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代理人合同范文第1篇

關鍵詞：現代人力資源管理；傳統人事管理；戰略管理

現代企業管理理念發展至今，愈來愈強調通過對管理目標的戰略性管理來實現資源最優化配置，因此管理涉及的范圍逐漸寬廣和細致化，人力資源管理作為企業管理的一個分支逐漸剝離出來，形成一門專業學科。人力資源管理顧名思義是指對人事工作的管理，可定義為“通過確定勞動力的需求，儲備招聘到的人員，招聘和選拔人員，安置、提升、考評，對業務做出計劃、定報酬以及培訓或培養在崗位上的和待補充的員工，是他們有效地完成這些工作，以補充并不斷充實組織機構中的職位。”[1]

時展至今，現代人力資源管理在管理理念和管理模式等諸多方面做出改進，與企業戰略目標管理合為一體，形成了一種深層次的新型管理形式。

一、現代人力資源管理發展歷程

從理論角度來看，現代人力資源管理的發展大約歷經了三個階段。第一階段始于工業革命時期，集中生產直接促使人類變自然生產為自覺組織生產力，對生產事項的管理成為時代的客觀需要。直至十九世紀末期，管理學科快速發展，人力資源隨之進入第二階段。在這一時期，古典人力資源管理的理論雛形出現，以“事”為中心的管理職能獨立出來，在作業人員之外設立專職人員承擔對其的管理工作。

直至二戰后期，管理學派理論紛呈，現代人力資源管理理論融合各家所長，形成堅實的理論基礎，從而邁入第三個階段。這一時期的人力資源管理理論除了強調管理職能之外，最大的特點之一是結合社會行為與人際關系理論，從心理學角度出發將生產效率與人的自我實現兩個二維目標結合在一起，最具代表性的理論由以梅奧為代表的人及管理理論、馬斯洛的需求理論、赫茨伯格的激勵理論等等。

上世紀八十年代之后，對人力資源管理理論和模式的研究趨于細化，這一領域的又有了較大突破。此時，人力資源效果、人力資源政策、利益協調、對個人與組織的長期影響等都成為其研究的側重點，并隨之結合管理儲備、激勵機制和戰略目標等共同構成現代企業日常管理內容。

二、傳統人事與現代人力資源管理的共同之處

（一）管理目的殊途同歸

雖然現代人力資源管理模型涉管事項事無巨細，績效評估手段愈加先進，但與傳統人事管理在根本目的上仍然保持一致。在此，二者都以完善單位管理和保證單位目標的實現為最終目的， 力求在不斷變化的經濟條件下， 充分利用“ 人” 這一能動資源， 實現人、財、物的最佳配合， 提高效率， 使員工實現自己的價值， 為單位、社會創造最大的財富[2]。

（二）管理對象相同

所謂人力資源是指勞動力資源，人力資源管理理論起源于對勞動力的管理，因此，無論從現代還是傳統理論來看，這一學科的管理對象離不開人。在企業經營運作當中，人力資源管理承擔起對組織內部勞動力以及其所蘊含的生產能力進行管理。宏觀角度，人力資源管理需要組織、培訓、管理、使用勞動力組織生產以達成經營目標。而微觀角度，人力資源管理則繼續計劃、組織、協調人與經營事項的關系以及人與人之間的關系，以充分發揮勞動力的潛能、實現創造價值。

（三）管理任務相同

企業人力資源管理的基本任務可以分為兩方面，一是激勵、考核員工績效，例如負責培訓考勤、職務升降、考核獎懲、績效管理、工資福利等等。二是組織績效，也就是通過組織生產率來提高員工的生產效率以及企業的經濟增加值，例如。人力資源管理理論從產生到發展至今，可以說始終圍繞這兩個維度來展開工作，因此，無論現代人力資源管理朝何種趨勢發展，其管理任務并不貴有本質上的改變。

三、現代人力資源管理的改進之處

（一）管理模式的改進

管理模式多元化、人性化可謂現代人力資源管理的一大特色之一。近幾十年來，西方管理學大師針對企業經營特點設計了多種全面、深入、有效的管理模型，將傳統的管理員工模式轉變為服務于員工的模式，有別于傳統人事管理對員工呆板的制度化管理，而是用現代的剛柔并濟的心理式管理[3]。現代管理模式下，人力管理的重點放在整體資源與潛能的開發上，善于通過有針對性的培訓與規范嚴謹的制度來提升員工的專業勝任能力和服從度，更有利于發揮出人才潛能。

（二）對“事”管理轉為對“人”管理

傳統的人力資源管理側重于在對事物的管理，善于使用制度控制和物質激勵等方法，而容易忽略員工心理滿足與職業發展。對比之下，現代人力資源管理在理論基礎中納入心理學、社會行為學和管理學方面的內容，在管理當中充分照顧到員工情感、個人價值以及職業生涯等，能夠從精神層次來穩定員工情緒，從而增加對企業組織的忠誠度，提高工作積極性與工作效率。這種由“事”到“人”的轉變體現出企業的長期管理規劃，與戰略目標相結合將非常有利于企業在人才方面形成長期戰略優勢。

（三）管理內容覆蓋更廣

現代人力資源管理除了要負責傳統的如招才納賢、整理保管人事檔案、職位調動、薪酬制定與核算等員工事物之外，管理的內容更加廣泛。由于對“人”的管理優先于對“事”的管理，其管理內容涉及勞動力資源的開發和利用的整個環節，職業規劃、技能培訓、潛力挖掘、創造力的激發、戰略實施、組織構架優化等等都涉及到人力資源管理，儼然成為企業管理的一大方面。

（四）強調戰略目標管理

作為企業管理的重要分域，現代企業人力資源管理的重點之一就是配合企業的戰略目標，以戰略為導向部署勞動力資源，協調人際關系、灌輸企業文化，從而使整個團隊配合協作來完成企業的戰略目標。本質上來講，現代人力資源管理可以看作整個企業管理系統的一部分，與企業價值增值、戰略規劃密切相關[4]。

四、強化管理，構建現代人力資源管理新圖騰

雖然近年來對管理學的研究日趨火熱，但我國在此方面仍然沒有形成較大優勢，特別是中小民營企業的管理理念和手段仍然顯得陳舊、低效，其對人力資源的管理效果仍然大有改進之處。因此，樹立現代人力資源管理理念、提升企業內部聚合力對企業發展來說顯得尤為迫切。筆者認為，以人為本的現代人力資源管理模式可從建章立制、薪酬激勵、人員晉升、績效考核以及戰略人力資源管理五個維度出發，根據企業經營特點，結合西方先進管理模型，從而設計出一套科學、系統、全面的戰略人力資源管理系統。與此同時，充分考慮和照顧到企業戰略目標，深入挖掘勞動力資源的潛力，將價值增值管理與人員績效考核評價融為一體。

現代市場環境下，已經不容企業忽視其內部勞動力的管理，只有充分吸收相關管理理論精髓，緊抓實踐，才能促使現代人力管理理論轉化成企業經營的核心優勢。

參考文獻：

[1] 王雷.人事管理與人力資源管理的比較分析[J].黑龍江科技信息，2012（28）：1517.

[2] 朱振光，鐘海燕.傳統人事管理與現代人力資源管理比較研究[J].市場論壇， 2011（02）：2931.

代理人合同范文第2篇

一、傳統人體經絡理論與現代物理學中的光、電、磁理論相結合的基本原理：

現代醫學表明；人體神經感覺信號的傳遞是依靠生物電信號來實現的。神經的電信號是生物化學電。也就是說，在人體的神經纖維中，是電信號或生物電荷的上傳下達來回運行，才是溝通大腦中樞神經與某個神經感覺細胞刺激點的關鍵因素。明白這一點至關重要。

當練功人的意念力集中到人體的某一個穴位時，這個穴位就產生了經氣。隨著意念力的增強，經氣產生積累的增多，此時經氣就會自動沿著人體組織間隙向前運行。經氣的這一微小舉動，被處于高度放松狀態的人體神經感覺細胞發現了，并及時通過神經纖維向大腦中樞神經發出傳感電信號。大腦中樞神經接到感覺信號后，立即做出反應，向受刺激點回復一個傳感電信號。這一來一往多次重復持續不斷地快速傳遞運行，就形成了連續的電流運行狀態。這時的神經纖維就象一根電線一樣，成了傳遞生物電信號的導體了。根據‘電生磁、磁生電’的原理。電、磁現象在人體神經纖維束上出現了。這也就是人們經常說到的，在經絡上檢測到有生物電現象的基本原理。

經氣的運行是在神經系統的控制之下運行的。在經氣運行的線路或者通道上分布著神經感覺細胞或神經纖維束，它們兩著大多時候是并排一塊運行的。這就是很多人很容易將經絡與神經混為一談的原因所在。

現在讓我們一同來學習一下現代物理學中的電、磁和電磁波是怎樣產生的。現代物理學認為：電磁波是電磁場的一種運動形態。電與磁可說是一體兩面，電流會產生磁場，變動的磁場則會產生電流，變化的電場和變化的磁場構成了一個不可分離的統一的場，這就是電磁場，而變化的電磁場在空間的傳播形成了電磁波。

由于人體神經系統，就象立體網絡一樣遍布全身各處。各個線路點的經氣運行都在它的掌握和控制范圍內。當練功人在做整體或者多點多線路的經絡同時運行時，經氣必然多點同時伴隨著神經感覺系統一塊做整體運行。此時的神經系統在多點不同線路的經氣不斷連續刺激下，大腦中樞神經就必然同時，向多個刺激傳感點發出多路來回的電信號動作。這同時多點多線路的神經傳感電信號來往，就以立體的形式構成了一個巨大復雜的帶電的神經網。由于這帶電的神經網絡，是隨著神經傳感電子信號的不斷變化而變化的。因此，這種變化的電流現象就會引起，其中的電場和磁場的變化。而這變化的電磁場在空間的傳播，就形成了電磁波。這就是人工有意識，有控制產生電磁場和電磁波的基本原理。

總之、練功人通過運用經氣這個‘工具’，來刺激人體的神經感覺細胞，促使神經系統產生傳感電子信號，通過電信號多次重復連續的上傳下達動作，致使人體神經纖維干束上產生了變動的電流現象。隨著練功人‘功力’的增加，向外發射電磁波的能量，也會相應的增加。

在經氣這個‘工具’的幫助下，人體原來沒有感覺的神經傳導線路，現在有了感覺。它對人體神經系統的拓展開發作用，以及對神經系統方面的疾病治療，必將會發揮積極的影響。

根據此原理，用科學的方法來解釋，練功人以前所存在的一些特異神秘現象，也就不困難了。例如、一些傳說的練功人功夫達到一定程度后，身體會向四周發出一種看不見的光。還有古印度修行人所說的三脈七輪中的頂輪上方有個發光體（梵天輪或梵穴輪）等等吧！這些現象均可以用現代電磁波理論中的光譜分類構成，來做出科學的合理解釋。

二、練功人與普通人向外釋出電磁波能量的區別：

電磁波定義：“從科學的角度來說，電磁波是能量的一種，凡是高于絕對零度的物體，都會釋出電磁波”。根據這個定義，也就是說普通人雖然沒有經過特別練習，也能向外釋出電磁波。只不過這種釋出是自然的、是不自覺的釋放，其釋放的能量也是非常微弱的。而練功人所釋出的電磁波能量則不同。它是由練功人思維意識產生電信號后，通過人體神經網絡運行來產生的一種電磁波能量。它是人工有意識產生的。其釋出的能量強與弱是由練功人的‘功夫’來決定的。

針灸雖然能夠使人體產生經氣，并且能傳感出生物電現象。但是，由于其穩定性差、且不容易連續運行，那種多點多線路經氣同時運行的復雜方法則更難以實現。因此，用針灸的方法來研究人體經絡與現代光電磁理論相結合，本就先天存在嚴重缺陷，其研究的結果是可想而知了。

人體生命是鮮活的、是運動的。因此、動態的經氣運行必將產生動態的光、電、磁現象，加上人大腦思維意識、中樞神經的干預和調節作用等。這些優勢是其它方法沒辦法替代的，也是非常復雜的。這也將是生命科學研究的重點。

經氣的運行，對開發人的大腦中樞神經系統，也非常重要。它在人的思維意識控制下，所產生的生物電磁波種類以及波長，目前還不是十分清楚，還有待于進一步的研究。這些研究工作將會對人的大腦功能的新發現產生積極的影響。

三、正電荷與負電荷在人體表面分布的區域：

我的體驗是：1）從總體上看，以人體的正中線為分界線，將人體分為左右兩個部分。一般情況下，人體的左面運行的是帶正電荷的電流和電場。右面運行的是帶負電荷的電流和電場。這就構成了人體左右兩個磁極現象，這同地球的磁場現象極為相似。真可謂天人合一再次重疊。這也是電、磁理論的很好證據。正電荷與負電荷的其它分布區域，請參看我前面寫的《人體陰陽分界線和陰陽區域立體模型》。另請注意，這篇文章中有少部分存在一定的錯誤，等我以后有時間了再做修改完善。

普通人體不顯出磁場，是因為人體內的生物電流，在整體上來說，是無次序的。因此如何使得人體內的生物電流，從整體上形成有規律的運行，從而使得人體內的電磁場與大自然的電磁場互相吻合，是今后人體生命科學研究的內容。目前來說，只有練功人才能做到這點。

說明；這小節未經嚴格的實際檢測，最終的結果應該以實際的科學試驗為準。

四、人體吸收外界電磁波能量與向外發射電磁波能量的主要通道：

經過我的親身體驗，我個人認為，人體接收自然界電磁波能量和向外發射電磁波能量的主要通道是：1）臉面部位。2）人體的2個手心部位。3）人體的2個腳心部位。共5個部位。

這五個部位正好與我前面發現的《太極五行經絡運行軌跡模型》組合相互一致。其中原因主要是，在這五組太極圖式的經絡運行表面上，同時分布著兩組經絡運行方向完全相反的現象。這種陰陽經絡運行現象，可以解釋為正電荷與負電荷的運行變化現象。這種自然規律的巧合重疊，恰好也說明了我發現的人體經絡運行規律是正確的。

五、應用領域：

在現代醫學中，用電磁波來治療一些疾病，已經是非常普遍了。電磁波是一柄雙刃劍。當它與我們人體自身的生物電磁波頻率匹配時，可以為我們服務。當它與人體自身的生物電磁波頻率不匹配時，就會給人體造成傷害。有些傷害是隱性的，是難以察覺的。練功人在煉功時所發出的電磁波能量，是人工制造發出的生物電磁波，自然與人體自身的頻率相互匹配。

以此原理來解釋一些氣功師，給人發放外氣治療疾病。其實質就是應用了電磁波能量這個原理來實施的。是符合現代科學原理的，只不過以前我們認識不清楚罷了。

歷史上那些假冒的‘大師’、大仙們，用神秘的、充滿誘惑的語言，打著教人練功成仙的幌子，四處招搖撞騙。致使很多的人勞命傷財，這類沉痛的歷史教訓，人們應該引以為戒。

結束語：對人體經絡循環系統，與神經系統和現代物理學的光、電、磁理論等，這三方面的有機結合及研究，是需要多方面較強的專業知識來協同研究完成的。由于我的能力有限，在這方面的理解和論述都有一定的缺憾。我只能大概粗淺地說一個基本理論框架，起個拋磚引玉的作用，詳細準確的內容還是要敬請這方面的專家學者一同來完善。這三者的結合，必將開創出一個人類新的醫學思想體系，也預示著新的人體生命科學時代的到來。

代理人合同范文第3篇

關鍵詞：傳統師徒制；烹飪；現代化教學；運用方法

中圖分類號：G718.5 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2016）21-0258-02

近些年來，隨著人們教育思想觀念的逐漸轉變，職業教育的重要意義被越來越多的人認可。烹飪教育屬于職業教育的一個重要分支，但是烹飪教學與其他職業技能的教學存在著較大的差別，它注重技巧上的教學，更注重理念上的傳授，只有真正做到細致、用心、技巧精煉，才能成為一名真正合格的烹飪者，也正因如此，在烹飪教學中，現代化的班級授課方式不能徹底的代替傳統的師徒制教學。

一、傳統師徒制教學及其優缺點

師徒制作為一種教學授課的形式，在我國的傳承和發展已經有幾千年之久。其主要教學形式就是由教師帶領學生進行學習、工作和生活，在這個過程中，教師的技能和理念可以循序漸進地傳授給學生。學生也能夠更好、更快地學會相應的技能，并順利地開展工作。經過不斷的發展，師徒制在我國已經逐漸演變成為一種文化理念，師徒之間的關系亦師亦友，比尋常的師生更加親密。

師徒制能夠傳承千年主要是因為這項制度有著其他教學模式難以取代的優點，這具體表現在以下方面。其一，傳統師徒制教學對于學生的文化知識水平沒有過高的要求，雖然教師通常會對一個學生的資質進行品評，但是這并不是招收學生的唯一標準，也就是說，在師徒制教學方法之下，即使文化理論知識的水平沒有達到要求，也同樣有機會結束高水平的技藝教育。可見，傳統師徒制教學方法的基本理念與我國高等職業學校的教育理念基本一致，都可以為那些理論知識掌握能力相對較弱的學生提供學習的機會；其二，師徒制度傳承歷史悠久，在教學過程中，教師為了使自己的技藝得以發展和傳承，往往會比普通的教師花費更多的精力和心血。而且在師徒制的教學模式下，教師與學生之間的關系大多比較親密，日常生活和學習中的接觸更為頻繁。只要學生愿意多下功夫、勤學苦練，就可以在更短的時間內掌握技巧和方法，了解烹飪過程中的精妙。烹飪是一種技術，更是一門藝術，我國的地域廣泛，菜系多樣，烹飪技巧更是繁雜多樣，經過不斷的發展，雖然人們已經將烹飪技術和技巧總結為簡單的理論，但是實踐過程中可能會遇到的各種突發狀況，都會影響食物的味道、口感、賣相，因此僅僅有理論顯然是不足夠的，烹飪學習者必須在經驗豐富的教師的指導下，才能實現理論知識與烹飪實踐的相互結合，并在實踐的過程中不斷升華自身的烹飪技藝和水平。

但是從辨證的角度分析，師徒制度雖然傳承的時間比較長，但是在不斷發展的過程中，該制度也存在著一定的弊端，尤其在現代化教學制度以及教學理論不斷發展的過程中，這些問題被不斷的放大和突出。首先，從當前的高職烹飪教學現狀來看，近年來越來越多的人學習進入烹飪專業，學習人數越來越多。但是，在傳統師徒制度下，一個經驗豐富的名師并不會進行大范圍的授課，因此只有很少的學生可以獲得“名師徒弟”的席位，在這種狀態下，學生之間的競爭十分激烈，甚至會出現一些惡性競爭的問題，這與現代化教育理念下對人才品格的要求背道而馳。其次，在傳統師徒制的教育方式下，徒弟通常需要絕對的服從師傅的理念，這雖然可以在較短時間內掌握烹飪技巧的精髓，但是這種服從的觀念會讓學生很難進行自身獨特的創造和創新，烹飪技藝也就很難在不斷創新的過程中實現發展。

可見，傳統師徒制本身是一種利弊共存的教學方法，想要實現師徒制的長遠發展，不斷提高烹飪教學的水平，就一定要揚長避短，對傳統師徒制進行合理的揚棄。

二、烹飪教學中有效應用傳統師徒制的具體措施

首先，傳統師徒制在現代化烹飪教學制度中的延續應用首先要突出解決高職技術學校存在的名師力量不足、學生之間競爭激烈的問題。為此學校方面應該積極創新授課形式，盡量為每一個同學都提供相應的從師學習的機會。在傳統的師徒教學過程中，師徒制大多為一對一的模式。而目前的實際狀況是：老師的數量過少，通常一個專業只有7～8位的師傅，而每個專業的學生大約有50～60人左右，所以，每個老師基本要同時帶領至少五名以上的學生。目前，很多高職學校都已經在這個方面做出了嘗試性的努力。比較常用的方式包括三種類型，一種由校方牽頭，與各大酒店進行合作，安排學生進行實習。在這個過程中，學生可以根據自己的特長和偏好自主地選定一名師傅，在這個過程中，學生不僅可以與師傅共同學習，也可以通過自己在酒店中的勞動獲得一定的報酬，雖然薪資不高，但是在這個過程中學生可以實打實的學習到實際的烹飪技巧，這也可以為他們將來的就業提供打下良好的基礎。另外一種是由學生自發跟隨師傅進行實踐學習，這通常會耗費學生大量的休息時間，這種模式的師徒學習比較辛苦，但是學習效果良好，目前，已經有學校意識到了這種方式的優越性，因此會給予學生一定的資金補貼。還有一種目前比較普遍的方式，就是首先利用班級授課的方式進行授課，然后組織學生烹飪技術考核與競賽，從中選擇優秀的學生跟從名師進行考核。但是這種方式存在的弊端較大，為了避免惡性競爭的問題，考核過程一定要確保公開、公正、透明。

其次，在現代師徒制中，師傅的言行舉止會對學生造成較大的影響，所以，在師徒制中，重要的不僅僅是師傅所掌握的烹飪技巧，更重要的師傅的品格和言行，只有品德高尚的老師才能培養出優秀的學生。因此，學校在聘請烹飪教師的過程中，不能僅僅將名氣、技藝作為招聘標準，只有兼具優秀的道德和高超的烹飪技巧，才能成為一名合格的師傅。在傳統的師徒制發展過程中，很多人會有“教會學生、餓死師傅”的想法，因此，很多師傅在教學過程中都會有所保留。師傅不能全心全意的進行教學，因此很多學生對烹飪技能的掌握十分片面，直接造成可其烹飪技能的缺失。在現代化的師徒模式之下，烹飪教師應該逐漸轉變這種觀念，意識到師徒制教學對于傳承中華飲食文明的重要意義，注重強化對學生的引導，而不是生硬技術的傳授。此外，很多烹飪師傅雖然技藝高超，但是不擅長于言語表達，害怕耽誤學生的學習，因此會出現“不愿帶”的心理，學生也因此產生“不愿跟”的心理，容易失去良好的學習機會。在現代化的師徒管理制度下，師傅應該轉變自己的這種思想，多帶領學生參加烹飪實踐，讓學生在實踐的過程中不斷提高自身的烹飪技能水平。在實踐的過程中為學生提供烹飪技能上的幫助與指導，在這個過程中，師傅的行為與語言也會向土地傳達出烹飪技藝的價值觀和基本理念，學生在這個過程中不僅可以學會技能，更能學生一種精神，了解到文明的傳承。因此為了提高學習效率，不僅需要教師提高自身的能力轉變自身的思想。徒弟也要做到多問、多學、多做。對師傅一定要做到以禮相待，不了解的問題也要仔細的詢問，切不可得過且過，只有對每一種技術進行反復的鉆研才能體現出對師傅教學的尊重，對烹飪技藝的尊重。

此外，在師徒制的教學模式下，師傅和學生的接觸比較頻繁，不僅可以利用正常的教學時間授課，也可以進行私下授課。因此師徒雙方都應該肩負起自身的責任。師傅不僅要傳授技藝，也要多與學生進行語言上的交流和溝通，多關心學生的生活和思想，使其意識到一名優秀烹飪者的責任，樹立起一種自豪和熱愛的情感。而學生也要虛心聽從師傅的指導，做到尊師重道。但是在聽從指導的過程中，學生也一定要有自己的思考和創新，只有這樣才能夠不斷創新出新的烹飪技巧，提升烹飪的水平，更好的傳承我國的烹飪事業。

三、結語

綜上所述，文中通過對現代化烹飪教學中師徒制教學方法的應用進行分析，發現師徒制可以更好的將理論與實踐相互結合。同時在這種授課體系下，師傅的技藝和品德都通過行動傳授給了徒弟，可見這種教育模式與國家所倡導的職業教育改革理念十分符合。為此，相關教學工作人員一定要做出不斷的嘗試和努力，改良傳統師徒制中存在的缺點和不足，以不斷提高我國的烹飪教學水平。

參考文獻：

[1]馮磊.關于烹飪教學實踐中的幾點創新思考[J].企業導報，2011，（08）.

[2]陳衡.我國烹飪教學的現狀探析[J].現代商貿工業，2011，（24）.

[3]歐陽斐.師徒制對應用型本科院校教學的啟示[J].當代教育理論與實踐，2014，（12）.

[4]李通國，李賢正，楊金石，鄭雁.師徒制在高職教學中的現代運用[J].科技信息，2010，（18）.

代理人合同范文第4篇

被告：番禺里仁房地產有限公司（以下簡稱里仁公司）。

第三人：中國工商銀行番禺支行1992年12月28日，被告里仁公司與第三人屬下的南村辦事處簽訂《迎賓樓樓宇按揭協議書》，約定由南村辦事處向購買里仁公司房屋者提供樓價70％以內額度及一至十年期限的樓宇按揭貨款業務。此后，里仁公司即開始進行售樓業務。

1994年1月11日，原告鄺五女與里仁公司簽訂《房屋訂購合同》，交付5000元訂金。同年2月22日，鄺五女又與里仁公司簽訂《房屋買賣合同》，約定：鄺五女購買里仁公司位于番禺市迎賓城環市廣場牡丹閣A樓7室房屋一間，價值人民幣211008元；鄺五女須于簽約時給付58302.40元（不含定金），余款則以辦理銀行按揭貸款形式支付；里仁公司必須于1996年6月30日前將樓房建成，如因施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決，或因重大技術需要更改圖紙，或人力不可抗拒的自然災害等因素影響，可延期交樓；但自應交樓之日起120天后，仍未能將樓房交付，鄺五女有權書面通知里仁公司解除契約，里仁公司在接獲通知30天內退回一切款項及利息。簽約后，鄺五女兩次共交付購房款126008元給里仁公司，并支付其他費用1496.30元。

同日，鄺五女與南村辦事處簽訂《中國工商銀行廣州市分行抵押貸款合同》，約定：鄺五女以其向里仁公司購買的房屋作抵押向該辦事處貸款8萬元，貸款利率為月利率11.55‰，期限至1998年2月22日。并就此簽下《貸款借款申請暨還款擔保書》，承諾自貸款之日起同時開立零存整取房屋儲蓄專戶，按月固定存入1667元，且不提前支取，保證到期一次歸還貸款本息。南村辦事處遂于當日將鄺五女所貸8萬元直接劃入里仁公司專用帳戶。

里仁公司在施工過程中，于1996年5月13日向番禺市建設委員會提交《工期延誤報告》，要求因地質情況復雜改變設計方案，工程施工需延誤215天；還以對所有樁工程進行檢測及不可抗力風雨影響為由，要求再順延215天。番禺市建設委員會為此加具了“延誤工期原因基本屬實”的意見。在此期間，鄺五女共在其于南村辦事處開立的儲蓄專戶存入63346元，并支付了至1997年5月20日的貸款利息36190元。后因里仁公司未能在約定日期交付房屋，鄺五女遂停止向南村辦事處交付1997年5月20日以后的利息。經與里仁公司多次協商未果，鄺五女向番禺市人民法院提起訴訟，稱其已按約定付清了購房款，但被告至今未交房，要求解除與里仁公司購房合同，并判令其退還全部樓款及按月利率10‰計算的利息。

被告里仁公司答辯稱：我公司不能按期交房，是因為施工中遇到了合同約定的可延期的情況，并被市建委證實。因此，要求繼續履行合同。

第三人中國工商銀行番禺市支行訴稱：我行向原告提供按揭貸款8萬元已劃入被告帳戶，原告支付了到1997年5月20日止的貸款利息，本金及余下利息未償付。我行請求解除與原告簽訂的貸款合同，判令原告償還貸款本息，被告對此承擔連帶責任。

番禺市人民法院經審理后認為：被告里仁公司具有售房資格，第三人屬下的南村辦事處具有經營金融業務資格，原、被告及原告與南村辦事處之間相互簽訂的上述《合同》及《協議書》、《還款擔保書》，是當事人的真實意思表示，均合法有效。因南村辦事處不具備法人資格，其行為應由其主管部門第三人承擔法律責任。原告鄺五女依約交付了購房款，被告應按約定的期限交付房屋給原告。被告在基礎施工中，確實遇到地質復雜情況，從原設計鉆孔樁改變為人工挖樁，使施工時間增多215天，符合合同延期交樓特殊原因的約定，故交樓時間可順延215天。但被告對樁工程進行測檢和雨水天氣影響的時間是合同簽訂時應預見的，且測檢工程保證質量是被告應承擔的義務，被告因此要求順延交樓的時間無理，本院不予支持。按合同約定，被告交樓時間是1996年6月30日前，允許順延時間為215天，即被告實際應交付樓房的時間為1997年1月31日。被告至今仍未能將房屋基礎工程完成，且已停止施工，已超出約定可解除合同的日期120天，構成違約，原、被告簽訂的購房合同應予終止。據此，南村辦事處與原告簽訂的《抵押貸款合同》、《樓宇按揭還款擔保書》均應相應終止。致使上述合同和擔保書終止的過錯責任在于被告，被告應承擔違約責任，賠償原告及第三人由此造成的損失。被告須返還原告購房款131008元（含訂金5000元），并從1997年2月1日起以月利率10‰計付該項利息至付清為止，同時應賠償原告因辦理購房手續必須支付并已支付的其他費用1966.30元。第三人所貸8萬元已劃入被告帳戶，并由第三人監督被告使用，屬一種特殊的借貸關系，故應由被告返還給第三人，并負擔按月利率11.55％計算的從1997年5月21日起至還清款項之時的利息。原告在南村辦事處開立的專用帳戶內的存款由原告自行處理。依照《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條、第一百一十二條、第一百三十四條第一款第（四）、（七）項及參照《廣州市購買商品房貸款抵押規定》，該院于1997年11月25日判決如下：

一、原告鄺五女與被告里仁公司簽訂的《房屋買賣合同》及原告鄺五女與第三人屬下南村辦事處簽訂的《中國工商銀行廣州市分行抵押貸款合同》、《貸款借款申請暨還款擔保書》終止履行。

二、被告里仁公司于本判決生效后十天內退還8萬元給第三人，并從1997年5月21日起以月利率11.55‰計付該款利息給第三人至付清時止。

三、被告里仁公司于本判決生效后十天內退還原告鄺五女購房款131008元及賠償有關購房費用共132974.30元，并從1997年2月1日起，按該退款總額，以月利率10‰計付利息至付清時止，并賠償原告因按揭貸款而支付的利息36190元。

四、原告鄺五女在第三人屬下南村辦事處開立的儲蓄專用帳戶內的存款63346元，由原告自行處理。

判決后，原、被告及第三人均沒有上訴，判決發生法律效力。

評析近年來，隨著住房制度改革，抵押貸款購房成為目前一種較普遍的買樓方式，反映在審判實踐中，就產生了一種新類型案件？？適用抵押貸款方式的房屋買賣糾紛案。這類案件發生的一個主要原因，是因為開發公司無法按期交樓。因此，如何確定開發公司無法按期交樓的責任是問題的關鍵，也是案件爭議的焦點。在本案審理過程中，對以下兩個問題有較大爭議：

一、里仁公司未按期交樓的原因是否均包含在免責條款中第一種意見認為：里仁公司與購房者簽訂了房屋買賣合同，收取了樓款，就應承擔按期交樓的責任。里仁公司辯稱無法按期交樓是因為地質情況復雜，需改變設計方案造成的。但這種情況的出現歸根到底是由于里仁公司在此之前的勘探、測試工作不認真、不細致而導致的重大判斷失誤；而其所辯稱對樁工程測檢及雨水天氣影響等原因，更是其在合同簽訂前就應當預見的。因此無法按期交樓過錯責任完全在里仁公司，其應承擔違約責任。

第二種意見認為：里仁公司未能按期交樓，是因為在施工中地質情況復雜，需改變設計方案并對所有挖孔樁進行抽蕊測試，以及受不可抗力風雨影響所造成的。這些理由符合房屋買賣合同中約定的免責條款，而且已被番禺市建設委員會調查所證實，因此鄺五女起訴無理，里仁公司并未違約，應繼續履行合同。

第三種意見認為：里仁公司在基礎施工中，遇到地質復雜情況，以原設計鉆孔樁改為人工挖孔樁和沖孔樁，使施工時間增多215天，這符合合同延期交樓特殊原因的約定，而且又有番禺市建設委員會提供的專業證明，因此交樓時間可順延215天應予以認定。但是對于里仁公司所稱因對樁工程作檢測及雨水天氣影響再順延215天的要求，因為雨水天氣影響施工進度是合同簽訂前就應預見的，而且里仁公司又未能提供同期氣象部門的氣象材料加以證實，且測檢工程保證質量本是其應承擔的義務，因此這215天不予認定。按合同約定，里仁公司交樓時間是1996年6月30日前，允許順延215天，即其實際應交樓時間為1997年1月31日。里仁公司至鄺五女起訴時止仍未能將房屋基礎工程完成，且已停止施工，已超出約定可解除合同的日期120天，構成違約，應承擔相應責任。

筆者同意第三種意見，即我們在處理合同約定的免責條款時，必須嚴格把握《民法通則》關于“不可抗力”的定義以及最高人民法院《關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》中有關“不可抗力”責任承擔的規定，堅持有利于保護當事人利益及保護房地產市場健康發展，有利于社會穩定和公平合理的原則，在依照法律規定和合同約定的前提下，充分強調當事人特別是開發公司對其免責的舉證責任，搞好涉及專業技術及有關行政管理部門的調查取證工作，在分清事實基礎上，實事求是地予以處理。

二、如何確定貸款銀行的法律地位有一種意見認為，法院應僅就開發公司與購房者雙方房屋買賣關系來審理，不應涉及貸款銀行。因為購房者起訴的對象僅為開發公司，訴訟請求也一般圍繞雙方簽訂的房屋買賣合同，要求誰違反合同，誰就承擔責任，沒有涉及到貸款銀行權責，僅是單一的買賣關系。而購房者與貸款銀行之間是不同于買賣關系的抵押貸款關系，屬另一法律關系范疇，因此不適宜一案審理。我們認為，在這種房屋買賣糾紛案中，應將貸款銀行列為第三人參加訴訟。這是因為，抵押貸款方式購房這一行為同時涉及三方當事人，有三個合同，存在三種相關聯的法律關系。一是開發公司與購房者基于雙方房屋買賣合同產生的房屋買賣關系，這是案件的主要法律關系；二是購房者與貸款銀行依據抵押貸款合同產生的抵押貸款關系；三是開發公司與貸款銀行的合作關系。合作關系的產生是因為開發公司在辦理預售商品房業務時，其必須憑商品房預售許可證與貸款銀行共同商定，簽訂樓宇按揭協議，約定由貸款銀行提供一定限額和期限的貸款服務，而后貸款銀行才據此向廣大購房者提供貸款服務，將貸款款項劃撥開發公司。這種合作關系先于購房者購房、貸款行為而存在，因此往往被忽視。其實，它是抵押貸款購房行為中缺一不可的環節，如果沒有這種合作關系為前提，開發公司不能從事商品房預售業務，購房者也無法向銀行貸款。正是這種合作關系把房屋買賣以及抵押貸款這兩種不同的行為連接起來，使貸款銀行在購房者與開發公司的房屋買賣糾紛中，無法袖手旁觀，必須參加到訴訟中去。

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