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一、房地產投資的特點與經濟增長的衡量指標

（一）房地產投資的特點房地產自身的特性決定了房地產投資具有投資金額大，回收周期長；不確定因素多，風險較大；流動性較差；具有增值保值性等特點。房地產投資是房地產業發展的重要動力，甚至對整個國民經濟發展都起到舉足輕重的作用。從國家的角度來看，房地產投資可以帶動相關產業發展，改善城市的環境；從個人角度來看，房地產投資可以促進家庭合理消費，規避通貨膨脹的影響。房地產投資是房地產發展的內在動力，從宏觀角度講，房地產投資可以帶動產業鏈發展，包括建材產業、裝修設計，提供了更多的就業崗位，并且能改善城市面貌，從微觀角度來看，房地產投資可以幫助家庭合理消費，規避通脹帶來的風險。

（二）經濟增長的衡量標準經濟增長可以從總量和人均兩個層面進行衡量：在一定時期內，一國或地區實際產出（GDP來表示）的增加；在一定時期內，一國或地區人均實際產出（人均GDP來表示）的增加。

二、房地產投資對國民經濟増長的能動作用

（一）我國近年房地產投資于經濟增長情況著名經濟學家RJF.Harrod曾經論述：“投資能夠增加一個社會的資本存量和生產能力，并且影響這個國家未來的供給能力，同時他能促進社會有效需求的增加，帶動社會總收入的增加，所以投資一直在國民經濟增長中發揮著不可替代的重要作用，”投資作為固定資產投資中的重點，可以顯著地影響整個國家的經濟，1998年之后，房地產市場取得了空前的發展，從而使之成為推動我國經濟持續高位增長的重要因素之一，如表1所示。就最近幾年數據來說，我國每年的GDP由房地產行業直接或間接拉動的至少要占到三個百分點。房地產投資在2005年的時候幾乎占了當年GDP的13%,房地產業無可爭議的成為中國的支柱性產業。《中國房地產藍皮書》于2007年4月正式,房地產投資在2006年約為1.97萬億元,占當年全國固定資產投資總額的17.8%，房地產行業的投資增長率為22.1%.而國際慣例則公認房地產投資占國內生產總值的比重為5%時是較為合理的。以房地產開發投資完成額增量對GDP增長速度貢獻率來說,這一指標在1998年為8.03%,而在2010年則達到了19.93%,房地產業在這十多年的發展中為中國經濟的增長貢獻了巨大的力量。

（二）房地產對國民經濟增長的能動作用1.區域經濟推動作用。根據“波紋效應”理論，當家庭財富發生地區轉移時，會集中體現在一個地區的房價上升，會吸引更多的企業增加該地區的房地產投資，并且有增值城市，美化城市的作用。一個城市的房地產投資必然會對這個城市的硬件條件產生良好的影響，而且能吸引更多的投資者，所以，合理的房地產投資能夠確實改善人民的居住環境，真正地提高人民生活水平，同時這種投資還可以改善城市的商業環境、對商業發展有積極的作用，從而強力促進該城市的經濟增長速度[2]。2.相關產業推動作用。房地產行業本身具有相關產業復雜、產業鏈長、關聯度大的特點，如果房地產行業發展健康平穩，與其相關的其他行業也會得到充足的發展后勁，我們可以看到不論是房地產業本身還是與它相關聯的行業,建材、室內設計、金融、化工、機電、金屬、等家電制造業的發展也關系到房地產的發展。房地產還會影響周邊旅游業、輕工業、服務業等第三產業以及其他社會公益機構，房地產業的感應度系數和影響力系數均在國民經濟各部門中處于平均數以上;有近50多個與房地產業直接或間接相關的行業部門，房地產行業,產值每增加一個百分點就會帶動相關產業的產值增加二至三個百分點。房地產行業如果能夠繁榮發展就可以對以上產業都起到推進的作用。毫不夸張地說,房地產業已經成為我國現階段的不可動搖的支柱產業地位，帶動國民經濟的快速增長。

（三）房地產對經濟的調控作用房地產投資的調控能夠起到對經濟調節的作用，國民經濟增長的速度出現過快或者停滯不前的情況的時候，政府就可以啟動房地產投資政策來調控經濟，因為房地產產業鏈長、涉及范圍廣，能夠引起強烈的連鎖反應，能夠快速地使經濟充滿活力，在短時間內達到供給需求市場的活躍，由此促成經濟的增長，相反如果整個經濟出現發展過熱的狀態，那么政府便可以通過適當的政策壓制房地產投資，如財政政策、稅收政策等措施，由于連鎖效應的作用效果，方地產的抑制能夠給經濟過熱的腦袋理性的降降溫。

（四）投資過熱對經濟增長的不良影響房地產投資固然對經濟有非常強大的推進作用，但是投資過熱，不但不利于經濟增長，還會產生反作用。“擠出效應”,引起產業結構不平衡。人本身具有逐利的天性，房地產投資的本質也是資本增值，社會上的資源會不斷涌入房產市場，也是這個原因，個人或者盈利機構但并不會考慮個人投機因素對國民經濟造成什么影響，被可觀的利潤而誘惑紛紛不自覺地加入到這場“淘金熱”之中，而社會資源包括資金的分配不合理，導致一些國民經濟命脈產業的資源被大量擠出，出現“擠出效應”，對經濟增長產生不好的影響，嚴重會導致經濟癱瘓，日本上世紀的房地產危機，企業購買大量土地并作為資產保有而脫離交易市場，導致有效供給不足，土地價格持續上升；金融加速器機制起到推波助瀾的作用，最終經濟泡沫破裂。我國1992～1993的房地產泡沫是最好的教訓，房地產泡沫的破裂會造成國民經濟的癱瘓。

三、經濟增長對房地產投資的反作用

整個社會的經濟增長形式比較好的情況下，各行各業的發展就會比較順利，人民收入增加，生活水平提高，消費能力和消費水平都得到了改善，市場內需表現出供不應求，隨之而來的價格租金上漲，會刺激房地產投資，使房地產不斷的發展，該傳遞效應的本質是投資乘數原理在起作用，傳遞效應中各行各業的收入會轉化為下一行業收入，周而復始，層層影響，逐漸對房地產的資金投入起到促進的積極作用，而房地產發展本身又會反過來促進經濟的發展。經濟衰退的情況之下，人們對房地產的需求下降，導致租金和價格的降低，人們投資房地產的積極性也隨之降低，投資的減少也會加速經濟的蕭條。

作者：路靜單位：中國人民大學