不動產登記制度
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不動產登記制度范文第1篇
一、不動產登記制度改革的主要內容及意義
1.不動產登記制度的主要內容
不動產，具有在自然或法律范圍內不可移動的屬性，包含土地及其定著物如房屋等。不動產登記是國家對于物權制定了的一項法律制度，由專屬部門在權利人或利害關系人申請下，對不動產物權及其變更情況進項登記，本質上具有司法效果。從最早2007年《物權法》的制定，到2013年11月國務院常務會議關于不動產登記統一制度的提議再到2016年1月21日《不動產登記暫行條例實施細則》的出臺，這一系列的相關工作彰顯了我國政府與領導對該項工作的積極重視的態度以及銳意改革的決心，標志著我國在不動產物權公示上取得了改革的實質性進步。
2.不動產登記制度改革的意義
我國的不動產統一登記制度是在市場經濟發展的基礎上產生的，具有經濟學價值。它的建立為我國的不動產交易提供了清晰的產權制度，對不動產交易、獲取、處置進行了規范。簿證統一是保護物權保障公民合法利益的有效途徑，它有效化解了權力矛盾，同時也生成了反腐敗等衍生價值。不動產統一登記制度在形式上讓土地與房屋實現了房地合一，簡化了工作程序，在流程上實行一站式管理，使管理更高效，促進了房產等行業的經濟發展。此前，我國實行不動產分別登記制度按不動產所屬經濟范疇來登記信息，在房產市場上，相應信息未進行實名登記，給腐敗留下了藏身之地。不動產實現統一登記之后，對公職人員的房產信息了解更充分，為反腐倡廉提供了有力的制度疊加效益。另一方面該制度實施后國家對公民的住房信息了解更全面，提高了房產宏觀調控的準確性，房產投資人群拋售房產，在一定程度上減弱了住房空置的現象，提高了我國住房使用效率。在該制度改革的同時也為國家關于農村土地三權（經營權、所有權、使用權）分立的制度管理提供了保障，進一步保證了農民的合法利益。從長期看為房產稅及遺產稅等新稅制的健全奠定了制度基礎。此外，依此制度建立的不動產登記信息管理系統，以電子存儲的方式對不動產信息進行登記，提高了信息的安全性與準確性，符合大數據時代的要求，是管理技術的一項革新。
二、關于不動產登記制度加強管理的具體思路及措施
我國的不動產登記制度從2007年《物權法》頒布至今，經歷了近10年的時間，可見改革任務的任重道遠。我國不動產管理的客觀環境決定了改革的實施進度。首先，我國缺乏統一的不動產管理機制與條例，不同部門、不同地域對不動產分別管理，給統一登記工作帶來了難度。其次，該項工作的管理過程觸及了部門和個人的利益，實行科學、合理的統一登記制度需要一個循序漸進的過程。具體可以從以下幾個方面進行加強改革管理：
1.提高員工素質
不動產登記工作是一項動態跟蹤的工作，隨著交易事項的頻繁發生，給該項工作帶來大量的工作量，需要相關工作人員要有認真、細致的工作態度，要依據該項工作的時態特性及時進行信息登記與更新工作。此外，不動產登記工作需要相關工作人員既要有法律知識又要掌握土地管理領域的測繪等專業技術，這就需要管理部門要加強對工作人員的專業培訓，不斷完善員工隊伍的知識結構，提高專業素質。
2.加強部門管理
不動產統一登記制度是對土地、林權、房產等進行的統一管理，該制度的實施需要國土、房管、農林等多個職能機構的密切配合，要破除部門利益，避免各自為政的工作狀態，要加強部門間的溝通與銜接工作，建立統一的工作局面。
3.注重制度建設
任何一項改革的實質都是制度的革新，不動產登記制度從分別登記到統一登記是我國不動產管理歷史上的重要改革步伐，需要有健全的法律依據與之相配伍。國家及相關制度建設部門要做好頂層制度規劃工作，提高制度的合理性，從制度上引領與規范改革的腳步，同時要落實好各項相關政策，消除改革的不利因素，確保新制度實施期間的平穩過渡。
4.實施違規問責
落實責任制，是保證制度實施的有效途徑。不動產管理是對產權、財權的管理，在管理過程中常常觸及的是個人的利益，極易誘發風險。在制度推行中，要對工作人員的錯誤及違規行為給予相應的處罰，要加強員工的自律性管理，提高風險意識，將人為因素的風險降到最低。
5.拓寬登記領域
不動產統一登記制度的建立具有非常重要的意義，隨著相關基礎制度的建立和完善，我國該項工作也應該不斷的拓寬登記的領域與范圍， 要擴大公示及交易安全維護等方面的權利范圍，提高制度的公信力和影響力，讓改革工作進行的更測底。
三、結束語
伴隨著經濟與社會的發展，我國的各項法制得到了不斷的完善與健全，不動產登記制度的變革，規范了物權及產權管理，在法制層面上創建了良好的交易環境，推動了我國經濟的健康發展。改革至今，不動產統一登記制度還需在制度、管理等各方面不斷完善，要形成健全成熟的立法與管理體系，保證不動產登記制度改革實施的合理性、合法性。相關部門及個人要重視不動產登記制度，在最大范圍內維護該項制度，推進此項改革的進程。
參考文獻：
不動產登記制度范文第2篇
關鍵詞：宅基地使用權；農村不動產統一登記制度
中圖分類號：DF4 文獻標識碼：A文章編號：1673-0992（2010）11-0000-01
隨著《物權法》的出臺，法律明確了宅基地屬于用益物權的范疇，結束了學界多年的宅基地使用權性質的爭論，構建了現行的宅基地使用權制度。然而《物權法》對宅基地使用權規定過于簡單，籠統，多是準用性標準，因而給實踐中帶來了適用的困難。
一、宅基地的概念與特征
1.宅基地的概念。
宅基地是農村集體經濟組織成員．按照法律法規規定用于建造自己住房的土地。 現行立法上，宅基地所有權屬農民集體。
2.歷史原因。
我過現行農村宅基地登記制度問題的由來是有其歷史原因的。我過宅基地制度經歷了一下幾個時期。第一，1949年國民經濟恢復時期，農村繼續進行并基本完成了，消滅了延續幾千年的土地所有制。第二 社會主義探索時期，建立農村宅基地適用權。第三，改革開放完善農村宅基地。1978年后實行了以為核心的農村經濟體制改革，但這一改革并沒有改變宅基地所有權屬于集體、宅基地使用權屬于農民的權利分配框架。第四，現行立法嚴格管理宅基地。中國現行的農村宅基地權利制度是在《憲法》框架下，由《物權法》《土地管理法》《擔保法》等法律規范所組成的，嚴格限制土地的流轉。
二、現行關于登記的法律規定及問題解析。
1.現行法律規定。
我國目前關于農村宅基地登記散見于《物權法》《土地管理法》《擔保法》《土地實施條列》等等法律法規中，其中重要的如下：第一，《物權法》。第10條規定:不動產登記,由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。第152條規定:宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,第153條規定:宅基地使用權的取得、行使和轉讓適用土地管理法等法律和國家有關規定。第二《房屋登記辦法》第四章第82條規定了申請房屋登記的范圍：登記依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設用地建造的房屋，可以依照本辦法的規定申請房屋登記。第三《土地管理法》第62條第一款規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。
2.現行法律規定的缺陷分析。
第一 權利主體界定不清。
由于目前仍是一戶一宅，由戶在本村中申請宅基地。戶的概念是不準確的，首先在孩子與父母分立戶的情況下是否可以申請宅基地再進行登記呢?其次，在繼承的情況下，由于宅地基主體限定為農村集體成員，而繼承人脫離原集體經濟組織，是否仍給予其登記呢？最后， 目前由于經濟的發展，集體經濟組織的作用日益降低，已成為松散的組織，在城市化進程中，一部分農村已沒有集體經濟組織了，那么在法律法規中涉及經濟組織的將面臨尷尬境地。因而無論從理論還是實踐來看，突破城鄉二元結構是勢在必行的。
第二 登記面積問題。
由于規定是每戶面積不得超過國家省自治區直轄市的規定標準，那么就會激發農民分戶搶地的現象。而且歷史原因，對于已經超標的并無相關規定。
第三 權利期限不清。
通過上述法律法規可以看出國家對于農村宅基地是可登記可不登記的原則，而且沒有權利期限的限制，只要仍是集體經濟組織的人員其永久享有宅基地適用權，房屋是永久繼承的。如果不進行變更登記，那么將來在原房屋上進行擴建等就會造成原權利人與使用權人權利界定不清的問題。
三、實踐調研發現的問題。
法律法規我們可以從理論上邏輯推導出相應的問題，但是實踐中的問題遠遠多于理論問題。本文作者對北京市郊區面臨搬遷的農村進行了初步調研發現了一系列的問題，現歸納如下：
1.登記意識嚴重缺失。
作者調查的14個村莊中，只有一部分村民手中擁有紅本，也就是房屋產權證，本文作者認為這個證過于簡單，只有正房主體結構的標識，院子長寬的米數。問題有二，其一,是農民后又進行了擴建等等，無論是否超過國家要求的標準，都沒有進行從新登記。其二，產權證中沒有偏房的示意圖。那么沒有出現在房產證上的房子依據什么給予保護？還有個別村子全村是二層三層樓房設計。登記時如何登記？
2.村民超標占地現象嚴重。
很多村民都抱有“私有”的觀念，能多占就多占。更有甚者，違章的建筑更是數不勝數，尤其面臨即將拆遷，為了多爭得前拆補償費更是瘋狂搭建。那么對于這些建筑應給如何登記呢？如果嚴格依照法律規定，農村大面積存在的問題又由于歷史遺留問題，勢必引發糾紛。
3.農村耕地建設用地化嚴峻。
本次調查涉及的村莊都是即將面臨拆遷的，由于農村集體土地所有制，農村很多耕地用途最終以各種方式轉入私營廠長手中，因而農村大量的土地已是廠房林立，基本沒有可耕之地。
4.農村房屋私下交易嚴峻。
這些糾紛主要涉及兩個方面。其一，農村本集體經濟組織成員間買賣房屋的糾紛。由于一直無過戶登記，依賴鄰里信賴，糾紛不斷。其二，非本集體成員買房。由于國家明確規定居民戶口不可以買農民房，所以目前發生糾紛也多。
四 建議
農村宅地基問題關系重大，因而對于其解決時破在眉睫的事情。筆者認為應該逐步改革我土地制度，完善房產統一登記制度。可以從以下幾點入手：
1.完善房屋所有權和宅基地使用權統一登記制度。
對于目前房屋的現狀，無論是原始狀態還是進行翻蓋翻修等，依據國家省自治區直轄市的標準給予登記，個別地方可以適當延伸。對于因繼承買賣等原因取得房屋產權的，不是經濟組織成員的，可以協商解決，在目前土地還不能流轉非本經濟組織情況下，可以協商納入經濟組織或者本經濟組織成員給予賠償會回贖。
2.可以考慮商用房登記制度。
可以考慮將農村不動產分為住宅與商用房。實際上農村也大量存在租用商用房的問題，所以可以通過商用房登記流通逐步解決前面所有權人與使用權人不統一的問題。或者逐步建立有償使用制度。 從國家目前的形勢出發，為了應對經濟結構轉型和世界金融危機，確保經濟社會平穩較快發展，維護社會和諧穩定，促進農村地區經濟的健康有序發展，積極推進社會主義新農村建設。我們應當盡快消除對宅基地上的房屋作為經營場所的種種限制。
3.完善相關部門的職責。
農村宅基地問題頗多也與個別部門職能缺位有關。有關部門要加強對農村土地規劃整理，逐步建立統一的登記的登記制度。制定統一的面積標準，及統一的準確的測量方法。同時制定房屋評價標準，科學進行房屋分類與估價。也要加強部門效率，簡化審批程序。
4.宣傳力度。
農民權利意識淡薄，這就需要相關部門做好宣傳工作。讓農民真正從登記中獲得實惠時，登記工作也就容易許多。
參考文獻：
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[6]王長勇 農村宅基地使用權登記發證中的疑難問題初論[J]《昆明理工大學學報》2008,3
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不動產登記制度范文第3篇
關鍵詞：不動產；登記；請求權制度
中圖分類號：G264文獻標識碼： A
1、不動產概述
不動產即是指任何國家、任何集體、任何企業、任何個人都不能須臾離開的生存和發展的物質基礎，包括土地以及房屋、林木等地上定著物。因此，所有國家都在其財產法或者物權法中將不動產作為重點內容予以規范。在民事實體法上，不動產權利的變化，如以不動產為買賣或設立抵押權的標的物時，必須經過一定登記的公示手續，否則不發生效力。
2、不動產登記要點分析
2.1、不動產登記的內容
不動產登記即經權利人申請國家專職部門將有關申請人的不動產物權的事項記載于不動產登記簿的事實。不動產登記簿為公示不動產物權的根據，保存于房地產登記機關，對不動產物權的當事人及利害關系人公開，利害關系人可以申請查閱。經查閱，第三人可以知悉、了解特定不動產的權屬狀況、負擔情況等。
2.2、登記請求權的三種類型
(1)變更登記請求權。當初始登記完成后，某一不動產物權因買賣、贈與、分立、合并及設定他物權等發生變動時，登記權利人有權請求登記義務人協助變更登記。變更登記請求權是基于合同債權而發生的一種請求權，也是最基本、最常見的一種登記請求權；(2)更正登記請求權。對已經完成的登記，如有不正當登記的情形，導致登記薄上的記載與實質權利關系不一致時，“因不正當登記而受不利益之人，得對因更正而受不利益之人，請求為更正登記之同意。被請求人不為同意時，得以判決代之”；(3)預告登記請求權。所謂預告登記，即為保全一項以將來發生的不動產物權變動為目的的請求權的不動產登記。納入預告登記的請求權，對后來發生的與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為具有排他的效力，以致將來只能發生請求權所期待的法律后果。
2.3、不動產登記需要法定程序
登記程序的健全和切實履行是不動產登記實現其價值的必要條件。從我國《物權法》的規定來看，登一記程序的規定僅間接體現在第十一條中申請人的申請、十二條登記機構的審查職責和十四條不動產物權變動上。
2.4、不動產登記簿是不動產登記的載體
不動產登記簿對防范交易風險舉足輕重，它為當事人進行交易提供了完備的信息，交易人可以通過查詢不動產登一記簿來獲取有效的信息以備交易時使用。因此，不動產登記簿是登記機構記載不動產物權變動和相關事項后，予以長久保管和公示的簿冊。不動產登記簿對外公示其登記事項，其所記載內容具有公信力或對抗力并以此為今后的不動產物權變動的安個性提供保障。
3、不動產登記請求權的設立依據
所謂登記請求權，是指登記權利人對登記義務人所享有的請求其履行登記義務或協助履行登記義務的權利。登記請求權一般包括兩方面內容：一是享有請求權的一方可以請求對方為其辦理登記手續。原則上，登記機構只能應登記申請人的請求才能辦理登記，且只能在登記請求的范圍內進行登記。二是負有辦理登記義務的一方，有權利請求對方協助辦理登記義務。可見在登記請求的過程中，依據法律和合同規定，一方有義務辦理登記手續，另一方有義務協助辦理登記手續。
3.1、合同約定
不動產登記請求權作為民事主體的一項權利，它就符合民法的基本精神，即最大限度意思自由，最不的法律干預。故而登記請求權也可以通過雙方當事人進行協商約定雙方所享有和負有的權利義務，根據合同法原理，如果合同明確約定由一方辦理登記，那么這一方就負有履行登記的義務，而另一方就有權要求該方在規定的時間里完成登記的權利，如果履行義務方未能夠在規定的時間內完成相應的登記手續，則權利方就可以通過司法途徑來實現自己的權利請求履行登記義務或者請求賠償一定的損失，又如物權失效前，應為涂銷登記因而產生的涂銷登記請求權，擔保物權或被用于物權的設定登記的某種事物等都與物權承擔人之間有約定，其次，在特殊約定的基礎上，被省略的中間登記程序也可以產生不動產登記請求權。
3.2、法律規定
不動產物權登記的目的在于使得不動產登記具有公示、公信力，是不動產物權變動的憑證，更是第三方善意第三人的信賴依據，維護市場交易安全。因此，不管是出賣人的主觀因素，還是市場交易中的客觀因素導致無法進行不動產登記時，享有登記請求權的一方有權要求對方履行或者協助履行登記義務，登記請求權制度不但能夠維護正常的交易秩序，保護權利人的利益，而且對物權法中的公示公信原則具有積極的確立和實施作用。
3.3、法律司法裁決
當負有履行登記申請義務的一方不履行義務，雙方之間變產生了不動產物權權屬糾紛，權利人一方可以以此為由，訴至人民法院，法院經過審查后作出相應的生效判決，勝訴一方便可以依據此生效判決到相應的不動產登記部門，申請不動產變更登記，依法取得不動產所有權。
4、不動產登記請求權的制度完善要點
4.1、明確不動產登記公證的內容
明確不動產物權登記公證事項，也可稱為法定公證，或強制公證、必須公證，即是指法律明文規定必須經公證方可有效的重大法律行為、法律事件和文書，不經公證不發生法律效力。不動產物權登記法定公證制度的確立是在立法將公證機關的審查作為一種制度進行明確規定，并且與物權登記制度銜接的共同作用下形成的，而公證則是在不動產物權法定公證制度的基礎上進行不動產物權變動登記之前必須經過的一個前置性程序，公證機關對引起物權設立、變更、轉讓和消滅等行為進行實質性審查，登記機關只對提交登記的申請及有關材料進行形式審查。
4.2、明確登記合同中主要義務
在房地產買賣合同中，應明確出賣人為登記義務人，買受人為登記權利人，將登記視為雙方當事人所附的主要義務，任何一方不辦理登記手續可以視為其已經違反了依據合同所應負的主要義務。依據此規定，當出賣人違反此義務時，買受人可以及時提訟，請求出賣人履行登記義務。此時，登記并不是依合同而產生的義務了，而是依民事法律行為以外的原因——法院判決而產生。根據前文第一章關于單方申請原則的論述，在基于此類原因而產生的登記，可以實行單方申請登記。如瑞士民法典第665條第2項即規定：“在先占、繼承、征收、強制執行或法院判決等情況下，取得人得自行請求登記。”
4.3、建立個人交易誠信查詢機制
就法律本身而言，在沒有明確登記請求權的法律地位之前，對強制解除合同所能采取的救濟手段比較有限。而民法中的誠實信用原則可以在保護登記權利人方面提供一些裨益。誠實信用原則，是指民事主體在從事民事活動、行使民事權利和履行民事義務時，應本著善意、誠實的態度，即講究信譽、恪守信用、行為合法、等。誠信原則要求民事主體行使民事權利與他人設立、變更、終止民事法律關系，均應誠實，不做假、不欺詐，不損害他人利益和社會利益。為保護交易公平，可以建立個人交易誠信查詢機制，將侵害登記請求權的情況記入侵害方的個人誠信檔案，并對多次反復不履行協助辦理登記義務的人員，在今后的交易行為中加以限制，以保護交易的公平。比如，以前違約多次的出賣人在今后的交易中，可以適當加大其違約后所應承擔的賠償責任，這與民法誠實信用原則也是相適應的。
5、結束語
完善不動產登記制度不僅關涉不動產交易市場的健康有序發展，而且對保護權利人的合法利益,促進社會經濟秩序和諧與進步具有重大意義，這是我國市場經濟法治化的必然要求。
參考文獻：
[1]崔建遠.《物權法》,中國人民大學出版社,2009年第1版.
不動產登記制度范文第4篇
【關鍵詞】物權法抵押登記不動產登記制度
一、典型案例及其基本情況
2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局為抵押人河南宏興建材經營有限公司和抵押權人中國銀行某市分行辦理了180萬元的動產抵押登記書，其中抵押物一欄填寫為“鋼瓦、槽鋼、角鋼”等建材。事實上，這批鋼結構建材在辦理抵押登記時，已建成為鋼結構廠房。后因該貸款到期無法償還本息，抵押權人將抵押人訴至該市人民法院，人民法院于2008年6月30日到該市工商行政管理局查閱并復制了該動產抵押登記案卷資料，目前此案仍在審理中。
二、案例引發的關于抵押登記的爭論
本案中，關于債權與債務的關系已無異議，爭論的焦點在于抵押登記的效力問題，即抵押權人是否有權對作為抵押物的鋼結構建材進行處置。
1、認為抵押登記有效的理由
一方認為，根據《擔保法》、《物權法》和國家工商行政管理總局《動產抵押登記辦法》的有關規定，工商行政管理部門可以辦理企業、個體工商戶、農業生產者以“生產設備、原材料、半成品、產品”抵押的動產抵押登記。同時，《物權法》對動產抵押實行“登記對抗主義”，第一百八十八條規定：“以本法第一百八十條第一款第四、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人”。另外，《物權法》第一百八十九條規定：“企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的，應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。依照第一百八十一條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人”。
本案中，動產抵押登記書中抵押物分別填寫為鋼瓦、槽鋼、角鋼等建材，屬于《物權法》中規定的“生產設備、原材料、半成品、產品”范疇，按照《動產抵押登記辦法》規定，某市工商管理局有權辦理這些形態動產的抵押登記，因此，抵押登記有效。
2、認為抵押登記無效的理由
另一方認為，按照民法的劃分，動產與不動產的劃分是以物是否能移動并且是否因移動而損壞其價值作為標準的。按照這一標準，鋼結構廠房是一種由鋼材等組成的特殊建筑物或地上定著物，不能移動或者若移動則損害其價值或用途，因此，鋼結構廠房在性質上屬于不動產。
根據《物權法》第一百八十七條“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”之規定，對不動產抵押擔保物權的設定實行“登記生效主義”。又據《物權法》第十條“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定”和第二百四十六條“法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，地方性法規可以依照本法有關規定作出規定”之規定，《物權法》對不動產抵押登記有明確要求。
本案中，用于抵押登記的鋼結構建材在辦理抵押登記時就已經組建成了鋼結構，應該視同鋼結構廠房。但是，目前無論是法律、行政法規，還是地方性法規，均未建立不動產“統一登記制度”，未明確統一登記的范圍、登記機構和登記辦法。因此，某市工商行政管理局無權為已經組建成了鋼結構廠房的鋼瓦、槽鋼、角鋼等材料辦理抵押登記，抵押登記無效。
三、關于我國現有不動產登記及抵押登記制度的分析
1、關于動產、不動產，相關法律法規已有明確區分
《擔保法》第九十二條規定“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物。本法所稱動產是指不動產以外的物。”另外，民法對動產、不動產的區分也有說明，即不動產是指不能移動或移動就會損害其價值的物，不動產主要指土地及土地上的定著物；動產是指能夠移動而不損害其價值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在辦理抵押登記時就已經組建成了鋼結構廠房，屬于“土地以及房屋、林木等地上定著物”，屬于“不動產”范疇，辦理抵押貸款時不應辦理《動產抵押登記書》，而應辦理《不動產抵押登記書》。
2、《物權法》明確規定不動產抵押需要辦理抵押登記
財產抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設立抵押權要訂立書面合同外，還要求對某些財產辦理抵押登記，不經抵押登記，抵押權不發生法律效力。根據《物權法》第一百八十七條規定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。”因此，按照《物權法》第一百八十條第一款第一項所列“建筑物和其他土地附著物”等財產抵押時，需要辦理抵押登記。
3、目前不動產登記實際上依照原有法律法規辦理
現有的不動產主要包括地產、房產以及林產、水面、灘涂、道路等。由于《物權法》頒布后，并沒有法律和行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定，地方性法規也無相關規定，所以，目前房產、地產等不動產的登記和抵押登記，實際上仍依照《擔保法》、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》、《土地管理法》、《房地產管理法》、《城市房地產管理法》、《森林法》相關規定等辦理。另外，部分地區制定了《森林資源資產抵押登記辦法》等地方性法規，以對特定的不動產抵押登記作出規定。
4、《物權法》與《擔保法》等法規沖突，導致原法律法規關于不動產登記和抵押登記的法律效力存在爭議
《物權法》頒布后，其第一百七十八條規定“擔保法與本法的規定不一致的，適用本法”，其第十條規定“國家對不動產實行統一登記制度”。根據“新法優于舊法”原則，由于《擔保法》、《土地管理法》、《房地產管理法》及地方性法規關于登記和抵押登記的規定與《物權法》關于不動產統一登記制度的規定產生沖突，自2007年10月1日《物權法》生效時，這些法律法規關于抵押登記和抵押登記的條文，以及按照這些法律法規辦理的新的登記和抵押登記，已面臨是否仍具有法律效力的爭議。另外，原有法律法規未能覆蓋的其他不動產，如本案中涉及的鋼結構廠房，面臨登記和抵押登記無法可依的境地。
四、解決爭端的相關建議
1、最高人民法院應作出司法解釋
最高人民法院應及時對《物權法》中關于不動產登記的條文作出司法解釋，承認目前依照原有法律法規辦理的不動產登記的法律效力，保證不動產登記有法可依。在法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前，各地地方性法規未依照《物權法》有關規定作出規定的，應當按照原《擔保法》、《土地管理法》、《房地產管理法》等法律法規對不動產的登記規定辦理，其效力受法律保護。
2、盡快建立統一的不動產登記法
我國現行的不動產管理體制，實際是對不動產中的建筑物、土地、森林、水面、灘涂、道路等分別制定部門規章意義上的不動產登記規則。這些規則較為散亂而且與《物權法》相沖突，所以，可根據《物權法》、《擔保法》的有關規定，參考《動產抵押登記辦法》，制定一部統一的不動產登記法。同時，應盡快對“不動產的范圍”、“不能進行抵押的不動產范圍”、“需要進行登記和抵押登記的不動產范圍”作出規定。如“本法所稱不動產是指土地以及房屋、林木等地上定著物”；“抵押的不動產應屬于可以抵押的財產范圍，法律、行政法規規定不得抵押的不動產不能進行抵押”；“企業、個體工商戶、農業生產經營者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定著物抵押的，應當向抵押人住所地的不動產抵押登記機關辦理登記。”3、設立統一的不動產登記機關
我國不動產登記機關分散，各種不動產的登記所屬的機關不同，導致不動產登記不統一，從而引起不動產物權登記法律基礎不統一，嚴重妨礙不動產市場的健康發展，因此，必須設立統一的不動產登記機關。由于各行政管理部門的局限性，可由縣級以上人民法院（也可法定其他機關或設立新的機關）擔任不動產登記機關，并強化其服務社會主義市場經濟體制下不動產市場交易的司法功能。除指定的統一登記機關外，原有的不動產登記機關，如地方土地管理部門、房產管理部門、林業管理部門、工商行政管理部門不再承擔不動產登記和抵押登記職能。
4、應用統一的不動產登記辦法
以往由于不動產登記基本制度不統一、登記辦法也不統一，從而不利于保護當事人權利。因此，應統一登記的辦法，以科學、高效的登記程序規范當事人登記行為和登記機關的職務活動。其中，對登記和抵押等的不動產范圍、應當提交的文件、《不動產抵押登記書》應當載明的內容、《不動產抵押登記書》設立日期、不動產抵押登記的效力、不動產抵押合同變更和《不動產抵押登記書》內容變更辦法、辦理注銷登記的辦法、社會查閱不動產抵押登記證書的辦法等，要作出明確具體的規定，避免可能出現的登記失誤、效力爭議和欺詐行為。
5、制發統一的不動產權屬證書
當前，我國由于登記體例不統一，存在著地權證、土地權使用證、房地產權證、房屋產權證、林權證等多種不動產權屬文書并行的情況。不動產權屬證書不統一，不但加重了權利人的經濟負擔、加重了不動產市場規范的矛盾，而且加劇了不動產管理機關相互的爭執。且由于不動產權屬證書是國家公信力保障發揮公示作用的，多樣化的權屬證書對其公示職能構成傷害，從而影響其反映物權狀態、保障不動產物權變動安全的根本功能。故我國應當實行不動產權屬證書統一，建立統一的不動產權屬證書制度。
【參考文獻】
[1]中華人民共和國物權法[EB/OL].國家法規數據庫.http：//.
[2]中華人民共和國擔保法[EB/OL].國家法規數據庫.http：//.
不動產登記制度范文第5篇
[關鍵詞]不動產 統一登記 研究
中圖分類號：F301.2 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）20-0314-01
0 引言
我國一直以來都是一個以農業為基礎的國家，絕大部分人把土地作為安身立命的根本，有些居住于不同地域的人則以海域、林木或房屋等來維持生活，所以不動產一直是政府進行管理的重點。周朝中后期，不動產登記制度開始出現，并一直為私有制服務，直到公有制的建立，它才開始慢慢退去了歷史舞臺，而隨著改革開放的展開，不動產登記制度再次出現。
1 不動產登記制度的現狀
不動產登記是一項物權制度，指通過權利人或者是利害關系人的申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。我國的不動產一般被認為是土地，但是隨著社會的發展，土地及土地以上和以下的物件一起被劃分為不動產，對此本國法律還沒有詳細且全面的概述。近年來，受我國經濟體制的影響，房產行業與政府的聯系越來越密切。參與房產行業的人數也不斷增多，買房的人炒房的人數量都是空前的，而法律對產權概述的不明確，導致了房產登記不統一，程序不科學。不動產統一登記制度的推行，必然會影響房產行業的發展，這對于更多的人將是福音，而對于少數人來說卻是噩夢[1]。
歸納來說，我國不動產涉及和涵蓋的范圍很廣，種類也多，當前一直處于較為混亂的狀態。它們不僅僅包括了國有土地、集體土地，還包括房屋的所有權、林木、海域等等，而隨著登記的普及，不同的不動產所需辦理的不動產證則各不相同。不同的不動產進行登記時，由于形式的不同對應的登記制度也有差別，機構也隨之變化。從登記的內容、程序來看，現如今社會的不動產登記、變動公示具有很強的客觀性。
改革開放恢復不動產制度開始，由于我國不動產的范圍廣，種類多，一直采用多部門登記、分級登記的方式來進行管理。雖然至周朝中后期，不動產登記制度就已經出現，但這些都具有相對的隱私性，而專業從事不動產登記制度的工作人員專業性和法律性都還稍有欠缺。種種原因導致登記的不統一及登記程序的非科學性[2]。
2 不動產登記制度涉及的相關問題
由于各方客觀因素及主觀原因的影響，我國不動產統一登記制度具有這些突出性的問題。
第一，錯誤登記、重復登記、遺漏登記。分散登記，導致各部門對于產權的所有權、使用權等不明確，權利之間的交叉重復、矛盾沖突及登記時涉及到的登記內容，都讓政府分部門有著很大的爭議，并有著各自的依據而造成登記錯誤、登記重復或登記遺漏的現象。
第二，既加重了當事人的負擔，又不利于不動產交易的安全保護。不動產登記制度的分散性，并沒有方便民眾，讓他們各個機構的跑動不僅僅浪費時間、精力，同時也給不動產的交易帶來了麻煩。這也就是房價居高不下，而二手房市場低迷的原因之一。繁瑣的程序，讓人們不愿意去進行不動產的交易，也不利于經濟的發展。
第三，不能提供全面精準的不動產信息給國家。我國各部門各機構的登記各自有不同，很難進行統一的匯總，也不利于對不動產的數據信息進行分析。同時影響了政府對我國房產的監控，也不利于宏觀調控，基礎設施建設及一系列的惠民工作的開展[3]。
3 不動產統一登記制度的具體實施
關于不動產統一登記制度的具體實施，主要是從四個方面進行改革。
首先，不動產登記機構統一，國務院國土資源行政主管部門負責指導和監督全國的不動產登記工作。對于從業人員都需要有一定的專業性和法律性，并且通過培訓，持證才可以上崗就業。并把此項工作的費用歸于國家財政預算來保證經費的充足，同時也可以起著監控的作用。
其次，對于不動產的依據進行重新整理。建立以土地登記為中心的登記制度，保證不動產的法律依據、登記技術依據都得到統一。專門的法律依據可以提供更加精準的分類及登記標準，讓登記人員更加清楚自己的職責范圍，保證登記信息的準確性和完整性，從而減少重復、遺漏和錯誤的內容出現。法律能夠維護民眾的權利，保證利益不被侵犯，還能夠懲罰違反法律的不法分子。具有著法制性，強制性。
再次，對于登記的內容和方法進行編寫。登記內容包括：a：不動產自然屬性描述部分；它包括不動產的界址、面積、相鄰關系等。b：不動產權利屬性部分；包括權利人信息（不動產權利人姓名、地址、聯系方式等）與權利狀況信息（不動產權屬性質、權屬類型、權屬期限、權屬變化情況等）。c：其他登記事項，如不動產抵押登記、預告登記、異議登記等。在規范上，不能夠有政府來進行獨斷，要保證登記的公平、公正、公開。保證內容和方法的統一性，有利于提高登記的效率，還民眾節約了時間同時也贏得了民眾的擁護，更加利于推行不動產統一登記制度的推行。
最后，統一不動產資料的查詢和公示。這既能保護權利人的隱私權利又能保障不動產登記的公信力。同時，對于登記中所出現的錯誤信息可以進行改正[3]。
4 結束語
不動產統一登記制度的推行是社會發展的必然產物，它不僅促進了我國經濟的發展，而且為我國的房產行業奠定了良好的基礎。雖然我國的不動產登記制度存在很多的不足，不動產統一登記制度的推行時間也很短，但是未來的發展空間還很大，進步的幅度也會會很大，并且能夠越來越完善。因此，為了我國不動產統一登記制度的長遠發展，必須制定完善的法律體系，規范登記制度、統一登記機構及內容、方法，使不動產為我國的經濟發展做出貢獻。
參考文獻：
[1] 王小波.論我國不動產登記制度的問題和完善[J].山西青年管理干部學院學報，2013，26（4）：41-44.
