房款。其二是投資者運用財務桿杠，大量使用貸款，實施負債經營，這種方式雖然拓展了融資渠道，但是增大了投資的不確定性，加大了收不抵支、抵債的可能性。

二、房地產投資風險產生的原因

1.房地產投資所掌握信息不全、不準，投資決策草率。

所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，都會導致在運用中出現與當初的估計有較大偏差。

2.房地產投資的宏觀形勢出現不利變化，引發多種風險。

這在經濟生活中也經常遇到，表現為：一是嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲。二是貨幣發行政策和銀行信貸政策。三是房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。銀行等金融機構對房地產業的支持重點轉移，不利于新開發的房地產項目。總的來說，房地產發展商主觀上對房地產市場供求形勢，房地產政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現偏差；有的房地產開發商過分相信自己的判斷，而實際上判斷出錯了或反了，產生重大的損失；有的發展商在決策上項目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發的周期因素考慮進去，結果供求關系發生變化，或者對市場的估計及項目自身的優勢的判斷過于樂觀，最終導致銷售困難；還有的房地產發展商過分相信自身能力，而經營實力不足，項目運作中難于實現預期的經營業績等等都是引發房地產開發中的工程建設風險的原因。

三、房地產投資風險管控的策略

房地產投資風險的規避與控制要針對不同類型的風險，采取不同的措施和方法，以規避房地產投資風險，將房地產投資過程中的風險降到最低的程度，達到保障投資收益。

1.樹立風險價值觀念，把握政策環境，規范運行，及時應對。

樹立風險價值觀念，就是要投資者根據財務活動所面臨的風險與期望取得的收益做比較，選擇出合適的方案。房地產投資由于與國家經濟形勢緊密相關，因此在很大程度上受到政府政策的控制。因此，房地產投資者不僅要加強對影響房地產市場相關政策的研究，還應密切關注房地產市場出現的新情況、新問題，保持信息渠道暢通，及時預見并采取靈活的措施應對政策變動的影響。現在國內的房地產形勢比較復雜，各種新型法律法規不斷推出，各種新的房屋類型的顯現，使得計劃一直沒有變化快。

2.充分收集分析市場信息，借鑒國外成熟的經驗。

房地產項目投資風險較大的原因之一就是信息缺乏，沒有完善的信息網絡和信息共享機制。房產信息擁有量的多少和掌握度對房地產開發決策有著十分重要的影響。房地產開發商應盡量多收集信息并做出準確把握和預測，進行充分的市場調查分析，做出科學的項目決策，盡可能避免和減少后續開發中的風險。目前我國房地產市場已進入產業震蕩調整期，未來的兩年將會進入房地產市場的迷失期，房價增幅將會降低。日益上漲的房價已引起國家的高度關注，相關部門已從利率、稅收和市場等諸多方面對房地產市場進行了調控，因此，開發企業要及時調整開發思路，對市場變動要有充分的預測。

3.合理分配資金，減少金融風險。

（1）投資分散策略。房地產投資分散是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式，國內的房地產類型豐富，因此這一策略很容易實施。（2）投資組合策略。房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。（3）保險策略。對于房地產投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產投資者的損失，實現資金循環運動，保證房地產投資者的利潤等方面具有十分重要的意義。

4.準確把握房地產周期波動，合理選擇入市時機。

房地產周期性波動時市場供求關系運動的結果和方式，也是宏觀經濟周期波動的組成部分。受宏觀經濟運行周期影響，房地產周期分為蕭條、復蘇、高峰和衰退四個階段，與宏觀經濟運行周期的波動方向一致，但在波動時間和波動強度上卻存在著差異。根據房地產周期的特點和房地產開發的實質性特征，房地產的投資時機應當選在房地產周期復蘇階段的前期。選擇這個時間優點在于，一是復蘇前期正是蕭條走向復蘇的時期，利率較低，較容易籌集到資金。二是房地產的預售期、竣工實售期正是從復蘇走向高峰時，房地產售價較高，投資者承擔的風險小。不同地區的投資者針對不同時期的房地產周期應靈活掌握，在不完全市場條件下，投資者選擇最佳投資時機必須首先弄清楚宏觀經濟周期變化，以認識房地產周期各階段的劃分及特點，充分了解國家對房地產的政策并預測政策的變化，然后認真分析房地產需求類型和需求量并預測其變化趨勢。總之，房地產投資是一項高風險和高收益并存的投資活動，投資者只有了解這場游戲的生存法則，并且能夠審時度勢，合理制定生存策略，這樣才能在這場冒險游戲中生存下來并獲得寶藏，取得良好收益。

參考文獻：

[1]萬俊，鄧蓉暉.房地產投資決策風險分析[J].建筑管理現代化，2000(6)

[2]雷榮軍.房地產投資風險分析研究[D].天津大學碩士學位論文，2005(10)

作者：項道銀 單位：寧波新都置業有限公司