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摘要：房地產和物業管理市場在發展中存在著一些典型的問題，物權法中的“建筑物區分所有權制度”將對業主權益的保護以及促進物業管理企業的規范管理產生深遠的影響。

備受全社會廣泛關注的《物權法》出臺的腳步日益臨近，它作為調整財產關系的重要法律，對明確財產歸屬、合理利用和保護財產，維護經濟秩序具有重大作用。尤其是物權法中的“建筑物區分所有權制度”將對保護業主權益、規范和調整物業管理企業的行為起著不可替代的作用。

隨著我國城市現代化進程的加速，各地興建了大量的居民住宅小區，而一棟建筑物常常不可能為一人所有或數人共有，只能分割為不同部分而為眾多的住戶所有，此種現象即是建筑物區分所有。建筑物區分所有權包括三個方面的內容：建筑物區分所有人對專有部分的所有權，建筑物區分所有人對共有部分的共有權(其中又包括共同使用權與專有使用權)，建筑物區分所有人的成員權。

一、目前住宅小區存在的幾個典型問題

筆者以為，目前住宅小區存在的幾個典型問題可以歸結為以下三個典型案例。

案例1

對共有部分使用產生的糾紛

甲某和乙某是上下樓鄰居，2003年甲某對衛生間進行了改造，不久，甲某因排水不暢在征得物業管理公司的同意下改動了單元樓內的下水管道?？墒怯捎谑┕げ划?，甲某改動的下水管道在使用過程中存在滲漏現象，滲漏的水部分破壞了樓下乙某家的裝潢。乙某找甲某和物業管理公司多次協商未果，遂將甲某和物業管理公司一并告上了法庭。

案例2：地下停車位的產權歸屬問題

某市某商品住宅小區建成于90年代，開發商在與物業管理公司簽訂前期物業管理協議時明確注明該小區地下停車場的

產權屬于開發商，并將這些停車位以較高的價格賣給了小區的部分業主，僅留出很少的停車位用于臨時停車。結果，出現了相當數量的有車業主爭占少量臨時停車位，有時，個別無處停車的業主將車停在了停車場出口，導致全部車輛都無法出入的現象。最后，業主們覺得自身的權益受到了侵害，對開發商的行為和開發商與物業管理公司簽訂的前期物業管理協議的合法性提出了質疑。

案例3：外墻廣告的問題

某市一棟單體高層住宅，1997年物業管理公司與當地一家廣告公司簽訂《外墻使用協議》

，約定由該廣告公司出資租用該住宅臨街面外墻，用于修建廣告牌，其廣告牌的收益歸廣告公司所有，使用期為10年。而物業管理公司則將該筆外墻出租的租金收入自家口袋。1999年該小區業主以外墻屬于小區全體業主共同所有，并且廣告牌侵犯了業主的采光、通風、安全等權利為由，向法院提起訴訟，要求判令廣告公司拆除廣告牌，停止侵害，恢復原狀，并將該筆外墻出租的租金全部返還給全體業主。

二、物權法對解決住宅小區存在問題的重要作用

不難看出，上面三個案例的核心問題是物權法中建筑物區分所有權。

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案例一是建筑物區分所有權中因“共有權”引起的紛爭。所謂共有部分，是指區分所有建筑物除專有部分以外的其他部分以及不屬于專有部分的附屬物。具體而言，共有部分包括兩個方面：（1）不屬于專有部分的建筑物其他部分。它是指作為共有權客體的建筑物本體部分，如電梯、走廊、屋頂、支柱等。（2）不屬于專有的附屬建筑物。它是指區分所有建筑物相分離的，作為共有權客體的附屬建筑物部分，如排水設備、給水設備、防火設備、天井、水塔、游泳池。

因此，共有權也就指以區分所有建筑物的共有部分為標的物的權利。對共同共有的財產，各區分所有人應不按份額、共同合理使用，而對按份共有的財產，則各區分所有人應按照確定的份額使用、收益。任何一方所有人超越權利范圍而使用，將侵害他方權益，應停止侵害并賠償損失。各共有人對共有財產和設施共同負有維護、保護、管理、改良等義務，對共有財產的使用方式必須合理，必須按照共有財產的目的和性質加以使用或收益，任何一方因使用不當、擅自改建共有物或造成共用物被損害的，應停止侵害、恢復原狀、賠償損失。

而本案例中對于共有部分的墻壁、樓地板及共有部分內的管線，區分所有權人就不可以擅自以自己的行為妨礙其他建筑物區分所有人對共有物的使用。甲某恰恰違背了這項義務，改動了單元樓內的下水管線且施工不當造成對乙某權利的侵害，在這期間，物業管理公司又因越權同意甲某改動樓道內的下水管道，這

樣在一定程度上也造成了損壞的發生。所以，最后法院判令甲某“恢復原狀”并賠償乙某的損失，也是應該的。

這個案例在一定程度上提醒擅自改變建筑物共有物進而侵害其他建筑物區分所有人對共有物的使用的業主注意自己的行為，同時也提醒了那些無視或輕視建筑物區分所有人權益的物業管理公司認真學習法律，提高自身規范管理和規范服務的水平和能力。

2、案例二所反映的問題在當今的房地產和物業管理行業是普遍存在的。在討論之前，讓我們先看一個現實的情況：據不完全統計，深圳市目前平均每3.3部車輛才有一個停車位，而平均每天裝牌上路的新車就大約有500多輛，高峰期甚至每天突破700輛。停車難的問題相當突出，以至于有些購房者在購買房產前先詢問開發商或售樓公司有關住宅小區總戶數和車位數的情況以及車位是否可以與房產一起購買，如果車位數太少或不能購買，則不會考慮購買此處房產。

目前，對商品房住宅小區停車位可否買賣、應否買賣有兩種截然不同的意見，房地產開發商和購房者的意見涇渭分明。房地產開發商大多主張不計算容積率的停車位可以買賣，其主要理由在于充分調動房地產開發商的投資停車位的積極性，滿足業主的需要。購房者則大多主張不計算容積率的停車位作為住宅小區的公用設施，不宜由少數人或強勢集團獨占，以避免有限的不計算容積率停車位的共用資源被少數人壟斷使用，損害住宅小區業主的整體利益，而且住宅小區的不計算容積率的停車位已計入房地產開發的建設成本之中，房地產開發商不應利用不計算容積率的停車位謀取非法的商業利益。

綜上所述，就目前的相關法律規定看，對商品房住宅小區停車位可否買賣尚沒有一個十分明確的規定。因此，相信物權法中的“建筑物區分所有權制度”將準確的界定建筑物區分所有權人與開發商之間的權利，從根本上解決目前普遍存在的問題，避免類似侵害建筑物區分所有權人權益的情況再度發生。

3、在案例三中，外墻廣告為什么成了糾紛的起源？究其原因，還在于作為設置戶外廣告的“建筑物外墻”的產權到底歸屬誰的問題，這個問題一旦明確，則相應的產權人也就自然的享有處分權和收益權。

建筑物區分所有人的共有權的內容，是指區分所有人作為按份共有人的權利和義務。一般而言，區分所有人作為共有人對共有部分享有四項權利：使用權；受益權；改良權；管理權。

筆者認為，對區分所有共有部分的性質不應一概而論，應根據具體的使用情況來確定。所謂具體的使用情況，是指如果共有財產是各區分所有人共有使用的財產，不能具體將哪一部分的財產確定為他人使用，也不能按照一定的份額確定使用范圍。則只能認為該財產為共同共有的財產。一般來說，對建筑物內的共有的門廳、陽臺、樓面、樓道、廚房、廁所以及院落、上下水設施等，不能按照份額來確定使用的范圍，但對某些財產的收益可以根據一定的份額進行分配。

因此，本案例中物業管理公司將該建筑物的臨街外墻面出租給某廣告公司用于廣告并將租金占為己有，筆者認為，該外墻面應歸全體建筑物區分所有人所共有，物業管理公司在未征得建筑物區分所有人同意的情況下無權將該外墻面出租給廣告公司，更不能私自吞沒所收租金，即所獲得的收益應由全體建筑物區分所有人所共同所有。由此可見，本案中物業管理公司的做法確實侵害了建筑物區分所有人的權益。

參考文獻：

1、王利明，《物權法研究》，中國人民大學出版社

2、全國人大常委會法制工作委員會民法室編，《物權法（草案）參考》，中國民主法制出版社

對目前住宅小區的幾個典型問題的法律思考