律師盡職調查報告
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律師盡職調查報告范文第1篇
律師盡職調查報告這種文件形式是最近十年逐漸傳入中國，現在已經被廣泛地運用在公司并購、股權或項目轉讓、資產或債務重組、證券上市、不良資產買賣以及其他的重大經濟活動當中。據報告，著名的摩托羅拉公司在決定進入中國投資之前，所花費的盡職調查費用高達1億美元。
什么是律師盡職調查報告？通俗一點來講，就是在雙方達成交易之前，一方委托律師對交易雙方背景、交易標的合法性以及交易模式和程序進行調查和了解情況，并形成書面報告供交易一方參考。盡職調查是努力將交易信息從不對稱到對稱的過程（當然，也存在制造新的信息不對稱的可能），從而有效減少或最大限度消除由于信息不對稱對交易雙方所造成的風險。因此，盡職調查的結果對雙方是否最終達成交易起著非常關鍵的作用。
盡職調查是交易雙方博弈的重要環節。買方聘請律師進行盡職調查，就是要通過律師的專業眼光，發現交易當中的瑕疵、風險和不完美之處，因此買方更愿意盡可能多了解賣方的情況尤其是負面信息。對于賣方而言，配合律師進行盡職調查是促使交易成功的前提條件，但是，賣方必須在盡量提供足夠多的信息和盡量少提供負面信息之間進行權衡，若信息提供過于全面，則可能導致買方將來的法律索賠訴訟，賣方會有心理顧慮；若過份夸大負面信息，則買賣雙方都可能臨陣退卻。所以，律師在進行盡職調查時應當充分考慮到買賣雙方的心理不同、期望差異和顧慮，對于賣方關鍵材料提供不足之處，應當窮追猛打，鍥而不舍，如此才真正顯示出律師的作用；對于次要問題，則應當在提醒買方存在風險的前提下靈活處理，避免成為交易殺手。
二、律師盡職調查報怎么寫
1、封面
盡職調查報告一般需要制作獨立的封面，以表示莊重。封面形式各間律所風格不一，不需統一要求。
2、前言
主要分為如下五個部分進行陳述：
委托來源、委托事項和具體要求；
調查手段和調查工作概要；
出具報告的前提；
報告使用方法和用途；
導入語。
如下是一份關于銀行委托某律師事務所進行貸款債權及其附屬權益進行調查分析的《法律盡職調查報告》前言部分的樣本：
根據**銀行**支行（下稱“**銀行”）與**律師事務所（下稱“本所”）簽訂的《項目盡職調查委托合同》，以及《中華人民共和國律師法》以及相關法律法規的規定，本所接受**銀行的委托，作為整體處置**公司（下稱“主債務人”）項目（下稱“本項目”）的專項法律顧問，就本項目的債權及擔保債權權益有關事宜（下稱“本項債權”），出具本盡職調查報告。
為出具本法律意見書，本所律師審閱了**銀行提供的與本項債權相關的法律文件的復印件，走訪了相關的政府部門，并就有關事實向**銀行有關人員進行詢問、聽取了有關人員的陳述和說明。
本法律意見書基于以下前提作出：有關文件副本或復印件與原件一致，其原件及其上的簽字和印章均屬真實；有關文件及陳述和說明是完整和有效的，并無任何重大遺漏或誤導性陳述；且無任何應披露而未向本所披露，但對本項債權的合法成立、存續、數額等有重大影響的事實。
在本法律意見書中，本所僅根據本法律意見書出具日前已經發生或存在的事實及本所對該等事實的了解和本所對我國現行法律、法規和規范性文件的理解發表法律意見。對于沒有完整書面文件支持的事實，本所依據政府部門提供的文件、專業經驗和常識進行了一定的假設并基于該等假設進行法律分析和作出結論，而該等假設可能與事實存在差異或不符。
本法律意見書的任何使用人應當清楚：盡管本所律師已盡力對所掌握的事實和文件進行專業分析并作出結論，但鑒于各個法律從業者對特定事實的認定和對法律的理解不可避免地存在差異，且法律理論與實踐也不可避免地存在差異，因此司法實踐結果可能與本法律意見的判斷存在差異。本法律意見書所認定的事實以及得出的法律結論僅為本律師作出的客觀陳述及獨立法律判斷，不構成對相關法律事實、法律關系、法律效力或其他法律屬性的最終確認、保證或承諾。使用人針對本項債權的任何決定均只能被理解為是基于自己的獨立判斷而非本法律意見作出。
本所在此同意，**銀行可以將本法律意見書作為本項目的附屬文件，供有關各方參考使用，除此之外，不得被任何人用于其他任何目的和用途。
本所律師按照中國律師行業公認的業務標準、道德規范和勤勉盡責精神，出具盡職調查報告如下：
三、正文
以一份某企業并購項目當中的律師盡職調查報告為例，正文由如下部分組成：
并購主體必須調查交易主體設立的程序、資格、條件、方式等是否符合當時法律、法規和規范性文件的規定，包括交易主體設立過程中有關資產評估、驗資等是否履行了必要程序，是否符合當時法律、法規和規范性文件的規定，涉及國有資產時是否取得有關批準。此外，還要調查交易主體現時是否合法存續，是否存在持續經營的法律障礙，其經營范圍和經營方式是否符合有關法律、法規和規范性文件的規定，其未來的存續是否存在限制性因素等等。
組織結構主要調查企業的組織機構圖、規章制度、歷次董事會、股東會、監事會的決議、會議記錄等。對在有關部門備案的文件，應當到有關部門去核查驗證。
關聯方主要調查與并購主體存在法律上的關聯關系的各方以及其他利益相關者。具體包括但不限于控股股東、控股子公司、實際控制人、債權人、債務人、消費者、監管部門等。同時視乎客戶的委托要求，有可能對其核心成員的道德信用也納入調查范圍，因為道德風險可能會引發其他諸如經營、法律、財務等風險。當然，鑒于中國目前的信用體系并不完善，這方面的有效調查手段很少，因此在實際調查當中這方面的調查多數流于形式。
主要財產調查體現為以下幾個方面：首先，權屬查證。有形財產如土地使用權、房產、設備等，無形財產如商標、專利、著作權或特許經營權等，主要審查財產以及已經取得完備的權屬證書，若未取得，還需調查取得這些權屬證書是否存在法律障礙；其次，權利限制。調查財產是否存在權利被限制例如抵押、質押等情況，調查財產是否存在產權糾紛或潛在糾紛；第三，現場核實。調查財產是否存在租賃情況以及租賃的合法有效性等問題。
經營狀況主要包括行業發展的來龍去脈、產業政策的演變、對外簽訂的合作協議、管理咨詢協議、研究和開發協議；供貨商的情況；主要購貨合同和供貨合同以及價格確定、相關條件及特許權規定；市場開拓、銷售、特許經營、委托、以及獨立銷售商的名單；消費者的清單；有關存貨管理程序的情況；主要競爭者的名單；產品銷售模式及其配套文件等；作出的有關產品質量保證文件；有關廣告、公共關系的書面協議等等。債權債務企業的債權債務對未來的權益會產生重大影響，但又難以僅從表面文件發現，所以往往是陷阱所在。因此，對于企業的應收應付款項應當重點調查其合法性和有效性；在調查將要履行、正在履行以及雖已履行完畢但可能存在潛在糾紛的重大合同的合法性、有效性和訴訟時效的同時，核查其是否存在潛在的風險；在調查企業對外或有負債情況時，應著重對抵押、質押、保證以及其他保證和承諾的風險進行核查。此外，對于企業經營過程當中常見的因環境保護、知識產權、產品質量、勞動安全等原因產生的侵權之債也應當納入債權債務的調查范圍之內逐一予以核實。
環境保護應當調查企業的生產經營活動和已經投資和擬投資項目是否符合有關環境保護的要求，是否具有相關的環境評測報告和證書。
產品質量企業產品是否符合有關產品質量和技術監督標準，是否具有相關的產品質量證書。
財務調查財務狀況是企業經營狀況和資產質量的重要標志之一。但是，基于避稅或其他原因，企業的財務狀況和數據往往有不同的處理方式，有時候并不真實反映企業的真實狀況。因此，有必要對財務數據作必要的調查，這類調查一般是委托會計師事務所進行的，主要包括以下內容：銷售收入；產品銷售成本；市場開拓情況；研發的投入與收益情況；原始財務報表；經過審計的財務報表；采用新的會計準則與原有會計準則的不同之處所產生的影響；會計政策可選擇條件的不同選擇所產生的影響，等等。
人力資源在這方面應調查的信息資料需包括以下內容：主要人才的個人檔案；聘用合同資料；勞動行政管理部門有關員工福利規定的文件；保密協議；知識產權協議；競業禁止協議；經營管理者和關鍵人員的年薪和待遇歷史情況與現狀；員工利益的未來安排，如退休金、股票期權、獎金、利益分享、保險、喪失勞動能力補助、儲蓄、離職、節假日、度假和因病離職的待遇等；人才流動的具體情況；員工糾紛的具體情況，等等。
保險調查的范圍主要是保險合同、保險證明和保險單，險種主要是一般責任保險、產品責任保險、火險或其他災害險、董事或經營管理者的責任險，以及雇員的養老、失業、工傷保險等。
訴訟或處罰針對企業可能存在尚未了結的或可預見的重大訴訟、仲裁及行政處罰案件，以走訪相關部門的形式予以調查核實。另外，還應當調查企業高級管理層如董事長、總經理等核心管理層人員是否存在尚未了結的或可預見的重大訴訟、仲裁及行政處罰案件。
優惠政策由于我國存在名目繁多且行政級別不同的稅收優惠、財政補貼，如果并購主體存在享受稅收優惠、財政補貼的情形，則要對相應的政策是否合法、合規、真實、有效予以特別關注，在某些情形下，這些政策是企業生存和贏利的關鍵。
地方政策鑒于我國地域情況差別很大，我國法律的規定僅僅是原則性的，各地區的行政規章在理解和執行上往往有很大差異，例如報批時間上的不同和報批文件制作要求的差異等，這些差異將對交易雙方的成本核算構成直接影響，有時甚至直接影響交易結構。因此，在盡職調查報告當中加入此部分調查非常有必要。主要包括兩類內容，一是地方政府、部門針對本行政區域內所有企業的普遍規定，如行業投資政策、稅收優惠政策、財政補貼政策、反不正當競爭、環境保護、安全衛生等；一類是針特定行業或范圍企業的特殊政策，如：審批程序、審批條件和各類許可證等。:
上述盡職調查內容和結論將會對并購當事人未來的利益、風險產生一定的影響，這些影響就是“去脈”，而依據則是已經發生的事實一一“來龍”。調查就是要理清其中的來龍去脈，進而對從政策、產業、行業、財務、法律、人員等等諸多方面的風險、收益進行整體評估。整體評估的結果將構成并購的基礎。
四、尾部
格式如下：
本報告僅供參考，不作證據或其他用途。
**律師事務所
律師盡職調查報告范文第2篇
盡職調查是一個非常廣泛的概念，但有兩種類型的盡職調查是非常重要的，一種是證券公開發行上市中的盡職調查；另一種是公司并購中的盡職調查。前一種盡職調查行為比較容易受到重視，這主要是因為我國法律法規對證券公開發行上市過程中各中介機構應承擔的勤勉盡責義務有著嚴格的規定，為了保證自己出具的文件的真實性和可靠性，各中介機構會自覺地去進行盡職調查。但在公司并購中，特別是在善意收購中，盡職調查往往不能受到應有的重視。但是，作為能夠核實目標公司資產狀況的一個重要途徑和有利機會，盡職調查應當為買方公司所重視并由各中介機構采取積極的態度和措施加以落實，以便在并購開始前盡可能地了解更多的事實情況，同時避免對買方公司的利益造成損害。
為什么要進行盡職調查
盡職調查的目的是使買方盡可能地發現有關他們要購買的股份或資產的全部情況，也就是那些能夠幫他們決定是否繼續進行并購程序的重要事實。因為買方需要有一種安全感，他們需要知曉所得到的重要信息能否準確地反映目標公司的資產和債務情況。
從買方的角度來說，盡職調查也就是風險管理。對買方和他們的融資者來說，購并本身存在著各種各樣的風險，諸如，目標公司所在國可能出現的政治風險；目標公司過去財務帳冊的準確性；購并以后目標公司的主要員工、供應商和顧客是否會繼續留下來；相關資產是否具有目標公司賦予的相應價值；是否存在任何可能導致目標公司運營或財務運作分崩離析的任何義務。
賣方通常會對這些風險和義務有很清楚的了解，而買方則沒有。因而，買方有必要通過實施盡職調查來補救買賣雙方在信息獲知上的不平衡。一旦通過盡職調查明確了存在哪些風險和法律問題，買賣雙方便可以就相關風險和義務應由哪方承擔進行談判，同時買方可以決定在何種條件下繼續進行收購活動。
如何進行盡職調查
盡職調查的范圍很廣，調查對象的規模亦千差萬別，從僅有一間房屋的私營企業到辦公地點遍及世界各地的跨國企業。每一個盡職調查項目均是獨一無二的。
但是，對于一項大型的涉及多家潛在買方的并購活動來說，盡職調查通常需經歷以下程序：
1.由賣方指定一家投資銀行負責整個并購過程的協調和談判工作。
2.由潛在買方指定一個由專家組成的盡職調查小組（通常包括律師、會計師和財務分析師）。
3.由潛在買方和其聘請的專家顧問與賣方簽署“保密協議”。
4.由賣方或由目標公司在賣方的指導下把所有相關資料收集在一起并準備資料索引。
5.由潛在買方準備一份盡職調查清單。
6.指定一間用來放置相關資料的房間。
7.建立一套程序，讓潛在買方能夠有機會提出有關目標公司的其他問題并能獲得數據室中可以披露之文件的復印件。
8.由潛在買方聘請的顧問（包括律師、會計師、財務分析師）作出報告，簡要介紹對決定目標公司價值有重要意義的事項。盡職調查報告應反映盡職調查中發現的實質性的法律事項，通常包括根據調查中獲得的信息對交易框架提出建議及對影響購買價格的諸項因素進行的分析。
9.由買方提供并購合同的草稿以供談判和修改。
對于規模較小的交易而言，上述程序可以簡化。通常，賣方（或者目標公司自身）會自行協助買方獲得和審查相關文件資料，而不用聘請投資銀行來進行協調工作。賣方可能不會將所有資料放在數據室中，而根據實際情況按照買方的要求提供資料。在這種情況下，買方可準備一份詳細的清單索要有關資料，直到盡職調查完成以后并且各方已就交易的基本條件達成一致，方可進行并購合同的草擬階段。
盡職調查過程中遵循的原則
在盡職調查開始之前，買方的顧問應考慮以下幾點：
1.盡職調查的著重點。當開始一項盡職調查時，買方必須明確其盡職調查的目標是什么，并向其專家顧問清楚地解釋盡職調查中的關鍵點。
2.重要性。買方和賣方的律師要明確在進行盡職調查的過程中什么層次的資料和消息是重要的，并確定盡職調查的過程著重于買方所要達到的目標及從中發現有關法律事項。這一過程將明確可能影響交易價格的各種因素。
律師盡職調查報告范文第3篇
多元化經營部、分（子）公司定期或不定期向投資委員會通報新項目信息。投資委員會對所接收項目信息進行初步篩選，對符合公司發展戰略和業務方向、有一定投資價值的項目，報主管副總經理審批后，主管副總經理組織進行項目投資前期研究。投資委員會要建立項目儲備制度。對進入投資前期研究的項目，不論獲批與否，都應由專人負責登記備案，對相關資料妥善保管。項目投資前期研究結論報主管副總經理審批后，同意繼續開展的項目，多元化經營部負責組織項目前期調研，提出立項申請，編制項目立項建議書。
項目前期調研人員構成應注重經營、規劃、工程、財務、成本等專業搭配，明確各自的分工和職責。在必要情況下，應聘請律師、項目所涉及專業領域的專家，以及其他中介機構的專業人員參加。項目前期調研應到項目現場圍繞項目背景、規劃定位、市政條件、市場情況、開發前景等進行考察、訪談，收集掌握第一手資料，形成問題清單和資料匯編，作為項目前期調研的工作底稿和編制立項建議書的依據文件。需公司立項的投資項目，多元化經營部必須編寫項目立項建議書，對擬建項目基本情況進行闡述，內容包括市場調查與分析、規劃設計理念、項目定位分析、開發周期。
項目投融資計劃、銷售或經營方案、經濟效益及風險分析等，論述項目的初步可行性。對項目存在重大質疑的，應及時向主管副總經理報告，必要時申請中止研究。項目立項建議書經主管副總經理審核后，提請公司總經理辦公會研究討論，決定項目是否立項。項目立項建議書應包括項目涉及的產業政策、背景資料及有關政府部門的審批文件等附件。投資委員會在公司總經理辦公會召開前3日，將擬上會審議項目立項建議書及附件材料，送至參加會議人員。對正式立項的項目，多元化經營部必須進行盡職調查，并提交盡職調查報告。
盡職調查報告至少包括以下內容：項目本體所涉及各方面的客觀、真實情況；項目合作方的資信與實力、管理能力以及合作意圖、設想；項目所在地的市場情況、政策特點、發展前景；項目本體及合作方相關財務或法律問題調查；其他影響項目可行性因素的調查情況。盡職調查需擬定詳細的工作計劃，進行實地考察，掌握全面資料。須聘請專業機構的，及需要內部協作、對外協調等事宜，應報請主管副總經理決定并按照公司相關規定履行程序。
對正式立項的項目，多元化經營部或聘請專業機構進行項目市場調研和商業策劃，并提交商業策劃報告。商業策劃報告至少包括以下內容：項目所在市場規模、特點、潛力及細分市場預測；項目定位分析及商業模式的研究與建議；目標產業及城市規劃等領域外部專家出具的意見與建議等。商業策劃報告認定沒有可行性或不具備投資條件的項目，應報請總經理撤銷立項并向總經理辦公會通報。通過投資研究，認定有操作可行性的項目，多元化經營部應編寫項目投資建議書。
投資建議書由多元化經營部或委托專業機構進行研究并編寫。項目投資建議書包括11方面內容：項目概況、投資環境與市場分析、項目用地調查、規劃方案、開發計劃、營銷方案、投資估算與效益分析、資金籌措、組織實施方案、風險分析、結論及建議。編制單位可根據項目情況對部分內容作適當調整。主管副總經理應組織公司有關部門，對項目投資建議書、盡職調查報告、商業策劃報告等進行充分論證，必要時可聘請外部專家或機構，進行決策咨詢。外部專家或機構應簽署書面意見，作為項目決策的參考依據。
二、項目決策
投資項目的審批權限：公司及分（子）公司單筆或累計投資額占公司最近一期經審計總資產50％（不含50％）以下的對外投資項目由董事會審批；公司及控股子公司單筆或累計投資額占公司最近一期經審計總資產50％以上的對外投資項目上報股東大會審批。對擬提交公司董事會審議的投資項目，應先經總經理辦公會審議通過，并由投資委員會提請董事長召開董事會或股東大會，對項目投資做出最終決策。項目提交總經理辦公會、董事會、股東大會審議時，應提交項目投資議案。議案應附項目投資建議書或盡職調查報告、商業策劃報告及專家或機構咨詢意見、法律意見書等材料。投資委員會須在總經理辦公會召開3日前，在董事會、股東大會召開10日前，向參會人員提供項目投資議案及附件。
董事會、股東大會根據各自議事規則的規定，投資委員會根據公司《投資委員會工作細則》的規定，對重大項目投資決策進行審議。公司董事會審議重大項目投資時，應由董事事先研究并提出建議。股東大會、董事會和總經理辦公會形成的所有與項目有關的議案、決議，同時應歸入項目工作底稿保存，建立項目投資檔案。項目所有正式協議、合同或其他實質性文件須在項目決策后方可簽署。
三、項目實施
經公司總經理辦公會、董事會或股東大會審議批準的投資項目，由總經理組織實施。項目正式簽約和實施時，多元化經營部負責正式投資協議、項目公司章程等法律文件的起草和修訂。必要時，由公司法律顧問或外聘專業法律機構協助審核有關法律文件。最終修訂結果應報主管副總經理審核。項目法律文件應按《合同管理辦法》的規定履行審批程序。經公司決策機構審議批準的投資項目，由總經理提名項目公司負責人，組建項目公司，具體負責項目組織實施工作。多元化經營部在項目公司負責人產生后協助完成與項目公司的交接工作。項目公司的組織機構設置方案、高級管理人員組建方案由總經理辦公會審議批準。
根據項目投資建議書及公司決策機構的審批意見，由公司總經理辦公會確定項目的核定凈收益（包括項目投資收益率及項目凈利潤），作為對項目公司進行全程考核的基本指標。項目實施過程中，項目公司應建立項目動態經營預算機制，每年初根據實際開發進度、市場或其他條件變化等調整項目的投資成本或收入預測，形成項目動態收益預測報告。項目動態收益預測報告中估算的動態凈收益與核定凈收益相比，變動率不超過20％的，報主管副總經理并在投資委員會備案；超過范圍的，報總經理辦公會研究討論。在項目單項工程實施前，項目公司應編制單項工程投資建議書，內容側重在項目設計方案、投資成本、工程安排、招商或營銷計劃等方面；并依據《成本管理辦法》制定單項工程的目標成本，經投資委員會、財務部、多元化經營部、工程部、技術研發部等部門審核后，上報總經理辦公會審議批準。
項目實施過程中，項目公司應通過定期書面報告、專項報告、臨時報告等方式，向主管副總經理或投資委員會匯報項目進展、存在的問題和解決方案。五、項目評估項目實施過程中，投資委員會、財務部、審計部、工程部、技術研發部等部門結合項目投資建議書和公司年度綜合計劃安排，分解確定項目公司的年度工作目標和利潤目標，進行年度工作考核。項目完成階段性工作或分期完成后，由公司審計部或聘請外部審計機構對項目進行專項審計或全面審計，監督項目的操作程序，提出改進建議。項目竣工結算完成后三個月內，項目公司應編制完成項目總結報告，對項目進行全面回顧總結、報告項目凈收益情況，認真分析項目投資運作經驗和教訓，提出改進相關工作的建議。
律師盡職調查報告范文第4篇
關鍵詞：土地開發股權收購 風險防范
Abstract：Through the acquisition of equity investments in real estate projects in the form of real estate development enterprises as a common means of access to land, which has a simple procedure, cost savings, developing fast, to avoid fierce competition advantages. But it also has its own risks. In this paper, the acquisition of equity investments in risk and control issues to be analyzed and discussed for real estate investment staff reference.
Key words: Land development Equity acquisition Risk prevention
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
隨著當前房地產行業的高速發展，房地產開發企業拿地熱情不斷高漲。房地產開發企業除了從土地公開招拍掛市場獲取土地儲備外，也常常選擇項目收購的形式來實現。在實際操作中，房地產企業的項目收購行為通常表現為如下三種比較常見的形式：資產收購、股權收購和合資開發。其中房地產企業通過購買有地企業的股權間接獲得土地進行項目開發,已成為房地產行業快速拿地的一種常見方式。
房地產項目公司股權收購，是指收購方收購某一項目公司（僅指為特定房地產項目成立的開發公司）的股權，從而成為該項目公司控股股東或者唯一股東，進而控制項目公司，并獲取該項目公司名下的土地進行開發經營的模式。股權收購模式相比其他拿地方式具有如下優點：
（1）手續簡單
一般來說股權收購只要簽訂股權轉讓協議并根據公司法規定辦理股權轉讓的工商變更登記手續（外商投資企業還應辦理股權轉讓的審批手續）即可控制、管理整個項目，手續簡單。
（2）費用節省、開發快捷
股權收購相對直接購買土地資產而言花費的稅務成本最少，直接交易成本最低。且由于項目公司收購一旦辦妥股權轉讓手續，投資者即可馬上投入資金進行后續開發建設，對于境外投資者及境內非房地產企業投資者而言，無需另行成立新的房地產公司。
（3）避免代墊土地出讓金等資產收購中多見的交易風險
土地證是資產收購的必備條件，很多項目擬轉讓時一般因為未及時繳納土地出讓金而無土地證，故轉讓方一般要求收購方代墊出讓金以便辦理土地證，代墊資金存在一定風險；而股權轉讓獲取項目與土地證有無并無必然關聯，不涉及代墊出讓金。
雖然股權收購方式具有較多的優點，但其自身也有著不得不加以防范的風險。如何在國家法律法規的框架范圍內，盡可能降低企業的成本和風險，是房地產公司項目投資人員的主要工作。房地產企業通過股權收購方式來獲取土地主要面臨的風險有以下幾種：一是股權轉讓存在一定的政策性風險；二是股權溢價處理難度較大；三是標的企業的法律、債務風險較難控制，存在或有負債風險。本文將分別從上述各類風險來具體闡述分析各自的風險內涵及防范措施。
房地產項目股權轉讓的政策性風險
對于股權收購房地產項目，政府審批較為寬松。如果不涉及國有股權、上市公司股權收購的，一般無須審批。對于涉及國有股權轉讓的，則需要政府部門進行審批，審批部門包括負責國有股權管理的部門及其地方授權部門，審批要點是股權轉讓價格是否公平、國有資產是否流失。對于涉及上市公司股權的，審批部門還包括中國證券監督管理委員會，審批要點是上市公司是否仍符合上市條件、是否損害其他股東利益、是否履行信息披露義務等。
對于收購股權為國有股權的，除履行一般的股權收購程序之外，還有轉讓程序的特別規定。首先，需要有國有股東上級主管部門的同意及書面批復；其次，要由國家認可的資產評估機構對其進行資產清查及估價；再次，國有股權轉讓需要進場交易，要在國有資產產權交易中心進行公示，公示后產生兩個及以上競買者的，還需采取拍賣的形式進行。因此在收購國有公司股權時，不能僅通過與轉讓方達成收購協議而完成股權收購，還需履行相關程序。這就需要收購方需要了解國家的相關政策及交易所的流程規定，防止發生政策性風險。
房地產項目股權轉讓中的溢價處理風險
一般項目收購時雙方都有盈利要求，收購溢價指在項目收購過程中所支付的實際金額超過項目賬面成本即可稅前列支成本的部分。收購溢價在項目納稅申報中不能進開發成本。
從項目收益看，對轉讓方而言，溢價越高意味著其轉讓收益越高但同時稅負也較大。對收購方而言，采取股權轉讓，較高的溢價意味著項目開發清算時較高的土地增值稅清繳和總體收益水平的下降。如果項目投資人員在前期不籌劃好股權溢價及土增稅的處理問題，項目后期的總體收益水平極有可能低于預期。因此通過合法合規方式進行溢價處理符合雙方的利益，并且其本身就屬于稅務籌劃的范疇。
對于房地產項目股權溢價的處理，主要是將溢價部分的資金流出盡量開具可稅前列支的合規發票（對村集體等非法人實體，則只需開具收據即可）。處理溢價要結合付款進度和財務審計來進行，對收購方而言基本原則是盡量在收購過程中配合付款進度完成處理。
標的企業的法律、債務風險
據統計企業項目并購重組的失敗率高達70％，而導致失敗的一個重要原因就在于對企業收購過程中潛在的法律風險，特別是被收購企業的債務風險處理不當或沒有防范措施。項目公司的資產負債表并未反映或者無法反映已經發生的債務或者潛在的債務。這可能是由于項目公司惡意隱瞞債務，或者是由于項目公司的財務制度不規范、存在未入賬債務，或者是由于或有債務的大量存在造成的。其中，或有債務是收購中的最大陷阱，如擔保之債、票據責任之債、產品侵權或者環保責任產生的賠償、未決訴訟或者潛在的訴訟、行政罰款等等。由于其發生或者處理結果處于突發狀態而無法預料，并且輕易不為常規審查所能知悉，如果一旦發生，就有可能改變項目公司的資產狀況和信用狀況，從而直接影響項目公司的價值，因而危險更大。
對于股權收購房地產項目的法律風險防范，主要有以下幾項措施：
1.通過對項目公司實施盡職調查防范風險
盡職調查是公司股權收購的一個重要的、基礎性的環節和程序。由收購方委托專業律師、會計師以及行業專家對項目公司進行全面的、詳盡的審慎調查，通過調查，律師、會計師以及行業專家將調查收集的資料、信息整理匯總，形成盡職調查報告，并對收購的可行性、可能存在的法律風險及預防方案發表意見，為收購方提供決策依據。這樣，同時也可以在并購合同簽訂前對項目公司的財務狀況和法律風險有足夠的了解，從而盡最大可能防范風險。簡而言之，盡職調查在企業并購中具有從法律上、財務上、項目可行性上發現風險、判斷風險、評估風險的獨特作用。
因此，收購方應當聘請律師和會計師甚至房地產行業專家對項目公司進行全面的調查，調查范圍包括但不限于：股東出資、公司的資產、債權、債務及或有債務、對外擔保、稅務、重大合同、勞動用工、項目投資開況等各個方面。
2.通過制定完善周密的股權并購協議防范風險
股權收購協議是并購交易的法律表現，完善、周密的收購協議條款是主動防范各類已知和未知法律風險的重要保障。一般而言，在收購協議中采用通用條款和特殊條款來保護股權收購交易安全。在交易實踐的過程中，一般是通過設立一個共管賬戶來保管收購對價的價款。在股權收購協議中約定根據股權轉讓進程的不同階段來分期支付相應的對價。為防止項目公司股權轉讓完成后出現未經披露的債務，可以約定保留一定數額的對價作為擔保或違約金。另外也可以約定在被收購項目公司中由轉讓方保留一部分股份，使轉讓方和收購方成為一個利益共同體，待經過一段時間項目公司的或有風險逐漸明確后由收購方再行收購轉讓方的剩余股權。
綜上所述，通過股權收購方式獲取房地產項目，在土地獲取競爭日益激烈的市場現狀下，越來越成為一種常見的土地獲取方式。但在項目操作實踐中，仍然存在著大量的潛在風險。房地產投資人員在進行項目拓展及股權投資時，應積極防范及化解可能出現的風險，在嚴格控制風險的前提下，加強前期盡職調查、完善相關合同條款及監督好相應的合同履行過程，以保障項目投資的安全進行。
參考文獻 ：
[1] 孫衛.股權收購房地產項目的律師實務[J]. 中國律師. 2012(12)
律師盡職調查報告范文第5篇
隨著近年來中國企業海外貿易投資不斷擴大，“走出去”的中國企業逐漸增多，為使“走出去”的中國企業充分了解海外市場所面臨的風險，實現企業“走得出、走得穩”的效果，以及響應國家“一帶一路”戰略布局，此次會議以《進出口經理人》雜志品牌會議――“進出口經理人年會”為平臺，特邀研究界和實業界知名人士，為外貿企業提供一次務實性的交流機會。
機械工業信息研究院黨委副書記周寶東為研討會致開幕辭。他說：“這是一個波動的年代，國際形勢波譎云詭；又是一個充滿機會的年代，‘機器換人’‘互聯網+’‘智能化’和跨境電商等新業態不斷涌現。”他表示，面對日益復雜的貿易環境，外貿企業只有最大限度地認清海外市場風險，掌握規避風險的策略，從前人的經驗與教訓中汲取經營智慧，才有可能“運籌帷幄之中，決勝千里之外”。這正是此次研討會召開的意義，也是《進出口經理人》雜志的媒體責任。
主旨演講發言，大咖齊話外貿事業
此次研討會嘉賓和企業相聚，大咖效應彰顯。中國人民大學重陽金融研究院執行院長王文、人民日報社內參部主編辛本健、阿里巴巴集團國際事業部北方大區副總經理相新風、北京基業長青管理咨詢股份有限公司副總經理周嘯東、美國飛翰律師事務所律師朱韶斌、中國人民財產保險股份有限公司信用險發展處處長賈寧和德國萊茵T?V集團大中華區市場研究副總經理鄭勇出席了會議，并圍繞“一帶一路”戰略和“走出去”風險管理做了精彩的主旨演講。
大數據讓中國外貿更美好
互聯網讓網絡貿易盛行，大數據在其中起到至關重要作用。阿里巴巴集團國際事業部北方大區副總經理相新風對當前中國跨境中小企業的生存境況認識很深刻，他總結為四大問題：一是制造業轉移和當前發展階段產業升級并存，中小企業在“傳統”的發展思路下進退兩難；二是貿易摩擦加劇，TPP等貿易協定挑戰，外部需求整體低迷，買家采購方式多元化，買方波動風險加大；三是對貿易流程及多地區不同情況下貿易風險的掌握不足；四是內部成本上升及人員流動加劇。他還指出，外貿未來將越來越朝著“智慧外貿”的方向發展，大數據技術將應用在外貿流程的信息、交易、服務、物流和金融等各個環節，讓工作更智慧、決策更前瞻、盈利更簡單、資源更互聯。
相新風說：“外需市場的低迷給中國出口帶來挑戰，但中國跨境電商逆勢增長。跨境電商是外貿轉型升級的主要渠道。”他引用了一系列數據，2015年中國跨境電商交易規模達4.8億元人民幣，預計2020年將達到12萬億元人民幣；2015年跨境電商交易額占中國進出口總額的19.5%，2020年將達到37.6%。相新風還表示，因為有技術進步、消費升級、產業支撐和信用保障四大增長動力的保證，中國跨境電商的未來越來越令人期待。
互聯網時代的 “質量管理”
產品標準準入一直是傳統出口企業進入海外市場的必修課，互聯網時代賦予它更多內容。對此，德國萊茵T?V集團大中華區市場研究副總經理鄭勇表示，相對于以大規模生產、銷售和傳播為特征的“工業化思維”，“互聯網思維”正通過對市場、用戶、產品及產業價值鏈的重構，把人類帶入一個以開放、平等為特征的信息化革命的全新時代。他解釋說，互聯網思維包括“一切以用戶為中心，注重用戶參與感和用戶體驗至上”的“用戶思維”、“把產品和服務做到極致，把用戶體驗做到極致，超越用戶預期”的“極致思維”和“不斷進行微創新、快速迭代”的“迭代思維”。
在這3種思維特征之下，質量管理的內涵發生了巨大變化。首先，增加了管理的對象，擴展到了智能、系統穩定性和數據安全性等方面；其次，質量概念有所外延，要對虛擬和現實、線上和線下信息的一致性進行驗證；最后，新的思維要求提升管理效率。比如，過去在做產品質量時，用的是抽樣的方法，現在大數據時代，不需要抽取一項對它進行全面的測試，而是對所有產品進行全面管控，通過數據的相關性進行產品質量的判斷。鄭勇說：“由于外貿價值鏈重構，價值鏈縮短了，利益相關方改變了，更多面向最終用戶了，質量管理也超越了‘法令法規’的模式，要求溯源和優選，以機控替代人控。”他向外貿企業推薦了“企業身份標識”工具，針對外貿企業和工廠的專業審查，展示全球通用的企業信用度評估。
海外參展的知識產權風險
來自美國飛翰律師事務所的朱韶斌律師與企業分享了出國參展中面臨的知識產權問題，旨在保護外貿企業參展時的知識產權（比如商標、設計和專利發明等）。朱紹斌介紹說，中國企業通過不斷競爭和成長，在提高產品質量等方面已經有大幅度的提升。所以，現在一方面要避免如何被訴，另一方面，要思考如何在去參展之前保護自身的知識產權。他建議企業對參展前期、中期和后期如何保護知識產權有一個系統的概念。
通過分享近期發生的指甲油、輪胎和平衡車等一系列案例事件，他生動具體地告訴企業如何降低訴訟知識產權侵權的風險。第一，企業需要在展會所在國建立有效的知識產權策略，保護自己的創新；第二，在參展前，企業應進行 “自由運作”（Freedom to Operate）的盡職調查，對競爭對手尤其是參展競爭對手的專利進行分析研究；第三，聘請展會所在國知識產權律師出具不侵權法律意見書；第四，企業應規避設計，跟對方做許可與交叉許可，或是在專利局無效對方的專利；第五，企業應積極應訴，反敗為勝。
全球轉型、“一帶一路”與企業機遇
“一帶一路”是國家戰略，也是外貿企業的新機遇。中國人民大學重陽金融研究院執行院長王文稱贊其重要意義相當于是“中國人第四次睜眼看世界”。第四次睜眼意味著更大、更全面和更多元化，不只中國和歐美，每一個“一帶一路”沿線國家都很偉大。
王文分析稱，世界正在發生全面變化，我們正處在全球轉型時期，全球轉型呈現出全球重心的亞太化、國際互動的網絡化、國家資產的金融化、利益競爭的公域化、經濟增長的常態化和價值觀念的分裂化的六大特征。中國的“一帶一路”戰略對全球轉型有重要意義。所以，從此角度思考，如果歐亞大陸形成一個統一的資產服務網絡，有更多統一穩定的貨幣體系、金融體系，有更多貿易便利化，有更好的統一標準、統一知識產權體系等，那么整個歐亞大陸未來的發展可能就會更加順暢、更加強大，而中國和中國企業在未來的發展中就會更加顯示出自己的作用。
對話交流環節，風險管理答疑解惑
對話環節圍繞“一帶一路”戰略繼續探討“風險管理”的話題。在《進出口經理人》雜志社社長李鴻的主持下，人民日報社內參部主編辛本健、北京基業長青管理咨詢股份有限公司副總經理周嘯東和中國人民財產保險股份有限公司信用險發展處處長賈寧3位嘉賓就“一帶一路”市場風險管控問題進行了交流。
就當前中國企業“走出去”面臨最大風險問題的理解，3位發表了各自的看法。辛本健從個人的感受出發，通過緬甸的調研經歷，感受到最大的風險問題來自文化風險。他建議“走出去”的企業多研究當地文化，注重社區建設，讓項目更好地與當地文化融合。對于同一問題，賈寧分別從大型央企和中小企業面臨的困難談開去。對央企而言，最大的風險就是投資有沒有回報、回報的安全性能否有保障的問題；對中小企業而言，則面臨更多是金融資源短缺的問題。他說，如果政府層面和企業層面不解決微觀的技術問題，可能“走出去”就會落為空話。周嘯東認為，中國企業“走出去”最大的風險是“不知道自己的不知道”，即對“風險是什么”存在“盲點”。他不僅介紹了風險管理的“PESTLE”體系，即政治、經濟、社會、技術、法律和生態6個要素，而且分享了央企“走出去”的案例，建議“走出去”企業不要盲目樂觀，而是真正重視風險管理，冷靜思考。
隨后，3位嘉賓就“為什么當下中國對全球治理話題如此重視”“中小企業信用保險有無門檻和標準”及“中小企業如何提高風險管理能力”分別作了精彩解答。
品牌報告，獲獎企業貢獻杰出
“中國外貿服務市場調查報告”是《進出口經理人》雜志一年一度的品牌報告。當前，外貿行業正在發生一些轉變。外貿進口和出口“雙降”現象從最初的“罕見”已演變為現在的“習以為常”。對于外貿形勢的“動蕩”，身在其中的外貿企業有切身體會。要化解難題、在逆流中保持競爭地位，外貿企業還需借助展覽、認證和物流等眾多服務機構的支持。2016年已經是《進出口經理人》雜志第11次對外貿服務市場進行調查。
