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房地產可行性報告范文第1篇

一、總 論

1.項目建設背景

南方A市B房地產開發公司開發的“98佳園住宅小區” ，以高品質的開發建設，優美的居住環境和一流的物業管理為A市住宅小區樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足A市城市居民21世紀新的住房要求，創建新型城市住宅小區，該公司經過全面認真的市場調研，對項目區位環境進行反復的分析比較，根據自前房地產市場現狀與發展趨勢，選擇靠近c民族園，與“98佳園住宅小區”相連的現A市b廠區內，開發中高檔‘佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成÷片，建設繼“98佳園住宅小區”之后又一個高品質住宅小區。佳園一期銷售已基本結束，該公司和佳園小區良好的形象普遍得到A市市民和政府的認可，由于“佳園二期”與98佳園僅一墻之隔，這為本項目的開發帶來不可多得的商機。

根據A市城市規劃發展需要以及白龍路片區控制性規劃要求，B房地產開發公司已同A市b廠以定點拆遷的方式達成協議，獲得該廠33333.5平方米生產用地。開發建設用地及土地用途性質的變更手續由A市土地管理局和市規劃局辦理。根據城市規劃和該市對產業結構調整的有關要求，A市D廠搬遷至高新技術開發區內。

該項目初步方案設計已經完成，“佳園二期”項目建議書已經省計委批準，各項前期工作和規劃報批方案工作已相繼開展。

2.項目概況

(1)項目名稱：“佳園二期”項目。

(2)建設地點：A市白龍路。

(3)建設單位：B房地產開發公司。

(4)企業性質：國有。

(5)經營范圍：主營：房地產開發經營。兼營：建筑材料、

裝飾材料、室內外裝飾。

(6)公司類別：專營企業。

(7)資質等級：城市綜合開發二級。

(8)企業概況：B房地產開發公司是獨資國有房地產開發企 業，成立于1993年。6年來，該公司成功開發了關上中心區“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍，98佳 園住宅小區”等項目，總開發面積24萬平方米，形成一定的開發規模，積累了城市住宅小區開發經驗，并創出了佳園小區品牌效應，在A市房地產行業站穩了腳根，給公司帶來了良好的經濟效益和社會效益，企業得到了較快的發展。“佳園二期”是該公司開發的高標準精品住宅小區。

(9)工程概況： “佳園二期”項目占地33333.5平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。

(10)資金來源：本項目建設資金完全由B房地產開發公司自籌，不足投資通過預售房款解決。 根據收益計算，所得稅前項目的財務內部收益率為19.8%，財務凈現值(Ic=15%)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8%，利稅率26.2%，計算期內國家稅收2629萬元。財務分析結果表明，項目的社會效益和經濟效益較好。

3.可行性研究報告編制依據

(1)省計委計投[20xx]X X號文《關于“佳園二期”項目建議書的批復》;

(2)B房地產開發公司與A市D廠簽定的《國有土地轉讓造成房屋拆遷、停產損失的補償合同》以及《國有土地使用權轉讓合同》;

(3)A市規劃設計院《白龍路沿線控制性詳細規劃》;

(4)A市理工大學建筑工程學院設計研究院《“佳園二期”項目初步規劃方案》;

(5)白龍寺片區地質勘探資料;

(6)A市城市規劃局《A市土地使用變更通知書》;

(7)省審計事務所驗資證明;

(8)A市城市合作銀行資金證明;

(9)國家計委《建設項目經濟評價方法與參數(第二版)》;

(10)建設部《房地產開發項目經濟評價方法》。

4.可行性研究報告研究范圍

根據“佳園二期”項目建議書批復和初步規劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰略，建設規模及功能，住宅及公用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。

5. 研究結論及建議

本項目屬房地產住宅開發項目，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策，開發用地變更及項目建設規劃手續已在辦理，建設資金完全自籌，現場建設條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發展趨勢和A市已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規劃為中高檔住宅，根據對A市住宅市場分析預測，項目開發有市場銷路。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。本項目開發土地利用A市D廠生產用地，對盤活國有資產，推進國有企業產業結構調整，有明顯的社會效益。

從目前房地產市場分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調研，尤其是面積較大的聯排商品房，如完全作為住宅，要根據市場變化作出更為準確的市場定位，調整戶型或面積，并做好工程建設規劃，加強樓盤營銷工作，降低開發建設成本，盡量減小項目風險。

6.主要經濟技術指標

“佳園二期’’項目主要經濟技術指標見表3—1。

表3-1 “佳園二期”項目主要經濟技術指標

序號 項目名稱 單位 指標

1 總占地面積 平方米 33333.5

2 總建筑面積 平方米 76100

3 建筑容積率 1.4

4 小區綠化率 % 40以上

5 戶均面積 多層住宅 平方米/戶 A型100、B型160

聯排低層住宅 平方米/戶 260

6 地下停車庫車位 30平方米/車位 500個15000平米

7 綜合售價 多層住宅 元/平方米 2950

聯排低層住宅 元/平方米 3850

8 地下停車庫 元/位 7500

9 建設投資 萬元 17623

10 每平方米建設投資 元 2316

11 投資利潤率 % 17.7

12 全部投資財務內部收益率(稅前) % 18.7

13 全部投資財務凈現值(稅前) 萬元 379

14 全部投資投資回收期(稅前) 年 2.9

二、住宅市場分析與營銷戰略

1、當前住宅市場現狀

進入20xx年以來，在加快住宅建設和深化城鎮住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產市場，總體上呈現平穩發展的態勢。主要表現在：

(1)商品房開發投資穩步回升。1992年房地產業超速發1993年下半年起宏觀調控，至1995年以后，房地產開發投資一度出現增速減緩的趨勢。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產總值增長的7.8%中，住宅建設的貢獻率達到1個百分點以上。

(2)在住房分配貨幣化和各地促進房地產市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。

(3)住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發展。近幾年來，住房消費信貸迅速發展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產市場的一大亮點。

(4)房地產二、三級市場聯動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產二、三級市場聯動從理論探討轉向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。

2、A市商品房現狀與市場需求

A市城市住宅建設速度加快，城市居民人均居住面積1998年達到了10.98平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從A市城市居民住房構成現狀來看，商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛力。根據有關市場調查資料，A市目前有26%的市民住房是“單位借房”，約39%屬“房改房”，19%是“私房”，只有16%的住房是居民“購買的商品房”。從以上現象可以看出，目前商品房在A市市民住宅構成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。

再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分別只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數將比現在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。

3.“精品住宅”的市場需求及發展

“人與自然和諧發展”是21世紀對城市新型住宅小區的呼喚，也是今后對城市住宅小區開發建設的要求。隨著A市城市居民收入的日益增加，物質文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內寬敞、舒適，轉移到對住宅的功能、品質、科技含量等方面來，不僅要求規劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據A市城市經濟社會發展，以及商品房今后發展趨勢預測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。“精品住宅’’的表現為：

3.1 住宅市場趨向細分化

隨著福利分房制度的結束，個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨活躍，買方面臨多種選擇的今天，一個樓盤吸引消費者的前提應該是啟己與眾不同的個性，換句話說，住宅細分是今后住宅市場的發展趨勢。前兩年，A市住宅市場針對一些消費群體，推出高標準、多戶型新型住宅，由于住宅小區環境優美、品質高，售價合理，剛剛推出就賣掉60%以上，銷售火爆。從中可以看出，住宅市場的一個發展方向是住宅市場細分化。對住宅從業人員的專業化程度要求也越來越高。市場對規劃、設計、營銷管理、施工質量的敏感度越來越高，并要求從業人員的專業水平也應隨之提高。

3.2 商品房市場進入品牌角逐時代

隨著住宅市場的不斷發育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環境優美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現的客觀環境。同時，開發商也會逐漸認識到品牌在住宅開發中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質，瞄準高品質商品住宅這一誘人的市場。在去年A市房地產及相關產業展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區位轉向開發商的品牌。“佳園一期”住宅的成功開發和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現品牌角逐趨勢的原因，主要有：

(1)先富者的市場潛力。A市改革開放20年來，經濟快速發展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內大中城市中上水平，據有關資料統計，富裕家庭約占3%左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。

沿白龍路向前是新迎小區和大樹營、曙光、東華小區一帶，是A市較早開發的商品住宅區，區內人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新換代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉化為現實需求。

(2)商業消費潛力。A市是面向東亞的國際性商貿旅游城市，發展商貿一直是A市經濟發展的重點之一。由于幾次博覽 會的成功舉辦，提高了A市在國際國內的知名度，為A市城市 經濟發展帶來前所未有的機遇，商貿旅游繁榮，駐市各類商業機構眾多，今后私營企業也越來越多，私營企業主的住房需求趨

旺，隨著多種所有制成分共存的發展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像 98佳園這樣環境優美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。

(3)項目區位市場潛力。“佳園二期”項目位于C民族園以南，環境得天獨厚，是開發高品質的精品住宅小區不可多得的地段位置，加上開發建設條件優越，開發品牌商品住宅具有無可比擬的區位優勢，并蘊藏著巨大的區位市場潛力。

3.3 戶內智能科技的運用成為住宅市場的亮點

戶內智能科技的運用是目前住宅開發的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運用以及居室內部智能化設施的安排，智能住宅的優勢不僅在于其高科技和高智能使業主保持與時代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新換代的住宅智能系統會隨著未來科技的發展不斷增加新內容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的意義遠超過普通的實體建材所能實現的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。

3.4 消費者對住宅質量和物業管理的關注

消費者購房是個人的投資置業行為，因此質量是購房者首要關注的問題。住宅質量要從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結構安全和設備安全。二是功能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好的住宅。三是舒適性方面，包括衛生、日照、通風、室外環境等。四是適用性方面，一個家庭在不同時期有著不同的家庭結構，對住宅消費也有不同的要求，因此會形成若干即期消費。所以，住宅設計要超前并考慮可改造。物業管理是消費者購房考慮的另一重要因素。對于購房者來說，包括售后服務內容的物業管理與住宅本身的質量同等重要，他們要求物業管理具有多種功能和高品位，收費合理，物有所值。

3.5 住宅開發及開發商向規模化發展

前幾年，A市城市住宅開發數量發展過快，但開發規模偏小。目前A市已有各類資質的房地產開發企業200多個，除新迎、江岸、春苑、佳園、北辰等小區外，大多規模較小，不但開發成本高，還引發住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代住宅不僅要求戶內居住舒適，有足夠的居住空間，功能設施齊全，還要有合理的銷售價格。房地產開發商只有通過大規模、低成本開發，才能滿足用戶的要求。A市目前開發的北辰小區、陽光小區等開發建設規模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。住宅開發向規模化發展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發商向規模化方向發展。從A市最近兩年的房地產市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經驗的大型房地產開發企業將涌現出來，并占市場主導地位。

3.6 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段

隨著A市城鎮居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，A市居民購房除直接居住或自用外，有近15%是用于投資保值、增值或出租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關系。據有關資料統計，1990年A市城鎮居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達到6243元，1997年比1995年實際增長42.4%。在居民消費支出中恩格爾系數已由1990年的55.7%降到1996年的47.1%，最近幾年這一系數又有新的下降，這標志著居民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭為6%～10%，中高收入家庭為13%—16%，，富裕家庭占20%--30%，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也由“八五”時期的28%增加到1997年的32%，目前這一比例已超過50%，并保持逐步上升的勢頭。

從以上分析可以看出，“佳園一期”、“北辰小區”、“陽光小區”、“金康園’’等的成功開發，預示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質開發已成為新趨勢，“佳園二期”市場 定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據的。

4，當前住宅市場面臨的矛盾和問題

目前，以住宅為主體的房地產市場在發展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結構性、階段性、體制性供給過剩的現象突出，市場有效需求的不足。主要表現在以下三個方面：

(1) 商品房空置量繼續上升，消化空置房壓力加大。據有關資料統計，A市

空置商品房已達80余萬平方米，一些建設標準低，施工質量差，戶型不合理，設施或居住環境不良的商品房空置率還將進一步增加。

(2) 住房制度改革未能達到預期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費需求的良性循環要有一個較長的形成過程。

(3) 市場發育程度整體水平偏低，地區之間發展嚴重不平衡。‘‘佳園二期”住宅開發也面臨住宅市場供大于求的矛盾。雖然隨著福利房的取消，房地產二、三級市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發育打下了一定的基礎，但目前結構性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在20xx年后將建成1000萬平方米的經濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產價格將產生較大影響，導致本項目的開發有一定的市場風險。

5.營銷戰略

根據上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰略：

5.1 確定項目整體形象

‘‘佳園二期’’ 與“98佳園”地塊相連。佳園小區已成功開發，其品牌形象得到了A市市民和政府的認同，在A市房地產市場有一定影響，建立了一定信譽。“佳園二期”處于C民族園片區，地段位置優越，小區整體形象根據“人與自然”這一主題，強調綜合環境和居住生活方式協調，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規劃、設計、營銷、管理等方面突出該住宅小區主體形象，營造21世紀高素質物業，開發繼“98佳園”之后又一個精品住宅小區。

5.2 “賣點”分析

‘‘佳園二期”住宅小區憑借其優越的地段位置和區位優勢，小區住宅銷售的“賣點”主要是：

(1) 小區規劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規劃建設，因此有突

出的環境特點。此外，開發商重視小區住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計，先期發售的佳園小區最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此。

(2)配套設施要能提供全面、綜合的配套服務，注重消費者生活居住多方面的需求與溝通。

(2) 物業管理在佳園小區的基礎上更加完善化，服務更加周到全面，管理高

質量、高水平。

(3) 小區住宅設計引入“智能化”新概念，使住宅小區按“精品化”的標準

檔次規劃設計和經營管理。除以上因素外，小區“賣點”還有消費者最為關心的價格、地段、開發商信譽以及市場定位等。

5.3 營銷推廣策略

高素質的物業開發，除了高水平的規劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標準地經營和管理，以確保項目有市場銷路，開發商有合理的收益。根據本項目市場定位和開發特點，擬采用以下營銷推廣策略：

(1)廣告宣傳策略。

由于佳園小區的成功開發與經營，B房地產開發公司已在A市消費者心目中建立了良好的信譽，對后期項目的開發銷售較為有利。“佳園二期”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段，系統地對小區的整體形象和“賣點’’集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現場售樓部、工地現場、報紙、電視臺、新聞會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發成本。

(2)促銷策略。

1)促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：①銷售準備階段;②首次公開展銷和跟進銷售階段;③二次公開展銷及跟進銷售階段;④三次公開展銷及跟進銷售階段;⑤掃尾階段銷售。

應根據不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。

2)銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要是：①擬更新換代商品房的消費者;②收入較高或中、高收入的消費者;③駐A市辦事機構商用或商住;④其他消費者。最佳銷售時機根據小區廣告宣傳效果和試銷情況：以及市場情況而定。

3)促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：①廣告宣傳;②內部認購;③人員直銷;④舉辦展銷會;⑤集團認購;⑥有針對性(銷售對象)的舉辦展銷會;⑦靈活多樣的付款方式;⑧工程質量、進度及完善的小區物業管理承諾;⑨售樓現場樣板房促銷(佳園小區效果很好);⑩其他促銷手段。

5.4定價策略

(1)價格定位。

1)根據A市目前房地產屋源交易信息，二環路以外西、南及東北市區一帶，同類商品房銷售價格見表3-2。

表3-2 樓盤銷售價格情況表

(20xx年1、2月)

序號 名稱 房屋類型 區位 地段 最低價(元/平方米) 最高價(元/平方米)

1 紅塔花園 多層住宅 市西區 高新開發區 2520 2880

2 陽光花園 高檔商住 市南區 滇池路 2480 3880

3 星河明居 高檔住宅 市南區 交易會旁 3380 3880

4 寶海豪園 高檔住宅 市南區 關上寶海公園 3160 3730

5 盛達花園 多層住宅 市南區 春城路北段 2650 3020

6 鉆石豪苑 三層住宅 市東北 C民族園 3200 3900

從A市20xx年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在2480～3880元之間;別墅式高級住宅每平方米3200-3900元之間。由于各樓盤區位、環境、配套等均有差別，開發成本各異，僅作參考。

2)98佳園第一期銷售價為2030—2580元/平方米，最高價為3、4樓，最低價是7樓。復式樓磚混結構為2380元/平方米，框架結構為2580—3088元/平方米。“佳園二期”價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在2800～3000元之間，聯排低層住宅每平方米定在3500～3900元之間，可研中分別取2950元和3850元，地下停車位每個75000元。

(2)價格優惠策略。擬采用以下策略：①付款方式優惠;② 集團購買優惠;③選擇購買優惠;④特殊消費對象優惠;⑤其他優惠措施。

(3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：①展銷會期促銷優惠價;②限期銷售優惠浮動價;③正常銷售期段浮動價;④其他浮動措施。

(4)定價方式。主要按期房價、現房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區“賣點”和住宅小區內環境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。

三、項目選址及建設條件

1.項目選址

1999年以后，C民族園作為永久性公園，園區依山傍水，環境得天獨厚，今后A市將嚴格控制這一地區規劃，區內建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發展為A市的一個高尚新社區，其周邊環境還將進一步改善。C民族園片區內開發用地成為開發商竟相爭奪的寶地，不可多得。‘‘佳園二期”項目在此選址具有明顯的區位優勢和較好的開發建設條件。

2.建設條件

2.1 位置優越

“佳園二期”項目建設地塊位于C民族園1公里處白龍路主干道西側，空氣清新，水質優良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區。沿白龍路一帶的住宅區，是該市較早開發的商品住宅片區，區內人口眾多(僅新迎小區就有人口10萬人)，商業網點密布，生意興隆，呈現一派繁榮景象，與C民族園片區優雅、清新、和諧、寧靜的環境形成鮮明的對比。隨著“人與自然和諧發展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新換代將成為新的趨勢，依托C民族園一流的社區環境，佳園二期住宅開發建設具有無可比擬的區位優勢。

2.2 交通方便

已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區四通八達的交通網絡。公共汽車由A市的東、南、西三個方向開往佳園小區，坐車由佳園小區至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到A市機場20分鐘。白龍路連接環城東路和白塔路延長線，緊接春城路直達A市機場。由另一條主干道穿金路可連接A市城市南北方向交通動脈---北京路，并以東西方面交通干線---人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區，交通十分便捷。

2.3 建設廠區“五通”條件具備

C民族園片區市政設施有;道路工程、排水工程、供水管網、電信管網、電力溝、路燈工程、煤氣管網、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設施。

供水;設施自來水管網供水。接入干管為DN300--DN800。從佳園一期預留口引入。

供電：D廠有現成的變電所(2*315KV.A)，電源不需重新引入。

煤氣：佳園一期建有開閉所，從預留口接入。

地質勘探：該地塊與佳園一期相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質勘探。

通信：直接由A市市話通信網接入

場地：建設場地為D廠內生產用地，土地平整，需要拆遷。

2. 4 住宅小區商業及文化教育配套設施齊全

“佳園二期”與’98佳園小區、云山小區、白龍小區、世界花苑構成白龍寺住宅片區，區內商業、教育設施完備，交行、農行、建行在該區均設有營業網點，龍聚商場、新世紀購物廣場是小區的購物中心，附近有白龍幼兒園、云山小學等初等教育園地，西南林學院、A市理工大學建筑學院等院校也在該區周困，形成了良好的文化氛圍。

2. 5 土地征用情況

開發土地以定點拆遷方式獲得A市D廠生產用地33333.5平 方米，未用轉讓變更方式辦理用地手續。

四、建設規模及功能標準

1. 建筑面積和內容

根據省計委立項批復，佳園二期項目建設為商品住宅小區，初步規劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。

2. 功能設施標準

2.1建筑使用功能

20xx年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發展，戶規模"3口戶為主，戶結構以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環境質量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發展;學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務半徑步行距離的要求;公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環境綠化有較大提高。

20xx年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設備和裝修上更加體現個性，其舒適、配套及與環境協調是發序勢。套型的靈活性和適應性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達到國家預定的目標。

根據這一趨勢，“佳園二期”住宅建筑功能和配套設施按相應的標準規劃設計。

2.2 設施標準

住宅的室內環境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求須符合《X X省城市住宅建設標準》和有關規范，并按中高檔住宅有關標準設計。

(1)住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛生間一次裝修完成。①外墻：高級外墻涂料;②內墻：廚、衛為彩釉面磚，其余為雙飛粉;③頂棚：廚、衛為塑料扣板吊頂，其余為飛粉;④地面：廚、衛為防滑地磚，其余為無砂地坪;⑤門窗：高級塑鋼窗帶紗窗;分戶門：復合防盜門;戶內門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門;⑥廚房設施：洗滌盆;⑦衛生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆;⑧陽臺：鋁合金封閉式陽臺;⑨其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。

(2)小區配套設施：小區設有院內花園、草地、水池、休息廳、網球場、地下停車庫、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統、通風及火災報警系統、閉路電視及通信系統以及保安監視系統等。

2.3 住宅戶型規劃

根據“佳園二期” 區位環境和住宅市場需求，初步規劃為以下3種戶型：

多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。

多層住宅B戶型： 每戶建筑面積160平方米。

聯排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積260平方米。

多層住宅A、B兩種戶型各196套;聯排低層住宅39套

以上戶型在下一步單體設計時，還應根據消(費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關系、職業特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間(臥室(單雙人間))、起居室(廳)、廚房、衛生間)的使用面積滿足規定的要求。聯排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排

3.工程項目一覽表

依據初步規劃方案，“佳園二期’主要工程項目見表3-3

表3-3主要工程量一覽表

序 號 項 目 名 稱 說 明

1 土建工程 建筑面積76100m2

1.1 1.2 1.3 多層住宅 聯排低層高檔住宅 地下停車庫 建筑面積50960m2建筑面積10140m2建筑面積15000m2

2 給排水工程 水箱、水池、水泵機房

3 普通消防系統 住宅區

4 變配電工程(強電) 配電房變配電設備

5 照明工程 小區照明

6 通訊工程 普通申話配線(端子接單元口)

7 火災報警及安全監視 公共場所火災報警，可視防盜門

8 通風工程 地下停車庫通風

9 閉路電視 住宅區

10 室外工程 室外綠化及部分道路場地

五、建設方案

1.建設場地環境

1.1 地形

建設場地為D廠廠區現狀不規則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據“佳園一期” 地質勘察報告鉆孔位置和高程數據，地塊高程約為1901.41—1902.42米，高程差為1米左右。

1.2 場地自然條件

(1)地貌：場地位于A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平原地貌，原始階地地形明顯。表層現況為建筑物及回填土層。

(2)水文地質：根據“佳園一期”地質勘察結果，場區內地下水位高程為1900.60～1901.76米，地下水埋深-1.82 — -0.81米。根據場地水質分析結果資料，建筑場區范圍內地下水的化學類型對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋無腐蝕性。

(3)地震烈度：根據建設部建抗(1993)13號《關于執行“中國地震烈度區劃圖(1990)”有關規定的通知》和省建抗(1993)44號《關于抗震設防烈度有關規定的通知》，本工程按A市地區標準，設防烈度要求為8度。

(4)地基土工程地質評價：依據《巖土工程勘察規范》(GB50021—94)、《建筑地基基礎設計規范》(GBJ 7—89)、《建筑抗震設計規范》(GBJll—89)、《土的分類標準》(GBJl45—90) 。根據佳園小區地質勘察報告，地基土主要有人工填土、耕填土和沖洪積、湖積(沼)相堆積層組成，地質物理力學性質一般或較好，周圍場地內無不良地質現象。場地土類型屬中軟場地土，場地類別為Ⅲ類建筑場地。

2.總體規劃布局

2.1 片區規劃

A市規劃局已對白龍路沿線C民族園片區做過控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區市政配套設施齊全，周邊環境還將進一步改善。

2.2 小區整體規劃設計原則

(1)高綠化低密度;

(2)綜合服務配套設施齊全;

(3)戶型設計適應“升級換代”居住要求;

(4)體現小區獨特的整體建筑風格。

2.3 總平面布局

“佳園二期”總平面略呈“T形布局，由4個地塊形狀較為規則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區中部，下設地下停車庫，利用不規則地形布置網球場和休息廳，小區設南北兩個主出人口。在小區總平面規劃范圍內，合理布局區內空間，與“98佳園小區”內空間視覺相呼應，風格相協調。

2.4 交通組織

小區交通由小區出入主通道、小區次干道和小區道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區建設標準規劃，地下停車出口和人口分別設于小區北面主出人口，緊接北面20米寬這域規劃路。

2.5 規劃指標

根據“佳園二期”初步方案及建設規模，規劃指標見表3--4。

3.建筑方案設計

本工程設計涉及建筑、結構、防火、節能、隔聲、采光、照明。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業，設計時需遵循有關的規范規定，單體設計時還應符合國家現行的有關強制性標準的規定。

表3-4 “佳園二期”項目建筑技術經濟指標

序 號 項 目 指 標

1 總用地面積 33333.5平方米

2 總建筑面積 ?6100平方米

3 地下建筑面積(地下停車場) 15000平方米

4 地上建筑面積 61100平方米

其中：多層住宅 50960平方米

聯排低層高檔住宅 10140平方米

5 建筑層數地上 2～7層

地下 1層

6 建筑總高 7—22米

7 建筑層高地上 2.8—4米

地下 3.6米

8 建筑容積率 1.4米

9 綠地率 40%以上

10 停車 地上 不停車

地下 500輛

3.1 建筑方案總體構思

建設地塊緊連“98傳園小區” ，背靠C民族園，位置居園區中北部。基本要求是：建筑方案總體構思緊緊把握“人與自然和諧發展”這一中心主題，創造符合時代精神面貌的現代化建筑和優美環境的精品住宿小區，并與“98佳園小區” 相呼應，與周邊建筑環境協調統一。

同時考慮到，由于社會經濟的發展，人們審美觀念也隨之化，對現代建筑功能環境的要求以及建筑技術、材料也提出了高的要求，因此，小區的建筑風格和形式還應注意不受傳統風的影響或限制，擬采用簡練的現代構成手法，體現建筑的時代息和21世紀新的居住理念。

3.2 平面設計

(1)住宅。根據使用功能，住宅采用框架結構大空間布局，條式結構可根據消費需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規范要求。住宅經濟技術指標見表3-5。

表3-5 “佳園二期”項目住宅經濟技術指標

序 號 指標名稱 單 位 指 標

1 套內使用面積 平方米/套 80、128、208

2 住宅標準層總使用面積 平方米 48880

3 住宅標準層總建筑面積 平方米 61100

4 住宅標準層使用系數 % 80

5 套內建筑面積

5.15.25.3 多層住宅A型多層住宅 B型聯排低層高檔住宅c型 平方米/套 平方米/套 平方米/套 100 160 260

6 戶內平均居住人數 人/戶 3.2

7 居住戶數 戶 431

8 居住人數 人 1379

(2)公用建筑。中心花園廣場地下設一層車庫，地下車庫出人口均為小區北面主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現行行業標準《汽車庫建筑設計規范》(JGJl00)的有關規定。物業管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。

3.3 立面設計

立面造型設計突出現代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環境協調，表現簡潔明快，有一定力度，使園區建筑輪廓線優美和富于變化，并與規劃區內優雅、和諧、寧靜的環境既協調統一，又具有鮮明的個性。

4.結構設計

根據“佳園一期”地質勘察報告和本項目工程初步規劃，工程基礎和上部結構設計擬采用以下類型：

4.1 基礎選型及處理

(1)樁基礎：樁基礎應根據地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質和成樁質量，并根據實際地質勘探結果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質量。

(2)深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規定養護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。

4.2 上部結構

“佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結構;地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設防。

5.公用設施方案

本住宅區因與’98佳園相連，可利用部分佳園小區配套設施，并可借助本項目改善或彌補兩個小區配套設施的不足。

5.1 供水排水 ’

水源為城市自來水管網，進水管徑為DN200—DN800，由佳園小區預留口接入，并按住宅建筑給排水工程設計規范要求設計如下：

(1)用水標準和用水量。

住宅生活用水：140公升/人·日，K=1.4;

初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約231立方米。

(2)給水。

1)設300～500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵2臺。建設區內已有水泵房。

2)在住宅屋頂設單元屋頂水箱(每單元一個)。

3)城市自來水進水管不小于DNl50，設一組水表裝置。

(3)室內給水和消防給水系統。

1)室內生活給水：4層以上屋頂水箱給水，1～3層由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統。

2)普通消防供水系統：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環供水系統。

(4)室內外排水。

1)室內污水排放量按供水量的85%—90%估算，約173立方米。室內排水需經室外化糞池處理后，進入城市排污管網。

2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管網系統，雨水量按A市地區暴雨強度公式計算。

5.2 供電

(1)供配電系統。

1)負荷等級：工程消防用電設備、設備機房、小區道路照明、生活泵等為二級負荷，其余負荷為三級。

2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內配電室增容后接出，配電房設自動化柴油發電機組作備用電源。

3)主要電力供應指標：設備容量2155kW，計算負荷1657kW，變壓器總裝機容量2134kV·A。目前廠內配電室變壓器裝機容量為2X 315kV·A。

4)計量方式：l0kV系統進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。

(2)照明及電力設計。

1)配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對其供電;三級負荷為單回路供電;每戶戶內設分戶箱，按5kW/戶計算。

2)照明設計：有正常照明、應急照明和小區室外景觀照明。照度標準按國家標準GB 133—90的中值選取。主要光源為節能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設安全出口標志燈;在通道及轉彎處，設疏散標志燈。

3)電力設計：消防設備按消防中心指令開停機;通風空調系統集中聯動控制;生活水泵和潛水泵按水位自動控制。所有遠程控制設備均設置手動控制功能。

5.3 供氣

采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣地為住宅區，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算(每戶每月40—50立方米) ，從98佳園小區預留口接人。

5.4 通風空調

(1)住宅空調。高級住宅可采用分體熱泵式空調器(掛璧式或立柜式)。由住戶自行購置(一般不需要)。

(2)通氣及防排煙設計。地下車庫設機械排氣系統，設管道或通風窗自然補風。安裝機械排煙系統，排風量按每小時6次氣計算。設備用房換氣次數為4～6次/小時(變配電房按10次/小時計算)。

5.5 弱電設計

(1)小區通信線路由A市市話網直接引入。

(2)高級商住兩用住宅設數據、語音用模塊化插座。

(3)數據語音均采用lOOMbid高速傳輸方式，用五類傳輸線。

(4)小區范圍內設CCTV保安監控、防盜報警系統。出入口及重要部位設置攝像機、雙監報警監視器和微音器。

(5)小區CATV電視系統由A市光纖電視網引入，每用戶設2～3個電視用戶盒。

(6)設火災自動報警、消防聯動系統和緊急廣播系統。

6.消防

(1)建筑物周圍設環形消防通道，利用建筑四周城市道路系統，為消防補救提供有利的交通應急條件。

(2)地下停車庫設防煙疏散樓梯間，采用室內自動噴淋消防或氣體消防設施、消火栓。

(3)小區室外按規范設消火栓。

(4)地下車庫按國家有關規范設置防火分區。

(5)根據小區消防用水量設消防水池(花園水池及消防兩用)，按規定要求儲存充足水量，以滿足消防的要求。

7.環境保護

本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環境構成的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾，地下層設備運行的噪聲污染。對上述污染擬采取以下措施進行治理： 、

(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經化糞池處理排人城市污水管道。

(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。

(3) 噪聲：設備選型應盡量選用噪較低的，必要時對有關功能分區在建筑上做隔聲處理，達到環保標準。

六、項目實施進度安排

本項目計劃在兩年半(29個月)左右的時間內建成。建設進度計劃如下：

20xx年1月20日：項目建議書批復。

20xx年2月23日～20xx年3月：編制可行性研究報告并報批。

20xx年5月—20xx年7月：建筑方案設計。

20xx年8月：綜合管網設計。

20xx年9月～20xx年11月：施工圖設計。

20xx年12月：報建、領取建設規劃許可證。

20xx年1月：工程開工。

20xx年3月：完成投資25%，開始預售。

20xx年8月：主體工程斷水。

20xx年12月—20xx年2月：單體工程驗收。

20xx年1月—20xx年3月：分項工程驗收。

20xx年6月：正式人住。

七、投資估算與資金籌措

1.投資估算

根據建設單位提供的“佳園一期”土建工程基礎數據，按本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準，以及可行性研究財務評價有關取費要求，估算總投資造價見表3-6和附表3-1。

表3-6“佳園小區” 項目投資估算 單位：萬元

序號 項 目 開發產品 分期計劃進度

成 本 1 2 3 4

1 土地費用 4500 4500

2 前期工程費 647 647

3 基礎設施建設費 2054 600 1454

4 建筑安裝工程費 7132 1090 5400 642

5 公共配套設施建設費 280 50 100 130

6 開發間接費 109 25 35 35 14

7 管理費用 285 90 90 90 15

8 銷售費用 713 50 250 250 163

9 開發期稅費 130 130

10 其他費用 544 90 90 364

11 不可預見費 1230 400 500 330

合 計 17623 7142 7949 20xx 522

2.資金籌措

本項目建設資金完全由建設單位自籌，B房地產開發公司使用自有資金8000萬元作為項目資本金;按國家對商品房銷售有關規定，不足資金可以從預售房款中解決，實行滾動開發，本項目需利用分期預售房款總計約9623萬元。詳見附表3-2。

八、經濟效益分析

1.住宅銷售價格

根據工程所處位置、周圍環境條件和房地產市場的趨勢預測，考慮房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元;低層聯排高檔住宅按每平方米3850元：平均每建筑平方米售價3001元。地下停車庫每個車位75000元，按80%即400個車位銷售計。

2.銷售進度及付款計劃

本項目計劃在3年內完成銷售，各年銷售計劃見表3-7表。

表3-7 各類建筑銷售計劃表(%)

項 目 合 計 1 2

多層住宅 100 15 60

聯排低層高檔住宅 100 10 60

地下停車場 100 10 60

所有業主均在兩年內付清房款，簽合同當年付一半，第二年再付一半。

考慮小區臨時停車的需要，20%的地下停車庫車位，用于租賃，由小區物業公司經營和管理。投入經營后第一年60%出租率，每個停車位每月280元;第二年以后出租率為100%，第二年至第五年，停車位每月300元，五年以后每月400元。

3.稅費率

本報告采用的各種稅費率見表3—8。

表3-8 稅費率表(%)

稅 費 項 目 稅費率 稅 費 項 目 稅費;

營業稅 5 土地增值稅 30、40、50超率累進

城市維護建設稅 7 公益金 5

教育費附加費 3 法定盈余公積金 10

企業所得稅 33 任意盈余公積金 8

房產稅(按租金) 12 不可預見費 7.5

4.盈利能力分析

項目在計算期內經營收入22089萬元，可獲利潤總額3132元，扣除所得稅1034萬元、公益金105萬元、公積金210萬任意盈余公積金168萬元后還有1616萬元可分配利潤。項目繳納的經營稅金為1215萬元，企業所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計繳納稅金2629萬元。詳見附表3-3—附表3-5。

項目全投資內部收益率(所得稅前)為19.8%，在預期可接受的內部收益率為15%時凈現值可達517萬元，投資回收期為2.9年。資本金內部收益率為13.1%。詳見附表3-6和附表3-7。

商品房投資利潤率=利潤總額/總投資X100%

=3132/17623X 100%=17.8%

商品房資本金凈利潤率=稅后利潤/資本金X100%

=2099/8000X 100%=26.2%

5.清償能力分析

本項目所需資金全部均由開發商自籌，末向金融機構借款，因此不存在還款問題。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產負債率可以一直保持為零。

6.資金平衡分析和資產負債分析

在項目計算期內，各期資金的來源與運用是平衡有余的。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產負債率可以一直保持為零，由附表3-9可見，在項目計算期內，項目的資產負債結構是很好的。資金平衡分析詳見附表3-8，資產負債分析詳見附表3-9。

7.敏感性分析

將開發產品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發產品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發產品投資和售房價格分別向不利方面變動10%，全部投資內部收益率將分別下降至6.3%和4.8%，凈現值分別下降至—857萬元和—927萬元，均為負值;投資回收期則增加到3.5和3.?年;租

房價格和預售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據測算，敏感因素的變動均不應超過基本方案6%左右的范圍，否則，項目收益風險較大。詳見表3-9及圖3-1。

表3-9敏感性分析表

序號 項 目 變動幅度(%)

內部收益率(%) 凈現值(萬元) 投資回收期(年)

0 基本方案 19.8 517 2.9

1 開發產品投資 +10 7.7 —867 3.5

-10 35.3 1901 2.7

2 售房價格 +10 33.9 1961 2.7

-10 6.5 —927 3.7

3 預售款回籠進度 +10 21.1 616 2.9

-10 17.0 246 3.3

4 租房價格 +10 19.9 523 2.9

-10 19.8 510 2，9

敏感因素變動(%)

圖3—1 敏感性分析圖(全部投資，所得稅前)

1一售房價格;2--預售款回籠進度;3一租房價格;

4--基準收益率;5一開發產品投資

8.臨界點分析

為考察對開發產品效益有影響的因素變化的極限承受能力，對開發產品投資、售房價格、土地費用和售房面積等因素作臨界點分析，若期望的內部收益率為15%，則項目投資的臨界18281萬元，增加654萬元;每平方米售房價格的臨界點為2894元，下降107元;土地費用的臨界點為5069萬元，增加569萬元;售房面積的臨界點為70335平方米，減少2765平方米。詳見表3--10

表3-10 臨界點分析表

敏感因素 基本值 臨界點

全投資稅前內部收益率 19.8% 期望值 15.0%

開發產品投資(萬元) 17623 最高值 18281

售房價格(元/平方米) 3001 最低值 2894

土地費用(萬元) 4500 最高值 5069

售房面積(平方米) 73100 最低值 70335

9.主要經濟指標

本項目的主要經濟指標見表3—11。

表3-11 主要經濟指標表

序號 名 稱 單位 數據 備注

Ⅰ11.11.2 建設規模房地產開發產品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯排低層高檔住宅地下停車場 出租房地下停車場 平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米 7610073100509601003000

Ⅱ123456789 經濟數據 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預售房款 經營收人 經營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元 000962344620742076 年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均

Ⅲ12345676 財務評價指標商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內部收益率 %%%%年%年% 17.826。926.219.82.913.13.213.1

九、風險分析及對策

1.市場風險分析

(1)從A市目前住宅市場來看，出現了住房供過于求的情況，據統計，目前已積壓商品房達80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區位置偏僻，設施不配套，交通不方便，住宅小區環境不盡如意，缺乏良好的居住環境是其重要原因。

本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區位、配套設施、交通、小區環境等方面有較大的市場需求優勢，但在銷售價格方面有一定風險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價每平方米售價為1500--20xx元之間(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價達9.75萬元～13萬元之間，相當于家庭年收入的7.2倍至9.6倍，

難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標準的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數，需求有限，銷售有一定市場風險。

雖然目前A市房地產市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。為保證項目成功，開發商應提高工程質量，通過降低開發成本，減小市場風險。

(2)做好方案規劃。項目市場定位是建立在住宅小區合理的規劃基礎上，包括小區總體規劃、配套環境規劃、戶型規劃等。應杜絕規劃設計單調、缺乏完善的配套功能的方案規劃，從方案的規劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。

2.經營管理風險分析

(1)本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。

(2)在項目實施中還應優化設計，采取切實可行的工程技術措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發建設成本費用;降低投資成本。從財務評價分析數據可以看出，工程投資降低1%，將比基本方案增加凈現值139萬元，增長36.5%;反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。

(3)做好物業管理和售后服務工作。

3. 金融財務風險分析

本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發資金回收考慮十減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式;(2)分期付款方式;(3)七成銀行按揭方式;(4)建筑分期付款+銀行按揭;(5)特惠免息分期付款;(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發資金按預期回籠廠消減金融財務風險。

附表3-1項目總投資估算 單位(萬元)

序號 項 目 總投資 估算說明

1 開發建設投資 17623

1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12 土地費用前期工程費基礎設施建設費 ’建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發間接費管理費用銷售費用開發期稅費其他費用不可預見費財務費用 450064720547570

2 經營資金

3 項目總投資 17623

3.13.23.3 開發產品成本 固定資產投資經營資金 17623

附表3-2投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元

序號 項 目 合計 ] 2 3 4 5 6

1 總投資 17623 7142 7949 20xx 522

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 自營資產投資自營資產投資借款建 設期利息自營資產投資方向調節稅 經營資金 開發產品投資其中：不含財務費用財務費用 1762317623 71427142 79497949 20xx20xx’ 522522

2 資金籌措 17623 7142 7949 20xx 522

2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53 資本金預售收入預租收入其他收入借款 固定資產投資長期借款 自營資產投資人民幣借款 自營資產投資外幣借款 房地產投資人民幣借款 自營資產投資建設期利息借款 經營資金人民幣借款 80009623 6400742 16006349 20xx 522

附表3-3 售房收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元

序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915

1.1 1.2 1.3 可出售面積(車位)平均售價(元/平方米) 銷售比例(%) 73100100 9858298813 43860300160

2 經營稅金及附加 1207 81 443 522 160

2.1 2.2 2.3 營業稅 城市維護建設稅 教育費附加 10977733 7452 4032812 47533 14 146104

3 土地增值稅 380 19 133 171 57

4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697

附表3-4 租房收入與經營稅金及附加估算表 單位：萬元

序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 租房收入 152 20 36 48 48

1.1 1.2 1.3 可出租面積(車位) 單位租金(元/車位) 出租率(%) 60336060 1003600100 1004800100 1004800100

2 經營稅金及附加 8.37 1 1.98 2.64 2.64

2.1 2.2 2.3 營業稅 城市維護建設稅 教育費附加 7.610.530.23 1 1.800.130.05 2.400.170.07 2.400.170.07

3 租金凈收入 143.?9 19 34.02 45.36 45.36

4 凈轉售收入 339.51 339.51

附表3-5損益表 單位：萬元

序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 經營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48

1.11.21.3 商品房銷售收入 房地產租金收入 自營收入 21937152 1473 8054 949620 291536 48 48

2 經營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21

2.12.2 商品房經營成本出租房經營成本(攤銷) 1720975 1166 6329 743812 227621 21 21

3 出租房經營費用 78 12 21 22 22

4 自營部分經營費用

5 自營部分折舊、攤銷

6 自營部分財務費用

7 經營稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3

8 土地增值稅 380 19 133 171 57

9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2

10 彌補以前年度虧損

11 應納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2

12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1

13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2

公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105210168 71411 387762 469173 142822

14 加：年初未分配利潤 43 220 220 220

15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1

16 應付利潤 1616 64 415 701 214 222 1

A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1

17 年末未分配利潤 43 220 220 220

附表3-6 財務現金流量表(全部投資) 單位：萬元

序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 現金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.11.21.31.41.51.61.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收人 回收固定資產余值 回收經營資金 ’ 凈轉售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

2 現金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26

2.12.22.32.42.52.62.72.8 固定資產投資(含方向稅)開發產品投資(不含投資費用) 經營資金 . 自營部分經營費用 出租房經營費用 經營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 3801034 7142811968 7949443133379 20xx12523171448 5222116257137 2231 2231

3 凈現金流量累計凈現金流量 2099 -5837-5837 -850-6687 6350-337 20521715 221737 3622099

4 所得稅前凈現金流量累計所得稅前凈現金流量 3132 5769-5769 -471-6240 6799558 21892747 232770 3633132

計算指標 所得稅前所得稅后內部收益率(FIRR) 19.8% 13.1%財務凈現值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 2.92 3.16 基準收益率(/。) 15.00% 15.00%

附表3-6 財務現金流量表(資本金) 單位：萬元

序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6

1 現金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388

1.1 1. 2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產余值 回收經營資金 凈轉售收入 21937152340 1473 8054 949620 291536 48 48340

房地產可行性報告范文第2篇

1、項目申報單位概況。包括項目申報單位的主營業務、經營年限、資產負債、股東構成、主要投資項目、現有生產能力等內容。

2、項目概況。包括擬建項目的建設背景、建設地點、主要建設內容和規模、產品和工程技術方案、主要設備選型和配套工程、投資規模和資金籌措方案等內容。

第二章 發展規劃、產業政策和行業準入分析

1、發展規劃分析。擬建項目是否符合有關的國民經濟和社會發展總體規劃、專項規劃、區域規劃等要求，項目目標與規劃內容是否銜接和協調。

2、產業政策分析。擬建項目是否符合有關產業政策的要求。

3、行業準入分析。項目建設單位和擬建項目是否符合相關行業準入標準的規定。

第三章 資源開發及綜合利用分析

1、資源開發方案。資源開發類項目，包括對金屬礦、煤礦、石油天然氣礦、建材礦以及水(力)、森林等資源的開發，應分析擬開發資源的可開發量、自然品質、賦存條件、開發價值等，評價是否符合資源綜合利用的要求。

2、資源利用方案。包括項目需要占用的重要資源品種、數量及來源情況;多金屬、多用途化學元素共生礦、伴生礦以及油氣混合礦等的資源綜合利用方案;通過對單位生產能力主要資源消耗量指標的對比分析，評價資源利用效率的先進程度;分析評價項目建設是否會對地表(下)水等其它資源造成不利影響。

3、資源節約措施。闡述項目方案中作為原材料的各類金屬礦、非金屬礦及水資源節約的主要措施方案。對擬建項目的資源消耗指標進行分析，闡述在提高資源利用效率、降低資源消耗等方面的主要措施，論證是否符合資源節約和有效利用的相關要求。

第四章 節能方案分析

1、用能標準和節能規范。闡述擬建項目所遵循的國家和地方的合理用能標準及節能設計規范。

2、能耗狀況和能耗指標分析。闡述項目所在地的能源供應狀況，分析擬建項目的能源消耗種類和數量。根據項目特點選擇計算各類能耗指標，與國際國內先進水平進行對比分析，闡述是否符合能耗準入標準的要求。

3、節能措施和節能效果分析。闡述擬建項目為了優化用能結構、滿足相關技術政策和設計標準而采用的主要節能降耗措施，對節能效果進行分析論證。

第五章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析

1、項目選址及用地方案。包括項目建設地點、占地面積、土地利用狀況、占用耕地情況等內容。分析項目選址是否會造成相關不利影響，如是否壓覆礦床和文物，是否有利于防洪和排澇，是否影響通航及軍事設施等。

2、土地利用合理性分析。分析擬建項目是否符合土地利用規劃要求，占地規模是否合理，是否符合集約和有效使用土地的要求，耕地占用補充方案是否可行等。

3、征地拆遷和移民安置規劃方案。對擬建項目的征地拆遷影響進行調查分析，依法提出拆遷補償的原則、范圍和方式，制定移民安置規劃方案，并對是否符合保障移民合法權益、滿足移民生存及發展需要等要求進行分析論證。

第六章 環境和生態影響分析

l、環境和生態現狀。包括項目場址的自然環境條件、現有污染物情況、生態環境條件和環境容量狀況等。

2、生態環境影響分析。包括排放污染物類型、排放量情況分析， 水土流失預測，對生態環境的影響因素和影響程度，對流域和區域環境及生態系統的綜合影響。

3、生態環境保護措施。按照有關環境保護、水土保持的政策法規要求，對可能造成的生態環境損害提出治理措施，對治理方案的可行性、治理效果進行分析論證。

4、地質災害影響分析。在地質災害易發區建設的項目和易誘發地質災害的項目，要闡述項目建設所在地的地質災害情況，分析擬建項目誘發地質災害的風險，提出防御的對策和措施。

5、特殊環境影響。分析擬建項目對歷史文化遺產、自然遺產、風景名勝和自然景觀等可能造成的不利影響，并提出保護措施。

第七章 經濟影響分析

1、經濟費用效益或費用效果分析。從社會資源優化配置的角度，通過經濟費用效益或費用效果分析，評價擬建項目的經濟合理性。

2、行業影響分析。闡述行業現狀的基本情況以及企業在行業中所處地位，分析擬建項目對所在行業及關聯產業發展的影響，并對是否可能導致壟斷等進行論證。

3、區域經濟影響分析。對于區域經濟可能產生重大影響的項目，應從區域經濟發展、產業空間布局、當地財政收支、社會收入分配、市場競爭結構等角度進行分析論證。

4、宏觀經濟影響分析。投資規模巨大、對國民經濟有重大影響的項目，應進行宏觀經濟影響分析。涉及國家經濟安全的項目，應分析擬建項目對經濟安全的影響，提出維護經濟安全的措施。

第八章 社會影響分析

1、社會影響效果分析。闡述擬建項目的建設及運營活動對項目所在地可能產生的社會影響和社會效益。

2、社會適應性分析。分析擬建項目能否為當地的社會環境、人文條件所接納，評價該項目與當地社會環境的相互適應性。

3、社會風險及對策分析。針對項目建設所涉及的各種社會因素進行社會風險分析，提出協調項目與當地社會關系、規避社會風險、促進項目順利實施的措施方案。

國家發展改革委關于項目申請報告

通用文本的通知

附件二

關于《項目申請報告通用文本》的說明

一、編寫項目申請報告通用文本的主要目的

為貫徹落實投資體制改革精神，進一步完善企業投資項目核準制，幫助和指導企業開展項目申請報告的編寫工作，規范項目核準機關對企業投資項目的核準行為，根據《中華人民共和國行政許可法》、《國務院關于投資體制改革的決定》、《企業投資項目核準暫行辦法》、《外商投資項目核準暫行管理辦法》和《國際金融組織和外國政府貸款投資項目管理暫行辦法》等規定，特編寫項目申請報告通用文本，供有關方面借鑒和參考。

項目申請報告通用文本是對項目申請報告編寫內容及深度的一般要求。企業在編寫具體項目的申請報告時，可結合項目自身的實際情況，對通用文本中所要求的內容進行適當調整;如果擬建項目不涉及其中有關內容，可以在說明情況后不再進行詳細論證。為了更好地適應不同行業的具體情況和要求，國家發展改革委將在通用本的基礎上，逐步制定特定行業的項目申請報告文本。行業本將充分反映不同行業的特殊情況，并根據工作需要對通用本的內容進行適當增減。

二、項目申請報告的性質及研究思路

按照投資體制改革的要求，政府不再審批企業投資項目的可行性研究報告，項目的市場前景、經濟效益、資金來源、產品技術方案等都由企業自主決策。盡管不需再報政府審批，但為了防止和減少投資失誤、保證投資效益，企業在進行自主決策時，仍應編制可行性研究報告，對上述內容進行分析論證，作為投資決策的重要依據。因此，投資體制改革之后，可行性研究報告的主要功能是滿足企業自主投資決策的需要，其內容和深度可由企業根據決策需要和項目情況相應確定。

項目申請報告，是企業投資建設應報政府核準的項目時，為獲得項目核準機關對擬建項目的行政許可，按核準要求報送的項目論證報告。項目申請報告應重點闡述項目的外部性、公共性等事項，包括維護經濟安全、合理開發利用資源、保護生態環境、優化重大布局、保障公眾利益、防止出現壟斷等內容。編寫項目申請報告時，應根據政府公共管理的要求，對擬建項目從規劃布局、資源利用、征地移民、生態環境、經濟和社會影響等方面進行綜合論證，為有關部門對企業投資項目進行核準提供依據。至于項目的市場前景、經濟效益、資金來源、產品技術方案等內容，不必在項目申請報告中進行詳細分析和論證。

三、“申報單位及項目概況”的編寫說明

全面了解和掌握項目申報單位及擬建項目的基本情況，是項目核準機關對擬建項目進行分析評價以決定是否予以核準的前提和基礎。如果不能充分了解有關情況，就難以做出正確的核準決定。因此，對項目申報單位及擬建項目基本情況的介紹，在項目申請報告的編寫中占有非常重要的地位。

通過對項目申報單位的主營業務、經營年限、資產負債、股東構成、主要投資項目情況和現有生產能力等內容的闡述，為項目核準機關分析判斷項目申報單位是否具備承擔擬建項目的資格、是否符合有關的市場準入條件等提供依據。

通過對項目的建設背景、建設地點、主要建設內容和規模、產品和工程技術方案、主要設備選型和配套工程、投資規模和資金籌措方案等內容的闡述，為項目核準機關對擬建項目的相關核準事項進行分析、評價奠定基礎和前提。

四、“發展規劃、產業政策和行業準入分析”的編寫說明

發展規劃、產業政策和行業準入標準等，是加強和改善宏觀調控的重要手段，是核準企業投資項目的重要依據。本章編寫的主要目的，是從發展規劃、產業政策及行業準入的角度，論證項目建設的目標及功能定位是否合理，是否符合與項目相關的各類規劃要求，是否符合相關法律法規、宏觀調控政策、產業政策等規定，是否滿足行業準入標準、優化重大布局等要求。

在發展規劃方面，應闡述國民經濟和社會發展總體規劃、區域規劃、城市總體規劃、城鎮體系規劃、行業發展規劃等各類規劃中與擬建項目密切相關的內容，對擬建項目是否符合相關規劃的要求、項目建設目標與規劃內容是否銜接和協調等進行分析論證。

在產業政策方面，闡述與擬建項目相關的產業結構調整、產業發展方向、產業空間布局、產業技術政策等內容，分析擬建項目的工程技術方案、產品方案等是否符合有關產業政策、法律法規的要求，如貫徹國家技術裝備政策提高自主創新能力的情況等。

在行業準入方面，闡述與擬建項目相關的行業準入政策、準入標準等內容，分析評價項目建設單位和擬建項目是否符合相關規定。

五、“資源開發及綜合利用分析”的編寫說明

合理開發并有效利用資源，是貫徹落實科學發展觀的重要內容。對于開發和利用重要資源的企業投資項目，要從建設節約型社會、發展循環經濟等角度，對資源開發、利用的合理性和有效性進行分析論證。

對于資源開發類項目，要闡述資源儲量和品質勘探情況，論述擬開發資源的可開發量、自然品質、賦存條件、開發價值等，分析評價項目建設方案是否符合有關資源開發利用的可持續發展戰略要求，是否符合保護資源環境的政策規定，是否符合資源開發總體規劃及綜合利用的相關要求。在資源開發方案的分析評價中，應重視對資源開發的規模效益和使用效率分析，限制盲目開發，避免資源開采中的浪費現象;分析擬采用的開采設備和技術方案是否符合提高資源開發利用效率的要求;評價資源開發方案是否符合改善資源環境及促進相關產業發展的政策要求。

對于需要占用重要資源的建設項目，應闡述項目需要占用的資源品種和數量，提出資源供應方案;涉及多金屬、多用途化學元素共生礦、伴生礦以及油氣混合礦等情況的，應根據資源特征提出合理的綜合利用方案，做到物盡其用;通過單位生產能力主要資源消耗量、資源循環再生利用率等指標的國內外先進水平對比分析，評價擬建項目資源利用效率的先進性和合理性;分析評價資源綜合利用方案是否符合發展循環經濟、建設節約型社會的要求;分析資源利用是否會對地表(下)水等其它資源造成不利影響，以提高資源利用綜合效率。

在資源利用分析中，應對資源節約措施進行分析評價。本章主要闡述項目方案中作為原材料的各類金屬礦、非金屬礦及水資源節約的主要措施方案，并對其進行分析評價。有關節能的分析評價設專章單獨闡述。

對于耗水量大或嚴重依賴水資源的建設項目，以及涉及主要金屬礦、非金屬礦開發利用的建設項目，應對節水措施及相應的金屬礦、非金屬礦等原材料節約方案進行專題論證，分析擬建項目的資源消耗指標，闡述工程建設方案是否符合資源節約綜合利用政策及相關專項規劃的要求，就如何提高資源利用效率、降低資源消耗提出對策措施。

六、“節能方案分析”的編寫說明

能源是制約我國經濟社會發展的重要因素。解決能源問題的根本出路是堅持開發與節約并舉、節約優先的方針，大力推進節能降耗，提高能源利用效率。為緩解能源約束，減輕環境壓力，保障經濟安全，實現可持續發展，必須按照科學發展觀的要求，對企業投資涉及能源消耗的重大項目, 尤其是鋼鐵、有色、煤炭、電力、石油石化、化工、建材等重點耗能行業及高耗能企業投資建設的項目，應重視從節能的角度進行核準，企業上報的項目申請報告應包括節能方案分析的相關內容。

用能標準和節能規范，應闡述項目所屬行業及地區對節能降耗的相關規定，項目方案應遵循的國家和地方有關合理用能標準，以及節能設計規范。評價所采用的標準及規范是否充分考慮到行業及項目所在地區的特殊要求，是否全面和適宜。

能耗狀況和能耗指標分析。應闡述項目所在地的能源供應狀況，項目方案所采用的工藝技術、設備方案和工程方案對各類能源的消耗種類和數量，是否按照規范標準進行設計。應根據項目特點，選擇計算單位產品產量能耗、萬元產值能耗、單位建筑面積能耗、主要工序能耗等指標，并與國際國內先進水平進行對比分析，就是否符合國家規定的能耗準入標準進行闡述。

節能措施和節能效果分析。應根據國家有關節能工程實施方案及其他相關政策法規要求，分析項目方案在節能降耗方面存在的主要障礙，在優化用能結構、滿足相關技術政策、設計標準及產業政策等方面所采取的節能降耗具體措施，并對節能效果進行分析論證。

七、“建設用地、征地拆遷及移民安置分析”的編寫說明

土地是極其寶貴的稀缺資源，節約土地是我國的基本國策。項目選址和土地利用應嚴格貫徹國家有關土地管理的法律法規，切實做到依法、科學、合理、節約用地。因項目建設而導致的征地拆遷和移民安置人口，是項目建設中易受損害的社會群體。為有效使用土地資源，保障受征地拆遷影響的公眾利益，應制定項目建設用地、征地拆遷及移民安置規劃方案，并進行分析評價。

項目選址和用地方案，應闡述項目建設地點、場址土地權屬類別、占地面積、土地利用狀況、占用耕地情況、取得土地方式等內容，為項目用地的合理性分析和制定征地拆遷及移民安置規劃方案提供背景依據。在選擇項目場址時，還應考慮項目建設是否會對相關方面造成不利

影響，對擬建項目是否壓覆礦床和文物、是否影響防洪和排澇、是否影響通航、是否影響軍事設施安全等進行分析論證，并提出解決方案。

土地利用合理性分析，應分析評價項目建設用地是否符合土地利用規劃要求，占地規模是否合理，是否符合保護耕地的要求，耕地占用補充方案是否可行，是否符合因地制宜、集約用地、少占耕地、減少拆遷移民的原則，是否符合有關土地管理的政策法規的要求。

如果因項目建設用地需要進行征地拆遷，則應根據項目建設方案和土地利用方案，進行征地拆遷影響的相關調查分析，依法制定征地拆遷和移民安置規劃方案。要簡述征地拆遷和移民安置規劃方案提出的主要依據，說明征地拆遷的范圍及其確定的依據、原則和標準;提出項目影響人口和實物指標的調查結果，分析實物指標的合理性;說明移民生產安置、搬遷安置、收入恢復和就業重建規劃方案的主要內容，并對方案的可行性進行分析評價;說明征地拆遷和移民安置補償費用編制的依據和相關補償政策;闡述地方政府對移民安置規劃、補償標準的意見。

八、“環境和生態影響分析”的編寫說明

為保護生態環境和自然文化遺產，維護公共利益，對于可能對環境產生重要影響的企業投資項目，應從防治污染、保護生態環境等角度進行環境和生態影響的分析評價，確保生態環境和自然文化遺產在項目建設和運營過程中得到有效保護，并避免出現由于項目建設實施而引發的地質災害等問題。

環境和生態現狀。應通過闡述項目場址的自然環境條件、現有污染物情況、生態環境條件、特殊環境條件及環境容量狀況等基本情況，為擬建項目的環境和生態影響分析提供依據。

擬建項目對生態環境的影響。應分析擬建項目在工程建設和投入運營過程中對環境可能產生的破壞因素以及對環境的影響程度，包括廢氣、廢水、固體廢棄物、噪聲、粉塵和其他廢棄物的排放數量，水土流失情況，對地形、地貌、植被及整個流域和區域環境及生態系統的綜合影響等。

生態環境保護措施的分析。應從減少污染排放、防止水土流失、強化污染治理、促進清潔生產、保持生態環境可持續能力的角度，按照國家有關環境保護、水土保持的政策法規要求，對項目實施可能造成的生態環境損害提出保護措施，對環境影響治理和水土保持方案的工程可行性和治理效果進行分析評價。治理措施方案的制定，應反映不同污染源和污染排放物及其他環境影響因素的性質特點，所采用的技術和設備應滿足先進性、適用性、可靠性等要求;環境治理方案應符合發展循環經濟的要求，對項目產生的廢氣、廢水、固體廢棄物等，提出回收處理和再利用方案;污染治理效果應能滿足達標排放的有關要求。涉及水土保持的建設項目，還應包括水土保持方案的內容。

對于建設在地質災害易發區內或可能誘發地質災害的項目，應結合工程技術方案及場址布局情況，分析項目建設誘發地質災害的可能性及規避對策。通過工程實施可能誘發的地質災害分析，評價項目實施可能導致的公共安全問題，是否會對項目建設地的公眾利益產生重大不利影響。對依照國家有關規定需要編制的建設項目地質災害及地震安全評價文件的主要內容，進行簡要描述。

對于歷史文化遺產、自然遺產、風景名勝和自然景觀等特殊環境，應分析項目建設可能產生的影響，研究論證影響因素、影響程度，提出保護措施，并論證保護措施的可行性。

九、“經濟影響分析”的編寫說明

企業投資項目的財務評價，主要是進行財務盈利能力和債務清償能力分析。而經濟影響分析，則是對投資項目所耗費的社會資源及其產生的經濟效果進行論證，分析項目對行業發展、區域和宏觀經濟的影響，從而判斷擬建項目的經濟合理性。

對于產出物不具備實物形態且明顯涉及公眾利益的無形產品項目，如水利水電、交通運輸、市政建設、醫療衛生等公共基礎設施項目，以及具有明顯外部性影響的有形產品項目，如污染嚴重的工業產品項目，應進行經濟費用效益或費用效果分析，對社會為項目的建設實施和運營所付出的各類費用以及項目所產生的各種效益，進行全面地識別和評價如果項目的經濟費用和效益能夠進行貨幣量化，應編制經濟費用效益流量表，計算經濟凈現值ENPV、經濟內部效益率ElRR等經濟評價指標評價項目投資的經濟合理性。對于產出效果難以進行貨幣量化的項目，應盡可能地采用非貨幣的量綱進行量化，采用費用效果分析的方法分析評價項目建設的經濟合理性。難以進行量化分析的，應進行定性分析描述。

對于在行業內具有重要地位、影響行業未來發展的重大投資項目，應進行行業影響分析，評價擬建項目對所在行業及關聯產業發展的影響包括產業結構調整、行業技術進步、行業競爭格局等主要內容，特別要對是否可能形成行業壟斷進行分析評價。

對區域經濟可能產生重大影響的項目，應進行區域經濟影響分析，重點分析項目對區域經濟發展、產業空間布局、當地財政收支、社會收入分配、市場競爭結構等方面的影響，為分析投資項目與區域經濟發展的關聯性及融合程度提供依據。

對于投資規模巨大、可能對國民經濟產生重大影響的基礎設施、科技創新、戰略性資源開發等項目，應從國民經濟整體發展角度，進行宏觀經濟影響分析，如對國家產業結構調整和升級、重大產業布局、重要產業的國際競爭力以及區域之間協調發展的影響分析等。

對于涉及國家經濟安全的重大項目，應從維護國家利益、保證國家產業發展及經濟運行免受侵害的角度，結合資源、技術、資金、市場等方面的分析，進行投資項目的經濟安全分析。內容包括：⑴產業技術安全，分析項目采用的關鍵技術是否受制于人，是否擁有自主知識產權，在技術壁壘方面的風險等;⑵資源供應安全，闡述項目所需要的重要資源來源，分析該資源受國際市場供求格局和價格變化的影響情況，以及現有壟斷格局、運輸線路安全保障等問題;⑶資本控制安全，分析項目的股權控制結構，中方資本對關鍵產業的資本控制能力，是否存在外資的不適當進入可能造成的壟斷、不正當競爭等風險;⑷產業成長安全，結合我國相關產業發展現狀，分析擬建項目是否有利于推動國家相關產業成長、提升國際競爭力、規避產業成長風險;⑸市場環境安全，分析國外為了保護本地市場，采用反傾銷等貿易救濟措施和知識產權保護、技術性貿易壁壘等手段，對擬建項目相關產業發展設置障礙的情況;分析國際市場對相關產業生存環境的影響。

十、“社會影響分析”的編寫說明

對于因征地拆遷等可能產生重要社會影響的項目，以及扶貧、區域綜合開發、文化教育、公共衛生等具有明顯社會發展目標的項目，應從維護公共利益、構建和諧社會、落實以人為本的科學發展觀等角度，進行社會影響分析評價。

社會影響效果分析，應闡述與項目建設實施相關的社會經濟調查內容及主要結論，分析項目所產生的社會影響效果的種類、范圍、涉及的主要社會組織和群體等。重點闡述：⑴社會影響區域范圍的界定。社會評價的區域范圍應能涵蓋所有潛在影響的社會因素，不應受行政區劃等因素的限制;⑵影響區域內受項目影響的機構和人群的識別，包括各類直接或間接受益群體，也包括可能受到潛在負面影響的群體;⑶分析項目可能導致的各種社會影響效果，包括直接影響效果和間接影響效果，如增加就業、社會保障、勞動力培訓、衛生保健、社區服務等，并分析哪些是主要影響效果，哪些是次要影響效果。

社會適應性分析，應確定項目的主要利益相關者，分析利益相關者的需求，研究目標人群對項目建設內容的認可和接受程度，評價各利益相關者的重要性和影響力，闡述各利益相關者參與項目方案確定、實施管理和監測評價的措施方案，以提高當地居民等利益相關者對項目的支持程度，確保擬建項目能夠為當地社會環境、人文條件所接納，提高擬建項目與當地社會環境的相互適應性。

社會風險及對策分析，應在確認項目有負面社會影響的情況下，提出協調項目與當地的社會關系，避免項目投資建設或運營管理過程中可能存在的沖突和各種潛在社會風險，解決相關社會問題，減輕負面社會影響的措施方案。

十一、關于利用外資項目申請報告的編寫

外商投資項目申請報告的編寫，按照《外商投資項目核準暫行管理辦法》的規定，除遵循項目申請報告通用文本的一般要求外，在項目概況介紹中還應包括經營期限、產品目標市場、計劃用工人數、涉及的公共產品或服務價格、出資方式、需要進口的設備及金額等內容，以滿足項目核準機關對市場準入、資本項目管理等事項進行核準的需要。

房地產可行性報告范文第3篇

決策支持系統為解決房地產投資決策中出現的種種問題提供了解決方案。決策支持系統是一種基于計算機的系統，幫助決策者通過與系統直接交互使用數據及分析模型解決非結構化的決策問題。通過決策支持系統，房地產開發商可以對要開發的項目的各種情況有一個更深入的了解，能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷，從而減少房地產投資中的盲目性，使投資更準確，收益率更高。本文結合房地產項目投資的實際情況，提出了一種房地產投資決策支持系統，可以為房地產項目的投資提供決策支持，實現企業項目管理的快速輔助決策，提高投資者的決策水平。

一、房地產投資決策支持系統

房地產投資決策支持系統是將決策支持系統技術應用到房地產投資中，從而能有效地對房地產投資者進行輔助決策，提高決策的效率和準確性。

(一)房地產投資決策支持系統的基本功能

本系統分為房地產市場調查與預測、經濟評價、風險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產市場調查與預測模塊，用戶可以方便地了解到房地產市場的現狀以及國民經濟狀況，并能對將來房地產市場的發展情況做出一個大概的預測。通過經濟評價模塊可以對所投資項目做出準確的評估，從而判斷出此項目的盈利狀況。風險分析模塊可以對投資項目的風險作一個大體的分析，用戶通過對各個投資方案的經濟評價和風險的權衡，可以做出較為準確的判斷。可行性報告生成模塊則可以自動生成項目的可行性報告，用戶可以根據具體情況來添加可行性報告中的內容。

(二)系統的基本結構

在房地產投資中遇到的可變性因素非常多，再加上房地產投資本身所具有的高風險性，這就使得傳統的MIS系統不能滿足房地產投資決策的需要，只有使用決策支持系統才能有效地解決這一問題。但是傳統的決策支持系統也有著它的不足，不能很好的對房地產投資進行有效的輔助決策。因此，本系統借鑒了最近發展起來的決策支持系統的新技術，提出了一種新的房地產決策支持系統模型。

數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是決策支持系統發展中的新興技術，將這些技術引入到房地產決策支持系統中可增強系統的輔助決策功能。該系統的總體結構如圖1所示。

其中，數據倉庫是為了決策支持的需要而在數據庫的基礎上發展起來的一項新技術。數據倉庫可將大量的用于事務處理的數據庫中的數據進行清理、抽取和轉換，按決策主體的需要重新進行組織。數據倉庫中的各種數據可以適應決策問題多樣性的要求，數據倉庫側重于對面向主題的數據的存儲和管理。聯機分析處理可以對數據倉庫中的大量數據進行分析，從中提取出有用的信息，從而起到輔助決策的作用。數據挖掘是從知識發現的概念中引申出來的，把數據挖掘技術應用到數據倉庫的分析可以有效地從數據倉庫中挖掘出有價值的東西，從而有利于輔助決策。

二、房地產投資決策系統的相關技術

傳統的決策支持系統是利用數據庫、人機交互進行多模型的有機組合，輔助決策者實現科學決策的綜合集成系統。自從決策支持技術形成以來，在全世界得到了廣泛的應用，但是決策支持在發展中也遇到了一些問題，主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數據庫只能對原始數據進行一般的加工和匯總，而決策支持涉及大量歷史數據和半結構化問題，傳統的數據庫管理系統難以求解復雜的半結構，不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統以集成數據為基礎，然而現實中的數據往往分散管理且大多分布于異構的數據平臺，數據集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態性和復雜性，針對不同的情況應有不同的處理方法，而模型庫提供的分析能力有限，所得到的分析結果往往不盡如人意;(4)決策支持系統的建立需要對數據、模型、知識和接口進行集成。數據庫語言數值計算能力較低，因而采用數據庫管理技術建立決策支持系統知識表達和知識綜合能力比較薄弱，難以滿足人們日益提高的決策要求。

數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術，給決策支持系統的發展注入了新的活力，數據倉庫、聯機分析處理和數據挖掘技術的出現，有利于解決上面傳統的決策支持系統所遇到的問題，為決策支持的發展提供了一條新的途徑。

(一)數據倉庫(DW)技術

信息系統中有兩種類型的數據:操作型數據和決策支持型數據。前者是由日常事務處理生成的，后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數據服務于日常事務處理，決策支持型數據服務于信息增值。目前，理論界把存有決策支持型數據的系統稱為數據倉庫。當需要為決策部門提供及時、準確、詳細和可靠的風險信息時，海量數據的存儲與加工便成為首要問題，而這正是數據倉庫的專長。

(二)聯機分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具，它是針對特定問題的聯機數據訪問和數據分析而產生的一種技術，它可以根據分析人員的要求，快速、靈活地對大量數據進行復雜地查詢處理，并以直觀的、易理解的形式將查詢結果提供給各種決策人員，從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數據倉庫的信息分析處理過程，是數據倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數據倉庫的分析技術，決策者能靈活地掌握項目進度的數據，以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態、了解項目進度的變化。OLAP技術分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標自由切換，并可形成表現友好、豐富的報表結果。

(三)數據挖掘(DM)技術

數據挖掘可以稱為數據庫中的知識發現，是從大量數據中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程，是數據庫技術、人工智能、神經網路、機器學習等領域的交叉學科。數據挖掘是一個過程，是從大型數據庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息，目的是幫助分析、決策人員尋找數據之間的關聯，發現被忽略的要素，而這些信息對于決策行為是至關重要的。

數據挖掘常用的技術和算法有決策樹、神經網絡、概念樹、遺傳算法、模糊數學、統計分析、可視化技術、粗糙集、公式發現等。數據挖掘的作用是可以實現自動預測趨勢和行為、關聯分析、聚類等。數據倉庫、聯機分析處理、數據挖掘是作為三種獨立的信息處理技術出現的，但都是以解決決策支持分析問題為主要驅動力量發展起來的，具有一定的聯系性和互補性。其中數據倉庫用于數據的存儲和組織，聯機分析處理集中于數據的分析，數據挖掘則致力知識的自動發現。三、房地產投資決策支持系統的功能模塊

(一)市場調查與預測

市場調查是房地產投資中的一項非常重要的內容，常常關系著投資的成敗。在本系統中，市場調查與預測模塊主要包括國家經濟狀況、城市經濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發展計劃、目標客戶住房需求調查情況、城市土地住房情況、房地產供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況，以及項目自身的相關情況等。在這個模塊中，基本涵蓋了房地產調查的主要內容。另外，大量的歷史數據也為房地產市場的預測提供了便利條件。

(二)經濟評價

經濟評價是房地產投資決策中的一項必不可少的內容。建設項目經濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內容，是項目決策科學化的重要手段。經濟評價的目的是計算項目的效益和費用，通過多方案比較，對擬建項目的財務可行性和經濟可行性進行分析討論，做出全面的經濟評價，為項目的科學決策提供依據。

經濟評價包括項目管理、參數設置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務指標等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除，對項目管理庫進行操作。參數設置對房地產投資中的各項參數進行賦值，方案計算用現金流法和非現金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務報表生成現金流法綜合財務指標匯總表和非現金流綜合財務指標匯總表，在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表，更直觀地反映出財務狀況。

(三)風險分析

房地產投資雖說有著高收益，但是同時也存在著高風險，對其進行風險分析非常必要。正確評價房地產開發的風險可以指導投資者進行正確的開發決策，減少決策的盲目性和失誤。對于上述風險，人們并不能明確的給一個答案，到底有沒有這種風險，這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數學方法引入到風險分析中來，采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標結合起來，〖JP1〗可以不受指標因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響，對于問題比較復雜、信息不很全面的房地產開發投資是很適應的。此外，房地產投資風險因素層次比較多，可以采用多級模糊模型來分析。

(四)可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據房地產投資項目來生成一個可行性報告模板，這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數據，甚至是根據項目數據生成的柱狀圖、餅圖等圖表。現在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word，所以本系統中所生成的可行性報告為Word文檔形式，這樣便于用戶對可行性報告的編輯。

該系統中的四個功能模塊緊密協作，基本涵蓋了房地產投資中所應考慮的各方面內容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作，可以得到有力的輔助決策，從而提高決策水平。

房地產可行性報告范文第4篇

關鍵詞:房地產項目 可行性分析 完善

目前,我國房地產項目可行性分析和其理論研究還處于起步階段。20世紀90年代以后,我國的房地產市場逐漸形成,市場競爭也越來越激烈,于是人們開始注意可行性分析的作用,房地產項目可行性分析研究才開始被納入正常的發展軌道。最初,可行性分析主要是針對大型工程項目,而針對房地產項目的可行性分析起步較晚。

一、房地產項目可行性分析研究中存在的問題

1、房地產項目可行性分析缺乏系統的理論指導

通過項目可行性分析,可以發現,目前,指導我國房地產項目可行性分析研究的文件是國家計委和建設部分別于1983年頒發的《關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》和2000年頒發的《房地產項目經濟評價方法》等。這些文件雖然在一定程度上彌補了房地產項目可行性研究中的不足。但是,房地產項目經濟評價方法只是可行性研究中的重要組成部分,是房地產項目投資決策科學化的重要手段之一。作為房地產項目可行性分析研究重要內容的市場調查與預測、市場定位、經營方式、租售價格的確定等,如何在可行性分析研究中,根據社會經濟發展的需要和城市總體規劃的要求,運用微觀效益分析與宏觀效益分析、定量分析與定性分析、動態分析與靜態分析相結合的方法,對房地產項目進行評價,缺乏明確的、可操作性的指導意見。目前,雖然我國的一些學者對房地產項目可行性分析的理論進行了研究,但是,這些理論系統性不強。因為指導理論的缺乏,必將影響房地產項目可行性分析研究的發展。在項目可行性分析研究中就遇到這樣的困難,使得分析過程理論性不夠強。

2、房地產項目可行性分析的評價指標體系有待完善

在房地產項目可行性分析評價中,采用的指標有:經濟評價指標、規劃評價指標、市場定位評價指標、設計方案評價指標和風險不確定性評價指標等。這些指標雖然從各自不同的角度對房地產項目的可行性進行了評價,然而,它們仍然存在著有待補充和完善的地方。

房地產項目是事關居民安居樂業、社會穩定、美化市容的系統性工程,它具有很強的社會效應、城市環境效應和政治效應。因此,在對房地產項目進行評價時,不僅僅是應用上面提到的各項指標,而且還補充了社會效益評價指標和環境效益評價指標等。如果評價指標體系不全面,可能會產生與客觀實際不相符的現象,甚至有可能忽略某些潛在的嚴重問題。

3、房地產項目可行性分析報告總體水平不高,借鑒作用不大

在進行項目可行性分析準備階段,收集了一些長沙市其它房地產項目的可行性分析報告,發現大部分可行性研究報告的水平不高。有些報告撰寫得漏洞百出、選取、應用的數據無來源,前后不一致,定性分析流于形式,沒有針對性等。他們對項目的可行性分析借鑒作用不大,其原因是進行可行性研究分析的從業人員的素質參差不齊。

二、可行性研究報告總體上處于低水平狀態的原因

導致可行性研究報告總體上處于低水平狀態的原因:(1)可行性研究小組人員應由注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、制作人員、社會學、環境科學專家等構成,但據了解,有相當一部分從事房地產項目可行性研究編制的人員,并不了解和熟悉房地產開發領域,他們僅能做的是依葫蘆畫瓢,定性分析東拼西湊,定量分析草率計算,經濟評價流于形式,失去了可行性研究的作用。(2)編制人員職業道德低。不根據特定的對象進行必要的調查、數據收集和分析,僅根據經驗作分析、判斷,對于一些關鍵的數據進行處理用來滿足經濟評價結果的需要。他們往往揣摩委托人的意圖,根據其意圖初步形成評估結果,沒有詳細的調查提綱和編制方案,參照以往編制的房地產開發可行性研究報告樣本進行修改,一兩天就可以完成一份可行性研究報告,這種報告質量可想而知。(3)由于房地產開發項目的復雜性、不可預見性等客觀因素,可行性研究人員不能根據掌握的信息進行科學、合理的分析預測;缺少對規劃設計方案的專業分析和產品市場的客觀預測;不能對產品價格進行符合市場發展趨勢的準確分析;不能根據產品定位、檔次和標準測算投資費用,致使進行經濟評價分析的基礎數據失真。以上種種編制人員主客觀因素,在相當程度上降低了房地產項目可行性研究報告質量,影響了房地產開發決策水平。(4)審批制度缺乏科學性。房地產可行性研究是開發商投資決策的依據和項目立項必要的送審文件,因為開發項目只有經當地主管部門(計委)批準立項后才可實施,如此審批機制存在以下問題:由于房地產開發項目是先到計委立項再申請辦理用地手續的程序,造成可行性研究目的是立項,評判可行性研究報告質量的標準是能否通過立項審核的狀況;審批部門規范化程度低,審核人員專業性差、審核手段落后,房地產項目可行性研究始終在低水平層次徘徊;審批人為因素大,存在著“尋租”現象,缺乏公正性。

三、完善房地產項目可行性分析的建議

1、加強房地產項目可行性分析理論研究與創新

建立一套系統的可行性分析理論,是房地產項目可行性分析研究和房地產市場健康發展的迫切需要。在進行可行性分析理論研究時,應該加強房地產項目可行性分析研究中的區位分析、市場調查、市場分析、項目各開發方案綜合評價指標的設計與分析,以及多種不確定性因素對項目的影響等方面的研究。

2、建立科學的可行性分析綜合評價指標體系

可行性分析評價指標在可行性評價中起著至關重要的作用,建立科學的可行性分析綜合評價指標體系是房地產項目可行性分析研究和房地產市場健康發展的需要。我們可以借鑒西方發達國家關于可行性分析評價的操作方法,尤其要研究國際著名咨詢公司的評價指標體系。在房地產項目的可行性分析評價中不僅要考慮財務和經濟效益,設計方案,市場定位,還要考慮社會效益和環境效益等。其中,財務評價根據現行財稅制度和價格體系,計算房地產項目財務收入和財務支出,分析項目的盈利能力、清償能力以及資金平衡狀況,判斷項目的財務可行性,風險預測等。而綜合評價,則應該從區域社會經濟發展的角度,分析和計算房地產項目對區域社會經濟效益的影響,考察項目對社會經濟的凈貢獻,判斷項目對社會和環境的影響。只有這樣才是全面的、科學性的、合理的評價指標體系。

3、加強咨詢業的規范化

咨詢業的規范化:(1)以房地產估價機構改革為契機,逐步與國際接軌,建立以改制后的房地產估價機構為主的房地產可行性研究編制單位的基本咨詢隊伍。改變編制可行性研究資質由計委審批的方式,由房地產主管部門根據房地產估價機構的資質確定相應的編制范圍;把房地產可行性研究納入房地產中介行業管理的范疇,房地產可行性研究報告的審核由行業協會的相關專業人員依據一定的審核指標體系進行。(2)為保證這些專業咨詢機構能進行較為全面的、綜合的、專業的調查分析,建立一支素質較高的從業隊伍,一個項目的可行性研究小組,一般應包括注冊房地產估價師、造價工程師、市場調查和分析人員、經濟分析專家、社會環境專家等人員。經濟分析專家主要是從宏觀上對擬開發項目在建設期和建成后的宏觀經濟趨勢進行分析,避免發生重大的偏差;社會環境專家主要從社會學和環境科學的角度對項目進行指導;市場調研人員主要調查過去和當前本地區及該類物業的供需情況,來分析當前市場的狀況,并與經濟分析專家一起預測未來趨勢;造價工程師是對房地產開發項目中的土建、設備及安裝等價值進行正確的估算;注冊房地產估價師是研究小組的核心,他的任務是參與經濟分析專家等對未來市場的分析,并負責歸納其他人員所完成的工作,綜合應用工程技術經濟和財務管理的有關知識,對項目做出計算和總評價,編寫可行性報告。

4、加強項目風險分析

在項目可行性分析中對該項目的不確定性因素進行了分析。首先,利用概率法分析房地產市場景氣程度給建設項目期望收益帶來的影響,根據市場景氣指數預測把區域房地產市場發展劃分為良好、一般和較差三種狀態,然后由房地產評估師、經濟分析專家和專業房地產營銷人員共同測定三種市場態勢出現的概率和對應的期望損益值,最后根據概率分析方法求出的項目收益均值,判斷建設項目受市場景氣程度的影響程度。然后利用盈虧平衡分析法和敏感性分析法,分析市場銷售效果給項目經濟利潤帶來的影響。盈虧平衡分析法包括保本銷售面積盈虧平衡分析、保本銷售價格盈虧平衡分析;敏感性分析法包括平均售價的敏感性分析、成本的敏感性分析。

參考文獻:

房地產可行性報告范文第5篇

關鍵詞：房地產企業；多元化投資；投資風險；風險控制

一、緒論

市場的供求平衡了，可是對于房地產企業來時，卻使得企業的風險加大，企業的平均利潤減少，企業間的競爭加強，導致企業面臨破產的風險，所以為企業計劃出新的戰略定位和決策，新的投資方向，迫在眉睫，企業多元化投資，隨著時代孕育而生，一方面依靠國家采取經濟手段和行政手段，另一方面，企業進行多元化投資，拓展行的業務領域，以獲取更高的投資收益。但是并非所有企業都適合于多元化投資，應當仔細的審視企業的是否具有相應的技術，資源，人力，財力和管理競爭力，只有這樣才可以保證企業多元化投資可以取得較好的成績，也可以保證企業多元化投資風險的可控性。多元化投資可以促使我國房地產市場已經行業規范化、產業化、系統化，對我國房地產行業增加投資效益，降低投資風險具有非常的必要性。

二、房地產企業多元化投資風險的理論

2.1風險的概念

風險一般是指某一行動的結果所具有的變動性，例如，我們在對項目做出預算時，由于何種原因，我們并不能完全做到絲毫不差，我們對未來的預見性是極其有限的，未來的某些變化有時卻不在我們的掌握中。風險的大小可以隨著時間的變化而產生變化的，在現實的生活中我們對于一個項目的投資，其不確定性是可以根據時間的減小而變小的，當事件完成的時候，事件的結果自然也是確定的，因此，風險只是在一段時間內才有的，是極其具有預見性的，是具有針對性的。由于風險的可預見性，所以我們并不難可以用數字的形勢，來分辨風險的高低，大小。在財務管理中，通過相關的理論知識我們不難知道，企業的風險的來源是經營風險、投資風險、財務風險和籌資風險。但是，任何一個企業都深刻的明白一個道理“富貴險中求”“只有高風險才會有高收益。”本文所研究的就是在降低風險的同時我們也要提高企業的收益。

2.2風險的特征及其成因

在企業的發展中秉著高風險高收益的原則，認識風險，風險具有哪些特征，對于企業提高經濟效益、減少風險損失、完善相應的風險機構，是具有相當重要的意義。

（1）風險具有不確定性，風險的大小是對于未來的預見，也是隨著時間的推移而變化的，對于未來可能出現的結果進行數據化的計算和比對。進而得出一個相同的結論。

（2）風險具有一定的客觀性。風險是根據數據的分析，整理所等到的客觀結論，所以風險是客觀存在的，它不以人的主管意識而轉移。

（3）風險具有的普遍性，企業在經營、投資過程中會產生風險，在財務方面和籌資方面會產生風險，在資金的進入市場，流通市場和甚至是退出市場的過程中，都會存在風險，不會隨物質的改變而改變的。

（4）風險具有一定的損失性。風險的存在和資產的相應減少是一組此增彼長的過程，雖然數據可以提現風險的大小，可是數據下面暗含的是資產的流通過程。

（5）風險具有一定的可變性。風險的程度受到多種因素的影響，例如時間的長短、行業形勢的變化、國家政策的出臺等等，適合的改變則會減少風險，不然則相反。世間的萬事萬物是一個不斷變化的過程，用辯證的觀點來看問題，我們不難看出，風險的也是隨著事物的變化而變化的。

在企業的發展進程中，我們不僅要明確的知道風險的特征，我們還應該明確風險成因。

（1）市場風險。在企業的發展中，離不開的就是市場，因此市場的供求關系，直接影響著企業的發展趨勢，行業中的橫向和縱向的競爭力的存在，也是企業所面臨的市場風險。

（2）外部環境和內部環境的風險。在企業的發展中，內部控制和外部經濟環境，企業的風險都或大或小的存在著。不論是國家的宏觀調控，還是企業管理層和資金鏈的變動等，風險都是客觀存在的。

三、房地產企業多元化投資存在的風險

3.1房地產多元化投資規模風險

投資規模是指在一定的時期內企業對某個項目的投資額的大小。投資規模一旦確定，那么投資金額也就可以確定下來，而投資金額的確定又關系到市場上供求方的力量多少，因此投資規模的合理與否，直接關系到社會投資供給與消費需求的比例關系。多元化投資規模風險主要表現為投資成本和價格波動，其中主要有以下兩個方面：

（1）若投資規模不足，在同行競爭中處于劣勢地位；

進入新領域，如果投資規模不達標，那么產品就會因為投資額的不足導致質量的劣勢，或者會為了收回成本而使價格比同行業上漲，這就會導致競爭弱勢。經費不足而導致無法引進先進的產品、技術，有從何談產品的研究、開發和創新呢，若產品不能發展及創新，跟上社會的潮流，那最終影響的就是企業的投資回報率，使得企業投資于回報不成比例，增加了企業的資金風險，讓企業在競爭中處于劣勢地位。

（2）若投資規模過大，影響投資效率的提高。

如果在不考慮企業自身的經濟條件下，就進行盲目的投資且投資規模又較大的情況下，容易照成企業資金供給不足，以至于企業資金鏈的斷裂，直接影響到企業日后的生存和發展。如若在沒有進行認真考量投資項目的實際情況，盲目投資，則會增加企業的負債，極易導致企業面臨破產的風險。

3.1.1可行性研究風險

可行性研究是指企業在進行投資前對項目是否會產生效益的可行度進行研究。但在現實生活中，只有極少數的企業會在項目投資前進行深入、細致的可行性研究，特別是在項目規模較小，所投入資金較少的情況，“積少成多”長期以往，不少的企業因為小單而導致負債累累；而一些企業則是管理層為了證實自己管理決策的正確性，做出虛假的項目可行性報告，用項目本身來證實可行性研究報告的正確性，這本身就給企業帶來了極大的風險。

3.1.2市場風險

所謂市場風險既是在市場條件的改變下，產品在市場中所占份額及市場價格中改變所帶來的風險。市場風險主要來源于企業在對項目進行決策中帶來的，其風險主要表現在兩個方面：一是對市場上產品總量的預測是實際市場需求量的偏差較大；二是市場中產品的價格和產品本身定價相差較大。

3.1.3外部環境風險

在企業投資項目中，外部環境也是投資風險的一個重要因素，外部環境風險包括以下幾個方面：（1）自然風險（2）經濟風險（3）國家政策風險。

3.2房地產企業多元化投資運營階段風險

多元化投資運營風險是指企業在實施多元化投資項目后，不同領域之間運營過程中由于各種因素導致經營不善所帶來的風險。其風險主要包括資金風險、管理風險和技術風險。

3.3房地產企業多元化投資退出階段風險

多元化投資退出風險是指企業對正在進行或已經完成的項目進行資金撤出所產生的風險。企業選擇撤出項目的方式不同，對于企業帶來的損失也不同，撤出的方式包括出售或轉讓股權、資產清算等方式，當企業提出撤資意向時，就要估算企業資金撤出的最佳時間和最佳方式，以保證企業損失最小。

四、房地產企業多元化投資風險控制

4.1多元化投資決策的階段的風險控制

4.1.1流程的控制

投資決策對于公司的風險控制具有十分重要的意義，只有在投資決策階段對投資做出了可行性分析，那么才能更好的應對投資項目實施之后所面臨的各項突發風險。

根據項目的投資、發展需要，經相關審核部門進行審核通過以后才報管理部門進行決策、分析。

審核通過后的投資項目可以通過相關部門或相關中介機構進行風險審核，并出具相應的審核報告，在公司投資專家預審后，報管理層進行決策。

4.1.2風險控制的方法

多元化投資風險在房地產企業中有以下幾種方法：

第一風險回避，它是企業完全放棄多元化投資行為的一種規避風險的行為，企業為了壯大自身通常不會采取此項措施去規避風險，因為企業深知“只有高風險才會迎來高收益，”當風險和收益并存時，企業會權衡，只有在以下情況中，企業才會放棄風險。（1）對該風險極端厭惡。（2）在同一個項目中，有收益相同而風險更低的方案。（3）無能力消除或轉移該風險。（4）項目風險發生后極易導致企業面臨破產的風險。

第二損失控制，最主要的目的是為了降低風險，或者是降低風險所帶來的人力、經濟等損失，損失控制在項目發生中具有持續性。

第三風險轉移和分擔，其根本原因是為了減少企業的損失，實行這種策略要遵循兩個原則：第一，承擔風險的同時也應該承擔相應的經濟報酬；第二，將風險分擔和轉移給能夠承擔這種風險的企業或個人。轉移風險是指將投資者所投項目的風險轉移至第三者的行為。可以有以下四種方式進行風險的分擔和轉移：出售、發包、開脫責任合同和保險與擔保。

第險自擔，意味著項目投資方獨自承擔風險的一種方式，這種方式適用于“高風險，高收益”的項目，且企業有能力承擔這種高風險。但風險自擔這種承擔風險的方式也有可能是被動的，例如在企業中的呆壞賬，都是企業被動承擔風險，最好的例子。

4.2多元化投資運營階段的風險控制

4.2.1流程控制

在項目投資過程中，進行層層把關的政策，由相關的投資專業人員對投資進行持續性的全程監督，認真、細致、全面的審核項目的可行性，做出相關的可行性報告，上報決策層。

投資運營后，投資專業人員進行全程的監督，并且做到信息及時反饋、及時上報、及時處理，成立該項目投資專業小組，及時對重大的經濟變化、重大的事故進行及時的處理。

4.2.2控制方式

控制方式具體表現：（1）在不可抗力的因素下，采用保險與擔保的方法；（2）在工程對外承包時，采用風險分擔的方法；（3）由第三方對投資項目進行有效的、客觀的可行性分析，采用風險轉移的方法。

風險自擔：（1）在項目投資過程中，損失在資金允許的浮動范圍內；（2）在政府的宏觀調控下，收益增加而風險不變。

4.3多元化投資處置階段的風險控制

4.3.1流程控制

在投資專家對投資項目進行全面的項目可行性報告分析，編制相應的可行性報告，財務認真核實，做出盈虧核算，上報管理層經行決策、審批。如若風險過大，則通過第三方介入，分擔、轉移風險，減小公司的損失。

4.3.2控制方式

在項目的資金退出階段，主要以風險回避為主要方式。企業可以根據項目投資中，市場需求情況、項目本身的經營情況，決定項目是否退出。在項目投資中，如若市場競爭力大，而市場需求量較小，風險較高時，就可以選擇撤出該項目的投資，保證項目撤出時，對于企業而言，損失最小。（作者單位：西京學院會計學院）

參考文獻：

[1]王旺平.房地產開發項目的期權博弈評價方法及其應用研究[D].湖南：中南大學，2003.