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本輪需求調(diào)控政策的主要效果及深層次影響

需求調(diào)控對房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)的影響

1.從需求看，住宅投資投機需求被擠出，部分投資需求轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，取代住宅成為投資新熱點。限購和限貸政策是本輪投資性需求被擠出的主要原因，其中，限購導(dǎo)致投資投機者沒有資格購買住房，限貸政策降低了投資購房的杠桿作用，兩者結(jié)合較好地實現(xiàn)了“住宅去投資化”的目標(biāo)。從市場反應(yīng)看，需求調(diào)控政策的效果體現(xiàn)在：一是住房首次置業(yè)占比提高；二是用于滿足自住需求的中小戶型住宅熱銷；三是部分房地產(chǎn)投資需求轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。由于商業(yè)地產(chǎn)需求增加和新增供給相對不足，多個大城市的寫字樓和商鋪等商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)租金上漲和空置率下降的局面。2.從供應(yīng)看，需求變化引導(dǎo)供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生相應(yīng)變化，房地產(chǎn)開發(fā)從住宅部分轉(zhuǎn)向包括辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。一是住宅投資占比下降，商業(yè)地產(chǎn)投資增速加快。2012年1-11月，住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例從之前高峰期的80%左右降到目前的70%以下。二是在反應(yīng)供應(yīng)指標(biāo)的房屋施工面積、新開工面積上，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房增速均大大高于住宅（見表1）。3.商業(yè)地產(chǎn)不斷升溫帶來局部過熱風(fēng)險。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前成都已開工建設(shè)的商業(yè)綜合體數(shù)量高達(dá)104個，未來5年還將入市1000萬平方米左右；沈陽市中心區(qū)域在建綜合體項目超過40個；天津目前約有16個在建的購物中心項目，面積總和達(dá)245萬平方米；昆明未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業(yè)面積直追香港、上海。由于商業(yè)地產(chǎn)對專業(yè)性和運營能力要求比住宅更高，對于計劃進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的投資者來說，要有一定的資本沉淀和后續(xù)經(jīng)營管理能力。況且商業(yè)房地產(chǎn)項目需要3～5年培育期，資金壓力和經(jīng)營風(fēng)險都比住宅大，因此針對商業(yè)地產(chǎn)的投資熱一旦形成泡沫，將比住宅泡沫更加難以消化，危害性也更強。

需求調(diào)控對房地產(chǎn)投資流向區(qū)域的影響

1.由一、二線城市流向三、四線城市由于發(fā)展滯后性，三、四線城市調(diào)控前房價相對較低，投資空間相對較大，因此36個大中城市實施限購措施之后，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)向三、四線城市轉(zhuǎn)移的趨勢，特別是在2011年下半年，三、四線城市房地產(chǎn)投資和價格增速較快。另一方面，三、四線城市由于人口規(guī)模較小，難以形成規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)，流動人口和外來人口住房需求小，而本地居民收入水平相對一、二線城市低，住房消費能力相對較弱，結(jié)果出現(xiàn)“本地人買不起、外地人不來買”的現(xiàn)象。目前存在的主要問題是，相當(dāng)一部分三、四線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)供大于求，潛藏較大的投資風(fēng)險，未來將出現(xiàn)進(jìn)一步分化。2.部分民間資本投資流向境外房地產(chǎn)從整體上看，我國逐步從境外資本單向流入階段轉(zhuǎn)向境外資本流入和境內(nèi)資本流出并行階段，境內(nèi)企業(yè)和個人“資產(chǎn)外幣化、負(fù)債本幣化”的傾向日益明顯。境外房地產(chǎn)價格在世界金融危機后陷于低谷，對國內(nèi)資本吸引力增大，吸引部分民間投資流向境外房地產(chǎn)。在這種情況下，需高度注意投資境外房地產(chǎn)風(fēng)險，包括當(dāng)?shù)氐亩愂照摺⒎績r下跌、匯率變動和政治風(fēng)險等。此外，對于境外置業(yè)宣傳中移民、就業(yè)、上學(xué)等方面的承諾也要仔細(xì)甄別。

需求調(diào)控對房地產(chǎn)投資方式、形式的影響

1.從投資方式看，部分由買房轉(zhuǎn)為直接投資開發(fā)房地產(chǎn)傳統(tǒng)的民間資本投資房地產(chǎn)主要在需求端，即直接購買已開發(fā)的房地產(chǎn)物業(yè)，如住宅、寫字樓和商鋪等。房地產(chǎn)調(diào)控之后，伴隨民間資本投資房地產(chǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，其投資形式也呈現(xiàn)多樣化趨勢，并逐步從需求端轉(zhuǎn)向供應(yīng)端，如投資買地、直接投資開發(fā)房地產(chǎn)、為房地產(chǎn)開發(fā)商提供過橋貸款、開展股權(quán)合作等。2.從投資形式看，部分由投資實物轉(zhuǎn)為投資房地產(chǎn)金融產(chǎn)品即以房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、REITs等金融方式參與房地產(chǎn)業(yè)。隨著國家調(diào)控政策的延續(xù)，住宅去投資化為證券化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品提供了發(fā)展機遇。在資本市場直接融資（房地產(chǎn)企業(yè)IPO和再融資）以及銀行信貸被限制的情況下，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)私募股權(quán)基金等新型金融業(yè)態(tài)得到快速發(fā)展。同時，以基金和信托為代表的新型金融業(yè)態(tài)投資形式更符合民間資本追求安全性和高收益的特點。

未來繼續(xù)實施房地產(chǎn)需求調(diào)控的原因

住房發(fā)展不平衡狀況決定了需求調(diào)控的必要性

未來我國住房市場上的主要矛盾將由過去總量不足轉(zhuǎn)為住房資源占有的不平衡。具體表現(xiàn)如下。一是人均住房水平不平衡。根據(jù)六普人口數(shù)據(jù)，2010年與2000年相比，人均住房建筑面積50平方米以上的家庭戶增長了252%，占比從8.7%上升到19.4%。另一方面，人均住房建筑面積低于20平方米的城鎮(zhèn)家庭還有29%。二是大中小城市住房水平不平衡。中小城市的住房水平好于北京、上海這樣的特大城市和大城市。三是不同收入家庭住房不平衡。高收入家庭住房情況改善更快，占有住房資源更多。由于房地產(chǎn)的財富效應(yīng)，住房資源占有的不平衡導(dǎo)致貧富差距拉大問題更加嚴(yán)重。因此，在住房供應(yīng)量一定的前提下，如果不采取有效的需求調(diào)控措施，高收入者將中低收入者擠出市場，這種不平衡問題會越來越嚴(yán)重。

需求調(diào)控與供應(yīng)調(diào)控相比有見效快、效果好的優(yōu)勢

由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期性，從土地供應(yīng)到最終形成商品房供應(yīng)往往需要2～3年時間，中間易受各種不確定性因素影響，因此房地產(chǎn)供應(yīng)調(diào)控往往具有滯后性、不確定性的特征。當(dāng)期的供應(yīng)調(diào)控只能影響未來供應(yīng)量或預(yù)期，卻難以解決當(dāng)期的供需矛盾。與此比較，需求調(diào)控能夠立即對當(dāng)期需求發(fā)生作用，在較短時間內(nèi)改變供需關(guān)系，具有見效快、效果好的特點。

進(jìn)一步完善房地產(chǎn)需求調(diào)控政策的建議

一是，在一定時期內(nèi)應(yīng)繼續(xù)在部分住房供求矛盾突出的城市堅持限購政策。目前對限購政策爭議較大，反對的主要理由是限購政策是行政措施。實際上，行政手段和經(jīng)濟(jì)手段都是調(diào)控工具。即使在市場經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的國家，也不排除在市場波動較大時采取行政措施，如法國政府2012年頒布政令，禁止房東在租戶更迭或與租戶續(xù)簽租房合同時隨意抬高房租，并規(guī)定了房租提價上限。另一方面，選擇經(jīng)濟(jì)手段還是行政手段，關(guān)鍵在于政策本身如何在公平和效率之間取得平衡。在供求矛盾突出的城市實行限購政策，有可能會影響市場效率，但卻能更好地保證公平：被限購的家庭已經(jīng)占有了兩套以上的住房資源，而且同時往往也有能力占有更多住房資源，不對他們進(jìn)行限購，住房占有不平衡問題只會越來越嚴(yán)重。因此，在沒有足夠經(jīng)濟(jì)手段取代限購政策時，仍然需要堅持。二是，堅持并完善差別化信貸政策。現(xiàn)有差別化信貸政策在抑制房地產(chǎn)投機投資性需求和支持住房剛性需求方面已經(jīng)得到體現(xiàn)，但在支持合理改善性需求方面還存在一定空白之處。建議研究支持合理的換房需求，即對購房者在賣出已有住宅的前提下?lián)Q購較大面積的普通住宅給予金融支持。三是，繼續(xù)推動房產(chǎn)稅改革，發(fā)揮稅收工具對房地產(chǎn)需求的引導(dǎo)和調(diào)控作用。一方面，在持有環(huán)節(jié)，加快推進(jìn)房產(chǎn)稅。從國外看，房地產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)貧富差距的重要稅種之一。從國內(nèi)看，房地產(chǎn)稅有利于提高持有成本，抑制投資投機購房行為，改善供求關(guān)系，也有利于調(diào)節(jié)住房資源配置不平衡帶來的貧富差距。另一方面，在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，建議對不同住房需求實行差別化稅收政策。對自住性住房需求，建議減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的交易稅負(fù)；對投資投機性需求，建議提高流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的交易稅負(fù)。

本文作者：周江作者單位：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心