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房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制中存在的問(wèn)題

(一)缺乏完整的開(kāi)發(fā)成本控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日漸白熱化烈，企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加，收益則慢慢降低。而一些房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闆](méi)有制定出自身的持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，所以無(wú)法明確開(kāi)發(fā)成本的控制目標(biāo)，缺乏完整的開(kāi)發(fā)成本控制體系，造成開(kāi)發(fā)成本控制工作極為盲目，成本控制無(wú)法充分發(fā)揮有效監(jiān)督和管理作用。

(二)成本控制意識(shí)薄弱

一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更注重開(kāi)發(fā)成本的事后核算，而忽視了成本的動(dòng)態(tài)變化，即企業(yè)缺少必要的成本控制意識(shí)，造成房地產(chǎn)企業(yè)在管理開(kāi)發(fā)成本時(shí)意識(shí)極為弱化，損失驚人。另外還有部分房地產(chǎn)企業(yè)的管理層也未能意識(shí)到開(kāi)發(fā)成本控制的重要性，造成無(wú)法針對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)全程的成本控制工作。

(三)成本控制制度建設(shè)滯后

我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)本身對(duì)于開(kāi)發(fā)成本的設(shè)計(jì)階段的管理意識(shí)淡薄，加上企業(yè)的成本控制制度建設(shè)得不完善，造成開(kāi)發(fā)成本的預(yù)測(cè)、決策等缺乏規(guī)范性或可操作性差；企業(yè)編制的開(kāi)發(fā)成本預(yù)算缺乏科學(xué)性和嚴(yán)肅性，同樣導(dǎo)致在設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工等階段的開(kāi)發(fā)成本控制和管理缺乏目的性。還有一些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有運(yùn)用現(xiàn)代化的成本控制手段，導(dǎo)致提供的開(kāi)發(fā)成本信息做不到全面、準(zhǔn)確，也加大了開(kāi)發(fā)成本控制的難度。

強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本控制的有效途徑

(一)設(shè)計(jì)階段開(kāi)發(fā)成本控制的有效途徑

從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段就針對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行有效的控制，這是控制開(kāi)發(fā)成本的核心。設(shè)計(jì)階段時(shí)出具的項(xiàng)目施工圖是開(kāi)展其他項(xiàng)目工作的指導(dǎo)，所以項(xiàng)目設(shè)計(jì)定稿也就意味著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本已經(jīng)確立了。設(shè)計(jì)階段必須編制項(xiàng)目設(shè)計(jì)預(yù)算，經(jīng)由設(shè)計(jì)預(yù)算能夠充分掌握解項(xiàng)目造價(jià)的全部構(gòu)成，繼而分析項(xiàng)目資金如何分配才能合理。在編制出詳細(xì)設(shè)計(jì)預(yù)算后，要對(duì)項(xiàng)目的每個(gè)單一工程的造價(jià)進(jìn)行估算，然后與成本計(jì)劃指標(biāo)進(jìn)行對(duì)照，及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的差異并及時(shí)采取相應(yīng)的改進(jìn)措施，使項(xiàng)目的設(shè)計(jì)更經(jīng)濟(jì)和合理。從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段開(kāi)展成本控制，就必須及時(shí)和設(shè)計(jì)人員進(jìn)行交流和溝通，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制和獎(jiǎng)罰手段來(lái)鼓勵(lì)設(shè)計(jì)人員認(rèn)真開(kāi)展設(shè)計(jì)工作；企業(yè)必須建立科學(xué)有效專(zhuān)門(mén)針對(duì)設(shè)計(jì)階段的管理制度，從管理制度層面上對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量和開(kāi)發(fā)成本控制提出明確的要求；企業(yè)還需完善設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，制定設(shè)計(jì)評(píng)審制度，并嚴(yán)格執(zhí)行評(píng)審制度和設(shè)計(jì)管理制度，以做好設(shè)計(jì)階段的開(kāi)發(fā)成本控制工作。

(二)招標(biāo)階段開(kāi)發(fā)成本控制的有效途徑

招標(biāo)是項(xiàng)目開(kāi)展科學(xué)的項(xiàng)目管理和成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，項(xiàng)目工程的招投標(biāo)主要分為設(shè)備材料采購(gòu)及項(xiàng)目?jī)煞矫娴恼袠?biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)由招標(biāo)進(jìn)行工程發(fā)包，而承包企業(yè)則必須開(kāi)展良性競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)從眾多企業(yè)中優(yōu)選出管理水平和技術(shù)能力過(guò)硬、信譽(yù)度好、報(bào)價(jià)合理的承建企業(yè)完成項(xiàng)目建設(shè)工作，雙方以合同制約彼此在招標(biāo)階段的行為。房地產(chǎn)企業(yè)為選擇出真正適合自身的承包商來(lái)完成項(xiàng)目，就必須在招標(biāo)之前制定規(guī)范且統(tǒng)一的招標(biāo)文件及標(biāo)準(zhǔn)，確保投標(biāo)企業(yè)可以平等競(jìng)爭(zhēng)。招標(biāo)階段的開(kāi)發(fā)成本控制主要從如下方面著手：其一，必須考察招標(biāo)企業(yè)、針對(duì)建材開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查，并組織相關(guān)人員開(kāi)會(huì)研究項(xiàng)目的設(shè)計(jì)圖紙。相關(guān)的考察工作、調(diào)查工作及圖紙研究工作則必須要求招標(biāo)人員認(rèn)真履行其相應(yīng)的職責(zé)，以避免低劣和信譽(yù)度差的企業(yè)混入其中；其二，房地產(chǎn)盡可能開(kāi)展工程量清單招標(biāo)。工程量清單招標(biāo)可以確保標(biāo)的的質(zhì)量，招標(biāo)人員還要反復(fù)審查項(xiàng)目造價(jià)的合理性和科學(xué)性，以確定將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)的控制在于相對(duì)合理的工程造價(jià)范圍內(nèi)；其三，謹(jǐn)慎簽訂中標(biāo)合同。房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真審核中標(biāo)后的合同條款內(nèi)容，盡可能細(xì)化條款的各項(xiàng)規(guī)定，合同工期要合理，要重視以中標(biāo)價(jià)作為基點(diǎn)，開(kāi)展相應(yīng)的談判和協(xié)商，以確定合同相關(guān)條款內(nèi)容。

(三)施工階段開(kāi)發(fā)成本控制的有效途徑

房地產(chǎn)企業(yè)施工階段要投入巨額的資金和資源以保證項(xiàng)目正常施工。通常房地產(chǎn)項(xiàng)目都有著工程量多、牽涉面廣、施工周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，加上所面對(duì)的外部環(huán)境如政策規(guī)定、材料設(shè)備價(jià)格及市場(chǎng)的變化幅度大，如果不能有效以上這些因素，則可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的增加。因此工程施工階段的成本控制必須做好，主要從如下方面著手進(jìn)行。

1、強(qiáng)化工程變更管理

在整個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，工程變更是非常重要的環(huán)節(jié)，需引起重視。作為工程管理人員與造價(jià)人員，應(yīng)加強(qiáng)配合，共同協(xié)商變更問(wèn)題；但是考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目具有技術(shù)復(fù)雜、周期長(zhǎng)等特征，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的變更問(wèn)題不能完全避免；針對(duì)變更較大的項(xiàng)目，需要做好技術(shù)分析、經(jīng)濟(jì)分析，全面考慮設(shè)計(jì)單位與監(jiān)理單位的實(shí)際資源狀況，客觀分析由此對(duì)工程成本造成的影響；同時(shí)，變更問(wèn)題需要在合同條款中標(biāo)明，增強(qiáng)變更的約束性、合理性。

2、及時(shí)支付工程款

為確保工程款支付不影響項(xiàng)目的施工進(jìn)度，施工企業(yè)必須及時(shí)上報(bào)工程進(jìn)度月報(bào)，詳細(xì)列清本月內(nèi)的完成的分項(xiàng)工程量及工作量，現(xiàn)場(chǎng)跟蹤企業(yè)則跟蹤審計(jì)其報(bào)表，保證及時(shí)支付工程款，避免影響項(xiàng)目進(jìn)度，增加成本。

3、做好竣工驗(yàn)收

建設(shè)單位必須依照竣工驗(yàn)收相應(yīng)的法律法規(guī)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件及相應(yīng)的驗(yàn)收規(guī)范等認(rèn)真開(kāi)展工程竣工驗(yàn)收工作，嚴(yán)格控制項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的質(zhì)量關(guān)，這同樣控制開(kāi)發(fā)成本的必要途徑。

本文作者：李瑞德作者單位：北京綠地京城置業(yè)有限公司