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企業物業管理范文第1篇

（一）規模偏小，經濟效益不好

物業管理企業物業服務發展困難的原因之一就是企業規模較小，因此限制了企業的進一步發展。從而導致物業服務一直得不到有效的創新，滿足不了社會的發展要求。如若物業管理企業要想迅速發展，首先應改變原有的經營規模，擴大其發展空間，加大業務量，以便提高經濟效益，促進物業服務的創新。

（二）缺乏優秀的管理人才

目前我國的物業管理企業對工作人員的要求較低，致使物業服務者的整體素質不高，從而影響了物業服務的發展。對于此現象，應提高對物業服務人員要求，在工作人員進入崗位之前要進行相關的培訓，確保其符合物業管理企業的發展要求。同時物業管理企業應吸收大量的管理人才，提高企業的管理秩序，從而降低企業工作人員流動性大的現象。同時，物業管理企業還應針對物業服務人員制定相關的服務制度，要求工作人員必須按照制度來實施工作，以便提高物業管理企業物業服務的質量。

（三）建管不分，引發服務矛盾

我國物業管理企業發展初期，實施“誰開發，誰管理”的策略。但由于物業管理企業存在著規模較小，無法有效開展工作的劣勢，致使物業管理企業與開發商之間的責任劃分不清楚，導致在房屋建設后期產生許多矛盾。例如，開發商為了自身利益，不顧居民的生命安全，建設質量不合格的住房供居民居住。導致居民不斷向物業管理企業進行投訴，但是物業服務人員又無法向居民解釋到底是哪方的責任。因此由于建管不分的緣故，大大降低了物業服務的質量，促使居民對物業的服務產生不滿的現象。目前我國物業管理企業物業服務仍存在著一些問題，為了解決這些問題，相關部門應采取相應措施，對物業服務進行有效的創新，從而提高物業服務質量，滿足社會發展的要求。

二、物業管理企業物業服務的創新策略

（一）培養學習型員工

在推動物業服務創新的過程中，可通過舉辦文化活動等調動服務人員的學習熱情，鼓勵全體員工進行學習，營造一個良好的企業學習氛圍，提高員工的創新思維，促進物業管理企業的進一步發展。同時也可對員工進行相關培訓，促使員工加強自主意識，提高對工作的積極性，并加強自身素質的培養，以便提高物業服務人員的服務質量。國外的物業管理經驗較為豐富，因此為了有效培養學習型員工，應合理借鑒國外的物業管理方式，以便提高物業服務質量，促進物業管理企業的發展。

（二）提供菜單式服務

為了提高物業的服務質量，物業管理企業可提供“菜單式”服務，注重擴大服務范圍，提供高質量的服務。在客戶的衣食住行等方面出現問題時，也應給予相應的服務，以便滿足客戶對服務的要求。同時在提供服務時，可給予客戶自己選擇的權利，讓其帶著愉快的心情享受物業的服務內容。“菜單式”服務模式堅持以人為本的原則，大大提高了服務質量，解決了原有物業服務存在的問題，提高了客戶的滿意程度。并且通過服務模式的轉變，還可為物業管理企業帶來一批新的客戶，擴大企業的業務量，提高企業經濟收益。但是在企業實施此服務模式時，要注意提供確定物業服務的項目和物業服務的收費標準，從而降低因服務項目與價格不符，而發生不必要的矛盾。

（三）開展多種經營

開展多種經營模式，可在保證物業服務質量的同時，提高物業管理企業的效益。隨著物業管理企業的不斷發展，客戶不再滿足于保安、保潔和保養，而是提高了對物業管理的要求，要求其增加服務內容。例如，建立休閑娛樂設施等。隨著客戶要求的轉變，物業管理企業也應改變原有的經營模式，向開展多種經營轉變，提高企業經濟效益的同時滿足客戶的各方面要求。隨著人們生活水平的提供，客戶對物業服務有了新的要求。而物業服務的創新就是為了滿足客戶心理要求的同時，為客戶提供更多的服務，并在此過程中采取新穎的策略來提高企業的經濟效益。開展多種經營模式，充分利用物業區域有限的資源，擺脫客戶為物業服務帶來的新的挑戰。

（四）提供全程物業服務策劃

全程物業服務策劃要求物業管理企業介入地產設計、施工等全過程，并且在介入的過程中物業服務人員有不懂的地方要及時與地產管理人員進行交流溝通，以便物業服務人員了解地產企業建設住房的全過程，從而可為客戶提供全程的物業服務。全程物業服務策劃是在滿足客戶的要求下實施的，其可對地產的規劃等方面進行嚴格的把關，根據客戶的要求為地產開發提供相關的開發對策，實現物業管理的全新服務目標。但是由于地產策劃與全程物業服務策劃的關注點不同，因此在房地產開發的前期，就應做好相應的溝通。

三、結論

企業物業管理范文第2篇

（一）接管驗收不科學。

我國在1991年7月1日就實施了《房屋接管驗收標準》，旨在規范我國尚未成熟的物業服務行業的房屋接管驗收這一階段，然而在二十多年后的今天，我國前期物業管理的接管驗收狀況似乎仍然不容樂觀，嚴格按照《房屋接管驗收標準》進行接管驗收的物業服務企業占有很少的比例。一方面物業接管驗收項目不完善；另一方面物業接管驗收小組未成立，在接管驗收新建物業時進行的接管驗收僅僅是安排物業管理專業實習生和保安進行簡單的驗收。物業管理專業實習生和保安人員不是建筑工程類專業的專業人員，他們僅僅能按照常識或者少量專業知識進行驗收，主體結構、電氣、附屬工程等的接管驗收他們根本不能從專業的角度進行，甚至沒有進行驗收。不論是從開發商處接收新建物業，還是從另一個物業服務企業處接收原有物業，物業服務企業都要嚴格進行物業接管驗收，因為這不僅是對業主合法利益的維護，也是對物業服務企業合法利益的維護。

（二）部門設置不合理。

雖然物業服務企業的部門設置各不相同，但是基本的部門都應包括客服部、工程部、保潔部、安保部。但是由于物業服務行業是一個微利行業，因此很多物業服務企業都以減少部門設置來降低成本。物業服務企業部門設置不完善，導致業主在有疑問時不知道找哪個部門，從而形成對物業服務企業整體的印象不好，并影響以后對物業服務企業的印象，最終可能導致合作關系的破裂。

（三）前期物業管理的概念理解不清晰。

物業服務企業對前期物業管理概念的理解模糊是我國物業管理行業的一個通病，也是不能準確明確房地產開發商、物業服務企業、業主三方權益的主要障礙，同時也是導致業戶和物業服務企業矛盾糾紛的主要根源之一。在前期物業管理階段預收一年物業服務費是錯誤理解前期物業管理的概念的外在表現，認為前期物業服務合同一旦簽訂，業主和物業服務企業就存在了相對長遠的法律關系，進而損害了業戶的合法利益。（六）公關工作不到位。隨著市場經濟的不斷發展成熟，經濟網絡下的各個成員之間的聯系也日益密切，物業服務企業作為成員之一，它同樣需要同其他各個成員之間的聯系，同時由于前期物業管理的對象主要是新建物業，因此物業服務企業初次接觸新建項目勢必需要當地組織、企業和政府部門的幫助。然而，在我國物業管理中，特別是前期物業管理中，物業服務企業的公關工作差強人意。

二、對策分析

（一）房地產開發企業履行義務是搞好前期物業管理的前提。

房地產開發企業作為新建物業的大業主，前期物業管理的好壞密切關系著它開發的物業的銷售業績，同時房地產開發企業同業主之間的關系不是在簽訂商品房買賣合同的時候就終止了，而是會延續到物業買受人購買物業后的某一時刻，因此，房地產開發企業有權利和義務以及必要性為物業買受人享受的前期物業服務質量負責。針對前期物業管理中的問題，房地產開發企業首先要自覺遵守行業規則，在選聘物業服務企業的時候應當充分考慮物業服務企業的資質和其工作業績，不得只顧自身利益而忽略業主利益，聘請沒有資質或者其資質不能管理所開發物業的物業服務企業，不得私下串通物業服務企業損害業主利益；其次應該履行其職責，房地產開發企業是新建物業的大業主，它擁有業主的所有權利，例如監督前期物業管理期間物業服務企業的合同履行情況的權利。房地產開發企業應當監督物業服務企業制定物業管理方案，設置完善的部門。

（二）完善物業管理法律法規是搞好前期物業管理的保障。

制度具有根本性、全局性、穩定性。作為新興行業的物業管理實踐先于物業管理法律法規建設，地方性法規早于全國性法規。回顧物業管理在我國內地興起的三十年，我國物業管理行業的法律法規如雨后春筍般出現，這表明了新行業的興起總需要法律法規的保駕護航，而實踐也證明了正是如此。雖然我國物業管理行業的法律法規在不斷增多完善，但是仍然存在許多法律空白，需要從物業服務企業選聘制度、業主參與制度等方面加強物業管理法律法規的完善。

（三）加強物業服務企業自身建設是搞好前期物業管理的關鍵。

物業服務企業加強自身的監管。物業服務企業也是市場經濟中的一分子，也是盈利性企業，但是它是微利的。在市場競爭日益激烈的今天，各行各業的生存空間愈來愈狹小，而微利性的物業服務性行業更加如此。如何在日益縮小的生存空間中找尋發展的空間，如何充分利用前期物業管理為物業服務企業創造更多價值，加強物業服務企業自身建設是關鍵。因此物業企業必須加強員工素質建設，提升物業企業公關能力建設，培養物業企業文化建設，加強物業服務企業自身建設將是搞好前期物業管理的關鍵。

（四）政府部門加強監管和宣傳是搞好前期物業管理的重要條件。

企業物業管理范文第3篇

由于電力企業長期以來一直將物業管理部門當做是后期服務部，正是由于對其的定位錯誤，常常安排一些老弱病殘，或一些快要退休的老職工，并且在物業管理員工培養方面存在嚴重不足，結果導致現階段電力企業物業管理人才嚴重匱乏。作為物業管理人員，不僅需要具備物業管理專業的知識，還必須掌握經濟管理、房地產、建筑、法律等方面的技能，就我國電力企業現階段的物業管理人員配置來說，文化素質以及專業素養有待提升，在很大程度上影響了物業管理的發展。

2.優化電力企業物業管理的對策

2.1早期全面介入，強化物業建設質量

只有具備高品質的物業，才能提高物業管理的水平。這就需要物業公司盡早的介入，作為物業管理企業來說，應當考慮從后期物業管理的角度出發，綜合考慮業主、開放商等各方面的利益，將物業管理各個細節延伸到開發建設的各個環節，提出行之有效的規劃、設計建議，為物業后期管理提供便利。

2.2加強電力企業內部管理，強化服務意識

為了提高物業管理的服務質量，首先就需要從物業管理企業的內部出發，逐漸的轉變員工的服務意識，并加強對其專業技能以及理論知識的培養，執行競爭上崗制度，合理安排物業管理的程序。具體的措施體現在以下幾個方面：

（1）引進優秀的物業管理高層人才，充分發揮其在物業管理中的領導才能。

（2）加強對物業管理企業員工的培訓，包括專業管理以及相關方面的知識，定期進行考核，采用評比等手段，提升員工自身的綜合素質；

（3）加強物業管理企業的內部管理制度，建立良好的企業文化，增強企業的凝聚力，使全體員工樹立高質量的服務意識，提高物業管理整體的服務質量。

2.3規范物業管理自身的行為

為了規范物業管理自身的行為，需要做好以下幾個方面的工作：

（1）物業管理工作本身存在程序復雜、項目眾多、環節繁雜等特點，需要加強對物業的日常管理，強化管理崗位，突出工作程序，優化物業管理的中心環節。

（2）完善物業管理相關的法律法規，有效的約束物業管理的行為。物業管理企業也需要引進質量體系，制定質量監督手冊，運用國際通用的準則，規范物業招投標、管理服務方案制定、接管驗收、入伙管理、職工回訪、有償服務、退伙管理等所有過程的控制要求，來逐步完善其質量管理體系。

（3）物業管理企業需要加強對企業員工的溝通，關系員工的工作與生活，和諧企業與員工之間的關系。另外，要建立科學的獎罰制度，激勵員工，充分挖掘員工的潛力，積極聽取員工的建議。

3總結

企業物業管理范文第4篇

委托方（以下簡稱甲方）：

組織名稱：________

代表人：________

地址；________

聯系電話：________

受委托方（以下簡稱乙方）：

企業名稱：________

法定代表人：________

注冊地址：________

聯系電話：________

根據有關法律、法規、在自愿、平等、協商一玫的基礎上，甲方將_______（牧業名稱）委托乙方實和行物業管理，訂立本合同。

第二條物業基本情況

物業類型：________

座落位置：____市____區____路（街道）____號

四至：____________

占地面積：____平方米

建筑面積：____平方米

（委托管理的物業構成細目見附件）

第三條乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業全體業主和物業使用人均應履行本合同，承擔相應的責任。 第二章 委托管理事項

第四條房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院____.

第五條共用設施、設備的維修、養護、運行和管理，包括：共用的上下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空調、供暖鍋爐房、樓內消防設施設備、 電梯、____、____、____.

第六條公共設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理、包括道路、外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場、____、____、____、____.

第七條公共綠地的養護與管理。

第八條附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體場所____、____、____.

第九條公共環境衛生，包括房屋共用部位的清潔衛生，公共場所的清潔衛、垃圾的收集、____、____、____.

第十條交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、____、___、___.

第十二條管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。

第十三條負責向業主和物業使用人收取下列費用：

1. 物業管理費：________

2. 保潔費：________

3. 保安費：________

4. 房屋設備運行費：________

5. 維修養護費：________

第十四條業主和物業使用人房屋自用部位、自用設備及設備的維修、養護在當事人提出委托時，乙方須接受委托并合理收費。

第十五條對業主牧業使用人違反《業主公約》的行為，針對具體行為并根情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、____等措施。

第十六條其他委托事項 第三章 委托管理期限

第十七條委托管理期限為____年。自____年____月________時起至____年____月____日____時止。 第四章 雙方權利義務

第十八條甲方權利義務

1、 代表和維護產權人、使用人的合法權益；

2、 制定《業主公約》并監督業主和物業使用人遵守公約；

3、 審定乙方制定的物業管理方案；

4、 檢查監督乙方管理工作的執行情況；

5、 審議乙方年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；

6、 在合同生效之日起____日內向乙方提供____平方米建筑面積管理用房（產權仍屬甲方），由乙方按下列第____項執行；

（1） 無償使用；

（2） 按建筑面積每月每平方米____元租用，其租金收入用于____.

7. 負責歸集物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起____日內向乙方提供；

8. 當業主和物業使用人不按規定交納牧業管理費時，負責催交或以____方式償付；

9. 協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題；

（1）________

（2）________

10. 協助乙方做好牧業管理工作和宣傳教育、文化生活；

第十九條乙方權利義務

1. 根據有關法律、法規及本合同的約定，制定牧業管理方安；

2. 對業主和物業使用人違反法規、規章的行為，提請有關部門處理；

3. 按本合同第十五條的約定，對業主和物主使用人違反業主公約的行為進行處理；

4. 選聘專營

公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責任轉讓給第三方；

5. 負責編制房屋、附屬建筑物、設施、設備、綠化的年度維修養護計劃，經雙方議定后由乙方組織實施；

6. 向業主和物業使用人書面告知物業的使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，書面告知有關限制條件，并負責監督；

7. 每___個月向全體業主和物業使用人公布一次維修養護費用收支使用情況；

8. 對本物業的公共設施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施；

9. 本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業管理的全部檔案資料； 第五章 物業管理服務要求標準

第二十條乙方須按下列約定，實現管理目標，即業主和物業使用人對乙方管理滿意率達到___%

1. 房屋外觀：______

2. 設備運行：______

3. 房屋及設施、設備的維修、養護：______

4. 公共環境：_________

5. 綠化：_________

6. 交通秩序：_________

7. 保安：_________

8. 急修：_________

小修：_________ 第六章 物業管理服務費用

第二十一條物業管理服務費

1. 管理費由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業主收取；

2. 保潔費由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業主或物業使用人收取；

3. 保安費由乙方按建筑面積生平方米___元或按套每戶___元向業主或物業使用人收取；

4. 高層住宅電梯、水泵、___運行費按實結算，由乙方向業主收取；

5. 管理服務費標準的調整，按___調整；

6. 對業務和物業使用人逾期交納物業管理費的，乙方可以從逾期之日起按應繳費用千分之三加收滯納金。

第二十二條住宅區域的非居住用房管理服務費按居住收費標準的___倍取。

第二十三條車位和使用管理費用由乙方按下列標準向車位使用人收取；

1、 露天車位：______

2、 車庫車位：______

第二十四條乙方對業主或物業使用人的房屋自用部位、自用設備維修養護其他特約服務，由業主或物業使用人按實際發生的費用計付。

第二十五條乙方向業主和物業使用人提供的其他服務項目的收取標準約定下：

1.______

2.______

第二十六條房屋共用部位、共用設備、設施、公共設施的維修、養護費用物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的住宅區建筑面積比例共同承擔，在物業維修基金中列支或直接向業主收取。 第七章 違約責任

第二十七條甲方違反本合同第十八條第___款的約定，使乙方未完成規管理目標，乙方有權要求甲方在一不定期限內解決，逾期未解決的乙方有權終止合同；造成乙方經濟損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。

第二十八條乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標，甲方有權求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失，乙方應給予甲方有權終止合同；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。

第三十條甲乙雙方任何一方無法律依據提前終止保同的違約方應賠償對方__元的違約金；造成對方經濟損失的，應給予經濟賠償。 第八章 附則

第三十一條雙方約定自本合同生效之日起___天內，根據甲方委托管理項，辦理接管驗收手續。

第三十二條雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協議，充協議與合同具有相同等效力。

第三十三條本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內，空部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。

本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和規章執行。

第三十四條本合同正本連同附件____頁，一式三份，甲乙雙方及物業理行政主管部門（備案）各執一份，具有同等法律效力。

第三十五條因房屋建造質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產生質量右故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。

第三十六條本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方按有關法律規定及時協商處理。

第三十七條本合同在履行中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成時，請____市仲裁委員會裁決（當事人雙方沒有達成書面仲裁協議的，可以向人民法院）。

第三十八條合同期滿，本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該事同期____天前向對方提出書面意見。

第三十九條本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

企業物業管理范文第5篇

關鍵詞：物業管理企業；成本；特點；管控

中圖分類號：F275.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）10-00-02

一、物業管理企業成本的特點

（一）成本控制

所謂成本控制是指企業的成本控制主體根據預先建立的成本管理目標，對各種影響因素采取預防和調節，以保證本單位成本管理目標的實現。在整個成本控制過程中，充分運用了系統工程的原理，以系統分析、估算和調節企業生產經營中發生的各種耗費，以發現漏洞、挖掘潛力、降低成本。

（二）物業管理企業成本的構成

按照《物業服務收費管理辦法》第十一條的規定，在實行包干制的情況下，物業服務企業的成本由物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤等幾部分構成。而在酬金制情況下，物業服務企業的成本由物業服務支出和物業管理企業的酬金等構成。

物業管理企業的成本一般包括以下幾方面：

1.管理人員和服務人員的工資、保險費及福利費等；

2.物業公共設施設備的日常維護費用；

3.物業管理區域清潔費用、綠化養護費與秩序維護費等；

4.物業管理企業辦公費用、固定資產折舊費用等等。

（三）物業管理企業成本的特點

物業管理企業的工作主要是根據物業服務合同的約定，對房屋以及配套設施及相關場地進行維修、養護、管理等等，這樣的工作性質決定了物業企業的成本呈現出以下特點。

1.點多

物業管理企業的成本具有多元化特征，包括服務成本、管理成本、經營成本等諸多方面。服務成本即物業企業提供服務的過程中所發生的成本，常見的服務成本有維護小區治安、進行消防檢查和演練、維護小區環境等過程中發生的成本。管理成本即對住戶房屋及配套設施和相關場所進行維修、養護、管理過程中所發生的成本，如房屋的檢修、供水供暖供氣管道的維護等等。經營成本如物業企業經營小區會所、經營公共設施等等所發生的費用，當然這部分費用一般可以通過收費得到補償。

2.面廣

為了獲取規模經濟效益，物業管理企業總是在不斷的擴大經營規模，所以地盤越來越多，市場越來越大，物業管理的分布面也越來越廣。此外物業管理成本具有多元化特征，這就使得物業管理成本的發生面越來越廣。

3.線長

物業管理工作從空間上延伸到物業區的每一個角落，而從時間上延伸到每一個時點，在各個環節都會發生人員、設備成本和費用，所以物業管理企業的成本線遍及每一個時點和每一個環節，相應的成本監控線也必須要延長。

4.管難

物業管理企業無論是企業員工還是管理對象都具有分散、管理難度大等特點，所以物業企業要統一管理模式、管理標準和核算體系。而不同的物業管理企業面臨不同的市場環境和業主結構，這就決定了這類企業很難采用統一的成本管理模式和統一的核算要求，所以物業管理企業成本管理工作難度很大。

二、物業管理企業成本管理現狀

改革開放以來我國物業管理行業有了很大發展，尤其是近年來房地產行業的火熱發展促進了物業企業質的飛躍，但是由于物業管理行業本身的特殊性，目前我國物業管理企業成本管理過程中存在很多問題。

（一）成本管理起點滯后

一般情況下，物業管理的成本高低受到小區總體布局的影響很大，所以物業管理企業應該從物業設計階段開始介入，對可能發生事故的安全隱患、存在賠款損失的潛在風險、可能導致設備經常發生故障的環節、可能造成增大人員設置的工作崗位等等方面向設計者提出合理化建議，參與施工及設備安裝過程，及早發現和解決問題，嚴把物業驗收關。而我國目前的情況是，物業設計與后期管理嚴重脫節，從而造成物業管理企業在后期管理上的被動局面。

（二）成本管理體制局限

目前大部分物業管理企業都采用了大型商業企業的一整套成本管理模式和體制，殊不知這兩類企業在很多方面都存在質的不同，大部分物業企業主要靠直接減少投入和支出，增加人員的勞動強度或延長工作時間以降低企業直接成本，而忽視了服務質量、人力資源、環境條件及其他環節的成本控制。

（三）成本管理主體單一、管理方式過于簡單

目前大多數物業企業提供的都只是一種簡單的粗放式服務，科技含量低、手段過于陳舊，基本上以手工操作形式為主，而且管理主體過于單一。

三、物業管理企業成本管控

（一）建立嚴謹高效的成本核算程序

對于任何企業而言，壓縮成本、加強成本核算都是增強其核心競爭力的首要環節，當然物業管理企業也不例外。

1.嚴格控制人工成本

由于物業公司提供的主要是無形的服務產品，所以其成本費用主要是人力成本，而且物業管理工作中有90%的工作是在管理處完成的，所以物業管理企業職能部門的設置一定要做到簡化、直接、高效。所以物業企業人員的配備上要少而精，選配勝任崗位要求的人員上崗。

2.控制管理費用及采購成本

物業管理企業的管理費用包括招待費、車輛使用費及日常辦公費用等等，為了節省費用，最好采取集中采購方式，以最低的成本購買到優質產品，另外經常采購的貨物最好與供貨廠家建立長期供貨關系，既可以獲得規模效應，又可以節省選購與送貨成本。

3.控制設備運行維護費用

在辦公過程中，應該盡可能采用節能設備，另外，各管理處對公共燈光進行調整和改造，同時科學合理的安排設備運行數量與運行時間，做到統籌兼顧、節約費用。

4.建立科學合理的物業管理費收費制度

物業管理企業應該根據小區住戶實際情況，采用單月、半年等等不同的收費制度，切忌前松后緊，這樣很容易發生住戶拖欠物業費的情況。物業管理企業的應收賬款與商業企業有很大區別，它不僅不會帶來信用銷售，還會有礙企業利潤的增加，所以物業企業在平時就應加大對應收賬款的管理，防微杜漸。

（二）從設計階段介入進行前期物業管理

物業管理的成本高低受到小區總體布局的影響很大，所以物業管理企業應該從物業設計階段開始介入，對可能發生事故的安全隱患、存在賠款損失的潛在風險、可能導致設備經常發生故障的環節、可能造成增大人員設置的工作崗位等等方面向設計者提出合理化建議，參與施工及設備安裝過程，及早發現和解決問題，嚴把物業驗收關。

（三）完善細節管理

注重細節管理就是要克服成本管理中常見的“跑冒滴漏”現象，要從節約每一度電、每一滴水和每一張紙做起，因為隨著企業規模和管理范圍的不斷擴大，物業管理企業的崗位和成本發生點會無止境的擴張，所以每一個成本發生點都要制定嚴格的耗費標準，責任到人，進行量化考核。

（四）采用“一拖N”管理模式，強化客戶服務中心的作用

所謂“一拖N”管理模式就是以一個服務處為核心，“輻射式”管理其他事務。常見的做法是以客戶服務中心作為物業管理企業的核心。

作為物業管理企業的服務處，實際上是一個往復提供無形服務的生產中心，既然作為生產單位就需要有相應的生產指揮和調度中心，負責組織、指揮、協調和控制整個生產和服務過程，這里的“客戶服務中心”正是物業管理企業的生產指揮和調度中心。“客戶服務中心”是管理處組織架構的核心所在，根據統計，管理處有80%的日常服務工作是由客服中心負責完成的，根據法規規定，服務處處長則是客服中心的第一責任人，其職責范圍主要是管理處的日常經營管理、績效考核和業務監管等方面。

以“客戶服務中心”為核心的組織架構能夠最大限度的發揮基層員工的工作積極性和主動性，尤其能調動和發揮各個“班組長”的組織和協調能力，減少管理人員的配置和管理服務的環節，最大限度的降低和節約人力成本。當然也可以使管理人員從日常繁瑣的業務中解脫出來，集中精力處理好本領域的事務。

四、結論

對于點多、面廣、線長及管難的物業管理企業成本管理而言，加強成本控制是其增強競爭力、增加盈利的根本途徑。在過去物業企業對自身的成本狀況了解不足，如果在本企業管理中能合理引用成本控制理念，將會節省一大筆費用，進而為企業增加利潤贏得空間，當然成本控制并非是盲目進行的，這就需要物業管理企業根據相關理論的指導達到成本管控目的。

參考文獻：