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一、房地產分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房地產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

二、產權主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人的房屋時，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

三、侵犯優先購買權，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣出租房時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租有優先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

四、單位違反規定購房，合同無效。

機關團體、部隊、企事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上民政部門批準。

五、價格上有欺詐行為，顯失公平，合同無效。

買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私有房評價標準議定價格，于房屋所在地房管機關同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發現內在質量有問題的，買賣雙方可重新議定價格，協商不成的，可向法院起訴。

六、非法轉讓，合同無效。

根據《城市房地產管理法》的規定，下列房地產不得轉讓（包括買賣）：

1．以出讓方式取得土地使用權的，不符合房地產條件的；

2．司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

3．依法收回土地使用權的；

4．共有房地產，未得到其他共有人書面同意的；

5．權屬有爭議的；

6．未依法登記領取權屬證書的；

7．法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

七、房地產公司沒有辦理預售房許可證，對外銷售的合同無效。