前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房屋預(yù)售合同范文，相信會(huì)為您的寫作帶來(lái)幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房屋預(yù)售合同范文第1篇

    1995年6月16日，市房地局、市工商局下達(dá)《關(guān)于本市商品房預(yù)售、出售使用標(biāo)準(zhǔn)合同文本的通知》，在全市范圍內(nèi)推行了商品房預(yù)售、出售標(biāo)準(zhǔn)合同文本（以下簡(jiǎn)稱95版合同文本）。這一措施實(shí)行二年來(lái)，在規(guī)范商品房轉(zhuǎn)讓合同，維護(hù)商品房轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的合法權(quán)益方面起到了積極作用。為進(jìn)一步發(fā)揮規(guī)范的合同文本在促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展中的重要作用，根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》，市房地局會(huì)同市工商局對(duì)95版合同文本作了重新修訂，修訂后的文本作為商品房預(yù)售、出售合同示范性文本在全市范圍內(nèi)推行。現(xiàn)就有關(guān)事宜通知如下：

    一、商品房預(yù)售、出售合同示范文本分為《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》、《上海市外銷商品房預(yù)售合同》、《上海市內(nèi)銷商品房出售合同》、《上海市外銷商品房出售合同》四種版本（以下簡(jiǎn)稱97版合同文本），由市房地局制定、市工商局監(jiān)制。

    二、97版合同文本的預(yù)售合同與出售合同是相互獨(dú)立的合同文本。預(yù)售合同在商品房預(yù)售時(shí)采用，房屋竣工交付使用后持預(yù)售合同可直接辦理過(guò)戶手續(xù)；出售合同適用于未經(jīng)預(yù)售階段的商品房現(xiàn)房（竣工驗(yàn)收合格、取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房）銷售。

    三、各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售或出售商品房時(shí)，一般應(yīng)采用97版合同文本與承購(gòu)人訂立合同。如不采用97版合同文本而自行擬定合同文本的，應(yīng)將自擬合同文本送上海市房屋土地管理局審核批準(zhǔn)。

    四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在1998年5月31日前仍可采用原已購(gòu)買的95版合同文本與承購(gòu)人訂立合同。

    五、97版合同文本統(tǒng)一印制，由各房地產(chǎn)交易中心向社會(huì)公開(kāi)發(fā)售，購(gòu)買份數(shù)、對(duì)象不受限制。

    本通知自下達(dá)之日起執(zhí)行。

    附：

    《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》示范樣本（略）

    《上海市外銷商品房預(yù)售合同》示范樣本（略）

房屋預(yù)售合同范文第2篇

關(guān)鍵詞：合唱與指揮；教學(xué)方法；授意；仿像；自悟

中圖分類號(hào)：G642

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-0717（2014）04-0043-05

收稿日期：2014-04-30

基金項(xiàng)目：教育部人文社會(huì)科學(xué)研究規(guī)劃基金項(xiàng)目“普通高校‘合唱與指揮’教學(xué)模式創(chuàng)新研究”（12YJA760028）

作者簡(jiǎn)介：李愛(ài)華（1963-），女，吉林省吉林市人，教授，北京航空航天大學(xué)人文學(xué)院文化藝術(shù)教育中心副主任，主要從事藝術(shù)教育、合唱指揮、鋼琴等方面的研究。

一、授意、仿像與自悟的詮釋

（1）授意。授意是教師通過(guò)喚醒、幫助與微調(diào)，調(diào)動(dòng)學(xué)生能量，激發(fā)學(xué)習(xí)者意識(shí)和注意的技巧。其目的在于向?qū)W生傳達(dá)教學(xué)信息、技術(shù)或?qū)I(yè)思想，以便學(xué)生主動(dòng)了解專業(yè)知識(shí)與技能的概念與思想，明了所學(xué)課程的思想、知識(shí)、技術(shù)原理。授意，使不同學(xué)能的學(xué)生都可以獲得成功。第一，授意是喚醒。授意能喚醒學(xué)生的主體意識(shí)，使他們能獨(dú)立思考并做出決定。它不僅要讓學(xué)習(xí)者掌握知識(shí)，而且要把學(xué)習(xí)的權(quán)利“還給”學(xué)生，使學(xué)生將自己的學(xué)習(xí)態(tài)度、能力與精神融化為自己的人格。正如蒂克森所說(shuō)，學(xué)習(xí)包括“學(xué)習(xí)的態(tài)度與獨(dú)立學(xué)習(xí)的能力兩個(gè)方面”，“態(tài)度是一種對(duì)自己的學(xué)習(xí)做出決策的責(zé)任，能力是對(duì)學(xué)習(xí)過(guò)程的決策和反思”[1]。第二，授意是幫助。教育的重要任務(wù)，在于幫助學(xué)生對(duì)自身學(xué)習(xí)獨(dú)立地做出選擇，培養(yǎng)學(xué)生對(duì)自己負(fù)責(zé)，對(duì)自己的事情作出計(jì)劃，并進(jìn)行實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的歸納、擴(kuò)展，將實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)內(nèi)化為自己知識(shí)與能力結(jié)構(gòu)的智慧。第三，授意是微調(diào)。教師在布置學(xué)習(xí)任務(wù)時(shí)，一般只提宏觀的要求，不給具體的操作方法，讓學(xué)生在當(dāng)中充分發(fā)揮自己的潛能，展現(xiàn)其才華，創(chuàng)造性地完成工作[2]。其實(shí)質(zhì)就是激發(fā)學(xué)生共鳴，淡化學(xué)生的“心理抗拒”，充分發(fā)揮學(xué)生學(xué)習(xí)的主動(dòng)性和自主性，取代僅僅是為修取學(xué)分的功利性學(xué)習(xí)動(dòng)機(jī)，避免“饕餮盛宴”一轉(zhuǎn)而為“雞肋”[3]。

（2）仿像。“仿像”是以光、影、聲的“超真實(shí)”存在的媒體時(shí)代的擬像形式。“仿像”不再與現(xiàn)實(shí)相關(guān)，而是一個(gè)脫離客觀真實(shí)而又獨(dú)立存在、自主運(yùn)行的符號(hào)系統(tǒng)[4]。仿像是當(dāng)代教學(xué)生活的重要手段和技術(shù)形式。它利用現(xiàn)代信息技術(shù)，自主開(kāi)發(fā)多媒體課件等各種教學(xué)資源，幫助學(xué)生進(jìn)行生動(dòng)的模仿與建構(gòu)的學(xué)習(xí)活動(dòng)。第一，仿像能夠使我們強(qiáng)烈地感受到其教學(xué)藝術(shù)的感染力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)課堂教學(xué)。它成為學(xué)生擺脫按部就班與繁瑣無(wú)趣的日常課堂生活，成為第二種生活的狂歡廣場(chǎng)[5]。第二，仿像作為一種“超真實(shí)”教學(xué)場(chǎng)景使教學(xué)具有逼真性，它不僅以極度逼真的視聽(tīng)方式徹底替換現(xiàn)實(shí)事物，而且還以大量復(fù)制和現(xiàn)代傳播的方式，創(chuàng)造出現(xiàn)實(shí)生活中不存在的真實(shí)，創(chuàng)造出一種比真實(shí)更加真實(shí)的“超真實(shí)”。第三，仿像使教學(xué)內(nèi)容具有開(kāi)放、共享與生成性質(zhì)。在獲取優(yōu)質(zhì)教學(xué)資源上，它具有信息的海量性、時(shí)間的自主性和空間的開(kāi)放性、諸多用戶共享性等優(yōu)點(diǎn)[6]。仿像具有便捷性與高效性，學(xué)生可以通過(guò)仿像在極短的時(shí)間內(nèi)獲得所需信息，學(xué)生和教師可以快速地相互交流信息。仿像的教學(xué)方法，具有創(chuàng)新的無(wú)限可能，使學(xué)生的自主學(xué)習(xí)具有獨(dú)特的意義和價(jià)值。

（3）自悟。自悟本屬禪學(xué)的要義之一，具有領(lǐng)悟、開(kāi)悟、頓悟與漸悟之意，它是生命內(nèi)部力量的流動(dòng)、變化與顯現(xiàn)。自悟乃自主學(xué)習(xí)之精髓，有自主、體驗(yàn)、冥想、嘗試的實(shí)踐意韻，具有生成性、發(fā)展性、自我建構(gòu)性等特點(diǎn)。第一，自悟是生命能量的自然綿延。它使教育具有強(qiáng)烈的生命教育的意韻。讓學(xué)習(xí)者生成更有力量、更生動(dòng)的學(xué)習(xí)品質(zhì)。具有這種品質(zhì)的人，能夠“決定學(xué)習(xí)目標(biāo)、決定學(xué)習(xí)內(nèi)容和進(jìn)度、選擇學(xué)習(xí)方法和技術(shù)、監(jiān)控學(xué)習(xí)過(guò)程和評(píng)估習(xí)得的結(jié)果等內(nèi)容”[7]。它使學(xué)習(xí)者將專業(yè)能力與生命運(yùn)動(dòng)融會(huì)貫通，無(wú)論在心理層面上還是專業(yè)的深層次領(lǐng)悟上，都是教育的最高境界。第二，自悟是感性到理性的認(rèn)識(shí)過(guò)程。在教育實(shí)踐中，自悟的發(fā)生，因個(gè)體的學(xué)習(xí)環(huán)境、學(xué)習(xí)能力和思考習(xí)慣而異，學(xué)生個(gè)體的認(rèn)知能力隨自我實(shí)踐與時(shí)間的推移，一般經(jīng)過(guò)感知、理解、明白、覺(jué)醒、大徹大悟的過(guò)程，也遵循從感性到理性、從低級(jí)到高級(jí)深化，最終打上思考者真實(shí)性格和心靈創(chuàng)造的烙印。第三，自悟是真正的教育形式。它脫離教師干預(yù)的自主學(xué)習(xí)行為，是一種“對(duì)自己學(xué)習(xí)負(fù)責(zé)的能力”。這不僅有利于學(xué)習(xí)者專業(yè)信念與興趣的養(yǎng)成，而且有助于學(xué)習(xí)者對(duì)專業(yè)知能的體驗(yàn)與感悟，形成默會(huì)知識(shí)與實(shí)踐智慧。

二、授意、仿像、自悟與“合唱與指揮”教學(xué)

“合唱與指揮”是一門實(shí)踐藝術(shù)，也是一門不斷融入新思想與新方法的，具有開(kāi)放性與創(chuàng)造性的審美活動(dòng)。在普通高校面向非音樂(lè)專業(yè)的大學(xué)生開(kāi)設(shè)“合唱與指揮”課程，其目的是培養(yǎng)他們的人文素養(yǎng)和綜合素質(zhì)，但是僅僅通過(guò)傳統(tǒng)的講授式教學(xué)方法是無(wú)法完成的，需要從授意、仿像、自悟三個(gè)方面入手，即通過(guò)授意以調(diào)動(dòng)學(xué)生主體意識(shí)與創(chuàng)造想像，通過(guò)模擬“合唱與指揮”的現(xiàn)實(shí)場(chǎng)景與相應(yīng)的訓(xùn)練技術(shù)，通過(guò)自悟以獲得“合唱與指揮”的實(shí)踐精髓，擴(kuò)展其認(rèn)知，形成其技能，并且將三者有機(jī)結(jié)合，形成“合唱與指揮”課程獨(dú)特的教學(xué)方法。

授意能傳遞“合唱與指揮”的知能信息，并喚醒學(xué)生在“合唱與指揮”學(xué)習(xí)中的創(chuàng)造意識(shí)。“合唱與指揮”教學(xué)的目標(biāo)并非培養(yǎng)“音樂(lè)家”，而是要幫助提升學(xué)生的觀察力、想象力、思維力、創(chuàng)造力、團(tuán)隊(duì)意識(shí)和組織協(xié)調(diào)能力。創(chuàng)造是“合唱與指揮”教與學(xué)的根本動(dòng)力，是“合唱與指揮”教育功能和價(jià)值的體現(xiàn)。授意的目的不僅要使學(xué)生對(duì)合唱的音色、音量、音高之細(xì)微差別的感知、調(diào)控與協(xié)調(diào)，還要使他們?cè)诼?tīng)覺(jué)的感受性、敏銳性和審美力等方面有一個(gè)全面的提升。授意的關(guān)注點(diǎn)，在于調(diào)動(dòng)學(xué)生的內(nèi)部能量，激發(fā)他們對(duì)“合唱與指揮”學(xué)習(xí)的熱情、興趣與自信。授意“是師生不斷激活生命、豐富生命、提升生命的質(zhì)量與價(jià)值的過(guò)程”[8]。自悟，需要學(xué)生修習(xí)經(jīng)驗(yàn)的綿延、創(chuàng)造力的提升和自信心的發(fā)展，需要系統(tǒng)、嚴(yán)密的組織能力做保證。這就是“授意”在教學(xué)中體現(xiàn)出的重要性。

仿像能為“合唱與指揮”教學(xué)提供超真實(shí)學(xué)習(xí)場(chǎng)景與訓(xùn)練技術(shù)。仿像技術(shù)的進(jìn)步及其被大范圍地應(yīng)用到“合唱與指揮”課程教學(xué)之中，使樂(lè)感分辨率高，模擬場(chǎng)景“超真實(shí)”，視覺(jué)和聽(tīng)覺(jué)的藝術(shù)感染力強(qiáng)，訓(xùn)練錯(cuò)誤及時(shí)得到反饋，合唱的呼吸、共鳴、音準(zhǔn)、節(jié)奏和多聲部的訓(xùn)練效果得到極大的提高。仿像運(yùn)用于“合唱與指揮”教學(xué)的過(guò)程，是學(xué)生通過(guò)對(duì)模擬“合唱與指揮”現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)知的監(jiān)控學(xué)習(xí)，將想法及時(shí)付諸于行動(dòng)與效果的檢驗(yàn)之中，并不斷地反思與修正不足之處。

自悟能使“合唱與指揮”教學(xué)演化為學(xué)生的體驗(yàn)、冥想與實(shí)踐的自修過(guò)程。自悟是一種主動(dòng)學(xué)習(xí)，把學(xué)習(xí)看成是“我要學(xué)”，讓學(xué)生體會(huì)到“獨(dú)立學(xué)習(xí)”是自主學(xué)習(xí)的核心，即為“我能學(xué)”。合唱與指揮是用嗓音與肢體語(yǔ)言塑造音樂(lè)形象的藝術(shù)，也是一門群體藝術(shù)。它不僅是作品的演唱和表演，還包括教學(xué)的組織、學(xué)生的管理、演唱的協(xié)調(diào)、師生的配合、活動(dòng)的開(kāi)展等。自悟“對(duì)于培養(yǎng)學(xué)習(xí)者的創(chuàng)造性和生產(chǎn)性具有重大作用，幫助學(xué)習(xí)者更深刻地掌握知識(shí)、培養(yǎng)良好的學(xué)習(xí)態(tài)度”[9]。在學(xué)習(xí)和訓(xùn)練中，自悟能“讓學(xué)生自己在演唱中尋找各自聲部的音準(zhǔn)及和聲關(guān)系。用這種方法訓(xùn)練，可以使學(xué)生更為主動(dòng)地投入到作品本身所設(shè)置的音樂(lè)環(huán)境和技術(shù)環(huán)境中”[10]。傳統(tǒng)的觀點(diǎn)認(rèn)為，教學(xué)就是教師向?qū)W生傳遞知識(shí)的過(guò)程，這就不可避免地拔高了教師在整個(gè)學(xué)習(xí)過(guò)程中的作用，學(xué)習(xí)在很大程度上看起來(lái)不是學(xué)生在學(xué)，而是教師在學(xué)，學(xué)生是被教師牽著走的，學(xué)生主動(dòng)學(xué)習(xí)、自主學(xué)習(xí)的權(quán)利被剝奪了。“合唱與指揮”教學(xué)，必須重視學(xué)生的冥想、反思、體驗(yàn)等自悟活動(dòng)，避免出現(xiàn)只注重師生間的教與學(xué)，而忽視學(xué)生自身“消化”的現(xiàn)象。所以，通過(guò)自悟，提升“合唱與指揮”教學(xué)中學(xué)生的體驗(yàn)、冥想與實(shí)踐品性，是實(shí)現(xiàn)其教學(xué)目標(biāo)與任務(wù)的關(guān)鍵。

三、普通高校“合唱與指揮”教學(xué)面臨的問(wèn)題

頻繁的國(guó)際、國(guó)內(nèi)合唱賽事、互聯(lián)網(wǎng)的信息溝通以及多層次合唱組織的發(fā)展壯大，既為學(xué)習(xí)“合唱與指揮”課程的學(xué)生提供了自主學(xué)習(xí)與研究的有利條件，同時(shí)更多地是面臨授意缺乏、仿像輔助缺罕與自悟意識(shí)不強(qiáng)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

（1）缺乏喚醒生命潛能的授意方法。在“合唱與指揮”的教學(xué)中，離開(kāi)授意，仿像以多媒體為依托的現(xiàn)代教學(xué)，極大地加大了課堂信息量，并使課堂教學(xué)生動(dòng)直觀、有聲有色。然而，如果那樣，學(xué)生的學(xué)習(xí)就避免不了被動(dòng)學(xué)習(xí)，無(wú)法調(diào)動(dòng)學(xué)生生命潛能，無(wú)法使學(xué)習(xí)成為一個(gè)自主、協(xié)作、冥想與思考的自悟過(guò)程。就“授意”的理念而言，目前“合唱與指揮”教學(xué)的問(wèn)題是：一方面，缺乏對(duì)學(xué)生學(xué)習(xí)自信心的關(guān)注。教師仍然拘泥于“傳道授業(yè)者”的角色，以教師為中心，沒(méi)有發(fā)揮出教師“指導(dǎo)者”、“朋友”的角色，缺乏喚醒生命能量的授意，無(wú)法促進(jìn)學(xué)生自主學(xué)習(xí)。另一方面，缺乏對(duì)學(xué)生創(chuàng)造力的激發(fā)與熱情的點(diǎn)燃。“滿堂灌”的教學(xué)方式忽視了生命本能沖動(dòng)的存在，失去了生命的自由敞開(kāi)與個(gè)性潛能的釋放。

（2）缺乏“仿像”技術(shù)合理開(kāi)發(fā)與運(yùn)用。第一，學(xué)習(xí)場(chǎng)景建構(gòu)與教學(xué)方法的運(yùn)用、更新，跟不上“仿像”技術(shù)的發(fā)展速度，沒(méi)有充分利用“仿像”技術(shù)，作為虛擬“合唱與指揮”教學(xué)場(chǎng)景的教學(xué)文本。第二，缺乏仿像軟件開(kāi)發(fā)。教師對(duì)教學(xué)內(nèi)容缺乏前端性把握，這在一定程度上影響師生間的選擇、合作與對(duì)話，教師也很難全面真切地關(guān)注學(xué)生在學(xué)習(xí)中的知識(shí)與能力、過(guò)程與方法、情感與價(jià)值的關(guān)系問(wèn)題。這主要表現(xiàn)在仿像技術(shù)沒(méi)有促進(jìn)學(xué)生的自主性學(xué)習(xí)和仿像技術(shù)對(duì)于拓展師生之間的交互渠道沒(méi)有發(fā)揮恰當(dāng)?shù)墓π蓚€(gè)方面[11]。第三，缺乏仿像模擬平臺(tái)。沒(méi)有“合唱與指揮”仿像技術(shù)的教學(xué)平臺(tái)，教師難以實(shí)現(xiàn)多種教學(xué)模式，難以恰當(dāng)?shù)刈龅健昂铣c指揮”的“超真實(shí)”、“現(xiàn)場(chǎng)”的感染力等綜合因素的把握。因而，教師無(wú)法”為教學(xué)提供多通道、全方位、整體化的教學(xué)信息加工和傳輸模式，促使教學(xué)過(guò)程多樣化、社會(huì)化和主體化，增強(qiáng)教學(xué)的實(shí)效性”[12]。

（3）自悟沒(méi)有融入教學(xué)的過(guò)程與品格。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)普通高校“合唱與指揮”教學(xué)一直缺乏體驗(yàn)與冥想等自悟的意識(shí)與能力。第一，從內(nèi)容上看，“合唱與指揮”的教學(xué)把主要精力放在了聲樂(lè)教學(xué)上，忽視了合唱指揮學(xué)習(xí)的重要性，導(dǎo)致學(xué)生組織協(xié)調(diào)能力的培養(yǎng)不到位。第二，從過(guò)程來(lái)看，合唱教學(xué)在曲目的選擇上具有一定的局限性和保守性，倘若放任這些行為的持續(xù)，將使學(xué)生沒(méi)有充裕的時(shí)間去思考，甚至?xí)箤W(xué)生失去對(duì)該課程學(xué)習(xí)的興趣。第三，從方法上看，合唱教育普遍存在我教你唱、我講你聽(tīng)、以他人感受代替自身體驗(yàn)，注重教學(xué)的外在形式而忽略教學(xué)過(guò)程本身對(duì)學(xué)生的教育作用。由于選學(xué)該課程的學(xué)生大多專業(yè)知識(shí)欠缺，接受能力參差不齊，若是一味地只關(guān)注傳統(tǒng)的課堂教學(xué)，只注重知識(shí)、技術(shù)的傳授，只注重師生間的教與學(xué)，而忽視了課程本身的審美價(jià)值，忽視了學(xué)生想象、情感的體驗(yàn)，忽視學(xué)生間的配合協(xié)作、忽視了學(xué)生自悟品質(zhì)的培養(yǎng)，那么，自悟的教學(xué)品格將一如既往的貧乏。

四、改進(jìn)普通高校“合唱與指揮”課程教學(xué)方法的思考

針對(duì)“合唱與指揮”教學(xué)中存在的問(wèn)題，我們從喚醒學(xué)生自悟意識(shí)、開(kāi)發(fā)仿像教學(xué)的技術(shù)元素、授意具體的學(xué)習(xí)方法三個(gè)維度探索合理的教學(xué)改革策略。

（1）借授意助“合唱與指揮”之美。德國(guó)指揮家溫格納曾說(shuō)：“一個(gè)指揮，不但要將作曲家的意志表達(dá)出來(lái)，而在音樂(lè)里面，還要有一種神秘的創(chuàng)造力量，這種力量的大小，關(guān)系到他的成功與失敗。”[13]第一，理論與方法暗示。教師在教學(xué)中運(yùn)用暗示的方法，對(duì)豐富學(xué)生的實(shí)戰(zhàn)技巧與理論知識(shí)的掌握以及對(duì)學(xué)生自信心的影響是深遠(yuǎn)的。杜威說(shuō)：“教學(xué)的目標(biāo)不在于傳授知識(shí)，而在于主動(dòng)地探求并思索明智地駕馭實(shí)踐的態(tài)度和方法，掌握有效地、適當(dāng)?shù)亟鉀Q處理問(wèn)題的態(tài)度和方法。”[14]第二，技能示范。教師要勤于利用仿像技術(shù)作為教學(xué)工具，不斷學(xué)習(xí)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用技術(shù)課件的制作技巧，并利用這些技術(shù)，對(duì)網(wǎng)絡(luò)課程做調(diào)整的完善[15]。加強(qiáng)教師信息技術(shù)基本技能，提高教師的網(wǎng)絡(luò)資源重構(gòu)能力，使之從教育觀、素質(zhì)觀到掌握計(jì)算機(jī)操作與教學(xué)軟件使用能力等得到提升。

（2）憑仿像揚(yáng)“合唱與指揮”之長(zhǎng)。合唱與指揮是一門特殊的學(xué)科領(lǐng)域，其學(xué)習(xí)的方法和知識(shí)的積累均需要講究針對(duì)性。第一，自主創(chuàng)造。在進(jìn)行“合唱與指揮”仿像軟件開(kāi)發(fā)與利用時(shí)，需要良好的自主創(chuàng)造、合作探究、實(shí)踐摸索等三個(gè)基本要素的有效協(xié)調(diào)。利用國(guó)際先進(jìn)的Finale音樂(lè)打譜軟件作為工具平臺(tái)，編寫“合唱與指揮”課程的教輔課件，通過(guò)有聲的音樂(lè)視頻，輔助解決和提高學(xué)生讀譜、音高以及多聲部合唱訓(xùn)練的能力[16]。仿像教學(xué)這一技術(shù)行為，使其具有教學(xué)意義和知識(shí)意義的同時(shí)，更貼近學(xué)生的生活形式與生存實(shí)際，具有生命意義。第二，合作探究。Gilbert和Moore認(rèn)為，運(yùn)用計(jì)算機(jī)媒體進(jìn)行教育的交互作用是指學(xué)習(xí)者和技術(shù)之間的相互交換，這個(gè)過(guò)程可以看成是一個(gè)反饋[17]。及時(shí)的、高質(zhì)量地交互傳遞，有效地提高了學(xué)習(xí)效率，為單一教學(xué)模式向虛擬學(xué)習(xí)社區(qū)的轉(zhuǎn)變提供現(xiàn)實(shí)的可能性。第三，實(shí)踐摸索。在網(wǎng)絡(luò)教學(xué)過(guò)程中，教師可對(duì)學(xué)生的學(xué)習(xí)情況進(jìn)行歸納，總結(jié)，以便進(jìn)一步改進(jìn)教學(xué)方法和教學(xué)內(nèi)容[18]。教師除了對(duì)作品有更客觀、準(zhǔn)確的把握，還需要引導(dǎo)學(xué)生把音樂(lè)學(xué)科的相關(guān)知識(shí)橫向聯(lián)系起來(lái)。如建立“合唱與指揮”教學(xué)課程網(wǎng)站，把學(xué)生能夠通過(guò)自主學(xué)習(xí)掌握的合唱與指揮理論基礎(chǔ)知識(shí)按照循序漸進(jìn)的原則編輯后放在課程網(wǎng)站上，促進(jìn)學(xué)生自主學(xué)習(xí)和理論與實(shí)踐的結(jié)合。

（3）喚學(xué)生自悟意識(shí)之醒。自悟既是一種學(xué)習(xí)態(tài)度、一種學(xué)習(xí)過(guò)程，更是一種學(xué)習(xí)能力。培養(yǎng)學(xué)生自悟生成的學(xué)習(xí)能力，有助于他們勝任建設(shè)社會(huì)的任務(wù)[19]。第一，自知之明。蘇格拉底曾告訴我們，人最寶貴的態(tài)度是“知己無(wú)知”。只有秉懷這種態(tài)度，我們才領(lǐng)著自己去思考、體驗(yàn)和冥想。因?yàn)橹挥谐缟刑摌O，謙虛慎獨(dú)，才能達(dá)到與虛靜相反的“虛則知實(shí)之情”（《韓非子?王道》）的狀態(tài)。第二，自信之力。培養(yǎng)自悟意識(shí)，喚醒學(xué)生的自主活動(dòng)意識(shí)，通過(guò)從合唱與指揮中獲得自我滿足與自尊。建立學(xué)生課外獨(dú)立組織、分組訓(xùn)練開(kāi)展藝術(shù)實(shí)踐活動(dòng)的機(jī)制，并充分挖掘?qū)W生的潛能，建立指揮輪換制、聲部長(zhǎng)制等多種形式，讓每一個(gè)學(xué)生都能夠自由、充分地在原有的基礎(chǔ)上發(fā)展，使生命的能量得到發(fā)揮和提升。葉瀾教授認(rèn)為，完整的課堂教學(xué)不僅僅要完成促進(jìn)學(xué)生認(rèn)知發(fā)展的任務(wù)，還要尊重師生的生命，使師生生命的意義都得到提升[20]。第三，自由之境。幫助建立和諧的教學(xué)環(huán)境，特別是人際關(guān)系環(huán)境，給學(xué)生一些空白的思考時(shí)間。讓其學(xué)習(xí)充分的自主，充分發(fā)揮其主觀能動(dòng)性。通過(guò)探索課內(nèi)外教學(xué)互補(bǔ)的方法，提高學(xué)生合作能力與綜合素質(zhì)，學(xué)生課外獨(dú)立排練活動(dòng)從選曲到排練，從歌唱的發(fā)聲到歌詞的咬字吐字方法，從指揮的手勢(shì)語(yǔ)言到整體音樂(lè)風(fēng)格的處理都需要學(xué)生自主完成。蘇聯(lián)著名教育家贊科夫曾說(shuō)，“教學(xué)法一旦觸及學(xué)生的情緒和意志領(lǐng)域，觸及學(xué)生的精神需要，這種教學(xué)法就能發(fā)揮高度有效的作用”[21]。這種無(wú)聲自主學(xué)習(xí)其實(shí)算是一種個(gè)性化的學(xué)習(xí)方式，表面看起來(lái)在教師的控制之下，實(shí)際上學(xué)習(xí)者在默默地管理自己的學(xué)習(xí)，積極配合，努力完成目標(biāo)任務(wù)。能充分發(fā)揮學(xué)生的主動(dòng)性、靈活性和創(chuàng)造性，富有春風(fēng)化雨、潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲的美感。第四，自省之習(xí)。學(xué)生課外獨(dú)立排練活動(dòng)鍛煉了學(xué)生的組織能力、團(tuán)結(jié)協(xié)作能力和創(chuàng)新精神，培養(yǎng)了學(xué)生積極、主動(dòng)、自覺(jué)地從事和管理自己的學(xué)習(xí)活動(dòng)的習(xí)慣，而不是在外界的各種壓力和教師及父母的要求下被動(dòng)地從事學(xué)習(xí)活動(dòng)，或需要外界來(lái)管理自己的學(xué)習(xí)內(nèi)容。這充分詮釋著“生命化教育”，即以生命為基點(diǎn)，把生命的本質(zhì)、特征和需要體現(xiàn)在教育過(guò)程之中，使教育尊重生命的需要，完善生命的發(fā)展，提升生命的意義[22]。

參考文獻(xiàn)

[1] Dickinson，L.Self-instruction in Language Leaming[M].Cambridge ：Cambridge University Press， 1987：12-13.

[2] 張戰(zhàn)衛(wèi).做一個(gè)“零授意”領(lǐng)導(dǎo)[J].領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)，2009（9）：17.

[3] Herkert，J.R.Continuing and Emerging Issues in Engineering Ethics Education[J].The Bridge，2002（ 3）：8-13.

[4] 高.當(dāng)代文化視域中的仿像理論[D].沈陽(yáng)：遼寧大學(xué)，2012（5）.

[5] 唐松林，曾琦.消弭與重建：擬像時(shí)代的教學(xué)形態(tài)[J].高等教育研究，2010（2）：69-73.

[6] 張萍，吳秉會(huì).網(wǎng)絡(luò)輔助教學(xué)：意義、問(wèn)題與對(duì)策[J].黑龍江高教研究，2010（5）.

[7] Holec，H.Autonomy and Foreign Language Learning [M].Oxford ：Pergamon Press，1981：44-45.

[8] 王桂龍.大學(xué)教育的境界：主客體的充分融合[J].江蘇高教，2005（1）：71-73.

[9] 何芳.自主學(xué)習(xí)與合作學(xué)習(xí)：共生關(guān)系――以高中英語(yǔ)寫作教學(xué)之行動(dòng)研究為例[D]重慶：重慶師范大學(xué)，2012（5）.

[10] 張彬.關(guān)于高師“合唱與指揮”課的若干思考――音響概念、教材和方法[J].中國(guó)音樂(lè)，2003（10）：80-82.

[11] 胡迎賓，黃少穎.高校網(wǎng)絡(luò)輔助教學(xué)的現(xiàn)狀與問(wèn)題思考――基于首都師范大學(xué)網(wǎng)絡(luò)輔助教學(xué)的案例調(diào)查[J].中國(guó)電化教育，2006（9）：29-32.

[12] 唐松林，曾琦.消弭與重建：擬像時(shí)代的教學(xué)形態(tài)[J].高等教育研究，2010（2）：69-73.

[13] 陳殆鑫，龔琪.外國(guó)著名指揮家詞典[M].北京：人民音樂(lè)出版社，1999：289.

[14] [澳]W.F.康納爾.二十世紀(jì)世界教育史[M].孟湘砥，胡若愚，譯.長(zhǎng)沙：湖南教育出版社，1991：132.

[15] 賴鶴，衷明華.高校網(wǎng)絡(luò)輔助教學(xué)存在的問(wèn)題及對(duì)策研究[J].江西化工，2009（12）：201-202.

[16] 李愛(ài)華. 打譜軟件在《合唱與指揮》教學(xué)改革中的研究與實(shí)踐[J]. 中國(guó)電化教育，2013（4）：123-125.

[17] 錢萬(wàn)正，李藝.遠(yuǎn)程教育課程的交互性評(píng)價(jià)[J].開(kāi)放教育研究，2002（4）：39-40.

[18] 梁云.校園網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)輔助教學(xué)平臺(tái)的開(kāi)發(fā)與利用[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2008（1）：239-240.

[19] Barry J. Zimmerman，Sebastian Bonner Robert Kovach，等.自我調(diào)節(jié)學(xué)習(xí)[M].姚梅林，徐守森，等譯.北京：中國(guó)輕工業(yè)出版社，2002：78-79.

[20] 鄧惠明，繆劍峰.構(gòu)建生命化課堂的誤區(qū)分析及策略探索[J].教育評(píng)論，2014（2）：100-102.

[21] 郁文武，謝嘉幸.音樂(lè)教育與教學(xué)法[M].北京：高等教育出版社，1991：55.

[22] 馮建軍.論生命化教育的要義[J].教育研究與實(shí)驗(yàn)，2006（5）：25-28.

Inspiration， Simulation and Self-reflection： A Study on Teaching Methods in the Major of Choral and Command

LI Ai-hua

房屋預(yù)售合同范文第3篇

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售合同遠(yuǎn)期交貨合同有效條件重復(fù)預(yù)售預(yù)售商品房按揭

一、房屋買賣合同效力認(rèn)定的法律根據(jù)

房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其性質(zhì)為民事法律行為，認(rèn)定效力的目的在于解決是否受法律保護(hù)的問(wèn)題，其社會(huì)效益是維護(hù)交易的安全和信譽(yù)。目前，房屋買賣合同效力認(rèn)定的根據(jù)1996年1月1日施行的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和我國(guó)立法機(jī)關(guān)頒布的《民法通則》。其一，房屋買賣合同的形式要件問(wèn)題，亦即買賣房屋協(xié)議是口頭或書面均可，還是必須采用書面形式。購(gòu)買房屋辦理過(guò)戶登記時(shí)，“須提交房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證”。顯然，買賣房屋協(xié)議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關(guān)鍵是要認(rèn)定房屋買賣合同是諾成性合同，而非實(shí)踐性合同。只要買賣房屋合同當(dāng)事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一，不允許當(dāng)事人一方隨意翻悔。這一規(guī)定為當(dāng)事人因房?jī)r(jià)過(guò)高或過(guò)低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二，房屋買賣合同有效成立的實(shí)質(zhì)法律依據(jù)問(wèn)題，亦即一項(xiàng)合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時(shí)具備的條件。根據(jù)《民法通則》第50條之規(guī)定為：第一、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；第二、意思表示真實(shí)；第三、不違反法律和社會(huì)公共利益。由此可見(jiàn)，一項(xiàng)具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實(shí)質(zhì)要件就在特定當(dāng)事人之間產(chǎn)生了不可撤銷的特定權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會(huì)產(chǎn)生法律的后果（或按違約制裁或按繼續(xù)強(qiáng)制履行處理）。

二、商品房預(yù)售合同性質(zhì)

商品房預(yù)售合同，是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預(yù)售合同與一般買賣合同又有所不同。

（一）商品房預(yù)售合同不是預(yù)約合同

在合同法中，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來(lái)訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。商品房預(yù)售合同在成立之時(shí)；房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。因?yàn)椋涸谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的座落與面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無(wú)須將來(lái)另行訂立一個(gè)房屋買賣合同，即可以按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定直接履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的。

（二）商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同

商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很長(zhǎng)。但將商品房預(yù)售合同稱之為期貨買賣合同是錯(cuò)誤的。所謂期貨買賣合同，是指期貨交易所為進(jìn)行期貨交易而制訂的統(tǒng)一規(guī)定商品的等級(jí)或證券的種類和數(shù)量、交貨期限和地點(diǎn)等的合同，通常采用“標(biāo)準(zhǔn)合同”形式。期貨買賣合同具有如下主要特征：(1)期貨買賣的標(biāo)的物的價(jià)格不是當(dāng)事人事先約定的，而是在期貨交易所通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式而確定的；(2)期貨買賣的標(biāo)的是合同本身，而不是期貨買賣合同中所約定的貨物；(3)期貨買賣的主要目的是為了套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)，而不在于獲取現(xiàn)實(shí)的貨物，所以，在期貨買賣中，極少有進(jìn)行實(shí)物交割的：(4)期貨買賣的商品必須具備數(shù)量大、價(jià)格波動(dòng)大、便于儲(chǔ)存、易于標(biāo)準(zhǔn)化等條件，如糧食、石油、鋼材等。但是，在商品房預(yù)售合同中，第一，商品房的價(jià)格是雙方在訂立合同時(shí)就已經(jīng)明確的，而不是通過(guò)公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式確定的；第二，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房預(yù)售合同的目的在于獲取房屋，不具有套期保值和價(jià)格發(fā)現(xiàn)的功能；第四，由于房屋的面積、座落、單元等方面存在著諸多的差別，不具有標(biāo)準(zhǔn)化的特征，所以在國(guó)際慣例上，房屋不是期貨交易的商品，不能用于期貨交易。可見(jiàn)，商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同。明確商品房預(yù)售合同不是期貨買賣合同，可以避免利用商品房預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。

（三）商品房預(yù)售合同是否為附期限的合同

在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到來(lái)作為合同效力開(kāi)始或終止根據(jù)的合同。如果所附期限是作為合同效力開(kāi)始的根據(jù)，則該期限為延緩期限；如果所附期限是作為合同效力終止的根據(jù)，則該期限為解除期限。在附延緩期限的合同中，合同已經(jīng)成立，但沒(méi)有發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人都不需要履行自己的義務(wù)，也都沒(méi)有權(quán)利請(qǐng)求對(duì)方履行義務(wù)。只是在期限到來(lái)時(shí)，雙方當(dāng)事人才開(kāi)始履行義務(wù)；在附解除期限的合同中，合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，雙方都已經(jīng)開(kāi)始履行自己的義務(wù)。在期限到來(lái)時(shí)，雙方當(dāng)事人不再履行義務(wù)，合同終止。在商品房預(yù)售合同中，雙方約定在將來(lái)的一定期限交付房屋，這里確實(shí)存在一定的“期限”，但這種期限絕不是附期限合同中的“期限”。因?yàn)椋浩湟唬绻麑⑸唐贩款A(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的解除期限，則商品房預(yù)售合同不僅已經(jīng)成立，而且已經(jīng)發(fā)生法律效力，但在期限到來(lái)時(shí)，商品房預(yù)售合同終止效力，雙方應(yīng)當(dāng)解除合同。這樣，作為預(yù)購(gòu)方就不能取得約定的房屋。顯然，這與當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同的目的是相違背的；其二，如果將商品房預(yù)售合同中的“期限”作為附期限合同中的延緩期限，則商品房預(yù)售合同雖然已經(jīng)成立，但還沒(méi)有發(fā)生法律效力，只在期限到來(lái)時(shí)，商品房預(yù)售合同才發(fā)生法律效力。這樣，作為預(yù)售方就不能要求預(yù)購(gòu)方支付一定的定金或房款。顯然，這也不符合商品房預(yù)售合同的要求。可見(jiàn)，商品房預(yù)售合同并不是附期限的買賣合同。商品房預(yù)售合同中的“期限”是一種履行期限，是當(dāng)事人履行義務(wù)的具體時(shí)間。

（四）商品房預(yù)售合同不是分期付款買賣合同

在商品房預(yù)售合同中，預(yù)購(gòu)方于多數(shù)情況下是分期支付房屋的價(jià)款，這種作法類似于分期付款買賣，但它不是分期付款買賣合同。其原因有三：一是分期付款買賣合同的標(biāo)的物在合同生效后必須交付給買受方，這樣才能實(shí)現(xiàn)買受方的經(jīng)濟(jì)目的。可見(jiàn)，分期付款買賣合同的標(biāo)的物必須是現(xiàn)實(shí)存在的物。但在商品房預(yù)售合同中，作為標(biāo)的物的商品房尚不存在或尚在建造中；二是分期付款買賣合同的買受方在接受標(biāo)的物后，尚有二期以上的價(jià)款需要支付；但商品房預(yù)售合同中，預(yù)購(gòu)方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部?jī)r(jià)款，也可以在取得房屋前分期支付價(jià)款。前者是在取得標(biāo)的物之前的分期付款，而后者是在取得標(biāo)的物后的分期付款；三是分期付款買賣合同的功能在于出賣方向買受方融資，以滿足買受方資金不足的需要。而商品房預(yù)售合同的功能在于買受方向出賣方融資，以滿足出賣方資金不足的需要。

綜上所述，商品房預(yù)售合同不是預(yù)約買賣合同、期貨買賣合同、附期限買賣合同、分期付款買賣合同。如果從法律上為商品房預(yù)售合同定性，則商品房預(yù)售合同屬于遠(yuǎn)期交貨合同。所謂遠(yuǎn)期交貨合同，是合同雙方當(dāng)事人在合同中約定在將來(lái)的一定期間內(nèi)交貨的合同。這類買賣合同僅是在交貨期限方面與一般買賣合同有所區(qū)別，而在合同的訂立、貨物價(jià)格的確定、履行地點(diǎn)等方面與一般買賣合同沒(méi)有任何差別。當(dāng)事人必須在合同規(guī)定的期限交貨，否則即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

三、商品房預(yù)售合同的有效條件

商品房預(yù)售合同的有效條件包括：主體合格、意思表示真實(shí)、內(nèi)容和形式合法。在這些有效條件中，當(dāng)事人的意思表示真實(shí)和內(nèi)容合法并沒(méi)有特殊之處，可以按照合同法的一般原理加以認(rèn)定。但在主體合格和形式合法兩個(gè)要件上，商品房預(yù)售合同有其特殊性。

（一）商品房預(yù)售合同的主體必須合格

商品房預(yù)售合同的主體雙方為預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方。我國(guó)現(xiàn)有的法律、法規(guī)，對(duì)商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人雙方都有條件的限制和要求。

1.預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備的條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)預(yù)售方必須是經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)設(shè)立，并在工商行政管理部門登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。但是，如果不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)，在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間依法取得了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格，則可以認(rèn)定合同有效；(2)預(yù)售方必須交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得土地使用權(quán)證書，但投入了一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，并與他人訂立了商品房預(yù)售合同，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用權(quán)證書的，則可以認(rèn)定合同有效；(3)預(yù)售方必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，投入的開(kāi)發(fā)資金必須符合法律的要求。預(yù)售方必須按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；(4)預(yù)售方必須取得商品房預(yù)售許可證明。但在《城市房地產(chǎn)管理法》施行之前，預(yù)售方?jīng)]有取得商品房預(yù)售許可證明的，而在一審訴訟期間補(bǔ)辦了商品房預(yù)售證明的，則可以認(rèn)定合同有效。

2.預(yù)購(gòu)方應(yīng)當(dāng)具有的條件。從理論上講，預(yù)購(gòu)方必須是具有完全民事行為能力的人。除此之外，有兩種特別情況：(1)根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，預(yù)售方向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)提交允許向境外銷售的批準(zhǔn)文件；(2)根據(jù)最高人民法院在1993年《全國(guó)民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》：“無(wú)當(dāng)?shù)貞艨诘娜速?gòu)買城鎮(zhèn)房屋，對(duì)于符合本地區(qū)房屋買賣法規(guī)規(guī)定的，可以認(rèn)定買賣有效。”無(wú)當(dāng)?shù)貞艨诘娜速I賣本地城鎮(zhèn)房屋將取決于當(dāng)?shù)卣贫ǖ姆课葙I賣法規(guī)。

（二）商品房預(yù)售合同的形式必須符合法律的規(guī)定

根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售合同必須采取書面形式。在實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同一般采取標(biāo)準(zhǔn)合同的形式，具體條款由預(yù)售方事先擬定，主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的情況；預(yù)售商品房的基本情況（如商品房的座落、土地使用權(quán)證號(hào)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)、商品房預(yù)售許可證號(hào)、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等等）；預(yù)售商品房的價(jià)格及支付辦法、期限；交付房屋的日期；違約責(zé)任及免責(zé)條件；糾紛的解決方式等。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同后，預(yù)售方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦規(guī)定：“商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。”

四、商品房預(yù)售合同相關(guān)法律問(wèn)題

（一）預(yù)售商品房按揭

按揭是指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人將其與開(kāi)發(fā)商(預(yù)售方)簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷售商品房的開(kāi)發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：

(1)預(yù)售商品房按揭是一種要式法律行為，應(yīng)簽訂書面合同，并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)；

(2)預(yù)售商品房按揭是一種從合同，是為擔(dān)保主債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)而訂立的；

(3)預(yù)售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經(jīng)成立即對(duì)三方當(dāng)事人具有約束力。

(4)預(yù)售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業(yè)務(wù)收取貸款利息，除少數(shù)政策性無(wú)息貸款外，預(yù)售商品房按揭均系有償合同。

預(yù)售商品房按揭的當(dāng)事人有三方：購(gòu)房人、售房方和銀行。按揭合同應(yīng)當(dāng)由三方當(dāng)事人訂立，如果購(gòu)房人與售房方雙方約定辦理按揭，實(shí)際并未與銀行辦理，則按揭合同不能成立。由此產(chǎn)生的損失由雙方分擔(dān)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)有關(guān)按揭的規(guī)定應(yīng)當(dāng)了解，合同未能成立其有一定過(guò)失，因此應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。對(duì)于購(gòu)房人與售房方按約定交納了部分購(gòu)房款，在辦理銀行按揭之前，銀行通知停止辦理按揭貸款，此后雙方就如何付清購(gòu)房余款協(xié)商不成，則應(yīng)適用情更原則，解除合同，雙方合理分擔(dān)損失。

（二）重復(fù)預(yù)售

所謂重復(fù)預(yù)售，是指出賣人在與前買受人訂立商品房預(yù)售合同后，又就同一商品房與后買受人訂立商品房預(yù)售合同的行為。出賣人與前買受人訂立商品房預(yù)售合同之后，作為買賣對(duì)象的房屋尚未建成，無(wú)法立即進(jìn)行交付和移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)，這就為出賣人進(jìn)行嚴(yán)重侵害買受人權(quán)益的重復(fù)預(yù)售行為提供了可能。

分析重復(fù)預(yù)售的關(guān)鍵在于支持哪個(gè)買受人履行合同的請(qǐng)求以及肯定哪個(gè)買受人產(chǎn)權(quán)登記的效力。其具體可分為以下三種類型：

1．兩次預(yù)售均未辦理預(yù)售登記。因未辦理預(yù)售登記，前、后買受人享有的均是一般合同債權(quán)。就同一標(biāo)的物而設(shè)立的多個(gè)債權(quán)，其效力是平等的，不能以合同訂立的時(shí)間先后而使債權(quán)具有不同效力，故前、后買受人均有權(quán)請(qǐng)求出賣人履行合同。在前、后買受人均請(qǐng)求出賣人履行合同的情形下，應(yīng)保障出賣人選擇合同相對(duì)人的自由，賦予其自主選擇房屋所有權(quán)歸屬的權(quán)利，以利于加速財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)和提高其使用價(jià)值。一般根據(jù)預(yù)售行為所具有的特殊因素，支持該預(yù)售行為中的買受人履行合同的請(qǐng)求。這些特殊因素主要有：買受人已交納了全部或大部分房款，或已辦理商品房抵押貸款登記手續(xù)，而另一買受人尚未交納房款；買受人已入住，并已對(duì)房屋進(jìn)行了裝修等改善行為；買受人屬于商品房消費(fèi)者，且其預(yù)售登記手續(xù)正在辦理過(guò)程中，而另一買受人購(gòu)買商品房并非為居住使用等。對(duì)這些特殊因素的認(rèn)定必須符合公平原則的要求。需要強(qiáng)調(diào)的是如要支持后買受人履行合同的請(qǐng)求，則必須同時(shí)具備后買受人為預(yù)購(gòu)行為時(shí)為善意的要件，即其不具有侵害前買受人債權(quán)的故意，也不存在與出賣人惡意串通，后買受人對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任，否則承擔(dān)舉證不能的法律后果。

在兩次預(yù)售均未辦理預(yù)售登記的情形下，如果某一買受人已辦理產(chǎn)權(quán)登記，則涉及到對(duì)該產(chǎn)權(quán)登記的效力如何認(rèn)定的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，辦理產(chǎn)權(quán)登記意味著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示方法的完成，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律效果已經(jīng)產(chǎn)生，因此應(yīng)貫徹“登記者受保護(hù)”原則，對(duì)該產(chǎn)權(quán)登記的效力予以肯定。

2．其中一次預(yù)售已辦理預(yù)售登記。因辦理預(yù)售登記，買受人的期待權(quán)即獲得物權(quán)的排他性效力，同時(shí)該預(yù)售合同也取得較未辦理預(yù)售登記的預(yù)售合同優(yōu)先的效力。此時(shí)應(yīng)根據(jù)“登記者受保護(hù)”的原則來(lái)決定支持買受人履行合同的請(qǐng)求、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記的效力。已辦理預(yù)售登記的買受人可請(qǐng)求出賣人履行合同，能獲得產(chǎn)權(quán)登記，亦可請(qǐng)求宣告未辦理預(yù)售登記的買受人取得產(chǎn)權(quán)登記的行為無(wú)效。但后買受人已辦理預(yù)售登記，其期待權(quán)獲得保護(hù)必須同時(shí)具備為預(yù)購(gòu)行為須為善意的要件，并由其對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任，否則承擔(dān)舉證不能的法律后果。

3．兩次預(yù)售均已辦理預(yù)售登記。買受人的期待權(quán)因辦理預(yù)售登記而具有物權(quán)化特征，故應(yīng)按“登記在先者受保護(hù)”的原則來(lái)決定支持買受人履行合同的請(qǐng)求、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)登記的效力。前買受人辦理預(yù)售登記在先，其不但可以請(qǐng)求出賣人履行合同，獲得產(chǎn)權(quán)登記，宣告后辦理預(yù)售登記的買受人取得產(chǎn)權(quán)登記的行為無(wú)效，而且可以直接請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)注銷后買受人的預(yù)售登記。實(shí)踐中亦有后買受人辦理預(yù)售登記在先的情況，此時(shí)保護(hù)后買受人登記在先的期待權(quán)，必須同時(shí)具備其為預(yù)購(gòu)行為須為善意的要件，并由其對(duì)此負(fù)舉證責(zé)任，否則承擔(dān)舉證不能的法律后果。

參考資料

1、陳文主編《律師房地產(chǎn)業(yè)務(wù)》

2、程信和主編《房地產(chǎn)法》

3、胡德勝《預(yù)售商品房買受人權(quán)利保護(hù)的法律問(wèn)題》

房屋預(yù)售合同范文第4篇

關(guān)鍵詞：預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓;降低風(fēng)險(xiǎn);法律規(guī)制

隨著我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)較之前有了長(zhǎng)足的進(jìn)步。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是社會(huì)的熱門行業(yè)，不僅是因?yàn)樯唐纷》渴敲课痪用裆畹谋貍鋭傂瑁蟪潭壬鲜怯捎谏唐纷》康膬r(jià)格高燒不退，一直維持在一個(gè)較高的水平，似乎是在不斷挑戰(zhàn)國(guó)民購(gòu)買力的最高上限。房屋預(yù)售制度作為商品房銷售的一種方式，能夠在一定程度上幫助居民解決購(gòu)買力不足的問(wèn)題，但是涉及到預(yù)售的房屋是否可以轉(zhuǎn)讓這一問(wèn)題，學(xué)界的看法則不盡相同。一部分學(xué)者認(rèn)為，預(yù)售商品住房的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題同我國(guó)現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)制度是存在沖突的，因?yàn)轭A(yù)購(gòu)人并沒(méi)有取的商品住房的所有權(quán)，房屋預(yù)售登記也并非一種所有權(quán)變更的公示制度而且，房屋預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓行為一定程度上也加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)上投機(jī)性“炒房”出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，對(duì)預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓進(jìn)行法理分析，預(yù)售商品房合同轉(zhuǎn)讓制度是存在一定合理性的，但是這種轉(zhuǎn)讓制度并非是無(wú)條件的，需要國(guó)家出臺(tái)專門的法律法規(guī)對(duì)其進(jìn)行規(guī)制。

一、房屋預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法理分析

（一）房屋預(yù)售及轉(zhuǎn)讓的定義

我們?nèi)粘Ｉ钪兴f(shuō)的“商品房預(yù)售”，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。這種商品房預(yù)售方式首創(chuàng)于香港，由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”，分期分批地預(yù)售給廣大投資者，如“落花片片墜落”，故商品房預(yù)售又被稱為“賣樓花”。①因其可以有效地解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)先期資金投入的問(wèn)題，因而是目前應(yīng)用比較廣泛的一種交易形式。而學(xué)界和現(xiàn)實(shí)生活中熱議的所謂預(yù)購(gòu)房屋再轉(zhuǎn)讓，指預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的預(yù)售商品房在尚未取得權(quán)屬證書之前，與買受人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，待預(yù)購(gòu)人取得房產(chǎn)證后再將該房轉(zhuǎn)移過(guò)戶于買受人。

根據(jù)房屋預(yù)售轉(zhuǎn)讓的定義我們可以得知，當(dāng)預(yù)購(gòu)人對(duì)于預(yù)購(gòu)的房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)，預(yù)購(gòu)人必須要與買受人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，這在一些市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的西方國(guó)家已經(jīng)成為了一種共識(shí)，在探究我國(guó)法律應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)售的房屋合同轉(zhuǎn)讓是否應(yīng)當(dāng)贊同以及如何對(duì)其進(jìn)行規(guī)制的問(wèn)題時(shí)，房屋預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)和內(nèi)容就應(yīng)當(dāng)是我們必須要了解的。

（二）房屋預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)及內(nèi)容

1、學(xué)理性質(zhì)及內(nèi)容

學(xué)界對(duì)于商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)基本沒(méi)有爭(zhēng)論，一致認(rèn)為商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是合同的轉(zhuǎn)讓，根據(jù)合同法的相關(guān)理論，合同的轉(zhuǎn)讓包括合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓、合同義務(wù)的轉(zhuǎn)讓以及合同權(quán)利與義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。具體到預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓中就是：如果出讓人已全部履行了預(yù)售合同的義務(wù)（ 主要是支付房款的義務(wù)） ，其將請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商在竣工后轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人，屬于債權(quán)讓與。如果出讓人尚未完全履行預(yù)售合同的義務(wù)，其將請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商在竣工后轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的債權(quán)和支付房款的債務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給受讓人，屬于合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)。②

不同類型的合同轉(zhuǎn)讓，法律對(duì)其生效的規(guī)定也是不一樣的，如果合同的轉(zhuǎn)讓增加了第三方的風(fēng)險(xiǎn)或者交易負(fù)擔(dān)，那么在合同轉(zhuǎn)讓過(guò)程中就有必要要求征得第三方的同意，也就是說(shuō)如果在預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，屬于義務(wù)或者權(quán)利、義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓，那么預(yù)購(gòu)方和買受方就有必要征得房屋出賣方的同意。

2、 現(xiàn)實(shí)層面上的性質(zhì)

學(xué)理上的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓性質(zhì)是通過(guò)法理對(duì)權(quán)利、義務(wù)關(guān)系進(jìn)行的界定。而該制度的現(xiàn)實(shí)層面上的性質(zhì)則是：在商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，預(yù)購(gòu)人“在簽約之后并未得到真正的房屋所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓的只是將來(lái)取得房屋所有權(quán)的期待權(quán)利”。③預(yù)售商品房作為一種正在建筑、尚未竣工的不動(dòng)產(chǎn)，還未到房產(chǎn)管理部門辦理房產(chǎn)登記，預(yù)購(gòu)人并沒(méi)有獲得商品房產(chǎn)權(quán)，即沒(méi)有取得商品房所有權(quán)，而是在商品房竣工并辦理房產(chǎn)登記后，根據(jù)預(yù)購(gòu)合同享有要求開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，將房產(chǎn)過(guò)戶到預(yù)購(gòu)方的權(quán)利。因此，預(yù)購(gòu)時(shí)預(yù)購(gòu)方只獲得了期待將來(lái)取得產(chǎn)權(quán)的權(quán)利。

二、當(dāng)前我國(guó)法律對(duì)于預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓規(guī)制不足

（一）國(guó)家層面法律對(duì)于預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓規(guī)制的缺失

1、全國(guó)性的法律并沒(méi)有明確規(guī)定

當(dāng)前，我國(guó)國(guó)家層面的法律對(duì)于涉及商品住房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定僅僅在《城市房地產(chǎn)管理法》有所體現(xiàn)，該法第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”這一原則性的規(guī)定較為模糊，國(guó)務(wù)院至今也沒(méi)有出臺(tái)與此相對(duì)應(yīng)的法規(guī)、部門規(guī)章等法律文件，這就直接導(dǎo)致了對(duì)于預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓持不同態(tài)度的兩派對(duì)此做出了意見(jiàn)相左的解釋。

2、國(guó)務(wù)院作為被委托立法機(jī)關(guān)并沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)的法律文件

雖然國(guó)務(wù)院受國(guó)家立法機(jī)關(guān)委托對(duì)預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的合法性出臺(tái)法律進(jìn)行規(guī)制，但是國(guó)務(wù)院并沒(méi)有“完成特定任務(wù)”。有學(xué)者認(rèn)為，既然是委任性條款，就隱含了允許轉(zhuǎn)讓的意思，國(guó)務(wù)院需要做的工作就是在法律允許的前提下規(guī)定具體細(xì)則。④但是，有的學(xué)者則認(rèn)為其中雖然是委托性條款，但是并不能說(shuō)明就一定包含了“允許轉(zhuǎn)讓”的意思，因?yàn)槠渲羞€包括了授予了國(guó)務(wù)院“是否同意預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓”的權(quán)限。由于《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)制的不足，再加上國(guó)務(wù)院并未出臺(tái)相應(yīng)的文件，就使得預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓這一問(wèn)題在我國(guó)目前的國(guó)家層面現(xiàn)行法上屬于無(wú)解狀態(tài)。

（二）地方立法對(duì)于預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓制度規(guī)制的混亂

由于國(guó)家在全國(guó)性立法方面對(duì)該行為的合法性并未做出確切的規(guī)定，未禁止也未允許，便使得各個(gè)地方的地方性法規(guī)對(duì)該行為有了不同的處理方式，全國(guó)各地的規(guī)定不統(tǒng)一，比較雜亂。

目前關(guān)于預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為，我國(guó)地方法規(guī)各有不同，有的允許，有的禁止，有的并未加以規(guī)定，如深圳特區(qū)的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》對(duì)此行為并未加以規(guī)定，而北京市、上海市對(duì)此行為持允許態(tài)度，援引北京市規(guī)定：《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》 第44條規(guī)定：“預(yù)購(gòu)人在預(yù)售合同登記備案后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：（一）未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意;（二） 已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后 15 日內(nèi)依照本辦法第40條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售合同登記備案。 ”⑤

三、商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的合理性分析

（一）實(shí)踐價(jià)值層面分析

當(dāng)然，合理的商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓并非是沒(méi)有條件的，通過(guò)法律規(guī)制以后的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓及時(shí)成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，也是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)必要的手段。

從一般的經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上來(lái)看，商品房預(yù)售合同具有較大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，實(shí)質(zhì)上是一種商品。如果政府限制或禁止商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，其效用就會(huì)損失，這一社會(huì)資源的配置就會(huì)是無(wú)效率的。從對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的具體意義上來(lái)看，允許商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌集資金，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，可以增加政府的稅收，可以使買房者獲得投資收益。如果我們無(wú)視以上實(shí)踐中的需求，以野蠻的“一刀切”的方式禁止商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，只會(huì)產(chǎn)生禁而不止的結(jié)果，產(chǎn)生新的問(wèn)題。大量規(guī)避法律的現(xiàn)象會(huì)層出不窮，例如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商私下為轉(zhuǎn)讓者更改姓名并從中收取“更名費(fèi)”，造成當(dāng)事人偷稅漏稅，嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

（二）法理規(guī)范層面分析

1、 合同法上的規(guī)定

上文提到房屋預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)屬于合同的轉(zhuǎn)讓，這一點(diǎn)我國(guó)學(xué)界并無(wú)異議。我國(guó)《合同法》規(guī)定合同可以轉(zhuǎn)讓，合同轉(zhuǎn)讓按照所轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容的不同可以分為：合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓、合同義務(wù)的移轉(zhuǎn)、合同權(quán)利和義務(wù)的概括轉(zhuǎn)讓。商品房預(yù)售合同經(jīng)登記備案后賦予預(yù)購(gòu)人優(yōu)先權(quán)和期待利益，但并不妨礙其實(shí)質(zhì)仍為債權(quán)合同，商品房預(yù)售合同只要符合法定條件就應(yīng)該可以轉(zhuǎn)讓。

2、預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓同我國(guó)現(xiàn)行產(chǎn)權(quán)制度并不沖突

再轉(zhuǎn)讓并非是預(yù)售商品房的原始買賣， 而是由第三人從預(yù)購(gòu)人處繼受取得其權(quán)利義務(wù)， 預(yù)購(gòu)人為轉(zhuǎn)讓行為屬于合同的變更轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)受到預(yù)售商品房的主體資格限制;目前我國(guó)全國(guó)性的法律并沒(méi)有對(duì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為明確作出禁止規(guī)定，且部分地區(qū)的房地產(chǎn)管理辦法中是允許的，單純地禁止預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓也從某種程度上抑制了商品房的交易，不利于商品房資源的充分利用，更是與我國(guó)民法之鼓勵(lì)交易、維護(hù)經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)目的相左。允許預(yù)售商品房自由轉(zhuǎn)讓，是商品房作為商品本身的要求，也是活躍、發(fā)展、繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)的要求。⑥

四、關(guān)于對(duì)商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓制度的完善

允許預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓不是無(wú)條件的，不加以條件的限制只會(huì)使得轉(zhuǎn)讓沒(méi)有安全性可言，更會(huì)危及房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定運(yùn)行;同時(shí)還要構(gòu)建預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的登記機(jī)制，設(shè)立合理的預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓條件，既可以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)買賣交易的安全與效率，又可以給予各個(gè)市場(chǎng)主體充分的意思自治權(quán)利;此外，還要在國(guó)家法律層面明確肯定商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓制度，使得對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理更加有法可依。

（一）明確可以轉(zhuǎn)讓的合同條件

1、 原預(yù)售合同合法有效、無(wú)瑕疵

原預(yù)售合同作為再轉(zhuǎn)讓行為的法律基礎(chǔ)，如果預(yù)售合同的效力出現(xiàn)問(wèn)題，則會(huì)影響之后的再轉(zhuǎn)讓行為之效力認(rèn)定。預(yù)售合同不僅在內(nèi)容上要不能違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定，還必須在形式上符合法律要求，比如必須經(jīng)過(guò)預(yù)售登記備案以證明預(yù)售人符合要求、預(yù)售合同無(wú)瑕疵等。⑦

2、 未出現(xiàn)合同不得轉(zhuǎn)讓的法定情形

（1） 因合同性質(zhì)不得讓與的，如讓與會(huì)使給付內(nèi)容完全變更的情形，則該轉(zhuǎn)讓無(wú)效;（2）按照當(dāng)事人約定不得讓與的，如預(yù)售合同中預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人約定了預(yù)售商品房不的再轉(zhuǎn)讓，預(yù)購(gòu)人應(yīng)就此遵守約定;（3）依照法律規(guī)定不得讓與的，則該轉(zhuǎn)讓無(wú)效。

（二）預(yù)售房屋合同轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)范完善

1、立法層面確立預(yù)售房的再轉(zhuǎn)讓制度

這里所說(shuō)的確立是指在全國(guó)性法律之中予以確立，而非將預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度體現(xiàn)于雜亂的地方性房地產(chǎn)條例和辦法當(dāng)中，這是對(duì)該行為的一個(gè)定性，也可以防止由于法律的模糊和不確定性而產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓糾紛。我國(guó)目前的《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條的規(guī)定將具體明細(xì)的規(guī)定交由國(guó)務(wù)院來(lái)制定。因此國(guó)務(wù)院有必要對(duì)于該行為制定專門的具體法規(guī)，或者由其相關(guān)部門制定部門規(guī)章，對(duì)全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)范管理。否則，目前全國(guó)各地的房地產(chǎn)規(guī)定不統(tǒng)一，不利于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立和統(tǒng)一管理。

2、 立法層面明確轉(zhuǎn)讓的程序和條件

本身，預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓制度就是為了繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)、保證房地產(chǎn)交易的安全、便捷而確立的，因此設(shè)計(jì)程序之時(shí)可以考慮簡(jiǎn)化原程序，將預(yù)購(gòu)人的解除登記步驟和第三人與開(kāi)發(fā)商辦理預(yù)售登記手續(xù)步驟合并為一步。

具體可以考慮為以下步驟：首先，預(yù)購(gòu)人應(yīng)與第三人簽訂預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓合同，合同應(yīng)該采取書面形式，內(nèi)容符合法律規(guī)定，明確再轉(zhuǎn)讓合同的一般條款。其次，預(yù)購(gòu)人與第三人應(yīng)視原預(yù)售合同的履行情況取得預(yù)售人同意或者通知預(yù)售人知曉，同時(shí)應(yīng)該與預(yù)售人完成預(yù)售合同的變更手續(xù)，預(yù)購(gòu)人退出原預(yù)售合同，第三人進(jìn)入原合同成為新的合同當(dāng)事人，與預(yù)售人形成新的商品房預(yù)售關(guān)系，制定新的商品房預(yù)售合同。最后，轉(zhuǎn)讓過(guò)程中要求預(yù)購(gòu)人 、第三人與預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在完成預(yù)售合同變更手續(xù)的一定期限內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記。明確辦理變更登記所應(yīng)攜帶的材料;預(yù)留的期限不宜太長(zhǎng)，但也要考慮到三方時(shí)間的協(xié)調(diào)，給出適當(dāng)?shù)臅r(shí)間，具體期限可以參考目前各地的地方條例、辦法;確定各級(jí)房地產(chǎn)管理部門辦理變更登記的管轄范圍，建議由預(yù)售商品房所在地的房地產(chǎn)管理部門管轄變更登記。

總結(jié)

當(dāng)然，允許和鼓勵(lì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓并不是沒(méi)有條件的，只有合法、有效、無(wú)瑕疵的商品房預(yù)售合同才能成為預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的對(duì)象，即，想要達(dá)到設(shè)計(jì)這個(gè)制度的初衷， 就必須設(shè)立嚴(yán)格的控制條件，遏制惡意的再轉(zhuǎn)讓行為，防止不良債權(quán)債務(wù)的發(fā)生。建議將預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度的條件明確為預(yù)售合同的合法、有效、無(wú)瑕疵，并且當(dāng)事人之間并無(wú)不可再轉(zhuǎn)讓的約定;同時(shí)對(duì)于再轉(zhuǎn)讓合同效力的認(rèn)定可以根據(jù)預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)售合同的履行程度不同大體分為三種情況;對(duì)于再轉(zhuǎn)讓的登記變更手續(xù)辦理程序，建議分為三個(gè)步驟，即訂立再轉(zhuǎn)讓合同、變更原預(yù)售合同和辦理預(yù)售變更登記，以簡(jiǎn)化原先較為復(fù)雜的預(yù)售合同變更程序。可以說(shuō)，只要制度設(shè)計(jì)嚴(yán)謹(jǐn)合理、程序得當(dāng)、監(jiān)督到位，在全國(guó)性法律中確立預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度卻對(duì)是對(duì)民法領(lǐng)域中意思自治原則的尊重和良好體現(xiàn)，其不僅可以促進(jìn)商品房的充分利用和流轉(zhuǎn)，活躍商品房市場(chǎng)，也可以為預(yù)售人、預(yù)購(gòu)人和第三人的交易提供便利程序，同時(shí)將簡(jiǎn)化原先較為冗雜的預(yù)售合同變更登記程序，減輕房地產(chǎn)登記部門的工作任務(wù)，這對(duì)于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)一高效的管理具有重要意義。（作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)法學(xué)院）

本課題為“2015年度河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)碩士研究生創(chuàng)新計(jì)劃項(xiàng)目”

參考文獻(xiàn)：

[1]雷蘭，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度中相關(guān)法律問(wèn)題研究[J].法律適用，2006，（ 11）

[2]趙英偉，商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件研究[J]，法學(xué)論壇，2000（5）

[3]符啟林，商品房預(yù)售法律制度研究[M]，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002：92-93.

[4]萬(wàn)卉，商品房預(yù)售制度的若干法律問(wèn)題研究[M]，上海：上海社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所，2008：33。

[5]李竺蕓，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓行為研究，寧德師范學(xué)院學(xué)報(bào)[J]，2012（3）

[6]王龍玉，論商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)制[J]，黑龍江政法干部管理學(xué)院學(xué)報(bào)[J]，2013（2）

注解：

①雷蘭，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度中相關(guān)法律問(wèn)題研究，載于《法律適用》，2006年第11期

②趙英偉，商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓法律性質(zhì)及條件研究，載于《法學(xué)論壇》，2000年第5期

③符啟林，商品房預(yù)售法律制度研究[M]，北京： 中國(guó)政法大學(xué)出版社，2002年版，第92-93頁(yè)

④雷蘭，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓制度中相關(guān)法律問(wèn)題研究，載于《法律適用》，2006年第11期

⑤萬(wàn)卉：《商品房預(yù)售制度的若干法律問(wèn)題研究》，上海：上海社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所，2008年版，第33頁(yè)。

房屋預(yù)售合同范文第5篇

第一條　乙方預(yù)訂_______________《____________》_______幢______層________室(以下簡(jiǎn)稱該房屋)。甲方已領(lǐng)取該房屋商品房預(yù)售許可證 (證書號(hào)：__________)，并經(jīng)_________測(cè)繪機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè) ，該房屋建筑面積為 ________平方米。該房屋定于_____年_____月_____日交付。

第二條 乙方預(yù)訂的該房屋每平方米建筑面積買賣單價(jià)為人民幣_(tái)____元，乙方預(yù)訂的該房屋總房?jī)r(jià)為人民幣_(tái)_____元，乙方采取___________方式。

第三條　乙方同意簽訂本合同時(shí)，支付定金人民幣_(tái)______元，作為甲、乙方雙方當(dāng)事人訂立商品房預(yù)售合同的擔(dān)保，簽訂商品房預(yù)售合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房?jī)r(jià)款。

第四條　甲、乙雙方商定，預(yù)訂期為_(kāi)____天，乙方于_____年_____月___日前到______________與甲方簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》。

第五條　甲方同意將或提供的廣告、售樓書、樣品所標(biāo)明的房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況作為商品房預(yù)售合同的附件。

第六條　在本合同的第四條約定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本合同第七條、第八條約定的情形外，甲方拒絕簽訂商品房預(yù)售合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂商品房預(yù)售合同的，無(wú)權(quán)要求甲方返還已收取的定金。

第七條　有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房預(yù)售合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。

1、甲乙雙方在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致;

2、甲乙雙方簽訂本合同后、簽訂商品房預(yù)售合同前，由司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法限制該房屋房地產(chǎn)權(quán)利的。

第八條　有下列情況之一，乙方拒絕簽訂商品房預(yù)售合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金：

1、甲方未遵守本合同第二條、第五條約定的;

2、甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的抵押、預(yù)租、查封等事實(shí)的。

第九條　本協(xié)議一式_____份，甲乙雙方各持_____份，________各執(zhí)一份。

甲方：__________(簽章)

_______年_____月______日

乙方：__________(簽章)

______年______月______日

甲方(出租方)????? 乙方(承租方)?????丙方(居間方)????????

人????????? 人?????????人????????????

身份證號(hào)???????? 身份證號(hào)????????身份證號(hào)????????????

? 經(jīng)丙方介紹，本著滿意自愿的原則，甲，乙，丙三方簽訂以下房屋租賃定金條款。

一、現(xiàn)甲方將北京市?????? 區(qū)???????????? 小區(qū)????室

共計(jì)面積???????? 平方米,出租給乙方.

二、甲、乙協(xié)定出租物業(yè),月租金為??????????元(人民幣),付款方式為????? ,起租日為????? 年???月?? 日.定金有效期為此協(xié)議簽定之日起??? 天內(nèi)有效。

三、乙方在自愿的基礎(chǔ)上,交付房屋承租定金?????????? 元(人民幣)給甲、丙雙方。甲、丙雙方各支持乙方交付定金的50%。

四、乙方向甲、丙雙方交付定金后，將視為丙方服務(wù)成功，丙方所收取的房屋定金，在甲、乙雙方正式簽定房屋租賃合同之日起，將作為服務(wù)費(fèi)的一部份，不予退還乙方。

五、違約責(zé)任：如甲、乙雙方違約此協(xié)議：甲方將租賃意向定金全額退還給乙方。

六、甲方與乙方出現(xiàn)糾紛，雙方應(yīng)按照此協(xié)議的規(guī)定解決，丙方不承擔(dān)法律責(zé)任，但應(yīng)積極配合雙方解決糾紛。

七、此協(xié)議三方簽字之日起生法律效應(yīng)。

八、本協(xié)議未盡事宜，可按誠(chéng)信原則由三方協(xié)商解決。

??甲?方：????????? 乙?方：?????????丙 方：