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1財務報表分析相關概述

（一）重要性

企業的財務報表可以及時且充分的反映出企業實際的財務狀況、經營成果以及現金流量情況。然而，如果我們只是盲目的從財務報表的表面數據來知悉企業的財務狀況的話，那將會造成一定的局限性，因為企業的財務報表無法全面反映出企業的經營水平與經營成果。這就需要我們對企業的財務報表進行分析。一旦能夠采取科學合理的財務報表分析方法，將可以準確且全面的反映出企業的財務狀況、經營成果和現金流量情況，還可以揭示出企業面臨的各種潛在風險，并對企業的預算完成情況進行細致的核實，并對企業經營管理人員進行一定的考核，盡可能的構建起一套完善高效的激勵機制。

（二）基本內容

企業的財務報表分析工作是由不同的使用者具體執行的，他們實際分析的核心與側重點各有不同，但最終的目的卻是一致的。一般來說，企業的財務報表分析主要包含了三個方面的基本內容，即對企業的實際償債能力、企業權益的結構進行詳細分析，估量對債務資金的利用程度。這三項內容之間是相互聯系，并有著互補作用的，可以為企業的會計信息使用者提供更為可靠的會計信息。那么，在財務報表分析中，能夠促使企業順利實現財務目標的核心部分就是其償債能力，企業的營運能力則是一種物質保障，盈利能力是償債能力與營運能力同時作用的結果。

2房地產企業財務報表的局限之處

（1）房地產企業的預收賬款增加

影響了財務報表使用者對于企業償債能力的判斷。由于房地產企業生產經營涉及的面很廣，并有一種特殊的預售制度，因此，它的項目預售到收入確定，需要經歷一個較為漫長的過程。一般來說，最少要花費幾個月的時間，有時甚至會需要幾年的時間。那么，應收賬款就是一個較大的問題，它不僅會加劇房地產企業的短期負債，同時還會大大削弱所有者的正當權益。而企業的財務報表則無法準確反映出企業實際的盈利數據，大大降低了房地產企業的財務報表分析結果。

（2）房地產企業的一些期間費用會計入當期損益

從而導致報表使用者無法準確判斷出企業的實際經營成果。根據當前的房地產企業會計制度規定，房地產企業的實際開發經營過程中所產生的各項管理費用、財務費用以及銷售費用都應該計入到期間費用當中去，并直接劃入當期損益。這就會導致企業在工程竣工前發生嚴重的虧損情況，即使看到隱含的利潤，但是卻無法真實的反映出來。

3房地產企業財務報表分析的科學方法

（1）我們應該根據房地產企業的收款方式來重新分析其應收賬款

并確認實際收入情況。房地產企業的商品具有自身的特殊性，不僅生產周期長，而且所需的資金量龐大，它的收款方式與一般的商品是不相同的。一般來說，房地產企業可以采取一次性付款、分期付款、按揭付款等多種收款方式。在實際的收款過程中，一次性付款只是占到了少數。那么，針對一次性付款方式，我們就應該對房地產企業進行收入確認時，把收款項全部作為的核算數據，它可以明確表明房地產企業的財務風險得到了有效轉移。如果按照分期付款的方式進行銷售，房地產企業的收入確認就應該根據合同中約定的收款日期來進行確認，一旦出現了買方到了合同約定時間還存在費用欠賬情況，財務報表分析者就應該把買方的資信能力與實際欠付金額進行詳細且及時的分析。如果出現了買方缺乏資信以及欠付金額超過了房價的30%，就不可以確認收入。如果房地產企業的銷售以按揭付款形式為主，我們則必須以款項全部到齊為核心標準來確認最終收入。當然，房地產企業的所有預收賬款都應該進行相應的預結轉，并進行銷售稅金的計提。

（2）我們應該根據收入與費用配比原則來合理整改房地產

企業收入結轉前所產生的期間費用。這就需要房地產企業的財務總監強化財務報表分析工作，不僅需要編制出核心的戰略標準，還需要對金融市場與價值管理工作發揮出重要的作用。這是因為在全球經濟一體化趨勢日益加快的大背景下，傳統的財務管理知識顯然已經無法適應現代企業的發展需求，這就需要我們房地產企業的財務管理工作者與企業管理者都堅持優質的原則，并及時做好相關的資本市場與財務管理狀況研究與分析，還應該充分利用好現代化的技術手段，確保自己的財務報表分析工作做到位，最大程度的保護好相關企業所有者與股東的合法權益。

（3）我們還應該對房地產企業的成本構成進行科學合理的分析與研究

以讓房地產企業的成本得到有效的確認。房地產企業的開發建設工作較為特殊，它需要購置一個并沒有經過開發的土地，然后再根據周邊的土地價格進行細致比較后開展相關的評估工作。在評估過后，對于一些已經剔除到資金成本后的財務數據可以確認為土地增值額。對于一些本來應該入賬而并沒有實際入賬的工程款項，房地產企業則應該通過預算或估算的方式來進行入賬，從而確保房地產企業的收入與費用配比較為合理可行，并對收入結轉前產生的各項期間費用進行合理且適當的調整。

4房地產企業財務報表分析的特殊性要求

（1）充分利用財務報表外的信息

房地產企業的財務報表數據有著自身的局限性，并不能全面且客觀的反映出企業的真實財務狀況與經營狀況。因此，我們就應該對財務報表的大量表外信息進行合理的分析與運用，并選擇合適的會計分析方法，讓其為房地產企業的財務數據分析提供更為可靠的依據。

（2）重視對現金流量表的分析工作

房地產企業的現金流量表是以收付實現制來編制的，因此，它的數據更為客觀真實。因此，我們就應該對其進行相應的分析，讓其對企業的相對利潤指標發揮出切實的指導性作用，并對財務報表的項目進行具體分析和做出一定的調整，從而更好的應對財務報表中的數據受到會計準則的約束而造成的不良影響。這樣，財務報表分析則可以準確的判斷出房地產企業實際的償債能力。

5結論

綜上所述，房地產企業是一個資金密集型生產經營企業，它的財務管理工作有著更為關鍵的地位與作用。其中，財務報表分析工作更是重中之重。它主要是指在財務報表內容的基礎上，采取一定的財務報表分析方法來確保企業的財務報表信息的真實可靠性。如果我們采取了合適的財務報表分析方法，則可以更好的滿足企業與一些利益集團的決策需求，而且還可以有效滿足企業內部的管理決策需求。因此，我們說，房地產企業的財務報表分析工作最為根本的任務就是要把實際產生的報表數據合理轉化成有利于推動特定決策發展的信息，確保房地產企業的價值不斷增加。

作者：程紅單位：新京集團重慶置業有限公司