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交易市場論文范文第1篇

良好的政府治理存在5個(gè)評價(jià)原則，即可以從以下5個(gè)方面衡量政府治理：1．公平：對于弱勢群體平等的競爭機(jī)會；法律和法規(guī)對于弱勢群體的重視；對弱勢群體的補(bǔ)貼；公平的稅收制度等。2．參與度：對于土地規(guī)利用規(guī)劃的開放性商議；公眾參與到相關(guān)土地交易決策中等。3．信息獲取：即時(shí)的土地信息；市場信息開放化的法律支持；信息自費(fèi)合理；信息渠道的多樣性等。4．高效和效果：土地交易的成本；年土地交易量；土地交易服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。5．透明度和貪污：用戶滿意度；土地價(jià)格的公開化；反腐的政策法規(guī)等。

利用良好政府治理的原則來評估城市土地使用權(quán)市場

本節(jié)主要從“參與度”、“信息獲取”和“透明度和貪污”角度進(jìn)行評估：1．從“參與度”角度。對于郊區(qū)的土地，土地使用權(quán)的獲得主要通過政府征收農(nóng)民集體所有土地。當(dāng)征收發(fā)生時(shí)，開發(fā)者的提議需要通過縣級人民政府的批準(zhǔn)。接下來村民會通過為期5天的公告得到通知。根據(jù)通知，村民能夠提出補(bǔ)償條件，如果村民不同意開發(fā)者給予的補(bǔ)償條件或金額，他們可以申請聽證會來進(jìn)行進(jìn)一步的討論，以上是理論上的情況，因?yàn)樵趯?shí)際情況中，村民的與影響力幾乎微不足道，并不能影響到當(dāng)?shù)卣臎Q定。2．從“信息獲取”角度。中國有關(guān)法律規(guī)定政府事務(wù)信息在一定程度上要向大眾公開，除非一些國家絕密信息。當(dāng)這項(xiàng)法律有效執(zhí)行時(shí)，將會為公共部門創(chuàng)造更透明的環(huán)境，讓更多的信息得到公開。2004年政府已經(jīng)試點(diǎn)了一個(gè)新的房地產(chǎn)政策：要求40個(gè)城市公布土地市場的數(shù)據(jù)信息，處理土地相關(guān)事宜的責(zé)任單位加快處理公眾信息。土地市場信息應(yīng)當(dāng)被各級土地管理部門共享，甚至跨省共享，作為土地部門的下級部門，為一級土地市場處理相關(guān)市場信息，及時(shí)公布土地交易信息。近些年，土地市場數(shù)據(jù)的可用性和質(zhì)量都有堅(jiān)實(shí)的進(jìn)步，特別是在一線城市北京、上海等，公眾更容易就能獲得信息，特別是估價(jià)信息。以上法規(guī)第21條提到，當(dāng)資產(chǎn)注冊出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)，注冊部門要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任并賠償，極大的增加了人們對于參與土地交易的公共部門的信任。3．從“透明度和貪污”角度。由于缺少足夠的透明度，土地市場很難達(dá)到它預(yù)想的功能，反而被腐敗和濫用權(quán)力所影響，交易成本變得很高成為阻礙正規(guī)土地市場發(fā)展的一大因素。《房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定“土地價(jià)格和不同的建筑價(jià)格都應(yīng)當(dāng)公布”；“政府應(yīng)當(dāng)定期公布土地交易信息”。總的來說信息的公開化使得土地市場得到強(qiáng)制性的透明化。招標(biāo)結(jié)束后應(yīng)立即公開招標(biāo)結(jié)果，任何感覺交易過程存在不公的人都可以進(jìn)行申訴，具體的地價(jià)和買方信息需要對外公開，商議可保持相對隱私，但商議價(jià)格不能低于國務(wù)院規(guī)定的基本價(jià)格。和其他國家相似的是中國的腐敗普遍存在于很多公共部門，土地管理部門是受影響最嚴(yán)重的部門之一。近些年，土地市場腐敗已經(jīng)變成政府很關(guān)心的一個(gè)問題。為了治理土地使用權(quán)交易當(dāng)中的腐敗現(xiàn)象，政府開始采取一系列措施：一方面強(qiáng)調(diào)抵制貪污，另一方面向社會進(jìn)行反貪污教育和宣傳。

交易市場論文范文第2篇

在西方造型藝術(shù)的影響下，我國于20世紀(jì)初形成了高等美術(shù)教育體系。其教育體系的奠基人徐悲鴻提倡寫實(shí)主義創(chuàng)作方法，他強(qiáng)調(diào)基本功的訓(xùn)練和素描在造型活動中的重要意義。徐悲鴻提倡法國的古典主義寫實(shí)技巧的教育培養(yǎng)模式，從根本上扭轉(zhuǎn)了我國傳統(tǒng)繪畫的觀念和教育模式。繪畫教學(xué)的基礎(chǔ)是對學(xué)生進(jìn)行專業(yè)基礎(chǔ)訓(xùn)練，在藝術(shù)學(xué)科中占據(jù)主要地位。高校的繪畫教學(xué)一直沿用傳統(tǒng)的繪畫教學(xué)體系，讓學(xué)生在課堂上進(jìn)行大量寫生練習(xí)。學(xué)生的課堂學(xué)習(xí)內(nèi)容和課下的寫生練習(xí)遵循從易到難和從簡單到復(fù)雜的原則，目的是為了讓學(xué)生掌握扎實(shí)的繪畫基本功，而當(dāng)今社會信息技術(shù)在藝術(shù)領(lǐng)域應(yīng)用廣泛，例如速寫可以用照相機(jī)替代，形畫可以用噴繪或投影儀替代等，這種噴繪技術(shù)和電腦制圖等高科技的繪畫方式普遍化的現(xiàn)象，使教師和學(xué)生對傳統(tǒng)速寫、素描等寫生的重要性和必要性產(chǎn)生質(zhì)疑。①高校教師要對我國傳統(tǒng)的造型觀進(jìn)行深刻理解，要對繪畫遺產(chǎn)進(jìn)行重新認(rèn)識，從而使高校的繪畫教育模式突破傳統(tǒng)、單一性的局限，重新建立多元化的、科學(xué)合理的高校繪畫教學(xué)模式，力爭為社會培養(yǎng)出優(yōu)秀的、具有創(chuàng)造力的藝術(shù)人才。

二、當(dāng)代藝術(shù)市場的發(fā)展對高校繪畫授課內(nèi)容的影響

我國高校繪畫教育發(fā)展的幾十年里，繪畫的基礎(chǔ)課程一直是以素描和色彩為主，此外，還有課余時(shí)間的寫生練習(xí)，寫生的目的是為了鞏固基礎(chǔ)知識，是為了將來能夠更好地進(jìn)行創(chuàng)作。教育內(nèi)容一直沿用寫實(shí)主義的造型觀念，用寫實(shí)的方式再現(xiàn)客觀事物、表現(xiàn)客觀事物的真實(shí)性，導(dǎo)致高校學(xué)生的繪畫語言蒼白，缺乏創(chuàng)造力。當(dāng)代藝術(shù)在自身標(biāo)準(zhǔn)缺失的同時(shí)，也在很大程度上影響了高校繪畫的教學(xué)內(nèi)容。在教學(xué)過程中，高校教師一般會強(qiáng)調(diào)要避弊端及取長補(bǔ)短，即使是這樣，每位學(xué)生的繪畫作業(yè)也會因人而異，呈現(xiàn)出不同的表現(xiàn)形式。例如教師布置作業(yè)是油畫靜物，有的學(xué)生會用印象派的色彩、有的學(xué)生進(jìn)行蘇俄式的寫實(shí)，還有的學(xué)生會使用浮世繪的平涂等，教師的教學(xué)內(nèi)容和學(xué)生的繪畫作品徘徊在寫實(shí)與表現(xiàn)之間。另外，由于受教師授課內(nèi)容和方式的限制，以及學(xué)生自身能力的限制，學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中往往會不可避免地進(jìn)行模仿，使學(xué)生自身的繪畫能力得不到充分發(fā)展。例如當(dāng)代藝術(shù)家張曉剛的“大家庭系列”的單色平涂、曾梵志的“面具系列”和蔡國強(qiáng)的“煙火系列”等作品都成為高校教師教學(xué)內(nèi)容，而這些藝術(shù)家的代表性的作品則成為學(xué)生學(xué)習(xí)和模仿的對象。

三、當(dāng)代藝術(shù)市場的發(fā)展對高校繪畫判斷標(biāo)準(zhǔn)的影響

在高校繪畫教學(xué)中，通常都以分?jǐn)?shù)的高低作為評價(jià)學(xué)生繪畫作品水平的高低標(biāo)準(zhǔn)。雖然不能以分論畫、以分論人，但高校一般都會用一個(gè)相對標(biāo)準(zhǔn)的要求評價(jià)和衡量學(xué)生的繪畫作品水平。例如教師一般從作品的構(gòu)圖、色彩、線條和表現(xiàn)力等方面大致判斷學(xué)生繪畫的水平以及繪畫功底和學(xué)生對色彩、線條的認(rèn)識。高校不排斥不抵觸當(dāng)代藝術(shù)，而當(dāng)代藝術(shù)在高校廣泛傳播的同時(shí)，也給高校教師對學(xué)生繪畫作品的評判標(biāo)準(zhǔn)提出了新的要求。在商品社會，依靠媒體宣傳和名人策略的方式對藝術(shù)進(jìn)行推崇所發(fā)揮出的影響力是眾所周知的，這種對藝術(shù)作品的特殊運(yùn)作方式會讓大眾對藝術(shù)的認(rèn)識產(chǎn)生誤導(dǎo)。②現(xiàn)代藝術(shù)是一種內(nèi)在的需要、是一種樂趣的展現(xiàn)，需要觀眾和學(xué)生真正領(lǐng)悟作品中真正的內(nèi)涵和意義。現(xiàn)代藝術(shù)的表現(xiàn)形式由具象藝術(shù)和寫實(shí)藝術(shù)向非具象藝術(shù)和非寫實(shí)藝術(shù)發(fā)展，出現(xiàn)了立體主義和構(gòu)成主義等新類型的表現(xiàn)手法，這就要求高校教育在對學(xué)生的作品進(jìn)行評價(jià)時(shí)順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展和變化，欣賞每位學(xué)生的個(gè)性表現(xiàn)能力。四、當(dāng)代藝術(shù)市場的發(fā)展對高校繪畫教育理念的影響當(dāng)代藝術(shù)家在突出藝術(shù)形式的同時(shí)有意識地忽略自身的學(xué)院派基礎(chǔ)。縱觀我國藝術(shù)市場的發(fā)展可以看出，當(dāng)代藝術(shù)由敘述性藝術(shù)轉(zhuǎn)向了觀念性藝術(shù)，呈現(xiàn)出類似表現(xiàn)主義和超現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)主義等以自我表現(xiàn)為中心的新興表現(xiàn)形式。當(dāng)代藝術(shù)的發(fā)生和發(fā)展不是以審美性為首要目的，它是在互反或?qū)α⒌乃悸废聛磉M(jìn)行創(chuàng)作的，是為了充分表現(xiàn)人類精神上的矛盾性。在繪畫教學(xué)中，教師不能單純地從傳授繪畫技巧和方法的角度出發(fā)，要有培養(yǎng)學(xué)生理論水平提升和開發(fā)學(xué)生創(chuàng)造性思維的理念，為將學(xué)生培養(yǎng)成為藝術(shù)家打好基礎(chǔ)、做好引導(dǎo)。社會媒體曾集中討論過新興藝術(shù)的形式，各個(gè)媒體和社會公民對不同的藝術(shù)形式評論褒貶不一。當(dāng)代藝術(shù)是經(jīng)過很長的時(shí)間而形成現(xiàn)在的狀態(tài)，是在社會的綜合條件和作用下形成的。現(xiàn)代藝術(shù)具有一定的社會背景，高校繪畫教師要具備一定的分析能力，要正確引導(dǎo)學(xué)生對待和評價(jià)當(dāng)代藝術(shù)的發(fā)展。

交易市場論文范文第3篇

（一）教師資格認(rèn)定不明確

教師是教育市場的核心，但目前我國藝術(shù)教育機(jī)構(gòu)的教師認(rèn)定資格不明確，其中有的是各大院校的教師，有的是藝術(shù)院校的在讀學(xué)生，兼職教學(xué)是藝術(shù)教育機(jī)構(gòu)老師的主要工作方式。分析教師的組成部分，全職多數(shù)是熟人介紹，高學(xué)歷者比例不大。而兼職教師的情況更加復(fù)雜，藝術(shù)水平差別很大，多數(shù)情況下教育機(jī)構(gòu)只選用他們“認(rèn)準(zhǔn)的人”，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。各個(gè)機(jī)構(gòu)之間的師資力量更是千差萬別。同時(shí)，在對外宣傳上，教育機(jī)構(gòu)往往對教學(xué)人員的教學(xué)能力與專業(yè)素質(zhì)等進(jìn)行夸大描述甚至有編造現(xiàn)象。事實(shí)上，正由于沒有統(tǒng)一的教師資格認(rèn)定機(jī)制，為教育市場主體的投機(jī)行為提供了契機(jī)。

（二）藝術(shù)教育應(yīng)試主導(dǎo)性明顯

根據(jù)國家頒布的有關(guān)藝術(shù)教育規(guī)劃，藝術(shù)教育應(yīng)當(dāng)是加強(qiáng)社會主義精神文明建設(shè)、陶冶高尚的情操、促進(jìn)智力和身心健康發(fā)展的有力手段。但事實(shí)證明，一些藝術(shù)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)在運(yùn)行過程中脫離國家的有關(guān)政策規(guī)定，出現(xiàn)了過于偏重考試類培訓(xùn)的運(yùn)作機(jī)制。這種運(yùn)作機(jī)制在培訓(xùn)過程中忽略了“以人為本”的核心教育思想，過分強(qiáng)調(diào)學(xué)生的應(yīng)試能力與應(yīng)試技巧，對心靈的塑造與情感的激發(fā)不能起到有益的作用。同時(shí)，這種運(yùn)作機(jī)制的出現(xiàn)促使藝術(shù)教育脫離了既定目標(biāo)，藝術(shù)學(xué)習(xí)的工具性被過分強(qiáng)調(diào)，更有甚者把其看做進(jìn)入高校的“捷徑”。一般而言，升學(xué)類藝術(shù)培訓(xùn)中存在的經(jīng)濟(jì)價(jià)值更大、利潤更高，人們通常愿意花費(fèi)更多的成本而獲得升學(xué)的“敲門磚”，藝術(shù)教育的主體也正是利用學(xué)生的這種心理而賺取高額利潤。

（三）藝術(shù)教育機(jī)構(gòu)地區(qū)分布不均衡

經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了藝術(shù)教育機(jī)構(gòu)及市場的方向。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國藝術(shù)教育機(jī)構(gòu)主要集中于中東部較發(fā)達(dá)省份，越是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，分布越密集，而經(jīng)濟(jì)水平相對落后的西北部地區(qū)則分布很少。在我國、新疆等省份，很多地區(qū)沒有一個(gè)藝術(shù)類教育機(jī)構(gòu)。而北京、上海等各大城市，有上百家機(jī)構(gòu)存在。更為夸張的是，廣州大學(xué)城附近的一個(gè)村莊就有超過30家的藝術(shù)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)。這種市場分布的失衡狀態(tài)，導(dǎo)致“經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低，藝術(shù)教育水平更低”的惡性循環(huán)。教育的作用不僅在于提高人們的認(rèn)知水平與認(rèn)知能力，知識更是能夠轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力與助推劑，能推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高。柏拉圖曾經(jīng)就教育對經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)作用進(jìn)行過深刻探討，馬克思也曾經(jīng)提出過“教育水平應(yīng)當(dāng)是社會資本的組成部分”的論斷。因此，藝術(shù)教育作為教育事業(yè)的一個(gè)方面，其不均衡發(fā)展只會進(jìn)一步擴(kuò)大西部與中東部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)差距。

（四）行政機(jī)關(guān)監(jiān)管不力

盡管國家法律對民間辦學(xué)的監(jiān)管問題有相關(guān)規(guī)定，但實(shí)踐中，行政機(jī)關(guān)監(jiān)管不到位的情況屢屢發(fā)生，尤其是諸多無證辦學(xué)的機(jī)構(gòu)，只有出現(xiàn)嚴(yán)重問題、被曝光在公眾視野后才會引起行政機(jī)關(guān)的重視。根據(jù)相關(guān)法律，我國民辦教學(xué)在審批之前需要到教育主管部門、相關(guān)文化部門、工商部門等多個(gè)行政部門辦理手續(xù)。而目前，各個(gè)職能部門對藝術(shù)教育市場主體卻持兩種完全不同的態(tài)度，對于經(jīng)濟(jì)效益好的機(jī)構(gòu)交叉監(jiān)管，競相分得其中一杯羹，而對于經(jīng)濟(jì)效益較差的機(jī)構(gòu)，則互相推諉。

二、藝術(shù)教育機(jī)構(gòu)及市場困境的法律分析

如果在一些問題上形不成某種共識，社會上的人就不能互相交往。人類的相互交往，尤其在市場中的經(jīng)濟(jì)交往都依賴于某種信任。信任以一種秩序?yàn)榛A(chǔ)，而需要維護(hù)這種秩序，就要依靠各種禁止不可預(yù)見和機(jī)會主義行為的規(guī)則。為了增加現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活的可靠性，大量成文和不成文規(guī)則成為了必需品，法律應(yīng)運(yùn)而生。在規(guī)范藝術(shù)教育市場的運(yùn)行中，最重要的法律依據(jù)是《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法》，它對民辦教育機(jī)構(gòu)的設(shè)立、組織和活動等多方面進(jìn)行了規(guī)定，從2003年適用以來，對培養(yǎng)藝術(shù)人才、豐富人們的精神文化生活起到了決定性作用。但法律運(yùn)行過程中的諸多困境，促使我們進(jìn)一步思考這一問題背后更深層次的法律原因。

（一）中央立法不完善

1.模糊性規(guī)定較多，不利于操作

從中央立法角度來看，目前涉及民間辦學(xué)的國家性法律有《中華人民共和國教育法》《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法》，國家沒有專門規(guī)制藝術(shù)教育市場的法律。《教育法》第二條“在中華人民共和國境內(nèi)的各級各類教育，適用本法”。兜底性條款的規(guī)定把藝術(shù)教育納入到其管理范圍之內(nèi)，它通過第二十六條對教育機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件進(jìn)行規(guī)定，“設(shè)立學(xué)校及其他教育機(jī)構(gòu)，必須具備下列基本條件：

（一）有組織機(jī)構(gòu)和章程，

（二）有合格的教師，

（三）有符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的教學(xué)場所及設(shè)施、設(shè)備等，

（四）有必備的辦學(xué)資金和穩(wěn)定的經(jīng)費(fèi)來源”。從法律規(guī)定發(fā)現(xiàn)，在少有的有關(guān)民間教育機(jī)構(gòu)設(shè)置的國家立法中，“合格”“符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)”“必備”等模糊性詞語較多，這種沒有嚴(yán)格和明確標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定缺乏可操作性，為行政機(jī)關(guān)的執(zhí)法帶來了困難。《民辦教育促進(jìn)法》在一定程度上細(xì)化了相關(guān)規(guī)定，但仍然沒有達(dá)到嚴(yán)格、明確的標(biāo)準(zhǔn)。藝術(shù)教育機(jī)構(gòu)的設(shè)立資金、場地要求等都沒有明確限制，從這點(diǎn)來看，藝術(shù)教育機(jī)構(gòu)及市場的不均衡發(fā)展有了合理的解釋。法律模糊性帶來的必然結(jié)果是行政機(jī)關(guān)擁有較大的自由裁量權(quán)。因此，在藝術(shù)教育機(jī)構(gòu)的設(shè)立過程中，權(quán)比法大，行政機(jī)關(guān)的文件比法律條文管用的現(xiàn)象就出現(xiàn)了。政府行為的空間有時(shí)會超出立法的宗旨和原意，更有甚者利用可以動用的“社會資源”，通過其他途徑獲得進(jìn)入藝術(shù)教育市場的資格。很多人希望通過政府、領(lǐng)導(dǎo)的干預(yù)，更直接、更有效地滿足自己對利益的追求，這必將破壞藝術(shù)教育市場的秩序。

2.行政登記制度不完善

雖然我國在民辦教育相關(guān)法律中規(guī)定了登記制度，但相比之下，我國藝術(shù)教育的登記制度仍然有較多需要完善的地方。我國藝術(shù)教育機(jī)構(gòu)的登記機(jī)關(guān)為縣級以上教育行政主管部門，這種行政登記是為了行政機(jī)關(guān)的管理而進(jìn)行，除了發(fā)生爭議或者權(quán)利人主動要求之外，行政機(jī)關(guān)沒有義務(wù)將登記情況主動公開，同時(shí)，這種登記不存在特殊的效力，即使實(shí)際情況與登記的內(nèi)容存在差異，這種登記也不能產(chǎn)生任何的效力。登記制度的不完善，必然導(dǎo)致藝術(shù)教育機(jī)構(gòu)與學(xué)生之間信息不對稱，使學(xué)生處于明顯的劣勢地位，當(dāng)權(quán)利受到侵害時(shí)很難得到保護(hù)。完善登記制度，公開藝術(shù)教育機(jī)構(gòu)的必要信息，能夠給學(xué)生在選擇之初就提供相應(yīng)保障，同時(shí)也能夠避免教育機(jī)構(gòu)相互之間惡意競爭，維護(hù)良好的市場環(huán)境。

3.立法滯后

法律應(yīng)當(dāng)隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而進(jìn)步，教育相關(guān)法律作為協(xié)調(diào)公共利益與私人利益之法，對提高國民的整體文化素質(zhì)有著重要的作用。我國《教育法》于1995年開始實(shí)施，隨著教育問題的日益增多，無論在內(nèi)容還是在形式上，都已經(jīng)無法滿足現(xiàn)實(shí)的需要。立法滯后必然帶來立法空白與立法漏洞，不利于藝術(shù)教育市場的健康發(fā)展。

（二）地方立法不普及

國家立法的缺失，從另一個(gè)方面而言，給地方立法留下了較大的發(fā)揮空間。我國很多地方對藝術(shù)教育市場的準(zhǔn)入都進(jìn)行了較為細(xì)致的規(guī)定，為法律的實(shí)施提供了更高的可操作性。如《北京市民辦非學(xué)歷教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)設(shè)置管理規(guī)定》中第二章第六款：“舉辦非全日制高等教育自學(xué)考試助學(xué)輔導(dǎo)機(jī)構(gòu)的，其校舍建筑總面積應(yīng)不少于1000平方米；設(shè)備總值應(yīng)不少于100萬元，圖書資料不少于1萬冊。按照不低于20：1的生師比配備專任教師，參照有關(guān)規(guī)定配備班主任等學(xué)生教育管理人員。”地方性立法體系的完善，能夠?yàn)樗囆g(shù)教育市場提供更好的指導(dǎo)，充分發(fā)揮地方政府的宏觀調(diào)控作用。這種帶有地方特色的立法，通常與地方的市場經(jīng)濟(jì)狀況相適應(yīng)，一方面能夠充分反映當(dāng)?shù)氐乃囆g(shù)教育市場情況，同時(shí)能夠更加促進(jìn)市場的繁榮發(fā)展，但這種地方性立法的普及性還有待提高。

（三）行政性立法空白

現(xiàn)實(shí)社會的復(fù)雜性和多變性決定了行政機(jī)關(guān)的重要地位。他們通過行政立法、行政執(zhí)法及行政司法等手段，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)、維護(hù)秩序、保護(hù)公民利益等方面發(fā)揮著不可或缺的作用。在行政管理過程中，行政立法是行政執(zhí)法與行政司法的基礎(chǔ)，沒有完善的行政立法，行政執(zhí)法與司法很難順利完成。而在藝術(shù)教育相關(guān)領(lǐng)域，我國幾乎沒有相應(yīng)的行政立法，這就決定了行政機(jī)關(guān)在行政執(zhí)法與司法過程中難以發(fā)揮自身的職責(zé)，行政監(jiān)管的缺失恰恰證明了這一點(diǎn)。同時(shí)，行政立法的重要作用還體現(xiàn)在能更好地實(shí)施國家性法律。為了更好地促進(jìn)維護(hù)民辦教育市場的發(fā)展，《民辦教育促進(jìn)法》第六十六條規(guī)定：“在工商行政管理部門登記注冊的經(jīng)營性的民辦培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的管理辦法，由國務(wù)院另行規(guī)定。”而全國性的行政立法至今尚未頒布，行政立法的空白導(dǎo)致行政機(jī)關(guān)針對藝術(shù)教育市場無法可依。缺乏行政機(jī)關(guān)身影的藝術(shù)教育市場必然出現(xiàn)混亂的景象。

三、藝術(shù)教育機(jī)構(gòu)及市場的發(fā)展建設(shè)

交易市場論文范文第4篇

盡管保險(xiǎn)業(yè)的交易成本問題目前還未引起國內(nèi)保險(xiǎn)業(yè)界太多的關(guān)注，但我國保險(xiǎn)市場交易成本的發(fā)展現(xiàn)狀卻不容忽視。一個(gè)突出的問題是我國保險(xiǎn)市場交易成本表現(xiàn)出上升趨勢，這種趨勢不符合我國保險(xiǎn)市場化的宗旨和出發(fā)點(diǎn)，不利于我國保險(xiǎn)市場資源配置效率的提高。這就迫切需要我們研究我國保險(xiǎn)市場交易成本的影響因素并提出相應(yīng)的控制思路。

一、保險(xiǎn)市場交易成本的界定

（一）交易成本與經(jīng)濟(jì)績效

社會產(chǎn)品由生產(chǎn)過程進(jìn)入消費(fèi)過程一般有兩種形式的成本消耗，一種是生產(chǎn)成本；一種是交易成本，企業(yè)均衡就是這兩種成本共同作用的結(jié)果。生產(chǎn)成本是直接用于產(chǎn)品（和服務(wù)）生產(chǎn)過程的各種人、財(cái)、物等資源的消耗，生產(chǎn)成本可以轉(zhuǎn)移到新產(chǎn)品中，形成新產(chǎn)品的價(jià)值。交易成本則是各種交易活動中時(shí)間、人力和金錢的消耗，與生產(chǎn)成本不同的是，交易成本盡管也是各種資源的消耗，但這種消耗不會增加新產(chǎn)品的價(jià)值。

為了達(dá)成交易，人們必須出入各種市場，收集各種信息，了解產(chǎn)品的質(zhì)量和相對價(jià)格，對交易的各個(gè)細(xì)節(jié)進(jìn)行談判、協(xié)商和檢驗(yàn)，簽訂協(xié)議并監(jiān)督對方的履行，有時(shí)甚至還要承擔(dān)相應(yīng)的損失，所有這些活動都要耗費(fèi)相當(dāng)?shù)臅r(shí)間、精力和金錢，這些消耗都是交易成本的范疇。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常指出，交易成本主要包括信息成本、談判成本、擬定和實(shí)施契約的成本、界定和控制產(chǎn)權(quán)的成本、監(jiān)督管理的成本和制度結(jié)構(gòu)變化的成本。簡而言之，包括一切不直接發(fā)生在物質(zhì)生產(chǎn)過程中而純屬交易者之間為達(dá)成（或放棄）交易而耗費(fèi)的成本。

由于消費(fèi)者對各種產(chǎn)品的購買看重的是產(chǎn)品自身的價(jià)值，但交易成本不增加產(chǎn)品的價(jià)值，也不增加消費(fèi)者的效用，因此從資源配置的最佳效率出發(fā)，理想的狀態(tài)就是交易成本為零。但在實(shí)際交易活動中，交易成本不可能為零，因?yàn)榻灰壮杀景l(fā)生在人與人交往的層面，在交往過程中，威廉姆森認(rèn)為人的理性是有限的，經(jīng)濟(jì)環(huán)境也是不確定的，加上資產(chǎn)的專用性以及交易人的投機(jī)動機(jī)的存在，交易成本總是大于零的正數(shù)。因此，威廉姆森形象地將交易成本比喻為經(jīng)濟(jì)世界的摩擦力。

在交易成本為正的條件下，各種經(jīng)濟(jì)資源配置的帕累托效率是不存在的，一種資源配置方式比其他資源配置方式有效也并不是因?yàn)槠湎私灰壮杀径且驗(yàn)槠浣灰壮杀靖停惨虼耍档徒灰壮杀揪统蔀樘岣哔Y源配置效率、確保經(jīng)濟(jì)績效的題中之義。

（二）保險(xiǎn)市場交易成本

康芒斯將交易分為市場的交易、組織的交易和管理的交易，市場的交易發(fā)生在市場交易人之間，組織的交易發(fā)生在組織內(nèi)部，管理的交易發(fā)生在政府與管理對象之間。康芒斯對交易的劃分也適用于對保險(xiǎn)市場交易的劃分，并確定相應(yīng)交易成本類型。

首先，圍繞保險(xiǎn)合同的簽訂與執(zhí)行，投保人和保險(xiǎn)人要進(jìn)行多次交易以溝通信息、解決分歧、達(dá)成共識。為此，雙方都要耗費(fèi)相應(yīng)的時(shí)間、精力甚至金錢，這就是保險(xiǎn)人和投保人之間的交易成本。

其次，由于保險(xiǎn)公司的活動具有較強(qiáng)的外部性，為了確保投保人的利益，政府就要對保險(xiǎn)公司的經(jīng)營管理進(jìn)行監(jiān)管。在保險(xiǎn)公司和監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間圍繞監(jiān)管也存在著“交易”及相應(yīng)的交易成本。

再次，保險(xiǎn)公司在具體的經(jīng)營過程中，為了適應(yīng)保險(xiǎn)市場分工不斷發(fā)展的趨勢，借助于各種中介機(jī)構(gòu)推銷自己的產(chǎn)品、提供各種服務(wù)等，使各種中介機(jī)構(gòu)加入保險(xiǎn)服務(wù)的行列之中，保險(xiǎn)公司與中介機(jī)構(gòu)之間的交易也會產(chǎn)生交易成本。

最后，保險(xiǎn)公司之間、保險(xiǎn)公司與其他行業(yè)的企業(yè)之間也會因?yàn)楦鞣N業(yè)務(wù)合作、資產(chǎn)組合或競爭而發(fā)生各種交易，也會產(chǎn)生相應(yīng)的交易成本。

因此，保險(xiǎn)市場交易成本產(chǎn)生于保險(xiǎn)交易的各個(gè)層面，按照主要交易層面劃分，保險(xiǎn)市場交易成本主要包括簽訂和執(zhí)行合同的交易成本、監(jiān)管的交易成本、中介服務(wù)的交易成本和同業(yè)與非同業(yè)之間的交易成本。

二、保險(xiǎn)市場交易成本變動的影響因素

保險(xiǎn)市場交易成本產(chǎn)生的原因總體上可以歸結(jié)為威廉姆森總結(jié)的四類要素，在保險(xiǎn)市場交易成本始終為正的條件下，研究影響交易成本變動的因素對于控制交易成本的增長具有重要意義。在現(xiàn)行市場條件下，影響保險(xiǎn)市場交易成本變動的因素主要有：

（一）信息不對稱的程度

由于保險(xiǎn)業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)信息具有高度的依賴性，信息的完全溝通對于達(dá)成交易具有非常重要的意義。由于保險(xiǎn)是一種知識和技術(shù)含量都很高的特殊商品，相對于消費(fèi)者而言，具有從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的保險(xiǎn)人具有保險(xiǎn)信息方面的優(yōu)勢，特別是在保險(xiǎn)創(chuàng)新速度不斷加快的條件下，保險(xiǎn)人對保險(xiǎn)信息的掌握程度遠(yuǎn)非一般消費(fèi)者可比。同時(shí)，消費(fèi)者對于屬于私人信息的保險(xiǎn)標(biāo)的的了解也是保險(xiǎn)人所不能及的，這樣就產(chǎn)生了保險(xiǎn)信息不對稱問題。在信息不對稱的條件下，從事保險(xiǎn)交易雙方如要使交易順利達(dá)成，就必須向?qū)Ψ焦_其所需要的全部信息。

在保險(xiǎn)合同簽訂過程中，即使交易雙方都有主動將信息完全透露給對方以順利達(dá)成交易的心理，在溝通過程中也存在交易成本，比如不能準(zhǔn)確完整地向?qū)Ψ脚缎畔ⅲ蛘邔Ψ脚兜男畔⒉荒苷_理解而使信息交換不完全等情況都會產(chǎn)生交易成本。如果交易雙方都有利用自己的信息優(yōu)勢謀取“交易剩余”的投機(jī)心理，不向?qū)Ψ脚度啃畔⑸踔撂峁┨摷傩畔ⅲ灰壮杀締栴}就會比較突出。在這種情況下，一方面保險(xiǎn)人由于對投保人的信息掌握不充分，不得不投人更多費(fèi)用與精力收集有關(guān)信息，防范投保人的道德風(fēng)險(xiǎn)和逆選擇，從而使交易成本上升，保險(xiǎn)費(fèi)率也不得不因補(bǔ)償交易成本而上升，從而增加了投保人的成本。另一方面投保人也容易在對保險(xiǎn)人或保險(xiǎn)險(xiǎn)種的信息掌握不充分的情況下作出錯(cuò)誤的投保選擇，使自己得不到合法的保險(xiǎn)保障甚至毫無保障。

信息不對稱問題存在于保險(xiǎn)交易的各個(gè)層面，是導(dǎo)致保險(xiǎn)交易成本產(chǎn)生、決定交易成本大小的主要因素。從相關(guān)性來看，保險(xiǎn)信息不對稱越突出，保險(xiǎn)市場交易成本就越高，各方為實(shí)現(xiàn)交易就要支付更多的交易成本，有些交易甚至因?yàn)榻灰壮杀咎叨环艞墶?/p>

（二）保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)

對于常規(guī)性、技術(shù)含量一般、保險(xiǎn)責(zé)任較小的業(yè)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率比較穩(wěn)定的業(yè)務(wù)，由于對其的處理已經(jīng)有程序化的制度和規(guī)范，因而交易成本較低。對于新業(yè)務(wù)、技術(shù)含量較高、保險(xiǎn)責(zé)任巨大以及風(fēng)險(xiǎn)控制比較特殊的業(yè)務(wù)，保險(xiǎn)公司就要花費(fèi)大量的成本去收集有關(guān)資料、分析承保風(fēng)險(xiǎn)、制定分保方案等，其交易成本就比較高。同樣，獨(dú)家承保比多家共保的交易成本相對要低、直接承保比投標(biāo)承保的交易成本低。

（三）保險(xiǎn)市場體系的完善程度

保險(xiǎn)市場體系主要包括保險(xiǎn)公司、保險(xiǎn)中介和投保人，其中保險(xiǎn)中介機(jī)構(gòu)在節(jié)約交易成本方面具有特殊作用，這也是保險(xiǎn)中介存在的基本原因。這種作用主要表現(xiàn)為：第一，通過提供專業(yè)化的服務(wù)，高效率地代替了交易雙方的某些活動，減少了雙方的交易成本；第二，中介機(jī)構(gòu)的中立性使其服務(wù)具有公信力，有利于消除分歧和疑慮；第三，中介機(jī)構(gòu)可以提供信息溝通與業(yè)務(wù)咨詢等方面的服務(wù)，減少了信息不對稱和保險(xiǎn)知識與業(yè)務(wù)處理專業(yè)化對交易完成的障礙。因此，完善的市場體系、尤其是發(fā)達(dá)的保險(xiǎn)中介體系對于降低保險(xiǎn)市場交易成本具有重要意義。

（四）市場競爭狀況

根據(jù)產(chǎn)業(yè)組織理論的SCP范式理論，市場結(jié)構(gòu)（Structure）決定企業(yè)行為（Conduction），企業(yè)行為又決定經(jīng)濟(jì)績效（Performance）。根據(jù)該理論，競爭性的市場比壟斷性的市場更有利于提高經(jīng)濟(jì)績效。因此，提高保險(xiǎn)市場的競爭性有利于降低保險(xiǎn)市場交易成本。其機(jī)理在于，由于市場競爭不斷加劇，保險(xiǎn)公司必須通過提高服務(wù)的效率、簡化服務(wù)的程序以及開發(fā)功能多樣化而又容易識別的產(chǎn)品以降低投保人的交易成本，增強(qiáng)自己對客戶的吸引力，從而改善公司的經(jīng)營績效。

此外，競爭的加劇還會使信息傳遞加快、信息流量加大，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家諾思為此指出：“信息費(fèi)用由于買者和賣者的大量存在而降低”。保險(xiǎn)公司也會努力加大其產(chǎn)品和服務(wù)宣傳以及保險(xiǎn)知識宣傳的力度，在客觀上降低了信息搜尋的成本。

（五）保險(xiǎn)監(jiān)管

諾思認(rèn)為，國家（政府）的存在是經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)鍵，同時(shí)又是經(jīng)濟(jì)衰退的根源。其原因是政府在維持制度的效率方面具有雙重效應(yīng)，即既具有維持高效率、低交易成本的產(chǎn)權(quán)制度的功能，同時(shí)又具有維持低效率、高交易成本的產(chǎn)權(quán)制度的功能，這就是“諾思悖論”。在保險(xiǎn)監(jiān)管方面，“諾思悖論”問題同樣存在，即保險(xiǎn)監(jiān)管在降低了交易成本的同時(shí)又增加了交易成本。在降低交易成本方面，政府從事保險(xiǎn)監(jiān)管的目的在于通過實(shí)施監(jiān)管，規(guī)范保險(xiǎn)市場和保險(xiǎn)公司的經(jīng)營管理，使保險(xiǎn)公司在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的過程中避免風(fēng)險(xiǎn)，確保其有足夠的償付能力。從這層意義上講，保險(xiǎn)監(jiān)管有利于降低交易成本，這也是保險(xiǎn)監(jiān)管效應(yīng)的主要方面。但是，由于信息不對稱問題、法制環(huán)境的不健全以及監(jiān)管模式轉(zhuǎn)換等，在一定條件下也有可能影響市場交易成本，這種效應(yīng)主要基于在保險(xiǎn)產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新不斷加快、新型交易不斷涌現(xiàn)以及保險(xiǎn)業(yè)重組與兼并不斷發(fā)展的情況下，保險(xiǎn)法律的相對穩(wěn)定性與保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展的不斷創(chuàng)新產(chǎn)生了矛盾，表現(xiàn)為保險(xiǎn)法律及其規(guī)章制度滯后于保險(xiǎn)實(shí)踐，導(dǎo)致部分保險(xiǎn)交易行為的發(fā)展因缺乏相應(yīng)的規(guī)范而不能健康發(fā)展。同時(shí)，在正式的交易制度不能及時(shí)制定并實(shí)施的條件下，非正式的交易制度和交易行為就會產(chǎn)生，保險(xiǎn)市場部分交易出現(xiàn)失控。

（六）保險(xiǎn)從業(yè)人員的努力程度

保險(xiǎn)從業(yè)人員是保險(xiǎn)交易的直接參與者，在各種交易過程中，保險(xiǎn)從業(yè)人員降低交易成本的動機(jī)和努力程度對保險(xiǎn)交易成本水平有著重要影響。影響保險(xiǎn)從業(yè)人員努力程度的因素主要有市場競爭程度、企業(yè)文化的作用，現(xiàn)有崗位的競爭程度以及企業(yè)剩余收益分配制度等。由于這些影響因素非常復(fù)雜，而且保險(xiǎn)從業(yè)人員是其人力資本的直接所有者，其自主性和積極性的發(fā)揮與努力程度難以觀察。如果保險(xiǎn)從業(yè)人員在交易過程中自覺地發(fā)揮并挖掘自身人力資本的潛力，努力為交易提供最大的便利，保險(xiǎn)市場交易成本就會降低，反之交易成本就高。

三、保險(xiǎn)市場交易成本的控制

控制和降低交易成本不僅具有改善保險(xiǎn)公司經(jīng)營績效的一般意義，而且具有適應(yīng)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律以促使自己成長壯大的特殊意義。因?yàn)楦鶕?jù)大數(shù)定律法則，保險(xiǎn)公司只有大量接觸風(fēng)險(xiǎn)事件、進(jìn)行廣泛承保才能提高對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測和駕馭能力，實(shí)現(xiàn)其不斷成長壯大的目標(biāo)，而這些都需要保險(xiǎn)公司努力降低交易成本，需要為保險(xiǎn)公司提供寬松的環(huán)境。

當(dāng)前，控制我國保險(xiǎn)市場交易成本的思路主要包括四個(gè)方面：

（一）優(yōu)化制度設(shè)計(jì)

1.完善保險(xiǎn)法規(guī)體系。結(jié)合保險(xiǎn)市場的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，圍繞新頒布的《保險(xiǎn)法》，制定、修改與之配套的保險(xiǎn)法規(guī)和制度，對保險(xiǎn)市場行為規(guī)范、保險(xiǎn)公司的經(jīng)營管理和信息披露、保險(xiǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營管理等進(jìn)行明確規(guī)定。

2.進(jìn)一步完善保險(xiǎn)合同的制定與爭議處理制度。從易于保險(xiǎn)合同的簽訂與執(zhí)行的角度出發(fā)，對保險(xiǎn)合同的樣式、結(jié)構(gòu)與內(nèi)容不斷完善，使保險(xiǎn)合同既容易理解，又易于執(zhí)行。同時(shí)建立保險(xiǎn)合同爭議處理機(jī)制，大力發(fā)展保險(xiǎn)仲裁。

3.建立保險(xiǎn)市場信息與溝通制度。以保險(xiǎn)公司改制和爭取進(jìn)入資本市場以及實(shí)施償付能力監(jiān)管為契機(jī)，建立保險(xiǎn)公司市場信息與溝通制度，擴(kuò)大信息與溝通渠道，要求保險(xiǎn)公司接受社會咨詢與投訴。

（二）強(qiáng)化保險(xiǎn)監(jiān)管

1.加強(qiáng)償付能力監(jiān)管力度。通過優(yōu)化監(jiān)管指標(biāo)設(shè)計(jì)，對保險(xiǎn)公司實(shí)施分級、動態(tài)監(jiān)管，將各保險(xiǎn)公司機(jī)構(gòu)增設(shè)、業(yè)務(wù)開拓、資金運(yùn)用的調(diào)整等與償付能力掛鉤。同時(shí)規(guī)范保險(xiǎn)公司的信息披露制度和行為，確保信息的完整性、準(zhǔn)確性和真實(shí)性。

2.完善審批制度。控制審批范圍，能通過市場調(diào)節(jié)的盡量不審批；能通過較低層級和效力審批解決問題的盡量采用較低層級和效力的審批形式。同時(shí)，不斷優(yōu)化審批的程序，簡化審批手續(xù)，使審批效率不斷提高。

3.進(jìn)一步提高監(jiān)管透明度。貫徹保險(xiǎn)監(jiān)管公開原則，不斷擴(kuò)大保險(xiǎn)監(jiān)管信息公布的范圍，增加信息公布的渠道，將重要保險(xiǎn)信息和重大保險(xiǎn)事件的處理及時(shí)向社會公布，保證保險(xiǎn)公司和社會公眾能更快地獲得保險(xiǎn)監(jiān)管信息。

4.對保險(xiǎn)市場的交易行為實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管。通過各種信息渠道和技術(shù)手段，對保險(xiǎn)市場進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控，對容易產(chǎn)生重大問題的交易行為實(shí)施重點(diǎn)監(jiān)管，以規(guī)范保險(xiǎn)市場的交易行為，凈化市場環(huán)境。

（三）大力發(fā)展保險(xiǎn)中介

1.拓寬保險(xiǎn)中介的發(fā)展空間。加大保險(xiǎn)公司體制改革和機(jī)制轉(zhuǎn)換的力度，從有利于發(fā)揮保險(xiǎn)公司自身的專業(yè)化經(jīng)營的優(yōu)勢出發(fā)，將適宜保險(xiǎn)中介承辦的業(yè)務(wù)剝離出來委托給保險(xiǎn)中介，為保險(xiǎn)中介提供相應(yīng)的發(fā)展空間。

2.提高保險(xiǎn)中介機(jī)構(gòu)人員的素質(zhì)。人員整體素質(zhì)低下是制約保險(xiǎn)中介發(fā)展的主要原因之一，因此保險(xiǎn)中介機(jī)構(gòu)要以提高人員素質(zhì)作為實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步發(fā)展的契機(jī)。

3.規(guī)范保險(xiǎn)中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)營行為。通過加強(qiáng)監(jiān)管、實(shí)施信用評級、建立黑名單制度等對保險(xiǎn)中介的經(jīng)營行為進(jìn)行監(jiān)控，確保保險(xiǎn)中介誠實(shí)守信、依法合規(guī)經(jīng)營，防止保險(xiǎn)中介偏袒保險(xiǎn)交易的任何一方，防止保險(xiǎn)中介借助于壟斷性的優(yōu)勢要挾保險(xiǎn)公司和消費(fèi)者。

（四）充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用

哈耶克認(rèn)為市場經(jīng)濟(jì)制度使人類合作秩序得以自由擴(kuò)展和自發(fā)演變，因此市場機(jī)制的自發(fā)調(diào)節(jié)有利于促進(jìn)交易雙方的合作，增強(qiáng)交易雙方的誠信約束，減少交易摩擦。降低保險(xiǎn)市場交易成本無疑也需要充分發(fā)揮市場機(jī)制的作用。

1.減少對保險(xiǎn)公司的直接干預(yù)。在市場化改革不斷推進(jìn)的過程中，保險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)要繼續(xù)依法對保險(xiǎn)公司實(shí)施監(jiān)管，同時(shí)減少對保險(xiǎn)公司的直接干預(yù)，確保保險(xiǎn)公司在費(fèi)率厘訂、產(chǎn)品開發(fā)、營銷渠道的開拓等方面的自主經(jīng)營管理能力的充分發(fā)揮。此外，應(yīng)不斷完善保險(xiǎn)稅收政策、投資政策等，為保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展提供寬松的政策環(huán)境。

交易市場論文范文第5篇

關(guān)鍵詞:太原住宅消費(fèi)者特征;購買力分析;住宅消費(fèi)偏好;購房影響因素

2009年,中國的房地產(chǎn)市場幾乎成了以住房消費(fèi)者為主導(dǎo)的市場,即滿足消費(fèi)者的居住需求。從消費(fèi)者角度分析,房地產(chǎn)市場分類有:①按產(chǎn)權(quán)分為大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)和沒產(chǎn)權(quán);②按價(jià)位分為高檔、中檔和低檔;③按適用人群分為:適于老年人的老年公寓,適于青年人的中小戶型,適于中年人的較大戶型和適于有錢人的別墅。

1太原的住宅消費(fèi)者的主要特征

1.1消費(fèi)者年齡分析

消費(fèi)者年齡段可分為兩部分:①30歲,大概占所有消費(fèi)者的60%;②30歲以上,即40歲～55歲左右,大約占全部消費(fèi)者的40%。太原住宅消費(fèi)者主要以年輕人和中年人為主。包括本地購房者和外地購房者,購房的目的主要為自己居住,即自住型需求為主。

1.2消費(fèi)者家庭結(jié)構(gòu)與職業(yè)分析

60%的消費(fèi)者屬于成家有孩子的家庭,40%的消費(fèi)者屬于參加工作不久即將結(jié)婚的年輕人。多數(shù)以工薪階層為主,即有穩(wěn)定的收入者。

1.3購房目的分析

56%的消費(fèi)者有子女且子女正在上學(xué),購房目的在于改善自己的居住環(huán)境,約20%的消費(fèi)者屬于未婚,他們購房混合了兩種目的:改善居住和結(jié)婚用房。

2消費(fèi)者購買力狀況分析

總價(jià):消費(fèi)者能承受的購房主流總價(jià)在40萬～50萬之間。

從消費(fèi)者的普遍心理來講,消費(fèi)者的實(shí)際購買力應(yīng)該要超過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

單價(jià):消費(fèi)者能承受的購房主流單價(jià)在4000元/m2～5000元/m2之間。

約20%的消費(fèi)者能夠接受相對更高的房價(jià),10%的消費(fèi)者傾向更低的房價(jià)。

面積:消費(fèi)者普遍傾向的購房面積在80m2～130m2之間。

中小戶型最受消費(fèi)者青睞。準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人選擇70m2～90m2,有孩子的家庭選擇100m2～130m2。轉(zhuǎn)貼于中國中國-3太原消費(fèi)者住宅消費(fèi)偏好分析

3.1樓型偏好

35%的消費(fèi)者愿意多層,45%的消費(fèi)者能夠接受小高層,20%的消費(fèi)者傾向于高層。“心理偏好”并不是購買的唯一決定因素,消費(fèi)者還要考慮自己的購買能力和實(shí)際需求。

3.2戶型與空間面積偏好

戶型:較偏好兩室類和三室類。40%的消費(fèi)者較喜歡兩室類,50%的消費(fèi)者較喜歡三室類,喜歡一室類和四室類的消費(fèi)者占消費(fèi)者數(shù)量的10%左右。具體戶型是:兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳一衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)。

空間:比較偏好大臥室和大客廳。

3.3付款方式

現(xiàn)在的高房價(jià),消費(fèi)者選擇按揭貸款的付款方式稍高于消費(fèi)者選擇一次性付款和分期付款的比率。這取決于消費(fèi)者自身的經(jīng)濟(jì)狀況和收入情況。

3.4城區(qū)偏好

現(xiàn)在太原市南面發(fā)展比較迅速,大部分人在高新區(qū)上班,消費(fèi)者傾向于在南城買房,可以離工作地點(diǎn)近些。

3.5其他偏好

供暖方式:地暖作為一種新型的采暖方式,以其舒適、節(jié)能、健康、環(huán)保等多項(xiàng)優(yōu)勢成為了令消費(fèi)者青睞的供暖產(chǎn)品。

4影響太原消費(fèi)者購房的主要因素

4.1地段和價(jià)格

價(jià)格是影響消費(fèi)者購房的最主要因素,太原的經(jīng)濟(jì)水平處于中等偏上,消費(fèi)者購買能力有限,住房價(jià)格的影響力比較大。隨著現(xiàn)在房價(jià)的上漲,大部分消費(fèi)者會考慮自己的實(shí)際承受能力,這對于剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)生尤為明顯,他們還沒有穩(wěn)定的收入和完善的福利,價(jià)格考慮最多。其次是地段,消費(fèi)者傾向于就近孩子上學(xué)、工作單位,交通便利,商業(yè)發(fā)達(dá)的地理位置。

4.2手續(xù)問題

這其實(shí)就是相當(dāng)于為房子買保險(xiǎn),消費(fèi)者購房要求是大產(chǎn)權(quán),也就是人們常說的大紅本。“大紅本”,其規(guī)定的產(chǎn)權(quán)可以上市交易、抵押貸款,產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)因此就能得到保障。而民間所說的“小紅本”,是區(qū)、縣政府發(fā)給集體土地上建設(shè)房屋的房屋所有人的產(chǎn)權(quán)證。按照國家現(xiàn)行規(guī)定,這種“小紅本”規(guī)定的產(chǎn)權(quán)在集體組織成員之間可以轉(zhuǎn)讓,但不能自由上市交易、不能抵押貸款。鑒于此種情況,消費(fèi)者買房時(shí),會把產(chǎn)權(quán)問題也列入考慮范圍之內(nèi)。

綜上所述,房地產(chǎn)市場以消費(fèi)者為主導(dǎo),即如果房地產(chǎn)市場價(jià)格合理,消費(fèi)者有支付能力購買,消費(fèi)者又有意愿進(jìn)入這個(gè)市場,那么房地產(chǎn)市場的交易才得以進(jìn)行及完成。房地產(chǎn)的發(fā)展問題,無論是地方政府還是房地產(chǎn)企業(yè),甚至于一些住房銷售的中介及媒體,不要總是打住房消費(fèi)者的主意,不要以為用幾句煽動性語言就會讓這些住房消費(fèi)者俯首帖耳,順從地進(jìn)入市場,而是要看看其房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格合理不合理,產(chǎn)品質(zhì)量如何,要學(xué)會分析消費(fèi)者的心理。希望每一個(gè)住房的消費(fèi)者都成為自己決策的主人,希望每一個(gè)住房消費(fèi)者可以通過各種合理的方式、渠道來獲得相應(yīng)的信息。

參考文獻(xiàn)