略談房地產開發財務監管
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(一)投資前財務風險揭示不足
房地產企業項目開發活動涉及很多層面的因素，例如國家的宏觀政策等；同時經過較長時期的開發活動才能完成開發產品，在這個相對較長的開發周期中，各個因素的影響都會使項目經濟目標發生變化。在取得土地使用權之前，對于項目的財務指標風險揭示不全面有可能會使企業做出錯誤的投資決策。
(二)籌資方式單一
目前，國內大多數房地產開發企業的融資渠道較為單一，即資金來源主要靠銀行貸款。隨著國家對房地產開發行業宏觀調控政策的陸續出臺，銀行對房地產業的貸款額度逐漸緊縮，同時銀行對房地產企業放款的監控力度卻越來越嚴格，銀行信貸資金在房地產開發行業的投入門檻變得越來越高。單一的信貸方式以及信貸資金的門檻變高，直接對企業資金鏈的健康運行產生影響，嚴重的可能導致資金鏈斷裂。
(三)疏于現金流管理
房地產開發作為資金密集型行業，現金流管理理應作為財務管理的重中之重，而目前很多的房地產企業對現金流管理的觀念淡薄，主要表現在經營活動產生的凈現金流量長期連續出現較大的負數，過度投入；自有資金與信貸資金比例不合理，負債率過高。如果現金流指標不能達到銀行信貸要求，銀行貸款的難度會更大，更加加劇資金鏈斷裂的可能。
(四)財務預算管理流于形式
全面預算管理越來越被企業所采納，但在實際執行過程中有許多不盡如人意的地方。盡管企業實施預算管理，在項目啟動之初及年度開始前都會編制完整詳細的財務預算，但在預算執行過程中控制力度薄弱，預算執行缺乏剛性，預算指標與實際完成情況偏差較大。這樣的預算缺乏指導性和監督性，不利于對執行者的考核。
(五)稅務籌劃觀念淡薄
與其他行業相比，房地產開發行業稅負較重，因此投資立項前進行稅收籌劃就顯得非常重要。中國的房地產開發企業經歷了一個較長時期的高速、高利潤率發展時期，在高速發展和高利潤的條件下，很多企業忽視了稅務籌劃工作。隨著房地產宏觀調控政策逐步發揮作用，房地產行業利潤空間已逐漸減小，在這樣的情況下，如果仍然對稅負進行粗放管理，企業就不能通過合法合理減少稅負來增加利潤。
房地產開發項目財務管理工作的優化措施
(一)建立風險評估系統，充分揭示項目風險
房地產行業是受國家宏觀政策影響更明顯的行業，在進行可行性研究過程中，財務分析人員應提高對政策風險的敏感度，將政策風險的影響充分列示在財務數據估算中；除了政策風險，其他所有企業外部風險和內部風險都應納入財務數據預算范疇內考慮，一旦來自外部或內部的風險沒有考慮充分，項目實際執行金額與預算指標金額發生較大偏差時，會使企業實際投資成果達不到預期，甚至會出現投資失敗的可能。企業可以根據自身特點，量身定制投資風險評估系統，定制的分析系統采用模板方式固定風險因素以及各個風險因素的影響系數，減少因財務分析人員對風險的個人偏好不同而導致不同人員的財務分析數據偏差太大，而使得分析結果失去可采納性。
(二)拓展融資渠道，提高資金鏈抗風險能力
首先，積極發掘內部融資的潛力，房地產企業內部資金的來源主要是銷售回款、施工單位墊款等。企業在銷售回款方面應建立完善的資金回籠計劃，嚴格按照計劃催收銷售款，銷售款的快速回籠可以提高資金周轉率，降低資金成本。其次，開發貸款是房地產開發企業外部融資的首選。雖然國家出臺針對房地產企業的宏觀調控政策使得銀行開發貸款的門檻變高，但對于符合開發貸款條件的開發企業和開發項目來說，銀行貸款仍為融資的最優方式，因為銀行貸款較其他融資方式成本相對較低，手續較為簡單，履約信用更高，并且還有抵稅作用。為了能夠順利及時地取得開發貸款，開發企業應在項目拿地之初就開始與擬合作銀行接觸，在項目開發活動推進的過程中與擬合作銀行商談貸款的方式和條件，在項目滿足開發貸款放款條件的同時爭取準備好所有貸款所需的資料，盡量使得工程款支出與銀行放款能夠同步，這樣可以使企業自有資金占用量減少，降低資金短缺風險。再次，積極拓寬其他的外部融資渠道。面對銀行近乎苛刻的貸款條件，企業一旦不能取得銀行貸款，應有其他資金及時流進來補充。同時，企業在進行不同融資方式的工作過程中，會積累更豐富的合作伙伴，融資范圍的拓展能夠使企業大大提升自身的融資能力，資金鏈的抗風險能力會隨之增強。并且，隨著國內金融市場的逐步豐富和完善，房地產企業通過多種途徑籌集資金已經成為可能;在滿足條件的情況下發行公司債券；發行公司債較權益性融資成本低、具有抵稅作用，而且不會影響到股東的控制權;通過信托公司或投資銀行發行集合型理財產品募集社會資金。目前，中國民間資金豐厚而投資渠道有限，房地產相關的理財產品收益率較高，在房地產發展態勢良好的情況下風險也可控，是民間資金歡迎的投資方式，可以募集的資金數額較大，且募集速度快、募集難度較小;自持資產規模較大的房地產公司，可以利用自持資產設立基金，亦或將自持資產打包上市籌集資金，一旦成功，可以募集到的資金數目非常可觀。
(三)實施全面預算管理
房地產開發企業各個項目往往獨立成立項目部或項目公司進行操作，界限分明，這樣的運作模式使得按照開發項目的生命周期實施全面預算管理成為可能。企業應建立全面預算管理制度，在工程實施預算的基礎上編制財務預算，預算項目細化至收入、成本、費用的各細項，期間細化至年度、季度、月度。全面預算經過相關管理層審批后嚴格執行。全面預算的實施使項目開發活動在一個可以預計的范圍內進行，目標明確更好開展工作。在項目考核過程中，預算管理同時還起著考核依據的作用。
(四)利用稅法優惠政策進行稅務籌劃
大多數房地產開發企業對工程開發成本的控制非常重視，往往忽視了占成本比重較大的稅金的支出。房地產開發企業稅金支出比例較大的有土地增值稅、營業稅、所得稅，企業研究稅法的相關規定，通過稅收籌劃，可以合法減少稅負，增加收益。例如，土地增值稅條例規定利息支出凡能夠按照房地產項目計算分攤的利息支出或能夠提供金融機構證明的利息支出可以據實扣除，否則可以按照土地使用權成本加開發成本的10%計算扣除，企業可以根據項目土地成本和開發成本以及融資的實際情況，在符合稅法規定的前提下合理考慮采取哪種扣除方式更能節省稅負。實施管理型本部的集團公司，本部發生大額管理費用和融資費用，如果本部沒有開發項目，虧損形成的所得稅資產無法轉回，在這種情況下，需要在本部和各子公司之間合理配置開發項目，以合理節約所得稅支出。
(五)開展項目后評估工作，建立經驗教訓案例庫
開發項目經濟效益是后評估工作中一項重要的內容，而經濟效益也反映出企業對于開發項目的財務管理的成果，開展后評估工作，可以全面總結項目開發過程中各項活動執行的效果，企業可以根據評估結果，建立一套按照項目類型分類的案例庫，以備后來的類似項目借鑒，已有的經驗和教訓可以幫助新項目節約時間和經濟成本，避免重走彎路。一個企業在風云變幻的商場上生存會面臨各方面的風險，但最兇險的莫過于資金鏈斷裂的風險。資金鏈的正常運轉就像身體中的血液循環，資金鏈斷裂就像血液循環中斷，即便企業是再高大的巨人，血液循環中斷也難以生存，而財務管理是確保資金鏈健康的重要手段。因此，在實際工作中，企業應高度重視財務管理工作，通過完善的財務管理控制體系使企業能夠更好地適應千變萬化的外部環境。
