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摘要：近年來，各個領(lǐng)域都獲得了快速發(fā)展，并取得了可觀的成績。房地產(chǎn)領(lǐng)域同樣也不例外，發(fā)展極為迅猛。與此同時，其競爭壓力逐漸變大，開發(fā)成本不斷上升，這將嚴重影響企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)實際運作過程中，應(yīng)當(dāng)重視財務(wù)報表分析，加強開發(fā)成本的控制，嚴格管理企業(yè)的成本支出，進而為企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟利益。文章就房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析展開討論，介紹了這一方法的應(yīng)用，隨后以某一房地產(chǎn)企業(yè)為例，闡述了其財務(wù)報表分析方法，以期為相關(guān)研究提供參考。

關(guān)鍵詞：分析方法；房地產(chǎn)；財務(wù)報表

一、引言

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在其運行過程中，會根據(jù)企業(yè)實際運行狀況編制財務(wù)報告，而對這一財務(wù)報告進行分析，就是財務(wù)報告分析。財務(wù)報告分析對房地產(chǎn)企業(yè)是有重要意義的，能夠降低企業(yè)融資風(fēng)險，同時它還可以預(yù)測企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ瑸轭I(lǐng)導(dǎo)人員作出決策提供依據(jù)。本文就房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表展開討論，分析了房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析的特點及其作用，探究了財務(wù)報表的分析方法，并以WK房地產(chǎn)企業(yè)為例進行探究，為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析相關(guān)研究提供借鑒意義。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析的特點及其作用

（一）房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析特點

對于房地產(chǎn)項目來說，其施工時間相對較長，短則一年，長則三五年，部分房屋建筑工程由于資金等其他原因，其開發(fā)建設(shè)周期可能更長，其投資風(fēng)險也比較高，這使得其會計核算不同于普通的項目，具有一定的特殊性。房地產(chǎn)項目產(chǎn)品種類較多，例如有公寓、寫字樓、住宅、商鋪等，這在一定程度上增加了會計核算的復(fù)雜性，加之其開發(fā)周期較長，使得會計核算周期也相應(yīng)的延長，難以通過某一時間段的經(jīng)營成果來取代整個項目的分析。房地產(chǎn)項目在實際的經(jīng)營過程中，影響其價格的因素相對較多，如有金融政策、供求關(guān)系等。房地產(chǎn)項目所需資金龐大，資金周轉(zhuǎn)時間較長，存在較大的不確定性，具有較大的投資風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表作用

第一，房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析可以降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險。近年來，我國社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)也取得了可觀的成績，其發(fā)展速度是非常快的。對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，它在實際的運作過程中，使用到的資金數(shù)量是非常龐大的，這在一定程度上，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險。做好房地產(chǎn)的財務(wù)報表分析，就能夠為企業(yè)融資提供有力支持，有計劃的開展融資工作，科學(xué)合理的使用融資所獲得的資金，讓房地產(chǎn)的融資工作有序進行，為房地產(chǎn)在運行中所需資金提供重要保障，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)融資風(fēng)險的降低。第二，房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析還可以預(yù)測企業(yè)發(fā)展?jié)摿Γ瑸轭I(lǐng)導(dǎo)人員作出決策提供依據(jù)。在房地產(chǎn)企業(yè)中，通過財務(wù)報表分析，能夠看出房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)的運營狀況。資產(chǎn)負債表能夠挖掘出企業(yè)靜態(tài)的財務(wù)狀況，企業(yè)現(xiàn)金流量表能夠挖掘出企業(yè)動態(tài)財務(wù)狀況。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)、償債能力、資產(chǎn)等等，都能夠在財務(wù)報表中找到相應(yīng)信息，也就是說，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表進行科學(xué)分析，能夠讓企業(yè)管理人員更好的了解企業(yè)財務(wù)狀況，以預(yù)測企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γ瑸槠髽I(yè)的重要決策提供必要依據(jù)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析方法及其具體應(yīng)用

（一）比較分析法

顧名思義，比較分析法就是對兩個以上的事物進行比較。在房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析中，運用比較分析法，就是對兩個以上的數(shù)據(jù)進行分析比較，進而找出數(shù)據(jù)變化趨勢，獲得相應(yīng)的分析結(jié)論。當(dāng)然，在實際應(yīng)用中，應(yīng)處理好這兩個方面，即參照對象和比較內(nèi)容。1.參照對象參照對象可以是歷史數(shù)據(jù)。也就是說在對企業(yè)財務(wù)報表進行分析時，可以查找企業(yè)以往的財務(wù)報表，觀察分析兩個表中的數(shù)據(jù)變化情況、變化趨勢、變化幅度等，進而分析出企業(yè)財務(wù)發(fā)展趨勢。這可以稱之為縱向比較。參照對象可以是同行其他企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)，也就是橫向比較。了解同行企業(yè)平均發(fā)展情況，在分析本企業(yè)與平均水平之間的關(guān)系，反應(yīng)出企業(yè)的優(yōu)勢、劣勢，找出企業(yè)與平均水平之間的差距。當(dāng)然，在比較過程中，還應(yīng)將企業(yè)規(guī)模考慮進去，可以運用各指標比率來進行比較。參照對象可以是預(yù)算數(shù)據(jù)。也就是說在年初做的年度計劃，預(yù)計本年各階段的財務(wù)收支情況，將其與本年各階段實際財務(wù)收支情況進行比較，進而找出企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題，并對其進行分析，加以完善。2.比較內(nèi)容比較內(nèi)容可以是總量指標。這里所提到的總量指標，是指房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表中某一項的總量，例如企業(yè)總資產(chǎn)、企業(yè)總應(yīng)收賬款、企業(yè)總凈利潤等等。當(dāng)然由于財務(wù)報表、財務(wù)數(shù)據(jù)的特殊性，不同數(shù)據(jù)之間可能不存在可比性，所以，在實際比較中，常常將其和以往的歷史數(shù)據(jù)進行比較，也可將其和預(yù)算數(shù)據(jù)進行比較。比較內(nèi)容可以是財務(wù)比率。這里所說的財務(wù)比率，就是財務(wù)中某一項目資金與另一項目資金的比值，這主要反映兩個項目之間的相互關(guān)系，進而得出企業(yè)某一項目運行狀況，例如資產(chǎn)負債率、凈資產(chǎn)收益率等，分別反映了資產(chǎn)和負債、資產(chǎn)和收益之間的關(guān)系。在實際運用中，可以和企業(yè)往期數(shù)據(jù)進行比較。由于這一方法比較的是一個比率，因此可以用于規(guī)模不同的企業(yè)之間進行比較。比較內(nèi)容可以是結(jié)構(gòu)百分比。這里所提到的結(jié)果百分比，主要是指某一項目的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，例如企業(yè)銷售毛利率，它能夠?qū)⑦@一項目中各構(gòu)成要素的比重展示出來。這一比較方法同樣不受企業(yè)規(guī)模限制，可以運用于不同企業(yè)之間的比較，也可以用于同一企業(yè)不同時段的比較。

（二）因素分析法

因素分析法就是對某一項目的各影響因素進行分析的一種方法，它能夠反映出某一因素對這一項目的影響程度，在實際應(yīng)用中，主要有連環(huán)替代法和差額分析法兩種。其中，連環(huán)替代法，是對某一項目的影響因素進行分解，讓分解后的因素具有可計量性，在分析某一因素時，假定其他因素不變，逐步改變該因素的值，進而分析出該因素對這一項目的影響程度。

四、房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析方法的案例分析

為更好的闡述房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析方法，這里以WK房地產(chǎn)企業(yè)為例。WK房地產(chǎn)企業(yè)成立于1996年，該企業(yè)在全國范圍內(nèi)有多個分公司，其總部位于廣州，公司成立之初就趕上亞洲金融風(fēng)暴，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人迅速采取一系列策略，穩(wěn)步發(fā)展。企業(yè)發(fā)展至今，已有二十余年，在這期間，企業(yè)取得了很大的成績，這里對其財務(wù)報表分析法進行了總結(jié)歸納，主要從以下兩個方面進行描述。

（一）房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)報表分析方向

第一，償債能力的分析。就償債時間來看，可將房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力分為短期償債能力和長期償債能力，并對其能力進行分析。在分析短期償債能力時，所要分析的內(nèi)容主要有現(xiàn)金流量、營業(yè)資本、流動比率等；在分析長期償債能力時，所要分析的內(nèi)容有產(chǎn)權(quán)比率、利息保障、資產(chǎn)負債率等。在分析短期償債指標時，若流動比率高于2，速度比率為1，則企業(yè)運行狀況相對較好；若利息保障倍數(shù)低于2，這時想要在銀行中獲得借款是有一定難度的。長期償債指標資產(chǎn)負債率應(yīng)控制在60%左右，若這一指標高于70%，將會存在一定的風(fēng)險。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，因為其需要的資金量比較多，且資金周轉(zhuǎn)時間較長，因此其負債率也就相對較高。在國家政策方面，對房價、地價等持穩(wěn)定態(tài)度，維持整個房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)上升趨勢。就現(xiàn)階段來看，房地產(chǎn)的利潤已經(jīng)沒有以往那么高了，需要做好企業(yè)的資金管理，故對其償債能力的分析就比較關(guān)鍵。一般來說，在評價企業(yè)負債時，常常會將預(yù)收賬款除去，分析其凈負債率。通常情況下，房地產(chǎn)在運營過程中，會預(yù)先收到客戶的頂定金或預(yù)付款，則會將其歸入預(yù)收賬款內(nèi)，房屋建成后交房時，才會將這一筆資金結(jié)轉(zhuǎn)到收入中，這其中的預(yù)收賬款會對負債產(chǎn)生一定的影響，故在評價負債時，會將其剔除。正常情況下，我們將資產(chǎn)負債率低于75%劃分為安全區(qū)域。第二，對房地產(chǎn)企業(yè)的營運能力進行分析。一般來說，企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存活周轉(zhuǎn)率等都會對其營運能力產(chǎn)生影響，故需要對這些指標進行分析，杜邦財務(wù)分析方法使用得相對較多，常常將其用來分析房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，這種方法能夠幫助企業(yè)獲得更多的利潤。第三，盈利能力的分析。對于任何一個企業(yè)來說，其盈利能力都是非常重要的，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。對其財務(wù)進行分析，能夠了解到企業(yè)的銷售凈利率、資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率等信息。這里面凈資產(chǎn)收益率的分析顯得尤為重要，它能夠反映出較多的企業(yè)經(jīng)營狀況、收益情況，它將涵蓋財務(wù)杠桿貢獻情況。若企業(yè)處于盈利狀態(tài)，那么其財務(wù)杠桿所起作用較大；若企業(yè)處于虧損狀態(tài)，那么財務(wù)杠桿將起著反向作用。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于其投入資金量多、周轉(zhuǎn)時間長的特點，在較長時間內(nèi)，其利潤表會呈現(xiàn)出負數(shù)，難以有效反應(yīng)企業(yè)的實際運行狀況，故在分析盈利能力時，需要將預(yù)售賬款去掉，對房地產(chǎn)企業(yè)的整體財務(wù)狀況進行分析。

（二）項目投資財務(wù)分析

在房地產(chǎn)企業(yè)中開展項目投資財務(wù)分析，主要就是對某一個項目進行考核，評價其經(jīng)濟效益，其內(nèi)容包含了前期的經(jīng)濟項目預(yù)估以及后期的整個項目分析。為確保該項目是否可行，是否對該項目投資，前期就需要對該項目進行預(yù)估測評，這是一個事前分析；后期項目分析主要是對整個項目進行考核，這是時候分析。在對項目進行投資財務(wù)分析時，其分析指標有動態(tài)指標也有靜態(tài)指標，由于房地產(chǎn)項目具有較長的周期，因此其動態(tài)指標就相對關(guān)鍵。其動態(tài)指標將會涉及到時間價值、內(nèi)含報酬率、動態(tài)回收預(yù)期、現(xiàn)金流量等，從各個方面對其加以分析。

五、結(jié)語

總體來說，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，需要重視財務(wù)報表分析。合理運用財務(wù)報表，了解企業(yè)實際財務(wù)狀況，判斷房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α⒏偁幜M行預(yù)測，進而更好的規(guī)劃企業(yè)發(fā)展方向，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)階層決策提供有力依據(jù)，進而推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。

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作者:賴光明 單位:灌南立恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司