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一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別

(一)項(xiàng)目決策階段風(fēng)險(xiǎn)

1、項(xiàng)目投資時(shí)機(jī)選擇風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一個(gè)較大的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，除了受到國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的直接影響外，還受到項(xiàng)目自身所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性波動(dòng)條件的影響，要求項(xiàng)目管理方在項(xiàng)目定位時(shí)，應(yīng)當(dāng)兼顧未來(lái)一段時(shí)間項(xiàng)目所在地的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系變動(dòng)情況，將其納入項(xiàng)目決策的考慮范疇，選擇并確定最佳的時(shí)機(jī)投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，這樣以來(lái)，可以避免因時(shí)機(jī)選擇不合適而需要面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。

2、項(xiàng)目區(qū)位選擇風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目區(qū)位不僅包括自然地理區(qū)位，還包括經(jīng)濟(jì)區(qū)位、社會(huì)地理區(qū)位以及交通區(qū)位等。任何房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都對(duì)區(qū)位有所要求，區(qū)位的重要性不言而喻，好的區(qū)位內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目必然能夠最大限度盈利，而不合理的區(qū)位往往會(huì)使得房地產(chǎn)開發(fā)商面臨虧損。

3、項(xiàng)目可行性分析風(fēng)險(xiǎn)可行性研究做為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策環(huán)節(jié)的重要組成部分，主要是從相關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域?qū)ζ渥龀鋈娴募夹g(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)估，進(jìn)而研判該項(xiàng)目是否可行。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析必須依據(jù)大量的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，并結(jié)合項(xiàng)目所在地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，在實(shí)際操作中這些信息數(shù)據(jù)不可能完全準(zhǔn)確的獲取，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目在可行性分析方面存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)項(xiàng)目實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別

1、施工中的風(fēng)險(xiǎn)施工中的風(fēng)險(xiǎn)主要包括進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、成本風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等，進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)是指工期延誤導(dǎo)致項(xiàng)目錯(cuò)過(guò)最佳經(jīng)營(yíng)時(shí)機(jī)，無(wú)形中增加了項(xiàng)目總成本，為項(xiàng)目帶來(lái)資金積壓等風(fēng)險(xiǎn)；成本風(fēng)險(xiǎn)是指對(duì)項(xiàng)目建筑施工中所要支出的成本處理不當(dāng)均，給房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目造成總施工成本的增加；質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)是指施工質(zhì)量部合格影響整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，甚至對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)造成負(fù)面影響。

2、政策風(fēng)險(xiǎn)近幾年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)的政策風(fēng)險(xiǎn)因素主要集中在土地、信貸、稅收等幾個(gè)方面。土地購(gòu)買價(jià)格會(huì)直接影響到企業(yè)的利潤(rùn),房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響；隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款等政策的收緊，增加了企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)投資過(guò)程中，涉及多種稅費(fèi)，占開發(fā)成本比例較大，一旦稅率提高，企業(yè)將面臨成本增加的風(fēng)險(xiǎn)

。(三)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別

1、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段，產(chǎn)品銷售價(jià)格將直接決定整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收益的高低，而價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)主要是項(xiàng)目開發(fā)商對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)研不充分、自身產(chǎn)品的市場(chǎng)定位不明確、產(chǎn)品定價(jià)機(jī)制的不合理等導(dǎo)致的收益損失。

2、市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目在開展市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)過(guò)程中，由于出現(xiàn)不利的環(huán)境因素，而導(dǎo)致市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)受損甚至失敗的情況，如憑主觀想象做出營(yíng)銷決策，營(yíng)銷渠道推廣不符合市場(chǎng)規(guī)則或違背規(guī)定操作等。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法

(一)項(xiàng)目決策階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

1、強(qiáng)化項(xiàng)目決策階段的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開展市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品組合情況、項(xiàng)目政策環(huán)境等分析，還應(yīng)當(dāng)從定性角度全面論證房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)的可行性，然后根據(jù)論證結(jié)果決定后續(xù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和產(chǎn)品組合方案。因此，加強(qiáng)項(xiàng)目決策階段的市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)，掌握同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)實(shí)情況和主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為本項(xiàng)目的決策提供良好、可靠、充分的決策依據(jù)。

2、采用科學(xué)的方法確定項(xiàng)目估算在項(xiàng)目決策階段，特別是從項(xiàng)目規(guī)劃階段開始，預(yù)先對(duì)工程額度進(jìn)行估算，有助于業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案做出正確決策，從而對(duì)今后項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理起到?jīng)Q定性的作用。在本研究中，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購(gòu)置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部。

3、加強(qiáng)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目作為地區(qū)大型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其完成后的市場(chǎng)接受程度主要決定于該項(xiàng)目的成功與否，還與其工程質(zhì)量有關(guān)，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目企業(yè)應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)與市場(chǎng)需求，結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)、區(qū)域發(fā)展環(huán)境、微觀競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)等，進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析和預(yù)測(cè)工作，并結(jié)合項(xiàng)目周圍同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的開發(fā)節(jié)奏，做出必要的市場(chǎng)供需分析和預(yù)測(cè)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目決策做出合理的、科學(xué)的市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)。

(二)項(xiàng)目實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

1、施工風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施(1)有效控制工程變更房地產(chǎn)投資項(xiàng)目合同履行期間，當(dāng)工程要求（非承包商責(zé)任）或業(yè)主使用需要，業(yè)主可對(duì)工程或其任何部分的形式、質(zhì)量或數(shù)量做出變更。工程變更前，應(yīng)詳細(xì)分析變更原因，并對(duì)變更涉及到結(jié)構(gòu)、功能、外觀等因素應(yīng)分類進(jìn)行經(jīng)濟(jì)論證，優(yōu)選性價(jià)比高的變更方案。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目工程實(shí)施變更，應(yīng)提前向承包商發(fā)出變更指令，提供變更圖紙及資料；也可要求承包商為此提交工程變更建議書，并及時(shí)審批建議書，保證工程連續(xù)施工。(2)注重檔案管理并建立預(yù)測(cè)機(jī)制通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中涉及到控制方面信息的收集和整理，借助于計(jì)算機(jī)輔助工具，建立并逐漸完善房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目資料檔案數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目信息的實(shí)時(shí)控制。還要定期做好房地產(chǎn)投資項(xiàng)目預(yù)測(cè)工作，尤其是因調(diào)整建設(shè)項(xiàng)目的某一方面而引起其他一系列變化的情況，如天棚工程（吊頂）標(biāo)高的調(diào)整會(huì)引起電氣、消防安裝、墻面裝飾等一系列變化，應(yīng)及時(shí)預(yù)測(cè)項(xiàng)目信息的變化，并做好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的論證和預(yù)防。(3)協(xié)調(diào)工期、質(zhì)量和成本的合理關(guān)系工期、質(zhì)量和成本，是項(xiàng)目管理的三大要素。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，三者是相輔相成，互為影響的。工期長(zhǎng)短、質(zhì)量好壞，直接牽涉到項(xiàng)目成本的多少。要控制項(xiàng)目成本，必須充分考慮項(xiàng)目工期和質(zhì)量的合理性，并做好各方的銜接關(guān)系，確保房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約、工期合理和質(zhì)量保證的總目標(biāo)。

2、防范政策風(fēng)險(xiǎn)在土地政策方面，就整體趨勢(shì)而言，我國(guó)土地價(jià)格是處于上升，當(dāng)出現(xiàn)土地政策優(yōu)惠時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)適當(dāng)可以加強(qiáng)土地儲(chǔ)備，以防政府土地政策的變動(dòng)。信貸政策方面，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目應(yīng)開展多元化的融資渠道，僅僅依靠銀行貸款單一融資，還要考慮發(fā)行債券、股權(quán)融資等融資方式。此外應(yīng)加大房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)源融資比例，提升房地產(chǎn)投資項(xiàng)目自身風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，防范信貸政策政策風(fēng)險(xiǎn)。稅收政策方面，應(yīng)強(qiáng)化稅收意識(shí)，做好稅收籌劃工作，必要時(shí)可聘請(qǐng)專業(yè)的咨詢機(jī)構(gòu)，努力降低稅負(fù)。并建立良好的稅企關(guān)系，有助于相關(guān)人員及時(shí)向稅務(wù)部門咨詢新政策與稅收方面的問(wèn)題，營(yíng)造良好的稅收環(huán)境。

(三)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

1、做好競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)研分析對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段特別是銷售方面，應(yīng)當(dāng)時(shí)刻關(guān)注地區(qū)臨近區(qū)域內(nèi)同類房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)研工作，時(shí)刻掌握主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在項(xiàng)目銷售價(jià)格、項(xiàng)目產(chǎn)品組合、項(xiàng)目營(yíng)銷策略、項(xiàng)目銷售優(yōu)惠等方面的信息數(shù)據(jù)。通過(guò)與自身產(chǎn)品進(jìn)行比對(duì)，找出自身優(yōu)缺點(diǎn)，并視分析區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供求量和價(jià)格趨勢(shì)變化情況，制定出一套合理的產(chǎn)品銷售價(jià)格和營(yíng)銷策略，減少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手方面的影響和壓力，成功規(guī)避市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)。

2、加強(qiáng)市場(chǎng)趨向和政策預(yù)測(cè)研究近年來(lái)，由于國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)居高不下并且呈現(xiàn)出持續(xù)上漲趨勢(shì)，國(guó)家和地方陸續(xù)出臺(tái)了一系列房?jī)r(jià)調(diào)控政策，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商明確房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨向十分不利。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨向的調(diào)查研究，并重點(diǎn)關(guān)注政府出臺(tái)的相關(guān)政策措施，以市場(chǎng)發(fā)展趨向和政策為導(dǎo)向，為本項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)提供有力支持。

3、選擇合理的營(yíng)銷模式為了解決項(xiàng)目單位自身營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)和能力的不足以及營(yíng)銷手段不當(dāng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，可以發(fā)展?fàn)I銷模式，合理、充分利用營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)的豐富經(jīng)驗(yàn)，采用靈活多變的現(xiàn)代營(yíng)銷和促銷方式，積極拓寬營(yíng)銷渠道，努力降低營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中必然會(huì)有來(lái)自不同方面風(fēng)險(xiǎn)的影響和限制，為保證開發(fā)活動(dòng)的順利進(jìn)行，開發(fā)企業(yè)要采用各種風(fēng)險(xiǎn)防范措施，有必要從項(xiàng)目決策階段、前期準(zhǔn)備階段、施工階段以及經(jīng)營(yíng)階段實(shí)施項(xiàng)目全過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)控制，提高企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制能力和盈利水平，以保障企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

作者：邵梅單位：海南航天投資管理有限公司